呂博蘭,蔡海生,余文波，張 瑩

(江西農(nóng)業(yè)大學(xué) 江西省鄱陽(yáng)湖流域農(nóng)業(yè)資源與生態(tài)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室/南昌市鄱陽(yáng)湖生態(tài)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室/農(nóng)村土地資源利用與保護(hù)研究中心，江西 南昌 330045)

農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償及價(jià)格評(píng)估研究綜述

呂博蘭,蔡海生*,余文波，張 瑩

(江西農(nóng)業(yè)大學(xué) 江西省鄱陽(yáng)湖流域農(nóng)業(yè)資源與生態(tài)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室/南昌市鄱陽(yáng)湖生態(tài)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室/農(nóng)村土地資源利用與保護(hù)研究中心，江西 南昌 330045)

通過(guò)文獻(xiàn)檢索法和歸納總結(jié)法對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地取得、管理、退出及價(jià)值評(píng)估等國(guó)內(nèi)研究進(jìn)展進(jìn)行了梳理，存在農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償?shù)臏y(cè)算方式和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方法的研究不足、缺少指導(dǎo)性的評(píng)估方法等問(wèn)題，基于當(dāng)前的研究現(xiàn)狀提出了未來(lái)農(nóng)村宅基地價(jià)值評(píng)估研究方向及方法創(chuàng)新。

農(nóng)村宅基地；宅基地退出；退出補(bǔ)償；價(jià)格評(píng)估

0 引言

農(nóng)村土地制度是我國(guó)農(nóng)村的一項(xiàng)基本制度[1]，而農(nóng)村宅基地制度是農(nóng)村土地制度的重要組成部分。2014年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》，明確了保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)權(quán)益，規(guī)范農(nóng)村流轉(zhuǎn)交易行為，做好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)工作，設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，該《意見》為農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償提供了市場(chǎng)條件。隨著中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，標(biāo)志著我國(guó)農(nóng)村土地制度改革即將進(jìn)入試點(diǎn)階段，宅基地制度改革也隨即進(jìn)入試點(diǎn)工作。2015年國(guó)務(wù)院《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》提出：在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，提出農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款的抵押物處置應(yīng)與商品住房制定差別化規(guī)定。建立完善多級(jí)聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，建立“兩權(quán)”抵押、流轉(zhuǎn)、評(píng)估專業(yè)化服務(wù)機(jī)制，支持以各種合法方式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)用于抵押。這不僅為農(nóng)村宅基地退出提供了市場(chǎng)條件，也為宅基地退出補(bǔ)償提供了評(píng)估機(jī)制，使得退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較為合理。《江西省農(nóng)村宅基地有序退出試點(diǎn)工作實(shí)施方案》提出：以提升農(nóng)村建設(shè)用地利用效率、改善農(nóng)村人居生態(tài)環(huán)境和保障農(nóng)民合法權(quán)益為著力點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村宅基地有序退出試點(diǎn)工作，逐步建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

