吳在權(quán)

現(xiàn)實生活中，我們常常將房屋與房地產(chǎn)變成一個詞，將二者混為一談。其實，解構(gòu)“房屋”這個詞，就是簡單的居住原意，讓人居住與使用的功能。自此開始延伸，必然涉及到土地，無地即無產(chǎn)，建築立於地之上。當房、地再延伸到產(chǎn)業(yè)的概念時，就形成了“房地產(chǎn)”的專業(yè)詞彙，房地產(chǎn)就是“房”和“地”的結(jié)合體。物質(zhì)層面，房地產(chǎn)是“土地及附著於土地上的改良物”，又稱之為不動產(chǎn)。澳門現(xiàn)行的《民法典》中第195條關(guān)於不動產(chǎn)的分類中明確做出了“農(nóng)用房地產(chǎn)”與“都市房地產(chǎn)”的區(qū)分，都市房地產(chǎn)就是我們現(xiàn)今談及的主要話題，那麼澳門房地產(chǎn)的過去，現(xiàn)在以及未來又是如何呢？

房、地與產(chǎn)業(yè)

世間萬事討論的核心，最終歸結(jié)到人這個主體，社會的發(fā)展亦是來為人服務(wù)的。所以從人的需求角度來看，我們可以發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)下的兩大屬性：第一就是根據(jù)不同的社會制度來決定其使用屬性，這包括了一般住宅、商業(yè)寫字樓、工業(yè)用樓、基礎(chǔ)配套設(shè)施等。房屋本身的使用屬性與社會制度緊密相關(guān)，在大陸，因為確立社會主義制度，房屋的“使用”屬性便是唯一的，彼時房屋政策體現(xiàn)社會福利性，強調(diào)公家財產(chǎn)，無私有財產(chǎn)，房屋等依靠分配來進行。而隨著社會進步，世界潮流的不斷變化，中國確立改革開放的政策，從80年代開始，將原本福利性的房屋政策與房屋的唯一屬性進行轉(zhuǎn)變，進一步明確了一般社會中的房地產(chǎn)的“雙”屬性，在香港、澳門、臺灣亦是常態(tài)屬性。而雙屬性中的第二屬性更加強調(diào)其作為“資產(chǎn)”與“投資”的屬性，因為房屋具有絕對不動產(chǎn)的概念，其不可移動，從而使得其投資更具穩(wěn)定性與掌握性。當然房屋興建需要一個週期，並非一年半載即可完成，房地產(chǎn)行業(yè)的興起也逐漸形成一條產(chǎn)業(yè)鏈，影響各行各業(yè)，繼而使得其他產(chǎn)業(yè)無法直接取代。正如大陸著名經(jīng)濟學家成思危教授的團隊經(jīng)過十多年研究發(fā)現(xiàn)，100元的房地產(chǎn)投資可以產(chǎn)生上下游180多個行業(yè)160元的投資，同時也能夠帶動消費和服務(wù)業(yè)的相關(guān)需求。從開發(fā)、租售到管理、維修等涉及到原料生產(chǎn)、運輸、土木結(jié)構(gòu)建造、室內(nèi)設(shè)計裝修、硬件配置與軟件裝飾乃至物業(yè)管理等不同行業(yè)，可見房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展影響之大，特別是與廣大中小企業(yè)的發(fā)展緊緊相連，因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展對於經(jīng)濟、中小企業(yè)都有著直接的影響作用。

