文 陸曼

“雙創(chuàng)”環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃服務(wù)有何特點？

文 陸曼

遠(yuǎn)離中心城區(qū)的區(qū)域以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，近年來由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也都建造了大量的辦公樓宇、孵化器和創(chuàng)意空間，借助于“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的東風(fēng)，吸引了成熟或成長期的各類企業(yè)落戶。

從上世紀(jì)90年代前后開始，上海陸續(xù)設(shè)立了大大小小上百個開發(fā)區(qū)，最初主要是國家級、市級工業(yè)園區(qū)以及出口加工區(qū)，主要順應(yīng)當(dāng)時上海的工業(yè)發(fā)展，對外資企業(yè)的引進(jìn)需求，落戶企業(yè)中生產(chǎn)性企業(yè)占了絕大多數(shù)。由于開發(fā)區(qū)獨特的成本和政策優(yōu)勢，迅速吸引了國內(nèi)外企業(yè)前來投資,特別是外資企業(yè)數(shù)量，也是逐年增加，截至2015年底，上海累計引進(jìn)外資項目82300個。隨著上海的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，科教興市戰(zhàn)略逐步深入，并且近些年上海整體土地成本提高、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)一步調(diào)整、環(huán)保要求更加嚴(yán)格，大量生產(chǎn)性企業(yè)轉(zhuǎn)向上海周邊及政策傾斜的內(nèi)地發(fā)展。同時,上海也涌現(xiàn)出很多小規(guī)模創(chuàng)意園區(qū)，而原有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也順應(yīng)市場變化，對區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃做了調(diào)整，大量吸引地區(qū)總部、研發(fā)中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐。截至2015年底，累計落戶上海的地區(qū)總部為535家，研發(fā)中心為396家。同時這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)也逐步從單純的工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)向綜合產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)過渡。

上海中心城區(qū)的樓宇租賃市場近幾年十分活躍，市場供應(yīng)量也逐年增加，集中了大量的高檔寫字樓和商業(yè)旺鋪。這些中心城區(qū)的商辦樓由于地段好、交通便利、配套齊全，為各大物業(yè)顧問公司所青睞，入駐率和周轉(zhuǎn)率都很高，有些絕佳地段的寫字樓和商業(yè)區(qū)域，根本不需要營銷，房源也是一戶難求。與此相反，遠(yuǎn)離中心城區(qū)的區(qū)域以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，近年來由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也都建造了大量的辦公樓宇、孵化器和創(chuàng)意空間，借助于“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的東風(fēng)，吸引了成熟或成長期的各類企業(yè)落戶。但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于地理位置、交通狀況、產(chǎn)業(yè)定位、配套設(shè)施等不同，需要在規(guī)劃、建設(shè)、招商、服務(wù)等各方面具有自己的特色，才能吸引更多企業(yè)入駐。所以，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公樓租賃服務(wù)和中心城區(qū)有著很大區(qū)別。

下面以紫竹高新區(qū)為例，談?wù)劗a(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓租賃的服務(wù)特點。紫竹高新區(qū)是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的中國145家（截至2015年底）國家級高新區(qū)之一，也是全國唯一一家民營資本主導(dǎo)的產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。紫竹高新區(qū)已成立14年，在規(guī)劃初期就明確了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點引進(jìn)具有地區(qū)總部和研發(fā)中心功能的高科技企業(yè)。在吸引世界500強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)外大企業(yè)入駐的同時，紫竹高新區(qū)也分批建設(shè)了適合中小微企業(yè)落戶的辦公樓，并依托高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和競爭優(yōu)勢，逐步形成了完整的租賃服務(wù)體系。

紫竹高新區(qū)是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的中國145家國家級高新區(qū)之一，也是全國唯一一家民營資本主導(dǎo)的產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

產(chǎn)業(yè)定位明確，樓宇規(guī)劃合理

和中心城區(qū)不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公樓主要圍繞著產(chǎn)業(yè)建造設(shè)計，并且都有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向要求。紫竹高新區(qū)位于閔行區(qū)最南端的黃浦江邊，屬于上海的準(zhǔn)水源保護(hù)區(qū)，因此在成立之初做規(guī)劃時，就根據(jù)特殊的地理位置制定了明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，以集成電路與軟件開發(fā)、新能源、航空、數(shù)字內(nèi)容、新材料、生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要吸引國內(nèi)外高科技企業(yè)入駐，設(shè)立企業(yè)總部和研發(fā)中心。因此，紫竹高新區(qū)內(nèi)建設(shè)的辦公樓也是根據(jù)企業(yè)的需求特點，在外觀設(shè)計、樓層高度、地板承重、配套設(shè)施、自由分割、停車庫等方面做了有針對性的設(shè)計。比如，考慮到部分入駐企業(yè)有研發(fā)需求，紫竹的辦公樓層高達(dá)到4.5米，滿足研發(fā)設(shè)備設(shè)施的安裝，而承重也比一般的寫字樓高，每平方米能承重470公斤，局部還可以根據(jù)設(shè)備的重量進(jìn)行加固。辦公樓的內(nèi)部設(shè)計也多是回字形，不僅底樓設(shè)計了花園綠化，而且具有很好的通風(fēng)采光功能，適合不同面積需求的客戶進(jìn)行自由分割，更加靈活方便。