農(nóng)村宅基地最初主要是體現(xiàn)社會(huì)保障功能，將其無(wú)償、無(wú)期限地分配給農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)成員用于滿足其生產(chǎn)、生活的基本功能。農(nóng)村宅基地是農(nóng)民主要的生活和生產(chǎn)場(chǎng)所，也是農(nóng)民生存的最后保障[2]。隨著城市化的快速發(fā)展以及農(nóng)民收入的提高，大量農(nóng)民涌入城市，在城市穩(wěn)定下來(lái)，使得大量農(nóng)村宅基地閑置[3-5]。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)已有2億～3億農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市就業(yè)、居住，全國(guó)2億畝農(nóng)村宅基地中有10%～15%處于閑置狀態(tài)[6-8]。實(shí)現(xiàn)18億畝耕地紅線，推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，盤活農(nóng)村土地，集約高效利用土地資源等目標(biāo)，以及針對(duì)閑置的農(nóng)村宅基地采取何種退出機(jī)制引導(dǎo)其有效退出成為主要難題，而農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則成為衡量農(nóng)村宅基地退出合理性的標(biāo)志。近年來(lái)，農(nóng)村宅基地社會(huì)保障功能逐漸向資產(chǎn)功能轉(zhuǎn)變，農(nóng)村宅基地的資產(chǎn)價(jià)值得到了很大的提高。但是就如何科學(xué)評(píng)估農(nóng)村宅基地價(jià)值，給予農(nóng)村宅基地退出農(nóng)戶合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并沒有統(tǒng)一[9]。因此，為了研究農(nóng)村宅基地的退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及其農(nóng)村宅基地價(jià)值評(píng)估方法等，筆者對(duì)當(dāng)前的學(xué)術(shù)著作等進(jìn)行了查閱和閱讀，主要從農(nóng)村宅基地取得、管理、退出及價(jià)值評(píng)估等方面梳理了國(guó)內(nèi)的研究進(jìn)展，并基于當(dāng)前研究現(xiàn)狀，提出了未來(lái)農(nóng)村宅基地價(jià)值評(píng)估研究方向及方法創(chuàng)新。為更好地促進(jìn)農(nóng)村宅基地有效退出，建立長(zhǎng)效退出機(jī)制，保障退出農(nóng)戶權(quán)益不受損，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，提高滿意度等提供了理論支撐。

1 農(nóng)村宅基地管理的主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)

1.1 農(nóng)村宅基地取得

通過(guò)對(duì)我國(guó)當(dāng)前農(nóng)村宅基地取得制度的文獻(xiàn)進(jìn)行檢索，系統(tǒng)總結(jié)了我國(guó)當(dāng)前農(nóng)村宅基地取得制度的方式以及主要的程序。在我國(guó)，之所以在農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度中出現(xiàn)諸多問(wèn)題，其根源性癥結(jié)在于農(nóng)村宅基地初始取得制度的缺失[10]。農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得制度存在取得主體不得當(dāng)、取得方式多元并存等問(wèn)題，已經(jīng)成為限制農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸[11]。農(nóng)村宅基地取得方式分為原始取得和繼受取得，但我國(guó)目前已不存在通過(guò)法律與政策的直接規(guī)定取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的情形，即不存在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的原始取得；繼受取得主要是通過(guò)法律行為從農(nóng)村宅基地所有權(quán)人或使用權(quán)人那里取得對(duì)農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，繼受取得又分為移轉(zhuǎn)繼受取得與創(chuàng)設(shè)繼受取得。移轉(zhuǎn)繼受取得主要是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與等流轉(zhuǎn)方式取得，創(chuàng)設(shè)繼受取得主要是指通過(guò)申請(qǐng)方式取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)[12]。在農(nóng)村宅基地取得制度中，由于對(duì)取得主體身份的限制，導(dǎo)致面積標(biāo)準(zhǔn)和分戶原則在法律上的界定存在很大困難，因此大多數(shù)學(xué)者對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)取得的研究主要是針對(duì)申請(qǐng)的主體資格確定以及“分戶”標(biāo)準(zhǔn)等。在繼受取得農(nóng)村宅基地的研究中，有的專家認(rèn)為“一戶一宅”并不是要求一戶只能擁有一處住宅，而是一戶只能申請(qǐng)一處農(nóng)村宅基地[13-14]。因此有學(xué)者提出在本集體經(jīng)濟(jì)成員繼承時(shí)立法可以規(guī)定一戶多宅的繼承人負(fù)有優(yōu)先放棄農(nóng)村宅基地繼承權(quán)的義務(wù)，但這種放棄應(yīng)由受讓人支付一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金[13]；允許城市居民繼承農(nóng)村居民的農(nóng)村宅基地使用權(quán)，但必須先轉(zhuǎn)換身份，繼承農(nóng)村居民的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份成為農(nóng)村居民后，再繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)[15]。但是這種繼承不僅需要支付一部分費(fèi)用，還有時(shí)間限制[16]。