房地產(chǎn)如此重要，亦成為一個關(guān)鍵市場，而影響市場與樓價波動自然最主要的因素就是供需結(jié)構(gòu)決定，這是任何一個市場最普遍的規(guī)律，例如澳門隨著人口的不斷移入，房地產(chǎn)的需求就變得非常之大，所以人口的成因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場很重要，由此我們可以看到影響人口流動的兩大成因。第一是政治成因，需要政治穩(wěn)定、國家穩(wěn)定，一個地區(qū)或者國家在沒有戰(zhàn)亂、動蕩之際，人口外流的概率自然低，而中東、北非那些戰(zhàn)火連年的國家自然會出現(xiàn)大量的人口外逃。第二是經(jīng)濟成因，當經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)落後，人的基本溫飽需求都難以照顧時，居住條件的改善型需求就很難出現(xiàn)，所以一個持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展對於社會穩(wěn)定與人口穩(wěn)定增長有極為關(guān)鍵的影響。人口的流入成為了需求增長的第一因素，而供需又決定房地產(chǎn)的發(fā)展走勢，成為關(guān)鍵一環(huán)。而供需又是一個動態(tài)變化的過程，因為社會在不斷變化，以澳門社會為例，過往歷史中，人口基數(shù)不高，如在回歸初期僅約43萬人，如今衝破60萬人口大關(guān)，人口持續(xù)增長，自然導致需求上漲、供應(yīng)乏力的情況，房價呈現(xiàn)上漲就會存在基礎(chǔ)的供需失衡的原因。同時，社會每一樣事物都在發(fā)展，建造成本、土地價格、人工都在不斷上漲，除了通貨膨脹影響的因素外，建造、裝修材料的日新月異，人力資源的短缺等都導致成本的不斷上升，因此總體而言存在上升趨勢就是社會因素共同作用下的結(jié)果。

升跌之間，動靜分析

分析任何一種現(xiàn)象或者問題，都應(yīng)該從靜態(tài)、動態(tài)兩大角度去分析，不能從單一靜態(tài)不變的角度去分析，只有動靜結(jié)合才能夠更加真切地看清問題。觀察澳門社會，不難發(fā)現(xiàn)，回歸前當時澳門的總?cè)丝诩s為43萬，如今已經(jīng)接近66萬的人口總量，人口增長超過40%以上，自然對房屋的需求增加了?；貧w前，社會治安非常不穩(wěn)定，惡性治安事件層出不窮，導致社會不穩(wěn)，自然出現(xiàn)一些人口外移等的現(xiàn)象，房屋也變得不值錢，例如在當時有新樓推出，竟然售價僅200MOP一呎，低於實際的建造成本，現(xiàn)在看來雖令人覺得不可思議，但這就是政治不穩(wěn)定、經(jīng)濟不發(fā)展導致的房屋不值錢的客觀事實。1999年回歸以後，逐漸開放賭權(quán)，從2003、2004年開始，房地產(chǎn)出現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展，隨著賭收的一路上漲，經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房價也確實持續(xù)高漲直到兩年前2014年下半年，這樣一個持續(xù)增加的情況，等於說在過去十年間幾乎沒有太大波動，除了SARS期間的短暫影響外。

而到了2014年下半年開始，也就是當年的6、7月，賭收開始下滑，2014年二月份賭收達到380億元的高峰，而2014年上半年平均每月賭收高達320億元，但隨著經(jīng)濟調(diào)整，賭收逐漸減少，在2015年下半年以後的部分月份的賭收，甚至幾乎攔腰砍半變成160億、170億的水平，跌幅高達50%。單看房價一路的變化只是個體靜態(tài)分析，要考慮博彩業(yè)為澳門的主體、龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展必然受到博彩產(chǎn)業(yè)的影響，而到現(xiàn)在11月底來看，事實也充分驗證了房價與博彩業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)。當然，我們在分析各種原因的背後，必須優(yōu)先理清過去兩年澳門的樓市狀況。為了說明本澳近兩年的樓市情況，有必要詳細列舉相關(guān)數(shù)據(jù)，其中尤其兩組值得注意。第一就是房地產(chǎn)的價格（表1）；第二就是房地產(chǎn)的總成交量（表2）。

