劉志學 張 秀

（271021 山東華林律師事務所 山東 泰安）

略論購房人按揭“斷供”后開發(fā)商的合同解除權

劉志學 張 秀

（271021 山東華林律師事務所 山東 泰安）

近年來，隨著住房需求的快速增長，商品房交易價格逐年攀升，購房者一般沒有足夠的資金一次性支付全部購房款，于是轉(zhuǎn)而通過銀行按揭貸款的方式緩解購房壓力，由開商為購房人向銀行貸款提供階段性保證。在商品房辦理抵押登記前,一旦購房人無力承受每月的月供而終止向銀行還款即俗稱的“斷供”，銀行即會解除與購房人的按揭貸款合同，并要求開發(fā)商向銀行承擔提前還款的連帶保證責任。此時，開發(fā)商就會陷入“錢房兩空”的境地。那么, 開發(fā)商是否有權通過解除商品房買賣合同來維護自身的合法權益？本文結(jié)合實踐中遇到的案例,從購房人“斷供”對開發(fā)商合同目的影響以及開發(fā)商不享有法定解除權的后果等角度進行分析，認為應該賦予開發(fā)商解除合同的權利。

商品房買賣銀行；按揭斷供；合同解除權

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)銷售領域出現(xiàn)了一種新的擔保方式，即商品房按揭貸款。即由購房人向開發(fā)商支付一定比例的購房首付款后，剩余部分以銀行按揭貸款的方式墊付，購房人以所購房屋向貸款銀行設定物的擔保，在合同項下房屋辦理抵押登記之前由開發(fā)商向銀行承擔階段性擔保。在還款期界至而購房人不能返還貸款時，銀行得以行使抵押權或要求開發(fā)商承擔擔保責任的方式實現(xiàn)自身債權。[1]

一、實務案例

2014年3月，某房地產(chǎn)公司與李某簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定總價款50萬元，首付款15萬，剩余的35萬通過銀行按揭支付。合同簽訂后，李某支付了首付款。同年12月，李某、房地產(chǎn)公司與銀行就剩余房款事宜，簽訂了一份《個人購房借款合同》，保證人為房地產(chǎn)公司，保證期限自合同簽訂之日起至借款人持《房屋所有權證》辦理正式抵押登記手續(xù)之日止。2015年6月，李某在按期償還了5期貸款后斷供，此時商品房尚未辦理產(chǎn)權證仍在房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔保證責任期間。銀行起訴要求解除與李某的個人購房借款合同，由房地產(chǎn)公司承擔連帶責任提前歸還借款本金及利息。法院依法作出生效判決支持銀行的訴求，銀行從房地產(chǎn)公司保證金帳戶扣劃了貸款本息和罰息。扣款后，房地產(chǎn)公司多次通過發(fā)函、公告等方式通知李某補交房款未果，后房地產(chǎn)公司向法院提起訴訟，請求解除與李某簽訂的商品房買賣合同。

本案爭議的焦點在于，在商品房買賣合同中沒有約定的情況下，房地產(chǎn)公司可否以李某“按揭斷供”導致其承擔了貸款合同項下的保證責任以至房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)為由解除買賣合同。對此，理論界存在兩種觀點。一種觀點認為，商品房買賣合同與按揭貸款合同是兩個相互獨立的合同，在商品房買賣合同中李某并沒有違約行為，根據(jù)合同的相對性原理，房地產(chǎn)公司無權主張解除合同；對開發(fā)商依照按揭貸款合同為李某承擔的保證責任，應由開發(fā)商通過行使追償權實現(xiàn)權利救濟。另一種觀點認為，商品房買賣合同與按揭貸款合同之間存在緊密的關聯(lián)性，李某的斷供行為直接導致房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的目的不能實現(xiàn)，如若不支持其解除合同的請求，勢必會增加當事人的訴累，浪費司法資源，而且會造成開發(fā)商難以挽回損失的僵局，增加行業(yè)風險。

二、司法實踐中對該問題的處理方式以及筆者的觀點

在司法實踐中由于沒有明確的法律對這一問題進行規(guī)范，各地法院在審理此類案件時出現(xiàn)了兩種截然不同的裁判結(jié)果，出現(xiàn)了“同案不同判”的現(xiàn)象。筆者從購房人“按揭斷供”對開發(fā)商合同目的影響以及開發(fā)商不享受法定解除權的后果等角度考慮，認為第二種觀點更有利于徹底解決糾紛，節(jié)約司法成本，維護社會公平。原因如下：

1.房 屋買賣合同與按揭貸款合同是有緊密聯(lián)系并且能相互影響的特殊合同關系

在商品房買賣合同中，開發(fā)商的目的是取得售房價款；因為購房人資金不足，才選擇用銀行按揭貸款的方式支付剩余房款；又由于期房無法辦理抵押登記，所以銀行便要求開發(fā)商為購房人提供階段性保證；于是三方才簽訂了按揭貸款合同來實現(xiàn)買賣雙方的合同目的。由此可見兩個合同具有密切的關聯(lián)性：房屋買賣合同是按揭貸款合同產(chǎn)生的前提，沒有房屋買賣合同就沒有銀行按揭貸款合同。另外，對二者的關聯(lián)性在我國2003年頒布的《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十四條中也有體現(xiàn)：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”?？梢姺课葙I賣合同與按揭貸款合同是存在緊密聯(lián)系的特殊合同關系。一味地強調(diào)合同的相對性，而忽視了它們之間的內(nèi)在聯(lián)系是不正確的。因此，只從合同的相對性角度考慮，認為開發(fā)商不享有合同解除權是片面的。

