劉彥平

2016年中國房地產(chǎn)市場風云變幻頗具戲劇性色彩，前三季度市場急劇升溫，房企銷售和擴張加速，總銷售與總負債規(guī)模均創(chuàng)新高。其中房地產(chǎn)貸款占貸款總額的比重呈上升趨勢，從2011年的15%左右上升到2016年的接近35%。同時債務規(guī)模也累計上升了約150%。然而進入第四季度以來，隨著調(diào)控政策趨緊，樓市迎來調(diào)整期，預計將對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顯著的影響，房企面臨的資金等方面的風險不容忽視。

房企面臨的問題及風險

銷售收益上升，盈利能力反降

2016年房企凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率出現(xiàn)不同程度的下滑，但銷售收益率大幅增長，增幅達5個百分點（見圖1）。究其原因，表面是由于銷售額以及凈資產(chǎn)進入高速增長通道，其增速快于利潤增速，導致財務指標基數(shù)變大、指標數(shù)值變小。而根本原因則是企業(yè)成本上升，特別是拿地成本高企，加之管理運營成本控制能力也較弱，導致全行業(yè)盈利能力乏力。隨著市場環(huán)境中土地、人力、銷售、融資等成本的上升，費用壓力擠壓利潤空間自然成為房企面臨的巨大問題。同時大規(guī)模國企充分利用其融資、投資以及品牌優(yōu)勢集中搶占了市場資源，導致很多小型企業(yè)、民營企業(yè)和地方企業(yè)面臨越來越大的市場壓力，也一定程度上拉低了行業(yè)平均盈利能力。在凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率同比下降的情況下，成本費用率與上一年度持平，資本收益率反而上升了1.5個百分點。表明在日益激烈的市場競爭中，房企的戰(zhàn)略調(diào)整和運營效率有所提升。但這對小型房企來說殊非易事。在資金成本和銷售成本控制處于絕對劣勢的情況下，小型房企將戰(zhàn)略目標放在降低開發(fā)成本和管理成本方面應是合理的選擇。

負債水平高企，財務風險堪憂

2016年度，受銷售業(yè)績大幅回升的影響，房企負債水平稍有下降，但資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金流動負債比率、或有負債比率等相關指標仍處于高位。地產(chǎn)債供給發(fā)行約8820億元，是2015年同期發(fā)行量的2.6倍；2016年中報顯示上市房企應付債券規(guī)模已經(jīng)達到長期借款規(guī)模的一半，成為房企融資的重要渠道。值得警惕的是，地產(chǎn)行業(yè)整體負債率居高不下，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率仍在60%以上，凈負債率超過100%，資金杠桿率依然維持在高位。特別是部分中小企業(yè)投資較為激進、杠桿率驚人，負債率持續(xù)走高。房企居高不下的債務水平與緩慢的存貨周轉(zhuǎn)效率疊加，極易放大企業(yè)債務違約風險，危及企業(yè)生存發(fā)展。

市場供求錯配，去化任重道遠

2016年前三季度，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米，環(huán)比下降1.78%，并且是連續(xù)七個月減少。全國房地產(chǎn)庫存去化加速，但住宅與商業(yè)、不同規(guī)模的城市之間庫存去化的結(jié)構(gòu)性問題仍然存在。一二線城市供不應求，而三四線城市卻依舊過剩。此外，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年10月末，商品房待售面積近7億平方米，同比增長1.3%。其中住宅待售面積已現(xiàn)負增長態(tài)勢，而占總庫存近三成之多的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，其待售面積的同比增速均超過10%?？傮w來看，房地產(chǎn)行業(yè)的去化之路仍任重道遠。

融資政策趨緊，潛在風險加大

2016年第四季度開始，隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的到來，房企又開始向去杠桿方向轉(zhuǎn)變，房企公司債發(fā)行和再融資兩方面，均呈現(xiàn)出監(jiān)管收緊趨勢。隨著相關融資監(jiān)管政策的陸續(xù)出臺，各地政府也加大了對房企拿地資金來源的審核和檢查力度，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不正當經(jīng)營行為，加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。融資政策趨緊帶來的房企經(jīng)營風險不容小覷，未來房企的進一步分化將更為明顯。

2017年房企展望展望

2017年，在穩(wěn)增長、去庫存、推進行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的進程中，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展仍面臨諸多的不確定性。

房企購地將呈總體下降

綜合前期政策面和庫存狀況，預計2017年度的房企購地將出現(xiàn)分化。其中，一線城市和二線熱點城市的土地購置面積和成交量將有所增加，三四線城市的土地交易將會明顯下降。從房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗判斷來看，從2017年年中開始，住房供應量將增加，市場去化周期可能會進一步回升至12個月以上，個案價格可能出現(xiàn)下調(diào)，熱點城市甚至可能出現(xiàn)個案大幅降價的現(xiàn)象。特別是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及“地王”板塊會面臨較大的降價壓力。伴隨去化進展，2017年下半年的土地購置可能出現(xiàn)小幅回升。

