歐陽明華

摘要：抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，具備物權(quán)的效力，但租賃權(quán)作為債權(quán)，更有“買賣不破租賃”原則確定的效力，進(jìn)而對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成妨礙，在抵押財(cái)產(chǎn)出租的情景下，抵押權(quán)和租賃權(quán)兩種權(quán)利的行使會有利益的交叉，如何追求法的價(jià)值利益平衡，以及如何解決效力問題至關(guān)重要。如何確定租賃權(quán)形態(tài)也是解決效力沖突的一個(gè)方面，即租賃合同訂立的時(shí)間與租賃物交付時(shí)間不一致，確定租賃權(quán)設(shè)立的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán) 租賃權(quán) 準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)

中圖分類號：D923文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-5349（2016）11-0059-02

一、抵押權(quán)與租賃權(quán)比較

抵押權(quán)以擔(dān)保債權(quán)的物權(quán)而存在。物有動產(chǎn)和不動產(chǎn)之區(qū)分導(dǎo)致抵押權(quán)的成立還應(yīng)根據(jù)物的屬性不同具備不同要件，抵押物為不動產(chǎn)，使得抵押權(quán)成立須經(jīng)登記，反之，抵押物為動產(chǎn)，登記不被視為成立要件。在抵押合同生效之時(shí)抵押權(quán)即視為設(shè)立，但未經(jīng)登記不能去對抗第三人的利益，即此時(shí)的登記為對抗要件。而依據(jù)租賃合同而形成債權(quán)是租賃權(quán)。租賃權(quán)作為租賃合同成立之后的可期待利益而存在，租賃權(quán)的對抗應(yīng)具有相應(yīng)的外觀即占有。租賃為諾成契約，不以物之交付而成立。物之交付義務(wù)，為有租賃所生之債務(wù)，通常物之使用收益，以物之必要占有為必要，從而應(yīng)以合于所約定使用收益之租賃物交于承租人。[1]臺灣地區(qū)學(xué)者史尚寬指出，出租人之權(quán)利，為使用收益權(quán)，包括使用收益必要之占有權(quán)利。

按理說，債權(quán)具備的相對性不能對抗具有對世性的物權(quán)，但“買賣不破租賃”則彰顯了租賃權(quán)對所有權(quán)的效力抗辯。

由上述可知，正因?yàn)榈盅簷?quán)不使抵押人喪失對抵押財(cái)產(chǎn)的占有，才會使得抵押財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)有效存在并對抵押權(quán)產(chǎn)生影響，從而在抵押權(quán)和租賃權(quán)效力方面抵觸。所有權(quán)人基于所有權(quán)的權(quán)能將物出租，之后為了擔(dān)保債權(quán)，將該物進(jìn)行抵押?；蛘邆鶆?wù)人為擔(dān)保債務(wù)將有權(quán)占有之物進(jìn)行抵押，由于并不喪失占有，為了獲得物之收益，將物出租。抵押權(quán)并不轉(zhuǎn)移物的占有，抵押人在將物做抵押后，依然具備物的除處分權(quán)之外的所有權(quán)的其他權(quán)能，同時(shí)為了抵押權(quán)人的利益不受損，控制處分權(quán)的行使。但并未限制出租，因?yàn)榈盅喝艘廊惶幱趯ξ锏恼加须A段?？梢酝ㄟ^折價(jià)、拍賣、變賣等來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。而當(dāng)有租賃合同關(guān)系存在時(shí)，基于租賃權(quán)特殊的債權(quán)性質(zhì)，會限制抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，難以發(fā)揮抵押之作用。以上探討的前提是債務(wù)人的債務(wù)履行期限已過的情況下，并且處于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)期間，租賃合同期限未滿或者租賃合同并未遭到解除。兩種權(quán)利都有存在的權(quán)原。因此行使時(shí)發(fā)生效力沖突。