2.購 房人的“斷供”行為直接導致開發(fā)商的合同的目的不能實現(xiàn)

開發(fā)商簽訂房屋買賣合同的目的就是獲得售房價款。從表面來看，李某已經(jīng)通過首付款和銀行按揭貸款向開發(fā)商付清了全部對價；但其“斷供”行為致使開發(fā)商承擔保證責任，之前從銀行獲得的價款又被銀行收回。開發(fā)商得而復失的直接原因是其為購房人提供了保證擔保，這是基于本案的特殊合同關系所導致的。由于李某拒絕補交剩余貸款（即購房款），開發(fā)商訂立合同的目的當然不能實現(xiàn)，依據(jù)《合同法》第九十四條第（四）項“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同”的規(guī)定，應當賦予開發(fā)商房屋買賣合同的解除權。

鑒于斷供行為并不是對買賣合同本身的違約行為，看上去好像不在《合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的范圍之內(nèi)。但是，最高院民一庭編著的《關于商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解和適用》對第二十四條作出了這樣的解釋：“論及合同目的不能實現(xiàn)而導致合同解除的原因只有兩個，即不可抗力和當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為。但本條所涉合同的目的不能實現(xiàn)的原因，似不在法律明定范圍之內(nèi)。然一如前述，基于此類合同的特殊性考慮，有必要在此對該情形作適當擴充”。[2]本案也屬于該種情形。

3.不 賦予開發(fā)商合同解除權明顯違背法的公平原則

公平原則是民法的一項基本原則，它要求平等的民事主體依據(jù)社會公認的公平觀念從事民事活動，同時也要求立法者和裁判者在民事立法和司法的過程中維持民事主體之間的利益均衡，從而實現(xiàn)各當事人之間的利益均衡。本案中，銀行顯然處于強勢地位，開發(fā)商為實現(xiàn)其售房目的不得不為購房人與銀行的按揭貸款合同提供階段性擔保，這樣一來風險就全部轉(zhuǎn)嫁到了開發(fā)商與購房人身上。在房屋辦理抵押貸款之前，一旦購房人“斷供”，開發(fā)商就不得不承擔提前清償貸款的責任，已然是承擔了很大的商業(yè)風險。如果開發(fā)商承擔了保證責任，購房人又拒絕補交房款（通常情況下購房人出現(xiàn)“斷供”即已經(jīng)無力償還銀行貸款，開發(fā)商行使追償權難以挽回損失），開發(fā)商還無法行使合同解除權，這顯然有失公平。因此，從公平地均衡當事人之間的利益角度來看，也應該賦予開發(fā)商解除買賣合同的權利。

4.如 果不賦予開發(fā)商合同解除權，此類糾紛就無法得到徹底解決，還可能衍生出更多問題

如若不賦予開發(fā)商合同解除權，那么對于房屋未交付的買賣合同可能一直得不到履行，該購房合同項下的標的物——某商品房就會一直空置，既不能交付、又不能另行出售。我們不能要求開發(fā)商在購房人僅實際繳納部分購房款的情況下，就履行合同義務交付房屋。即使將購房人所欠的債務看作是擔保之債，合同雙方也應當同時履行；購房人不支付余款，買賣合同仍然不能履行。司法救濟是權利保障的最后屏障，有侵害必有救濟是司法救濟的一項基本原則，買賣合同不能解除的結(jié)果無疑是與該原則相違背的。本案中房屋買賣合同的繼續(xù)履行已經(jīng)成為事實上的不可能，該合同繼續(xù)存在已經(jīng)毫無意義。

因此應該賦予開發(fā)商解除買賣合的權利，從問題的本源上解決這一矛盾。反之，如果開發(fā)商此時仍然不能解除買賣合同，其只能通過向購房人追償?shù)姆绞酵旎負p失，而實踐中斷供的購房人往往并無可供執(zhí)行的財產(chǎn)，這就會導致開發(fā)商利益直接受損，涉案房屋被無期限擱置，長此以往會增加房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風險，影響整個行業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié)語

最高院《解釋》第二十三條、第二十四條分別對“未能訂立商品房擔保貸款合同的商品房買賣合同的解除權”、“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后的擔保貸款合同的解除權”作出的規(guī)定，應理解為對房屋買賣合同和按揭貸款合同特殊關系的考量。該解釋雖然沒有對購房人“按揭斷供”情形下的開發(fā)商的買賣合同解除問題作出具體規(guī)定。但司法實踐中此種現(xiàn)象大量存在，為了維護司法審判的統(tǒng)一性和權威性，應該進快完善相關立法，以期更好化解此類糾紛，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

[1]符啟林，房地產(chǎn)法學[M]，北京:法律出版社,2002.

[2]最高人民法院民一庭，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解和適用,人民法院出版社,2003年版.