1.2 農(nóng)村宅基地管理

針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用中存在的各種問(wèn)題，如何創(chuàng)新農(nóng)村宅基地管理機(jī)制顯得十分重要。當(dāng)前對(duì)農(nóng)村宅基地管理的研究不太常見，因此農(nóng)村宅基地的管理是解決當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用突出矛盾的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。隨著城市化的發(fā)展，農(nóng)村宅基地管理也面臨許多的難題。當(dāng)前農(nóng)村存在“一戶一宅”等農(nóng)村宅基地利用效率方面的問(wèn)題，其根本原因是集體組織沒有嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村宅基地管理政策。何維佳等[17]比較了不同收入水平和不同文化程度對(duì)農(nóng)村宅基地使用情況的差異，在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析了在農(nóng)村宅基地管理過(guò)程中存在的問(wèn)題和利用現(xiàn)狀，從而提出了推動(dòng)農(nóng)村宅基地管理規(guī)范化、合理化、制度化的措施建議。瞿理銅[18]運(yùn)用歷史分析方法解析了新中國(guó)成立以來(lái)農(nóng)村宅基地管理制度的價(jià)值取向，結(jié)果表明：農(nóng)村宅基地管理制度長(zhǎng)期以“重視公平、忽視效率”的價(jià)值取向使得農(nóng)村宅基地利用出現(xiàn)了面積超標(biāo)、資源閑置、城市規(guī)劃區(qū)以外農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)少等問(wèn)題，并分析了社會(huì)轉(zhuǎn)型背景下農(nóng)村宅基地管理應(yīng)堅(jiān)持的價(jià)值取向，進(jìn)而提出在這種價(jià)值取向下農(nóng)村宅基地管理制度創(chuàng)新的思路。也有作者主要以實(shí)例分析了農(nóng)村宅基地管理存在的問(wèn)題，提出了加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的相關(guān)措施建議[19-20]。

1.3 農(nóng)村宅基地退出

1.3.1 農(nóng)村宅基地退出機(jī)制 農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的缺失是導(dǎo)致目前中國(guó)農(nóng)村宅基地利用存在問(wèn)題的根本原因[21]，因此構(gòu)建農(nóng)村宅基地退出機(jī)制是農(nóng)村土地使用制度改革的重要內(nèi)容和重要突破口，對(duì)于解決“三農(nóng)”問(wèn)題具有積極的推動(dòng)作用[22]。梁發(fā)超等[23]嘗試運(yùn)用土地發(fā)展權(quán)理論，通過(guò)宅基地退出土地收益分配等問(wèn)題來(lái)維護(hù)退出農(nóng)戶的權(quán)益，以農(nóng)村宅基地增值收益作為有償退出機(jī)制的核心內(nèi)容來(lái)構(gòu)建農(nóng)村宅基地退出機(jī)制。張世全等[22]從農(nóng)村宅基地退出的歷史背景、改革方向和驅(qū)動(dòng)因素入手，總結(jié)提煉出遷村并點(diǎn)、村企合一、原址改造、整村搬遷和中心社區(qū)集聚5種退出模式，并分析退出后宅基地如何再使用的問(wèn)題，為推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用制度改革工作提供了借鑒和參考。彭小霞[24]從完善農(nóng)村宅基地退出的立法、完善農(nóng)村宅基地退出的相關(guān)法律制度、打破政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴、提高農(nóng)民在農(nóng)村宅基地退出中的主體地位等方面完善農(nóng)村宅基地退出機(jī)制。歐陽(yáng)安蛟等[21]認(rèn)為農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的建立應(yīng)以保障農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村宅基地的合法權(quán)益、不增加合法占用農(nóng)村宅基地農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為基本前提，重點(diǎn)是建立農(nóng)村宅基地收回補(bǔ)償制度、健全多元化的農(nóng)村住房保障體系、實(shí)施農(nóng)村宅基地有償使用制度和健全農(nóng)村宅基地整理、置換、復(fù)墾機(jī)制。張秀智等[25]以遼寧、湖南和北京的3個(gè)村莊作為案例，分別從農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投入、農(nóng)民就業(yè)模式、農(nóng)民對(duì)土地依賴程度、集體土地產(chǎn)權(quán)安排和發(fā)展農(nóng)村特色的角度對(duì)建立農(nóng)村宅基地退出機(jī)制進(jìn)行了分析。