二、抵押權(quán)與租賃權(quán)關(guān)系

（一）先出租后抵押

按照《物權(quán)法》抵押權(quán)和租賃的關(guān)系規(guī)定可知，存在兩種情形，并且具有不同的法律效果。將 “設(shè)立在先、權(quán)利在先”原則運(yùn)用在效力規(guī)定上。依據(jù)權(quán)利設(shè)立的先后順序進(jìn)行利益分配，出租的時(shí)間順序抵押合同訂立之前，在此種情形下優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)。被擔(dān)保的債權(quán)到期的話，抵押權(quán)人依然能為保障自己的利益不受損而行使權(quán)利，但租賃合同關(guān)系并不因此而終止，也就是即便將抵押財(cái)產(chǎn)順利轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或第三人，因此實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)，取得抵押財(cái)產(chǎn)的債權(quán)人或第三人仍應(yīng)該負(fù)擔(dān)租賃行為。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的同時(shí)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)被承認(rèn)，使得承租人利益不受侵害。多數(shù)人會質(zhì)疑，此種情形以及規(guī)定明顯對抵押權(quán)人不利，沒有人愿意取得有負(fù)擔(dān)的不完全的抵押物，從而導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)受阻。首先，法律應(yīng)該保護(hù)弱者，承租人通常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)情況被視為處于弱勢地位，而抵押權(quán)人同樣也是債權(quán)人相較承租人處于強(qiáng)勢地位。其次，一經(jīng)登記的抵押權(quán)會橫掃在抵押物之上的各種權(quán)利，顯然存在顯失公平現(xiàn)象。按照物權(quán)法的一般原理，在抵押權(quán)實(shí)行時(shí)，設(shè)立在抵押財(cái)產(chǎn)上的受益權(quán)將全部消滅。如此一來，在抵押權(quán)設(shè)定后的受益權(quán)的人面臨權(quán)益隨時(shí)被侵害的風(fēng)險(xiǎn)。因而，出于社會政策的考量，需要從特定程度上對這些收益權(quán)人實(shí)行保護(hù)。[2]我覺得應(yīng)借用債權(quán)法概念上的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移原理進(jìn)行解釋，因?yàn)榈盅簷?quán)是為確保債權(quán)不至不被清償而設(shè)立，具有從屬性，從屬于債權(quán)，抵押權(quán)人即為債權(quán)人，因此具有適用的空間。在設(shè)立抵押權(quán)前，抵押權(quán)人應(yīng)就抵押物的狀態(tài)進(jìn)行檢查。如何才能不加重抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)，此時(shí)，對租賃權(quán)準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)的確定就能解決這一沖突，主要表現(xiàn)在避免抵押權(quán)人與承租人利益沖突從而受損方面。先出租的需要以占有為外觀對抗要件，對租賃進(jìn)行登記并且公示在我國并沒有形成制度，只有這樣才能合理地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，不然抵押權(quán)人無從知曉該抵押財(cái)產(chǎn)是否為合適的抵押財(cái)產(chǎn)。以占有為租賃權(quán)準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)，有效地緩和了抵押權(quán)人與承租人的利益矛盾沖突。

（二）先抵押后出租

租賃合同是一種收益的法律行為，而抵押權(quán)的行使前提是債務(wù)到期債務(wù)人不履行或者出現(xiàn)當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，并且抵押權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)的初衷也就是為了使債權(quán)能夠獲得完全的清償。租賃既然能帶來收益的話，能夠增加債務(wù)人的償還能力，在主債權(quán)消滅的情況下，抵押權(quán)也就喪失了行使的空間。

在先抵押的情形下，已登記的抵押權(quán)不受來自租賃關(guān)系的對抗。反之如果沒有進(jìn)行登記，即使抵押在先，也要保護(hù)租賃權(quán)。假定先行辦理了抵押登記，在此種狀況下，抵押權(quán)優(yōu)先行使，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，取得了抵押財(cái)產(chǎn)的所有人可以解除原來的租賃合同，是對租賃可以對抗買賣的破壞，在出租取得收益的情況下，到期的債務(wù)得不到債務(wù)人的履行，抵押權(quán)人可以要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

在此種情形下，基于上述對承租人保護(hù)的原理，并不絕對地使得租賃關(guān)系不復(fù)存在，只是喪失了對抗的效力，即不阻礙抵押權(quán)行使即可。也就意味著在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，由于抵押財(cái)產(chǎn)上附有租賃關(guān)系，沒有人會愿意取得有負(fù)擔(dān)的抵押財(cái)產(chǎn)，影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)的租賃關(guān)系視為不存在。因此有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)直接把租賃關(guān)系去除之，在債務(wù)因債務(wù)人不履行而到期的狀況下，應(yīng)直接視為租賃關(guān)系不存在。但這一做法缺少法理基礎(chǔ)，租賃合同是抵押人和承租人簽訂的，基于合同的相對性原理以及合同的解除原理并不能解釋適用，既不能適用約定解除也不適用合同的法定解除。是否應(yīng)將“買賣不破租賃”租賃原則適應(yīng)范圍繼續(xù)擴(kuò)大至該種情形，值得商榷。抵押權(quán)人如果沒辦理登記，如果是不動產(chǎn)的話那么抵押權(quán)不成立，也就不存在與租賃權(quán)相沖突的情形。關(guān)于動產(chǎn)，采取的登記對抗主義立法政策，即不能對抗善意的第三人。此種情形，亦不能對抗租賃關(guān)系。其實(shí)從該條規(guī)定看出事實(shí)上是在對租賃權(quán)的極大保護(hù)。對抵押權(quán)的設(shè)立要求更高。

（三）準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)

由于抵押權(quán)屬于法定的物權(quán)，而對于租賃權(quán)法律并未作出規(guī)定，因而在分析抵押權(quán)與租賃權(quán)關(guān)系要對租賃權(quán)作出法律解釋從而實(shí)現(xiàn)法律適用。租賃權(quán)成立的時(shí)間點(diǎn)是其中最為重要的方面。在現(xiàn)實(shí)生活中不免存在租賃合同已經(jīng)訂立但并沒有交付，在此種情形下，已出租如何界定，如果以合同訂立的時(shí)間來確定已出租的情形，那么又不免存在合同倒簽行為從而損害抵押權(quán)人的利益。而對租賃權(quán)的絕大保護(hù)會縱使惡意串通等不法行為侵害抵押權(quán)人利益。所以確定租賃權(quán)的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)就顯得尤為必要。