從上面兩個表格中，我們清晰地看出從2014年第一季度到2016年第三季度的房地產(chǎn)價格走勢與成交量變化。當然，現(xiàn)有的澳門統(tǒng)計暨普查局的資料只能顯示出住宅、辦公室、工業(yè)單位的平均售價，而商業(yè)單位、停車位則沒有具體的售價數(shù)字，所以只能通過成交總額和成交數(shù)量來計算出每個商業(yè)和停車位的平均售價。在上述兩表中，以宏觀視野來看，隨著2014年澳門在經(jīng)濟發(fā)展中步入新常態(tài)的狀況，澳門博彩業(yè)面臨行業(yè)大調(diào)整，賭收出現(xiàn)劇烈波動，整體房地產(chǎn)市場都隨之調(diào)整。其中，單以住宅而言，2014年第二季的成交量和售價均達到歷史最高點，平均售價為每平方米111，542元，成交量為2462宗。而辦公室單位和工業(yè)單位的每平方米售價則在2014年第三季度達到了近年來的高峰，分別為每平方米119，576元和每平方米58，555元，但是成交量的最高峰則是出現(xiàn)在2014年第二季。

隨著經(jīng)濟調(diào)整，房地產(chǎn)市場必然會發(fā)生整體的調(diào)整。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，在本澳住宅上，2016年第一季為近兩年的最低點，售價為每平方米72，955元，成交量為1215宗。在觸底以後出現(xiàn)上升性反彈，在第二、第三季度開始明顯上升，住宅單位平均售價已經(jīng)分別為每平方米78，532元和88，564元，分別較上一季上升7.6%和12.8%。而在住宅成交量這一指標上，2016年第二、三季度的上升幾乎為第一季度的一倍左右，分別為2981宗與2399宗。

因此，外界認為房地產(chǎn)隨著賭收變化而發(fā)生起伏波動的推測也直接從數(shù)據(jù)上得到驗證，也只有進一步明晰過去兩年的價格指標與成交數(shù)量，才能結(jié)合澳門本身的住宅樓宇市場的供需結(jié)構(gòu)來分析過去的經(jīng)驗、現(xiàn)實的狀況以及未來的趨勢。

供需失衡，調(diào)控應(yīng)何為？

在之前，我們已經(jīng)談?wù)摿朔康禺a(chǎn)中住宅部分的兩大需求，第一是作為使用居住的屬性產(chǎn)生的剛性需求，第二是作為不動產(chǎn)、房地產(chǎn)，在資本主義社會與商業(yè)社會中的投資屬性產(chǎn)生的投資需求。

對於澳門而言，剛性需求就是前文提到的社會、經(jīng)濟的發(fā)展帶動了人口的增加，截止到2016年第三季度，本澳總?cè)丝谝呀?jīng)達到64.77萬人，較15年前，已經(jīng)增加了48.3%。而這個趨勢不會停止，根據(jù)《澳門居住人口預(yù)測2007-2031》的報告指出，2031年更將突破80萬大關(guān)，到達82.9萬人。特區(qū)政府政策研究室自己出臺的《人口政策框架咨詢文本》都認為到2036年本澳人口將會達到75.4萬至85.2萬的區(qū)間。所以不管從任何一項預(yù)測中都可以看出人口持續(xù)增加的趨勢，人口的增加就自然衍生出對房地產(chǎn)使用的需求，尤其是居住的剛性需求，因此未來可以看出房地產(chǎn)市場需求將持續(xù)增加（表3）。

而投資需求，在任何一個經(jīng)濟開放的商業(yè)社會都是必然存在的，澳門在過去的十多年來持續(xù)開放，走向世界，自然吸引很多境外的資金湧入本地房地產(chǎn)市場，加之本地居民在經(jīng)濟發(fā)展中獲得紅利，存款額度不斷上漲，自然就出現(xiàn)大量的投資性需求。因此我們不可否認，住宅作為生活必需品和投資品的雙重屬性是必然存在的。雖然這兩年澳門經(jīng)濟發(fā)生大調(diào)整，但是居民的存款仍然增加，仍然具備可觀的購買力和投資能力。隨著人口增長，以及住戶結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，2011年每戶3.08人，比2001年每戶3.14人減少，小戶型增多，居民對於住宅的剛性需求及投資需求也會越來越大。加上從動態(tài)分析的角度即使是有樓一族，也存在改善和更換的需求，澳門有大量的老舊唐樓，現(xiàn)在其中居住著大量的長者，幾十年前蓋屋的時候，樓層比較低，也沒有電梯，一旦年長就自然需要照顧到出行方便等，這種唐樓就逐漸不符合生活需求了，因此居民的各方面需求在持續(xù)增加，政府要綜合考慮，而不是簡單的辣招調(diào)控就認為可以產(chǎn)生奇效。