1.3.2 農(nóng)村宅基地退出意愿 在對(duì)農(nóng)村宅基地退出意愿的研究中，大多數(shù)學(xué)者主要是通過(guò)建立評(píng)價(jià)指標(biāo)采用統(tǒng)計(jì)模型來(lái)分析影響農(nóng)村宅基地退出意愿的因素。其中，評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有農(nóng)戶主個(gè)體特征、家庭狀況、農(nóng)戶心理、家庭收入及人口、文化水平、擁有農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量以及農(nóng)戶認(rèn)知等方面。而統(tǒng)計(jì)模型以Logistics、Logit、Extreme、Probit模型為主。彭長(zhǎng)生[26]通過(guò)建立二元Logistic回歸模型對(duì)農(nóng)民農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償模式選擇意愿的影響因素進(jìn)行了計(jì)量分析。孫艷梅等[27]將調(diào)查農(nóng)戶分為低等兼業(yè)、中等兼業(yè)與高兼業(yè)農(nóng)戶家庭3種類型，采用Logistic回歸模型分析影響不同類型農(nóng)戶農(nóng)村宅基地退出意愿的因素。于偉等[28]基于山東省的農(nóng)戶問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)，運(yùn)用Probit模型揭示了農(nóng)戶農(nóng)村宅基地退出的決策行為及其影響因素。魏晨等[29]和周丙娟等[30]采用問(wèn)卷調(diào)查法與Logit回歸分析法，分析了影響農(nóng)民農(nóng)村宅基地退出意愿因素。吳九興等[31]運(yùn)用Extreme模型對(duì)農(nóng)戶退出宅基地意愿進(jìn)行了分析，結(jié)果反映了農(nóng)民退出宅基地的意愿稍低。楊子等[32]對(duì)農(nóng)戶退出宅基地入市的意愿進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果顯示超過(guò)60%的農(nóng)戶愿意參與。

1.3.3 農(nóng)村宅基地退出模式 農(nóng)村宅基地退出模式根據(jù)各地的實(shí)際情況來(lái)選擇，針對(duì)農(nóng)村宅基地退出之后選擇何種土地利用方式應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r以及政府的能力，能恢復(fù)耕地的盡量?jī)?yōu)先復(fù)墾為耕地。農(nóng)村宅基地退出后復(fù)墾只是作為一個(gè)節(jié)約土地資源、增加耕地的措施，復(fù)墾的具體實(shí)施需要因地制宜，考慮復(fù)墾的可行性。盧艷霞等[33]以浙江為例，提出了農(nóng)村宅基地退出模式有拆危改舊建新房、整村移民搬遷、“兩新建設(shè)，三類安置”等模式，鼓勵(lì)村民退出農(nóng)村宅基地，并提出了集體和農(nóng)民節(jié)余指標(biāo)的主要受益者，其收益應(yīng)全部返還農(nóng)村。陳利根等[34]揭示了現(xiàn)有3種農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式，即政府主導(dǎo)模式、集體推動(dòng)模式與農(nóng)民自發(fā)模式下的農(nóng)民福利狀況，并提供了改善路徑，其提出有條件地區(qū)嘗試推行集體推動(dòng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式，不具備條件地區(qū)需提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范隱形流轉(zhuǎn)，最終3種模式都需向市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。劉衛(wèi)柏等[35]通過(guò)實(shí)證調(diào)研后，總結(jié)出我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式主要有村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、外部轉(zhuǎn)讓、農(nóng)戶自由轉(zhuǎn)讓、地方政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)讓等幾種類型，在此基礎(chǔ)上提出了推動(dòng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的對(duì)策建議。刁其懷[36]闡述了成都市農(nóng)村宅基地退出模式主要包括“雙放棄”模式、土地綜合整治模式、地票交易模式、貨幣化補(bǔ)償模式及農(nóng)村宅基地收儲(chǔ)模式等，這些退出模式的推行，促進(jìn)了農(nóng)村宅基地集約節(jié)約化利用水平。范建雙等[37]運(yùn)用Logistic模型分析了農(nóng)村宅基地空間置換意愿，并認(rèn)為將農(nóng)村宅基地置換與承包地流轉(zhuǎn)、集體資產(chǎn)股份權(quán)流轉(zhuǎn)有機(jī)結(jié)合，建“三權(quán)”改革的聯(lián)動(dòng)機(jī)制有利于農(nóng)村宅基地置換的實(shí)施。向勇[38]認(rèn)為宅基地退出模式應(yīng)該在政府的主導(dǎo)下定向流轉(zhuǎn)，而不能像一般的土地或者房屋一樣進(jìn)行上市交易。