三、對抵押權(quán)與租賃權(quán)關(guān)系的解釋適用

在只是訂立了租賃合同并沒有交付的情況下，并沒有因?yàn)檎加卸纬蓹?quán)利的外觀，因此不具租賃權(quán)，租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)是在占有基礎(chǔ)上的使用收益權(quán)。租賃合同雖是諾成合同，只需合意達(dá)成，即視為租賃法律關(guān)系存在，然而租賃權(quán)基于占有基礎(chǔ)上的權(quán)利。假設(shè)在租賃合同生效時(shí)成立了租賃權(quán)，而且該租賃權(quán)具有完全的對抗效力，則有可能會侵害到善意第三人的利益和危及社會交易安全。[3]租賃權(quán)僅僅是包括了租賃物收益使用權(quán)，而不包括物的交付請求權(quán)，此項(xiàng)請求權(quán)是租賃合同所生之債務(wù)。即租賃物交付的時(shí)間點(diǎn)視為準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)。

租賃權(quán)作為一項(xiàng)債權(quán)，債權(quán)的一個(gè)特征便在于之間的平等性，所以要使之發(fā)生對抗的效力，準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)在于占有。也即，在抵押權(quán)和租賃權(quán)并存行使時(shí)，租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的前提在于已經(jīng)對物構(gòu)成了合法有效的占有。這樣就可以有效避免出租人和承租人倒簽租賃合同以損害抵押權(quán)人的合法權(quán)益。制定法律就在于通過在當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)定，來平衡各種社會利益。[4]顯然在這樣的解釋下，《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定是符合法律的目的的。

關(guān)于先抵押后出租的情景，應(yīng)將《物權(quán)法》第190條第二句作擴(kuò)張性解釋，租賃關(guān)系不得對抗已設(shè)立的抵押權(quán)，可以借鑒臺灣的做法，看是否影響到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，后設(shè)立的租賃權(quán)若不影響抵押權(quán)的完成，即當(dāng)債務(wù)能夠被拍賣的價(jià)款清償時(shí)，租賃關(guān)系依然存在，并不一味地面臨被解除的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樽赓U關(guān)系并不當(dāng)然被消滅，具體到如何保護(hù)承租人的利益可以借鑒日本的“短期租賃的保護(hù)制度”，即法律賦予保護(hù)的期間，在此期間內(nèi)，即便租賃權(quán)設(shè)立在后，亦可以不受抵押權(quán)的干擾，只是該對抗效力并不是阻礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而是抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不能構(gòu)成對租賃關(guān)系的影響。

對于先出租后抵押的情形，出租人的利益具有優(yōu)先保護(hù)的特性，為防止抵押權(quán)人的利益受損，應(yīng)引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移原理，抵押權(quán)人在抵押人提供了抵押物的狀況下負(fù)有檢查的義務(wù)。當(dāng)然由于租賃權(quán)并非法定物權(quán)，不具有法定對抗要件，因此為避免租賃權(quán)人和抵押權(quán)人之間的利益失衡，租賃權(quán)對抗效力來自于合法有效的占有在先。有學(xué)者提出為避免加大抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)要對租賃權(quán)進(jìn)行登記，我認(rèn)為這一做法缺乏理論基礎(chǔ)，首先，租賃權(quán)并非用益物權(quán)，物權(quán)的設(shè)立前提是物權(quán)法定主義，租賃權(quán)只是債權(quán)，當(dāng)然不適用物權(quán)的公示公信原則。

當(dāng)然，還需認(rèn)可租賃合同承租人的優(yōu)先購買權(quán)，在同等情況下。由于容許承租人持續(xù)承租則會對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成妨礙，而承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不影響到抵押權(quán)人行使權(quán)利[5]抵押人需征得抵押權(quán)人的許可在租賃合同的期限超過了被設(shè)定抵押的債權(quán)期限。對沒有經(jīng)抵押權(quán)人同意的超過抵押期限部分，如不影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)可以認(rèn)定租賃合同有效，賦予承租人優(yōu)先購買的權(quán)利。[6]我認(rèn)為這一觀點(diǎn)欠缺法理基礎(chǔ)，因?yàn)樽赓U合同的簽訂只需承租人與出租人達(dá)成合意即可，而且還具抵押人身份的出租人并未喪失對租賃物的所有權(quán)，因而，不需取得抵押權(quán)人的許可。

抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)是基于占有后的收益使用權(quán)，已設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)還負(fù)擔(dān)著租賃法律關(guān)系時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)會受到租賃權(quán)的阻礙，為追求法價(jià)值的平衡，對租賃權(quán)進(jìn)行法律解釋，《物權(quán)法》第190條規(guī)制了抵押權(quán)和租賃的關(guān)系，而出租的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)在于租賃物的交付。在這樣的解釋下，再去應(yīng)用“設(shè)立在先，權(quán)利優(yōu)先”原則。

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責(zé)任編輯：孫瑤