2017年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性、重塑規(guī)范的一年。

以研討2017年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與市場(chǎng)走勢(shì)為主題的易居論壇日前在上海舉行。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了年度報(bào)告《2017年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，業(yè)內(nèi)著名專家學(xué)者發(fā)表了真知灼見，獲得與會(huì)者的共鳴。

華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳作為論壇主持人。他指出，2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可謂跌宕起伏，上半年以去庫(kù)存為主，而下半年則以控房?jī)r(jià)為目標(biāo)，且效果正逐漸顯現(xiàn)。如何在當(dāng)前看似撲朔迷離的格局中保持方向感，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)發(fā)展都非常關(guān)鍵。展望2017年及未來(lái)的中國(guó)樓市發(fā)展，易居研究院表示對(duì)中國(guó)樓市的健康發(fā)展充滿信心。

理性分析2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、長(zhǎng)江學(xué)者袁志剛教授在《轉(zhuǎn)型變局下的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)》發(fā)言中認(rèn)為，應(yīng)基于近二十五年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全景來(lái)審視2016年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市。觀察近期數(shù)據(jù)，可以看出經(jīng)濟(jì)有所回暖，但基礎(chǔ)并不牢靠。微觀數(shù)據(jù)顯示，需求擴(kuò)張或在未來(lái)減弱。這都會(huì)對(duì)包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)考驗(yàn)。而從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展角度看，2016年對(duì)固定資產(chǎn)投資的支撐值得肯定，但伴隨房地產(chǎn)調(diào)控政策重啟和銷售走弱，房地產(chǎn)投資下行壓力加大。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的兩大政策目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定、提高市場(chǎng)效率的結(jié)構(gòu)改革。要確保經(jīng)濟(jì)增速運(yùn)行在合理區(qū)間，就應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決去杠桿以及改變過(guò)度的債務(wù)拉動(dòng)型增長(zhǎng)模式。這些都需要一個(gè)更健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)做支撐。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭代表易居研究院發(fā)布《2016-2017年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。他認(rèn)為，應(yīng)基于經(jīng)濟(jì)面、政策面、資金面、供求面等因素來(lái)分析當(dāng)前中國(guó)樓市。2016年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較為火爆，包括房屋成交量、房?jī)r(jià)等指標(biāo)都屢創(chuàng)新高。到了第三季度，為了更好地抑制資產(chǎn)泡沫和去杠桿，政策頻頻加碼，進(jìn)而使得部分市場(chǎng)指標(biāo)走向發(fā)生了變化。到了第四季度，政策效應(yīng)積極釋放，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱態(tài)勢(shì)受遏制，市場(chǎng)交易和市場(chǎng)預(yù)期也開始理性回歸。縱觀2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策，整體上有較大波動(dòng)性，這也是中央再次強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要原因。

中南置地總裁陳小平認(rèn)為，2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性比較大，但并不是說(shuō)2016年的發(fā)展是脫離周期運(yùn)動(dòng)規(guī)律的一年，實(shí)際上還是在周期運(yùn)行框架之內(nèi)的。2016年市場(chǎng)交易之所以比較好，和三四線壓抑較多的需求積極釋放、房子背后的資本屬性依然受認(rèn)可、購(gòu)房者買漲不買跌的心態(tài)等有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的規(guī)律將延續(xù)，包括未來(lái)幾年也將依然在這樣一個(gè)周期的大框架中運(yùn)行?；诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)周期，需要房企積極做轉(zhuǎn)型而非轉(zhuǎn)行，進(jìn)而更好地為未來(lái)中國(guó)樓市的發(fā)展提供新的路徑和思路。

科學(xué)經(jīng)營(yíng)交出優(yōu)異成績(jī)單

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)助理崔霽認(rèn)為，從2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房銷售數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)好于預(yù)期。過(guò)去很多房企認(rèn)為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易創(chuàng)新高，銷售指標(biāo)已到了天花板的狀態(tài)，但2016年依然有較好的突破。這充分說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的可想象空間依然比較大，從側(cè)面也說(shuō)明2016年房企依賴科學(xué)經(jīng)營(yíng)，交出了一份優(yōu)異的成績(jī)單。房企在感慨2016年的經(jīng)營(yíng)歷程同時(shí)，也要不斷考慮戰(zhàn)略的布局和轉(zhuǎn)型。

上坤置地總裁朱靜表示，2016年所在企業(yè)基于專業(yè)和情懷對(duì)待相關(guān)土地資產(chǎn)的開發(fā)，通過(guò)精心對(duì)待每一塊土地，讓土地背后的產(chǎn)品真正做出精品，進(jìn)而更加貼近市場(chǎng)需求。2016年通過(guò)增量土地和存量土地的開發(fā)，有效地提升了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。其中，在增量土地的投資上，上坤認(rèn)為未來(lái)中國(guó)的換房需求依然會(huì)比較大，消費(fèi)升級(jí)的潛力很大，這和當(dāng)前樓市調(diào)控側(cè)重房?jī)r(jià)管控的模式并不矛盾。而在存量資產(chǎn)方面，通過(guò)收購(gòu)一些老廠房及積極進(jìn)行改建，進(jìn)而煥發(fā)出了建筑更多的生命力。尤其是通過(guò)植入藝術(shù)館等業(yè)態(tài)，把此類項(xiàng)目改造成為3A級(jí)景區(qū)，進(jìn)而填補(bǔ)了相關(guān)物業(yè)在所在區(qū)域的空白，目前市場(chǎng)認(rèn)可程度也比較高。