1.3.4 農(nóng)村宅基地抵押 農(nóng)村宅基地抵押，不僅體現(xiàn)了農(nóng)村宅基地作為用益物權(quán)的價(jià)值，同時(shí)也能確保農(nóng)民的生存權(quán)。但是抵押有風(fēng)險(xiǎn)，特別是作為農(nóng)民生存的最后一道保障，因此，大多數(shù)農(nóng)民會(huì)考慮其失去唯一農(nóng)村宅基地之后所面臨的困境?；诖?，胡建[39]認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以采用有限抵押，通過(guò)其主體制度、期限制度和有償制度的設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮農(nóng)村宅基地用益物權(quán)的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，戴艷萍[40]也提出在法律上應(yīng)賦予農(nóng)戶享有農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押的權(quán)能，同時(shí)對(duì)使用期限進(jìn)行明確規(guī)定，以確保農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押制度的規(guī)范化運(yùn)行。農(nóng)村宅基地抵押作為農(nóng)村宅基地制度改革的一部分，其政策實(shí)行存在困難，因此分析農(nóng)民抵押意愿研究也顯得較為重要，具有一定的指導(dǎo)作用。呂軍書等[41]分析了農(nóng)村宅基地抵押時(shí)農(nóng)民的意愿因素，并就實(shí)現(xiàn)途徑進(jìn)行了總結(jié)。田童等[42]分析了宅基地作為財(cái)產(chǎn)抵押貸款時(shí)不同利益群體的利益訴求。

1.4 農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償

1.4.1 農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制 畢影[3]考慮到不同收入階層農(nóng)戶退出農(nóng)村宅基地意愿的影響因素，在綜合政府及農(nóng)戶各方利益的條件下，構(gòu)建了符合不同階層農(nóng)戶的多元化的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制。邢姝媛[43]以陜西省為研究對(duì)象，從建立農(nóng)村宅基地有償使用制度，建立多元化的補(bǔ)償形式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展多形式的住房保障體系與實(shí)施農(nóng)村宅基地整理置換復(fù)墾機(jī)制等方面，構(gòu)建了陜西農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制。李占元[44]認(rèn)為通過(guò)建立區(qū)域性的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，讓農(nóng)戶有序的退出農(nóng)村宅基地是當(dāng)下需要研究的重要課題，并從農(nóng)村宅基地退出的原則、內(nèi)容和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、退出的資金管理和退出農(nóng)村宅基地管理方面構(gòu)建了補(bǔ)償機(jī)制。

