董鵬程

摘要：隨著房?jī)r(jià)的日益增長(zhǎng)，以及人們對(duì)房屋的大量需求，已有的現(xiàn)房已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足，所以商品房預(yù)售情況便應(yīng)運(yùn)而生。但是這種新型的售房方式無(wú)論在施行還是在政策的制定中，均存在諸多的不足；不僅需要對(duì)預(yù)售施行辦法進(jìn)一步規(guī)范化、完善化，也需要我們建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制來(lái)加以控制。本文從我國(guó)當(dāng)前的商品房預(yù)售情況出發(fā)，根據(jù)幾個(gè)典型省份出臺(tái)的相關(guān)政策分析對(duì)于開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)制。

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售；資金；監(jiān)管

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.18文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2017）02-0249-01

一、我國(guó)目前的商品房預(yù)售款情況

所謂商品房預(yù)售就是房地產(chǎn)商將正在建設(shè)中或者已經(jīng)竣工但是不具備交付條件的房屋預(yù)先出售給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付相應(yīng)定金或價(jià)款的行為。不言而喻，預(yù)收款就是所收取的定金、預(yù)付款、保證金等收入。

在這種預(yù)售交易中，買(mǎi)受人支付了相應(yīng)的價(jià)款但是并沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義的取得房屋的所有權(quán)，而是開(kāi)發(fā)商在未來(lái)交付房屋的一種承諾。依筆者看來(lái)，這樣的交易潛在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商答應(yīng)的是未來(lái)交付房屋，而在此段時(shí)間內(nèi)存在諸多的不確定因素，例如建材漲價(jià)、施工周期延長(zhǎng)以及其他的不可抗力等等，正因?yàn)橘I(mǎi)受人已經(jīng)預(yù)先支付了相應(yīng)的價(jià)款，所以其幾乎承擔(dān)了所有的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，我們也無(wú)法否認(rèn)預(yù)售商品房、收付預(yù)售款是開(kāi)發(fā)商融資的一種重要手段，這便等同于買(mǎi)受人出錢(qián)，委托開(kāi)發(fā)商蓋房，但是買(mǎi)受人在此過(guò)程中對(duì)資金的流向不能監(jiān)督和控制，只是實(shí)現(xiàn)最終的房屋交付而已。所以正是基于這種現(xiàn)實(shí)情況，我們要實(shí)行一系列的商品房預(yù)售款監(jiān)管制度來(lái)確保開(kāi)發(fā)商將資金真正為買(mǎi)受人所用，真正降低買(mǎi)受人的預(yù)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，從而更好的維護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

針對(duì)商品房預(yù)售款的監(jiān)管，我國(guó)并沒(méi)有出臺(tái)具體可行的方案政策，所以不同的地區(qū)根據(jù)自身的情況頒布了不同的監(jiān)督管理制度。

二、幾種典型的監(jiān)督機(jī)制

（一）在商品房監(jiān)督制度的實(shí)行中，最容易被百姓信服的是由貴陽(yáng)開(kāi)創(chuàng)的政府主管部門(mén)直接監(jiān)管。政府直接或通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的機(jī)關(guān)來(lái)監(jiān)督預(yù)售款的投向情況，例如可以將其使用和落實(shí)情況作為衡量一個(gè)開(kāi)發(fā)商是否具有預(yù)售資格的條件，甚至可以把此規(guī)定寫(xiě)入相應(yīng)的預(yù)售合同中，同時(shí)政府還要適當(dāng)?shù)穆男行姓O(jiān)管職責(zé)。盡管政府的監(jiān)管更具公信力，但是其中仍存在一些弊端。如果一旦發(fā)生開(kāi)發(fā)商無(wú)法按規(guī)定交付房屋時(shí)，政府要么不承擔(dān)此造成的損失，要么啟動(dòng)國(guó)家賠償機(jī)制，而無(wú)法追究其民事責(zé)任，實(shí)現(xiàn)民事賠償。雖提及政府可以履行行政監(jiān)管，但是不得不承認(rèn)這只是一種事后監(jiān)督，事后行政處罰，對(duì)保障買(mǎi)受人合法權(quán)益并沒(méi)有起到太大的作用。

與政府主管部門(mén)直接監(jiān)管有異曲同工之妙的是上海采取的由監(jiān)管銀行監(jiān)管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將收取的預(yù)售款，委托給監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，專(zhuān)項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)，但是銀行在其監(jiān)管過(guò)程中只是一個(gè)協(xié)管方，其和政府的角色類(lèi)似，可能會(huì)承擔(dān)連帶的國(guó)家賠償責(zé)任，但是不會(huì)因監(jiān)管失誤而承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。

（二）有的省份由公信力和賠償力兼具的機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施監(jiān)管，例如濟(jì)南由擔(dān)保公司監(jiān)管?！稘?jì)南市商品房預(yù)售款監(jiān)督實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定，為買(mǎi)受人設(shè)立商品房預(yù)售款的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，擔(dān)保公司實(shí)施監(jiān)督和管理，開(kāi)發(fā)商在房屋交付之前不得隨意或者違反規(guī)定使用預(yù)售款，如有此行為將其預(yù)售行為將被取消。如果由于擔(dān)保公司的監(jiān)管不到，發(fā)生了開(kāi)發(fā)商挪用錢(qián)款或潛逃等情況，其所造成的后果，將由擔(dān)保公司承擔(dān)民事責(zé)任和全部的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。但是其中仍存在開(kāi)發(fā)商與擔(dān)保公司相互勾結(jié)，甚至最終無(wú)法償還買(mǎi)受人財(cái)產(chǎn)損失的情況。

（三）重慶市在2011年通過(guò)的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》中最新引入商品房預(yù)售款資金由預(yù)售人、預(yù)售資金監(jiān)管銀行、工程監(jiān)管機(jī)構(gòu)共同管理的機(jī)制。預(yù)售人若要使用預(yù)售資金，應(yīng)持工程監(jiān)管機(jī)構(gòu)的資金使用證明，向預(yù)售資金監(jiān)管銀行進(jìn)行劃撥申請(qǐng)。如果工程監(jiān)管機(jī)構(gòu)出具假證明或者預(yù)售資金監(jiān)管銀行監(jiān)管不當(dāng)，給買(mǎi)受人造成損失的，由過(guò)錯(cuò)一方和預(yù)售人共同承擔(dān)連帶責(zé)任。這樣的雙重保障機(jī)制，不僅避免了單個(gè)第三方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相互勾結(jié)，更保證了買(mǎi)受人預(yù)售款的流向合法清晰。正因?yàn)闊o(wú)論其他兩者任意一方的過(guò)錯(cuò)，都會(huì)使預(yù)售人承擔(dān)相應(yīng)的連帶責(zé)任即便自身并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，所以這會(huì)促使預(yù)售人公平、合理、合法的使用預(yù)售資金，保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

我國(guó)的商品房預(yù)售款的監(jiān)督機(jī)制尚不成熟，仍處于不斷改進(jìn)、完善的過(guò)程中。只有將此預(yù)購(gòu)資金與監(jiān)督機(jī)構(gòu)的利益相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化甚至契約化，才能有效可行的降低預(yù)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

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