房企融資規(guī)模將有所下降伴隨多項調(diào)控政策及監(jiān)管效果開始顯現(xiàn)，小規(guī)模房企可能會因無法交納足額土地出讓金而退出土地競買市場。此外，房企融資受高基數(shù)和政策打壓雙重影響，大戶型改善、投資性需求將受到顯著抑制。2017年度，一二線城市成交量可能出現(xiàn)20%以上的同比下滑。成交量萎縮，加之差別化住房信貸政策和個人住房貸款管理的加強，居民抵押貸款與預收款等也將隨之下降。房企融資管控有利于引導開發(fā)商和二手房買賣家的預期，維持金融穩(wěn)定，防止惡性泡沫。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的各種違規(guī)資金將大幅減少 。

行業(yè)進入調(diào)整期， 市場預期偏悲觀

2017年，全國樓市將開啟新的盤整周期和市場冷靜期，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速將出現(xiàn)回落，龍頭房企也將進入整固期。重點公司銷售額與將大體與2016年持平，主流房企拿地仍將集中在一二線城市，且開發(fā)投資會更加謹慎，購房消費投資也將明顯減少。隨著房地產(chǎn)市場“因城施策”、“一城一策”的調(diào)控政策加強，房地產(chǎn)市場累積的風險會進一步凸顯，整體市場預期可能呈現(xiàn)較為悲觀的基調(diào)。

房企發(fā)展的政策建議清查土地開發(fā)情況，促進一二線城市土地釋放和住房開發(fā)。2016年以來，大量房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整布局和開發(fā)戰(zhàn)略，各類資金加速向一二線城市集聚，由于沒有在庫存分化的情況下“因城施策”，部分一二線出現(xiàn)房價上漲過快的現(xiàn)象，導致市場恐慌和社會投機情緒高漲，“地王”頻現(xiàn)，大量信貸資金流向了房地產(chǎn)市場，三四線城市房地產(chǎn)市場則進一步蕭條。

盡管一二線城市房地產(chǎn)銷售火爆，但由于城市土地供應等條件限制，不能充分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資增長，而三四線城市庫存壓力巨大，房地產(chǎn)投資難以為繼。因此，2017年度應切實清查土地開發(fā)情況，制定精準的因城施策調(diào)控及去化目標。應適當增加一二線城市土地供應和投資力度，確保行業(yè)活力及穩(wěn)增長的動能。同時加快三四線城市的戶籍制度改革和新型城鎮(zhèn)化配套設施建設，鼓勵房企在文創(chuàng)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)建設中開辟新市場。

有序改革預售制度，優(yōu)化行業(yè)競爭生態(tài)。2016年5月，深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預售制度改革，引發(fā)行業(yè)關于商品房預售制度的討論。隨著房價飛漲、樓花炒賣、質(zhì)量糾紛、期房投訴等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，取消商品房預售制的討論和呼聲也越來越高。2016年2月發(fā)布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，提出要大力推廣裝配式建筑。裝配式住宅的建設，從開工到竣工整體周期可以縮短三分之一，讓業(yè)界看到現(xiàn)房銷售代替預售制的可能性。預售制度逐步退出舞臺的征兆顯現(xiàn)。通過部分城市試點探索，漸進、有序地改革預售制度，應該是大勢所趨。政策鼓勵現(xiàn)房銷售，一方面能夠確保施工的周期，提高開發(fā)能力門檻，進而優(yōu)化行業(yè)競爭生態(tài)；另一方面，也能夠減少預售制度中所存在的種種弊端，比如質(zhì)量糾紛問題，開發(fā)商信譽問題、資金鏈斷裂風險等。

嚴格規(guī)范并清查開發(fā)企業(yè)土地拍賣中資金來源。房地產(chǎn)調(diào)控的本質(zhì)是抑制其投資品屬性，恢復其商品屬性。因此，有必要采取適當監(jiān)管手段來遏制房價上漲過快，促使各類投資更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟部門。其中，銀行發(fā)放的夾層融資潛伏著巨大的金融風險，2016年以來不少民營房企借力“夾層融資”競逐“地王”，助推了地價的飆升，亟待在全國范圍內(nèi)嚴格規(guī)范并予以清查管控。

加強開發(fā)企業(yè)購地、開發(fā)、銷售的監(jiān)管。近年來，房地產(chǎn)市場亂象頻仍，給行業(yè)發(fā)展帶來諸多消極影響。2016年8月以來，在加強房地產(chǎn)中介管理及規(guī)范開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為等方面，已出臺了若干政策，相關部門也展開力度空前的監(jiān)督和查處，收到了一定的成效。然而未來仍應進一步細化房地產(chǎn)市場和企業(yè)經(jīng)營行為，在企業(yè)購地、開發(fā)、銷售和服務等各環(huán)節(jié)，形成嚴格的配套監(jiān)管體系。這對未來房企的規(guī)范經(jīng)營、有序競爭和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，都具有重大意義。

（作者單位：中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）