1.4.2 農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償及標(biāo)準(zhǔn) 我國(guó)當(dāng)前對(duì)宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究較多，但是并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一、公認(rèn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也沒有形成統(tǒng)一的宅基地價(jià)值構(gòu)成體系。因此，在研究宅基地價(jià)格補(bǔ)償時(shí)各學(xué)者的立場(chǎng)不同，其評(píng)估結(jié)果也有很大的差距。王有強(qiáng)等[45]提出了我國(guó)農(nóng)用地征地補(bǔ)償較低，補(bǔ)償方式單一等不足，并提出了改善農(nóng)用地征地補(bǔ)償?shù)姆绞?。胡銀根等[8]依據(jù)農(nóng)村宅基地的特點(diǎn)和主要功能，以商丘市偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)為例，對(duì)農(nóng)村宅基地(不包括其上房屋)退出補(bǔ)償價(jià)值測(cè)算進(jìn)行了探討和研究。許恒周[46]以山東省臨清市為調(diào)查對(duì)象，采用條件價(jià)值評(píng)估法(CVM)研究了農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償?shù)氖軆斠庠?，并通過(guò)Tobit回歸模型檢驗(yàn)影響農(nóng)民受償意愿的相關(guān)因素。徐小峰[47]從土地發(fā)展權(quán)視角探討了農(nóng)村宅基地價(jià)值，為農(nóng)村宅基地退出和補(bǔ)償政策的制定提供了參考。梁亞榮等[48]提出：作為農(nóng)民重要財(cái)產(chǎn)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，農(nóng)村宅基地征收補(bǔ)償與其他類型的土地的征收補(bǔ)償有很大區(qū)別，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行規(guī)定，特別是對(duì)其保障功能做出明確、合理的補(bǔ)償。劉義[49]以土地發(fā)展權(quán)、福利經(jīng)濟(jì)學(xué)以及不同農(nóng)村宅基地退出對(duì)象為視角，對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行了測(cè)算。孫維[50]認(rèn)為農(nóng)村宅基地上的房屋和附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可以參照當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償必須以農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值為基礎(chǔ)，參考同區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地價(jià)值，再經(jīng)過(guò)充分慎重的評(píng)估來(lái)綜合確定。周秀芳[51]認(rèn)為農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償包括被拆遷房屋及其他附著物補(bǔ)償和農(nóng)村宅基地使用權(quán)補(bǔ)償2個(gè)部分，在一定程度上反映了農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)價(jià)格水平。黃貽芳[52]認(rèn)為農(nóng)村宅基地退出其實(shí)是農(nóng)民與地方政府之間的交易，地方政府、農(nóng)民和農(nóng)村集體均是收益主體，建議將增值收益歸農(nóng)民和農(nóng)村集體所有，以體現(xiàn)國(guó)家政策規(guī)定的原則。王延強(qiáng)等[53]認(rèn)為國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織分別以稅收和地租的形式獲得利益，但必須保證農(nóng)民為最大收益者。陳夢(mèng)嬌等[54]認(rèn)為農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可參考城市國(guó)有土地估價(jià)的原理及方法，從而測(cè)算出農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)江華[55]認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅要考慮農(nóng)村宅基地帶給農(nóng)戶的福利補(bǔ)償，還要考慮其作為資產(chǎn)給農(nóng)戶當(dāng)前帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益以及未來(lái)的增值補(bǔ)償。