2017年樓市將回歸理性

回顧易居研究院過(guò)去幾年發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)。其中，2013年底，報(bào)告預(yù)測(cè)2014年特征為：高位振蕩，逐步降溫。2014年底，報(bào)告預(yù)測(cè)2015年特征為：探明底部，復(fù)蘇上行。2015年底，報(bào)告預(yù)測(cè)2016年特征為：政策風(fēng)暖，市場(chǎng)向上。那么2017年中國(guó)樓市會(huì)按照什么樣的路徑發(fā)展呢？論壇上，易居研究院《2016-2017年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》做出2017年展望，預(yù)測(cè)其特征為：抑制泡沫，理性發(fā)展。2017年將是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性、重塑規(guī)范的一年。報(bào)告認(rèn)為，2016年第四季度的市場(chǎng)與政策邏輯將在2017年延續(xù)，相應(yīng)的，部分市場(chǎng)指標(biāo)出現(xiàn)降溫也符合預(yù)期。同時(shí)，受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和三四線城市仍需繼續(xù)去庫(kù)存等利好因素的影響，房地產(chǎn)部分供應(yīng)指標(biāo)依然有望維持個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

在2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的預(yù)測(cè)方面，報(bào)告認(rèn)為，2017年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)上下半年不同的走勢(shì)，預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)振蕩式緩慢降溫過(guò)程中，房?jī)r(jià)增幅會(huì)持續(xù)收窄。而到了2017年下半年，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅將呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2017年7月前后，70城房?jī)r(jià)環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點(diǎn)。受房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅收窄進(jìn)而下跌的影響，預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)同比增幅將在2017年第一季度見頂，預(yù)計(jì)峰值為11.4%左右，其后同比增幅將步入下行通道，預(yù)計(jì)到2017年第四季度從正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。

2017年將是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深化的一年，相關(guān)供應(yīng)指標(biāo)的預(yù)測(cè)值也引起了與會(huì)者的關(guān)注?！?016-2017年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》認(rèn)為，2017年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比增幅在4%左右。主要原因：一是相對(duì)于房屋銷售指標(biāo)，開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，2017年房市降溫，但開發(fā)投資仍能保持正增長(zhǎng)；二是預(yù)計(jì)一線及部分強(qiáng)二線城市供地量不會(huì)明顯增長(zhǎng)，房企購(gòu)地將主要分布于地價(jià)較低的三四線城市，因此對(duì)開發(fā)投資金額拉動(dòng)不大；三是2017年新開工繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)投資正增長(zhǎng)形成一定支撐。綜之，對(duì)于2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不喜不悲。

保持方向感是策略首選

積極響應(yīng)當(dāng)前樓市政策，發(fā)揮房企社會(huì)責(zé)任感，是未來(lái)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需要具備的一個(gè)條件。寶華集團(tuán)副總裁楊健認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的周期性，從冷到熱，再?gòu)臒岬嚼洌@是房企未來(lái)經(jīng)營(yíng)不可回避的一個(gè)規(guī)律。房企要基于此類因素，在市場(chǎng)好的時(shí)候居安思危、在市場(chǎng)不好的時(shí)候努力考慮怎樣去度過(guò)和應(yīng)對(duì)。

易居營(yíng)銷集團(tuán)總裁宗磊認(rèn)為，雖然從預(yù)測(cè)值來(lái)看，本輪周期預(yù)計(jì)在2018年第二季度才會(huì)回暖，但依然要認(rèn)為2017年是同樣精彩的一年，這可以形容為“下雨天想著晴天的事”。2017年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整年，但同時(shí)也是機(jī)會(huì)年。通過(guò)在試點(diǎn)城市積極落實(shí)新產(chǎn)品和新的商業(yè)模式，才能夠?qū)崿F(xiàn)更優(yōu)秀、更貼近客戶的行業(yè)全流程服務(wù)。

與會(huì)者認(rèn)為，中國(guó)本輪樓市政策調(diào)整力度大，要求房企更加關(guān)注新的市場(chǎng)需求和市場(chǎng)特征。在2017年乃至未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，誰(shuí)的產(chǎn)品更貼近客戶需求，誰(shuí)就更有議價(jià)的空間。要積極挖掘消費(fèi)者背后不同階段的需求、同時(shí)在市場(chǎng)和政策調(diào)整中科學(xué)做決策，那么2017年將依然是波瀾壯闊、有希望的一年。