在過去幾年，政府為了控制投機性購買行為，加大了買方印花稅的徵收，陸續(xù)出臺了以“稅制”手段為主的辣招，但事實證明這對於炒風扼制而言只是其中一個手段，但是否有效扼制仍值得商榷。在現(xiàn)實中，買賣雙方要同時有意願才能達成雙方的交易行為，加重稅費負擔只是防止買方，但是對賣方毫無限制，這樣的辣招自然無法真正能調(diào)控市場。在打擊炒風的政策中，第一必須考慮到以人為本，強調(diào)考慮居民的剛性需求與改善型需求，以及房地產(chǎn)對金融、經(jīng)濟、社會穩(wěn)定等多方面的影響，因此必須從完善法律制度與稅制並重的角度來考量如何合理調(diào)控市場。在過去，很多人認為澳門要用新加坡或者德國的政策讓房價真正平穩(wěn)，但每一個地區(qū)都有其特色，不可以生搬硬套出一個現(xiàn)成的政策來執(zhí)行。對於澳門地少人多的客觀事實，首要的改變不是抑制需求，而是增加土地供給?，F(xiàn)在也只有新填海的3.5平方公里的填海區(qū)要增加未來公屋的供應(yīng)量，但是相對於澳門如此高密度的人口保有量，仍然是非常緊張的，必須全盤考量來制定政策。現(xiàn)在看來，政府還未有清晰地了解，特別是對土地信息掌握不夠。其次是對於多少人有房屋的問題，政府告訴大家八成人有房屋，但是隨著人口老化與年輕人增加的情況出現(xiàn)，改善型需求也是必須納入考量的，還有物業(yè)管理等新需求，因此政府施政必須要有科學的調(diào)查與數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，才能制定良好的政策進行科學施政，包括被大家提出質(zhì)疑的18歲就可以申請公屋的問題，這樣一個“一刀切”的政策也並未注意到18歲是個動態(tài)階段，興建房屋是靜態(tài)發(fā)展，這個數(shù)字是完全跟不上社會群體的成長速度的，靜動之間出現(xiàn)矛盾繼而就會引發(fā)衝突?，F(xiàn)在人人都爭著去申請公屋，前幾日還爆出一對公務(wù)員夫婦隱匿申報珠海的房產(chǎn)，成功申請公屋的醜聞，如果不從法制、稅制等通盤考量，不排除未來會有更多不公平的事件將陸續(xù)爆出、持續(xù)上演。同時更加需要一個開放透明的制度與平臺，讓大家知道交易數(shù)量、價格，而不是完全由賣房來主導價格，在不透明的情況下，拉抬樓價的情況時有發(fā)生，因此必須建立一個良好的交易平臺與資料公開制度，讓買賣雙方都可以借鑒，更加規(guī)範、高效地進行交易行為。

綜合而言，從長遠角度來看，供應(yīng)跑不過需求的快速增加，經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)也在預(yù)期中，未來的一段時間，澳門的樓市、房地產(chǎn)市場回溫的狀態(tài)將可以持續(xù)，也看不到下跌的一些因素的必然出現(xiàn)，當然法制健全，土地供應(yīng)增加等措施的配套也是必不可少的，如此一來，不僅可以大幅降低民怨，更可以高效為民施政，促進社會健康、新常態(tài)發(fā)展。