1.5 農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估 在農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方面，主要分為農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估和地上房屋及附屬物價(jià)值的評(píng)估。孫維[50]以溫江區(qū)為例，提出農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)主要是評(píng)估“農(nóng)村宅基地內(nèi)房屋及附屬設(shè)施”和“農(nóng)村宅基地”這2個(gè)部分的使用價(jià)值。他認(rèn)為農(nóng)村宅基地上附屬物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以參考土地征收補(bǔ)償。主要評(píng)估的是農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值，宅基地價(jià)值=土地增值稅比例(%)×基準(zhǔn)地價(jià)×宅基地面積(基準(zhǔn)地價(jià)主要是指農(nóng)村宅基地退出所在區(qū)域，所對(duì)應(yīng)的住宅類基準(zhǔn)地價(jià))。胡銀根等[8]主要從農(nóng)村宅基地的住房保障功能、生產(chǎn)要素功能以及期權(quán)價(jià)值3個(gè)方面建立測(cè)算模型，并以商區(qū)市為例測(cè)算出退出補(bǔ)償價(jià)格。陳家偉[2]、許恒周[46]、郭倩[56]、葉莉[57]等考慮到當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)的缺失，利用條件價(jià)值評(píng)估法，直接征詢農(nóng)戶農(nóng)村宅基地退出的期望受償價(jià)格，并利用Tobit、Logit模型進(jìn)行了受償意愿影響因素分析，從而建立了農(nóng)村宅基地價(jià)格估算模型，計(jì)算出補(bǔ)償價(jià)格。劉義[49]基于土地發(fā)展權(quán)、福利經(jīng)濟(jì)學(xué)、不同退出對(duì)象、建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)價(jià)格等進(jìn)行農(nóng)村宅基地價(jià)格的估算，分別運(yùn)用了成本逼近法，參照經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的購(gòu)房補(bǔ)貼等計(jì)算宅基地價(jià)格。徐小鋒[47]將農(nóng)村宅基地價(jià)值等于其復(fù)墾后的耕地價(jià)值與土地發(fā)展權(quán)值之和，并以湖北鄂州市為例，建立模型，運(yùn)用成本逼近法估算農(nóng)村宅基地價(jià)格，并提出農(nóng)村宅基地價(jià)格測(cè)算補(bǔ)償只是農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償?shù)闹匾獌?nèi)容之一。李占元[44]認(rèn)為農(nóng)戶補(bǔ)償包括多個(gè)方面：房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償、失去宅基地的補(bǔ)償以及生活成本等。趙強(qiáng)軍[58]將農(nóng)村宅基地補(bǔ)償定價(jià)分為2種，農(nóng)村宅基地價(jià)格包含土地及地上建筑物的價(jià)值和農(nóng)戶脫離農(nóng)村徹底放棄農(nóng)戶集體身份的補(bǔ)償。上官彩霞等[59]通過(guò)分析江蘇省“萬(wàn)頃良田建設(shè)工程”農(nóng)村宅基地置換主要采用的置換農(nóng)村宅基地、置換小產(chǎn)權(quán)房、置換商品房3種模式，分別就其補(bǔ)償方式做了說(shuō)明。馬智利等[60]認(rèn)為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中土地價(jià)格的確定，應(yīng)該是農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格加上地上建筑的價(jià)格。王璦玲等[61]對(duì)退出的宅基地再征收為劃撥用地來(lái)測(cè)算土地價(jià)格。凌學(xué)東[62]認(rèn)為宅基地存在多種權(quán)益，在對(duì)其補(bǔ)償時(shí)應(yīng)將權(quán)益獨(dú)立分開進(jìn)行補(bǔ)償。

2 農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償及價(jià)格評(píng)估存在的問(wèn)題分析

2.1 農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償方面存在的問(wèn)題

通過(guò)以上文獻(xiàn)綜述發(fā)現(xiàn)，我國(guó)學(xué)者在對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償方面做了大量的研究，特別是在農(nóng)戶農(nóng)村宅基地退出意愿影響因素方面，利用問(wèn)卷調(diào)查法、統(tǒng)計(jì)分析以及計(jì)量模型等多途徑進(jìn)行了深入分析。而農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償研究中主要是以補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估為主，利用多種評(píng)估方法，不同評(píng)估對(duì)象以及不同農(nóng)村宅基地價(jià)格構(gòu)成體系進(jìn)行測(cè)算，這對(duì)于完善農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估體系，合理確定農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有很大的借鑒意義，但仍然存有不足，主要表現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面。

基于農(nóng)戶視角的農(nóng)村宅基地退出意愿補(bǔ)償價(jià)格一般都較高，地方政府或者村集體無(wú)力承擔(dān)這部分費(fèi)用。而根據(jù)地方政府或者部門規(guī)程制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又過(guò)低，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民退出農(nóng)村宅基地的積極性，因此合理制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)成為許多學(xué)者的研究重點(diǎn)。但是如何制定一個(gè)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并沒有得到一個(gè)公認(rèn)的結(jié)果。現(xiàn)有文獻(xiàn)中對(duì)農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估主要包括兩部分，一是農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)格，二是農(nóng)村宅基地上房屋及其他附屬物價(jià)值。這2個(gè)部分農(nóng)村宅基地價(jià)格構(gòu)成忽視了農(nóng)村宅基地的性質(zhì)，即作為農(nóng)村集體成員無(wú)償、無(wú)期限使用的農(nóng)村宅基地所具有的功能屬性那部分價(jià)值。很多補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)既不能被有效實(shí)施，也不能真正體現(xiàn)農(nóng)村宅基地價(jià)值。