由于高新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位明確，辦公樓運營十年多，出租率基本維持在92%以上，入駐客戶產(chǎn)業(yè)集中、穩(wěn)定性強(qiáng)。根據(jù)一期辦公樓的運營經(jīng)驗，高新區(qū)在建設(shè)二期辦公樓時，充分考慮了原有客戶的需求特點，對辦公樓的功能設(shè)計進(jìn)行了完善，比如在樓層內(nèi)部布局方面特別做了調(diào)整，每層均設(shè)計了可以獨立加裝空調(diào)的數(shù)據(jù)機(jī)房空間和辦公區(qū)域局部上下水，滿足企業(yè)的特殊需求。

依托高新區(qū)平臺資源，以商引商，合作共贏

紫竹高新區(qū)在發(fā)展過程中獲得了數(shù)十項資質(zhì)，包括中組部認(rèn)定的“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地”；國家商務(wù)部和科技部授予的“國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地（生物醫(yī)藥）”；國家發(fā)改委授予的“上海國家生物產(chǎn)業(yè)基地”；國家廣電總局授予的“中國（上海）網(wǎng)絡(luò)視聽產(chǎn)業(yè)基地”；國家工信部的“國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地（軟件與信息服務(wù)業(yè)）”；國家知識產(chǎn)權(quán)局的“國家知識產(chǎn)權(quán)試點園區(qū)”；國家版權(quán)局的“國家版權(quán)示范園區(qū)（基地）”；中央文明委的“全國文明單位”等等，更加提升了高新區(qū)的平臺資源。紫竹高新區(qū)至今已落戶了眾多世界500強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)外知名大企業(yè)，這些企業(yè)入駐早、實力強(qiáng)，大多是買地自建的辦公樓和研發(fā)樓，相對比較獨立。后續(xù)圍繞著這些企業(yè)的供應(yīng)商、合作方及上下游企業(yè)也陸續(xù)聚集到紫竹來，租賃紫竹的辦公樓，就近提供便捷服務(wù)，實現(xiàn)合作共贏發(fā)展。

紫竹高新區(qū)內(nèi)的兩所高校，上海交通大學(xué)和華東師范大學(xué)也有不少國內(nèi)外合作項目，看中紫竹的環(huán)境、平臺和服務(wù)，選擇在學(xué)校附近辦公，也便于和學(xué)校交流合作、資源共享。

借力高校人才優(yōu)勢，支持入駐企業(yè)發(fā)展

規(guī)劃在紫竹高新區(qū)內(nèi)的上海交通大學(xué)和華東師范大學(xué)都是著名的全國重點大學(xué)，也都是國家“985工程”和“211工程”重點建設(shè)大學(xué)，截至2015年底，兩校師生總數(shù)達(dá)到85000多名。在紫竹高新區(qū)設(shè)立之初，華東師范大學(xué)就啟動了閔行校區(qū)規(guī)劃建設(shè)，并于2006年學(xué)校主體搬遷到閔行校區(qū)，形成了“一校兩區(qū)、聯(lián)動發(fā)展”的辦學(xué)格局。而上海交通大學(xué)更是在原有閔行校區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)建，并已將辦學(xué)重心轉(zhuǎn)到閔行校區(qū)。這兩所高校每年源源不斷地提供著高素質(zhì)本科、碩士和博士畢業(yè)生，也為高新區(qū)內(nèi)企業(yè)儲備了優(yōu)秀人才，每年的校園招聘會都是高新區(qū)入駐企業(yè)的招聘良機(jī)。曾經(jīng)有企業(yè)在上海交通大學(xué)的校園招聘一年就達(dá)到上百個，極大助力了企業(yè)的快速發(fā)展。如今在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的新形勢下，高校在校生和畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)也不乏其人，而已經(jīng)熟悉了的生活圈和就近提供全方位服務(wù)的高新區(qū)則成了他們的首選，紫竹的辦公樓也成為他們的創(chuàng)業(yè)起點。

