王宗澤

摘 要：在城市化進程的發(fā)展下，大量地區(qū)的拆遷工作開展的如火如荼，由于城市拆遷所引發(fā)的糾紛屢見不鮮。本文主要針對房地產(chǎn)法中公共利益的糾紛與規(guī)范方式進行分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)法；公共利益；規(guī)范

個人利益與公共利益是一脈相承的關系，如果喪失了公共利益的保護，那么個人利益的保護也是空談。從房地產(chǎn)法來看，加強公共利益的保護是非常重要的，房地產(chǎn)不僅是個人的財富，也是社會的共同財富，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關權利與公共利益是密切相連的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)中關于公共利益的糾紛

在城市化進程的發(fā)展下，拆遷已經(jīng)成為常態(tài)，縱觀目前的情況來看，由于城市拆遷所引發(fā)的糾紛屢見不鮮，也有一些不法房地產(chǎn)商利用保護公共利益的噱頭來進行商業(yè)拆遷，反而損害了市民的合法權益。由于被拆遷人不了解開發(fā)商的意圖，他們?yōu)榱酥С稚鐣陌l(fā)展，僅僅只拿到了少量的補償款，開發(fā)商卻可以獲取到暴利，造成了不小的社會影響，這也是引起社會矛盾的主要誘因。長此以往，不僅會影響社會的穩(wěn)定，也不利于國家的長治久安，對于拆遷戶而言，他們得不到合理的補償，部分拆遷戶甚至居無定所，在就醫(yī)、交通上都存在著極大的不便，這一問題是應該從根本上被杜絕的。

二、房地產(chǎn)法中公共利益的規(guī)范

（一）維護公共利益的法律表現(xiàn)

我國《憲法》中明確規(guī)定，為了滿足公共利益，可以按照法律征收或者征用公民的私有財產(chǎn)，并予以一定的補償，這就是房地產(chǎn)法中維護公共利益的根本依據(jù)。在我國的《土地管理法》中規(guī)定：“國家為了公共利益需要，可以依法征用集體土地”。我國《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定，對于土地使用者，國家可以依法獲取土地使用前，在合同規(guī)定的期限內(nèi)，不收回，在特殊情況下，可以根據(jù)公共利益需求來提前收回，并予以土地使用者相應的補償。在《物權法》中規(guī)定，對于征收的土地，應該根據(jù)法律要求支付安置補償費、土地補償費、青苗補償費，保證征地農(nóng)民的合法權益。在征收個人、單位的房屋或者其他不動產(chǎn)時，需要予以拆遷補償，保證被征收人的合法權益。

（二）房地產(chǎn)法中對于公共利益范圍的界定

就目前我國的房地產(chǎn)法來看，關于公共利益范圍的界定還較為模糊，可操作性不足，部分開發(fā)商打著保護公共利益的幌子來侵害公民的財產(chǎn)權，為了最大限度的保護公共利益，避免侵犯私人的合法權益，必須要在房地產(chǎn)法中明確公共利益范圍的界定。

為了解決這一問題，我國可以借鑒日本、韓國、德國的立法經(jīng)驗，對公共利益進行硬性規(guī)定，如果不對此做出硬性規(guī)定，那么單一的依靠地方政府，是難以解決公共利益濫用問題的，只有采取全國人大立法的形式，才能夠保證被征收人的權益。為此，我國需要明確公共利益的補償范圍：（1）為鐵路、公路、港口、機場等建設公共事業(yè)征收的土地；（2）為軍事、國防建設事業(yè)征收的土地；（3）為建設水利、能源等基礎設施征收的土地；（4）為建設地方自治機關、政府機關以及相關公共建筑征收的土地；（5）其他為了滿足公共利益征收的土地。

三、明確房地產(chǎn)法律中公共利益的意義

（一）可以促進經(jīng)濟的發(fā)展

國家的發(fā)展是無法依靠個人實現(xiàn)的，需要由多個不特定主體支撐，國家開展經(jīng)濟建設的主要目的是為了維護人民的利益，這種利益并非少數(shù)人享有的，而是多數(shù)社會成員共同享受的。為此，法律可以限制少數(shù)人的權利，根據(jù)國家的發(fā)展來享受征收權與征用權，將土地應用在能源、國防、教育、交通、醫(yī)療公益事業(yè)，這種公共設施的建設不僅可以為社會成員提供保障，也是促進社會經(jīng)濟發(fā)展的一項保障。

（二）能夠保護私人的財產(chǎn)權

公共利益的保證可以充分實現(xiàn)私人利益的最大化，是保護個人利益的重要表現(xiàn)，保證公共服務與公共物品，是保障個人資產(chǎn)的一項條件，要促進私有財產(chǎn)的增長，必須要保護好公共利益。唯有國家健全的管理體制、嚴密的法制和完備的政策體系，才能對私有財產(chǎn)提供最嚴格的保護，使私人財產(chǎn)權處于安全狀態(tài)，而這些體制、法制和政策體系的有效運行，需要維護和發(fā)展公共利益。更進一步說，公共利益的存在是實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的需要，是維護國家安全、社會穩(wěn)定和實現(xiàn)公平正義的需要。

四、結語

不僅是為了人民的利益，還是為了保證國家利益，首先關注的問題就是如何能夠造福民眾，在土地的征收上，需要明確拆遷補償標準，進行合理的補償與安置，將項目的開發(fā)與民眾的利益結合起來，對于適用于《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，盡量避免按照《土地管理法》的內(nèi)容進行執(zhí)行。這樣可以很好的協(xié)調開發(fā)商與拆遷戶之間、公眾利益之間利益均衡的問題，減少矛盾沖突，防止過激行為。

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