2.2 農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方面存在的問(wèn)題

目前的研究中，評(píng)估農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法主要是借鑒土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和利用城市國(guó)有土地價(jià)格評(píng)估方法中的成本逼近法結(jié)合求得，但是研究依然較少。也有主要運(yùn)用條件價(jià)值評(píng)估法來(lái)設(shè)計(jì)問(wèn)卷，通過(guò)農(nóng)戶意愿補(bǔ)償價(jià)格來(lái)測(cè)算。目前這2種方法研究也并不多，其評(píng)估結(jié)果也沒有得到一致的認(rèn)同。由于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)還處于試點(diǎn)階段，很多地方的流轉(zhuǎn)受到限制，因此決定了對(duì)農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方法的研究不能像城鎮(zhèn)一般建設(shè)用地評(píng)估研究的透徹，所以以案例為基礎(chǔ)的農(nóng)村宅基地價(jià)值測(cè)算的實(shí)證研究還比較少。

3 發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)策分析

3.1 基于農(nóng)村宅基地價(jià)值體系的退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定直接關(guān)系到退出農(nóng)戶的接受程度以及農(nóng)村宅基地能否有效退出等，而厘清農(nóng)村宅基地價(jià)值體系則是確立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的重要前提。在今后應(yīng)該注重研究農(nóng)村宅基地價(jià)值體系的構(gòu)成，并基于此測(cè)算其價(jià)格[63]。

3.2 農(nóng)村宅基地評(píng)估方法的創(chuàng)新

在我國(guó)較為成熟的城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)中土地價(jià)格評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法和收益還原法等。對(duì)于沒有形成農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)的土地評(píng)估體系，考慮農(nóng)村宅基地自身情況的因素下可以借鑒以上幾種評(píng)估方法，但是這樣的評(píng)估方法不能采取城鎮(zhèn)建設(shè)用地評(píng)估中“一刀切”的辦法，需要考慮更多的因素。因此今后研究應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地評(píng)估方法的創(chuàng)新，多角度、全面地制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

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(責(zé)任編輯：管珊紅)

Research Summary of Compensation and Price Assessment for Rural Homestead Quitting

LV Bo-lan, CAI Hai-sheng*, YU Wen-bo, ZHANG Ying

(Jiangxi Provincial Key Laboratory for Agricultural Resources and Ecology of Poyang Lake Watershed, Jiangxi Agricultural University / Nanchang Municipal Key Laboratory for Ecology of Poyang Lake in Jiangxi Province / Research Center of Rural Land Resource Utilization and Protection, Nanchang 330045, China)

Through using the methods of literature search and inductive summary, this paper summarizes the research progresses in the acquirement, management, quitting and price assessment of current rural homestead in China, and discusses the existent problems, including the nonuniform calculation mode and standard of the compensation for rural homestead quitting, the insufficient studies on the method for the price assessment of rural homestead, and the shorting of instructional assessment methods. Finally, based on the current research status, the author puts forward the future research direction and method innovation of rural homestead price assessment.

Rural homestead; Homestead quitting; Compensation for quitting; Price assessment

2016-10-11

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(31660140)；江西省重大科技項(xiàng)目(20143ACF60011)；江西省自然科學(xué)基金(20161BAB204180)； 江西省科技支撐計(jì)劃(20133BBF60011)；江西省教育廳科技項(xiàng)目(GJJ12218)。

呂博蘭(1993—)，女，貴州盤縣人，碩士研究生，研究方向：土地生態(tài)、土地經(jīng)濟(jì)等。*通訊作者：蔡海生。

F301

A

1001-8581(2017)03-0124-06