創(chuàng)業(yè)投資和孵化器，助力小微企業(yè)快速成長

產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓的最大特點還是離不開產(chǎn)業(yè)的引入，在規(guī)劃主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的范圍內(nèi)，吸引適合的企業(yè)進(jìn)駐。紫竹是國家級高科技園區(qū)，因此落戶在紫竹辦公樓內(nèi)的企業(yè)大多數(shù)屬于中小型高科技企業(yè)。為了進(jìn)一步扶持這些科技型、創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展壯大，同時為上海加快建設(shè)“具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心”添磚加瓦，紫竹高新區(qū)除了原有辦公樓內(nèi)的大學(xué)生教師創(chuàng)業(yè)中心之外，又在中國（上海）網(wǎng)絡(luò)視聽產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)設(shè)立了創(chuàng)業(yè)孵化器，持續(xù)為創(chuàng)業(yè)者帶來全方位的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)。孵化器設(shè)置在高新區(qū)二期辦公樓內(nèi)，內(nèi)部設(shè)施功能齊全，包括創(chuàng)業(yè)咖啡、創(chuàng)客車間、發(fā)布空間、展示空間等一應(yīng)俱全，能滿足創(chuàng)業(yè)者溝通、“互聯(lián)”的需求。孵化器聚焦網(wǎng)絡(luò)視聽及“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)，同時又在高新區(qū)入駐企業(yè)和孵化企業(yè)之間牽線搭橋，通過購買創(chuàng)新項目的形式扶持小微企業(yè)發(fā)展，促進(jìn)龍頭企業(yè)和小企業(yè)間的溝通聯(lián)系，實現(xiàn)共榮共贏目標(biāo)。

配套資源豐富，方便企業(yè)出行

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公樓多數(shù)集中在中心城區(qū)外圍的周邊區(qū)域，因此完善的配套服務(wù)尤顯重要。紫竹的辦公樓內(nèi)不僅設(shè)置了會議中心、銀行、員工餐廳、便利店、飲品店、健身房等，還專門配套引進(jìn)了咖啡店、中餐飯店、西餐簡餐、茶坊等，滿足企業(yè)及員工的日常需求。另外，規(guī)劃建設(shè)中的IMAX影院、四星級酒店、其他配套商業(yè)設(shè)施等，都將極大地豐富和完善入駐企業(yè)員工的工作和生活需求。高新區(qū)內(nèi)還有循環(huán)巴士，方便各企業(yè)間的快速來往。而在上下班高峰期，除了周邊豐富的市政公交車外，紫竹還專門設(shè)置了三條線路的園區(qū)班車，來往于浦東和浦西三條地鐵線車站和辦公樓之間，為企業(yè)員工上下班提供便利。豐富的配套設(shè)施，讓高新區(qū)的客戶感覺工作和生活都很方便，在享受低成本租金的同時，還能遠(yuǎn)離大城市的喧囂，更好地開發(fā)產(chǎn)品，專心地經(jīng)營企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公樓多數(shù)集中在中心城區(qū)外圍的周邊區(qū)域，因此完善的配套服務(wù)尤顯重要

舉辦各類活動，解決企業(yè)后顧之憂

產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的客戶數(shù)量多、產(chǎn)業(yè)集中，提供服務(wù)的內(nèi)容也相對完善，因此對企業(yè)來說，租賃產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公樓不僅是租用了辦公場所，而且能享受到整個園區(qū)提供的完善服務(wù)。紫竹高新區(qū)每年都會定期舉辦各類講座和活動，其中包括專業(yè)方面的講座，如知識產(chǎn)權(quán)講座、人力資源培訓(xùn)、財務(wù)制度講解等；也包括豐富員工業(yè)余生活的活動，如迎春健康跑、自行車賽、籃球比賽、足球比賽、乒乓球比賽、桌球比賽、攝影比賽、龍舟賽、大型青年聯(lián)誼活動、茶藝沙龍、咖啡制作、汽車維護(hù)保養(yǎng)沙龍、青年讀書會等。這些講座和培訓(xùn)強(qiáng)化了企業(yè)相關(guān)人員的專業(yè)知識，更新了最新行業(yè)政策，各種各樣的比賽活動也更加豐富了企業(yè)員工的業(yè)余生活，提高了員工的工作穩(wěn)定性，促進(jìn)了各企業(yè)和員工之間的來往交流，同時也為企業(yè)間的業(yè)務(wù)合作提供了良好的機(jī)會。

因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公樓租賃不是簡單的業(yè)主提供場地、客戶辦公經(jīng)營的單一模式，而是在一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大平臺上，通過提供專業(yè)、全面、完善的綜合配套服務(wù)，助力企業(yè)發(fā)展壯大，借助于產(chǎn)業(yè)平臺和政策平臺，為企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

（作者就職于紫竹高新區(qū)）