李偉

購房的價值體系始終在辨別一件事情：“活著”還是“生活”。未來的房子會成為一個生活系統(tǒng)，

一個承接“資源”的平臺

如果撇開政策的因素，人的一生需要買幾次房子？

來自一家中介機構(gòu)研究部的數(shù)據(jù)顯示，20歲-30歲購房者占到28.7%，31歲-40歲購房者占到34.6%，40歲以上占到36.7%。很多人會在20多歲買第一套房，30歲-40歲實現(xiàn)第二次置業(yè)。中國房產(chǎn)市場的發(fā)展才30來年，規(guī)?；牡谌沃脴I(yè)還沒體現(xiàn)出來。

按生命周期確定購房次數(shù)的理論，將中國人的住房需求劃分為單身、新婚、撫育子女、退休四個階段更為現(xiàn)實。由此，除去房改、拆遷等外界因素，以生活需求為出發(fā)點，中國人應(yīng)該有4次置業(yè)需求。如果年輕人在單身時租房住，那么一生中則要買3次房。

如果從財富積累的角度看，房子的更迭周期可能是這樣的：事業(yè)起步時第一次置業(yè)；結(jié)婚后以家庭為購買主體進行改善性購買；財務(wù)自由后，尋找自己理想的居所，開始享受生活。風調(diào)雨順，5年-10年會是一個購買周期，這個速度幾乎與私家車更新的步調(diào)相似。在這個意義上，買房子的周期也符合了馬斯洛的需求理論——生理、安全、社交、尊重和自我實現(xiàn)，依次由低級向高級不斷發(fā)展。這種潛在的意識，最終將從生活方式和價值觀上體現(xiàn)出來。

房子當然是一個剛性的載體。但判斷房子的價值又是困難的，因為它的存續(xù)時間太長，甚至會超過我們的預(yù)期壽命，而我們的整體經(jīng)驗又太少了，就算從1984年深圳開始有商品房算起也才30來年的時間。不同時代對好房子的標準是不同的，不同人生階段和財富等級的人對好房子的認定也不同。在這個意義上，討論“超值的房子”，其標準注定是相對價值，對應(yīng)的坐標系因時代、財富和人生階段而不斷變動。

“活著”還是“生活”

中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)后，關(guān)于“超值”的標準變化得更加劇烈，其特征在于內(nèi)涵不斷擴張。看面積——50平方米和150平方米的區(qū)別；看裝修——簡裝和豪裝；看地段——中心區(qū)和郊區(qū)；看風景——公園與湖泊。

在這之后的價值體系開始不斷社會化。房子首先與土地價格相聯(lián)系，由于級差地租而具有重要的經(jīng)濟特征?？臻g地域與周圍的環(huán)境相聯(lián)結(jié)，從而產(chǎn)生了“劣勢環(huán)境資源”與“優(yōu)勢環(huán)境資源”的差距。房子的空間不僅意味著房子直接占有的領(lǐng)域，而且包括這一空間所聯(lián)系的諸多“可及資源”。

于是，房子使人們進入到一個比較穩(wěn)定的社會網(wǎng)絡(luò)：風景、鄰居、社區(qū)、學校、醫(yī)院、商店、體育休閑設(shè)施等。隨著財富的增長，人們的生活質(zhì)量與幸福感，更多取決于這些完善、友好的社會網(wǎng)絡(luò)。

購房的價值體系一再發(fā)生變化，通俗地說，這個價值體系始終在辨別一件事情：“活著”還是“生活”。房子的價值已逐步突破了居住功能，而成為一個生活系統(tǒng)，一個承接“資源”的平臺。

在這個意義上，房子的評價標準與其鏈接的資源質(zhì)量息息相關(guān)。這些資源包括建筑與舒適性、自然景觀、社會服務(wù)體系、社區(qū)關(guān)系與社區(qū)文化等。

未來的開發(fā)商，注定不再是一個建筑或社區(qū)的提供者，而是一個資源注入者。他們將各種外部資源注入社區(qū)中，形成了某種生活體系，從而構(gòu)建了房子的整體價值。

如同貝聿銘所說的：“最初是我們創(chuàng)造了建筑，后來是建筑改造了我們?！痹谒磥恚孔咏o人帶來的最大收益莫過于生活收益。

“資源”的質(zhì)與量則決定了房子的價值?！俺怠币馕吨愿偷膬r格得到了更多的資源，可能是更好的學區(qū)，或是獨有的景觀，抑或是和諧的社區(qū)氛圍。房子本身只是這個體系的一部分，更值錢的是其所承載的資源系統(tǒng)。這些“資源”不僅構(gòu)造了好的生活，還使房子的價值更有生命力。

人性化與智能化

在房子的價值體系中，舒適與人性化始終是最基本的要素，也是評判的基礎(chǔ)。

從城市人居住的角度說，富人社區(qū)、窮人社區(qū)、中產(chǎn)階層社區(qū)的消長與轉(zhuǎn)化，都是對城市居住空間的爭奪。住宅的面積不斷擴大、社區(qū)活動范圍的擴展，是在放大住戶的私有空間。即使是在同一套公寓里，不同的家庭成員也擁有共有和獨立的空間，客廳是共有的，但各自的臥室又帶有一定的私密性。從社會學角度看，享用什么樣的住宅空間，在一定程度上體現(xiàn)了人的經(jīng)濟地位和社會價值。

過去人們對住宅面積擴大、居住空間放大及美化的追求，一直呈加速度增長。在升級換代中最看重的是內(nèi)部功能區(qū)的不斷延展：衛(wèi)生間由一個增為兩個或多個；房廳由原來的一個分為客廳和飯廳，各自有功能定位；房間由原來的大一統(tǒng)，設(shè)計為朝向、面積適合的書房、兒童房、客房等，復(fù)式的大套型的住房，則還有儲藏間、家務(wù)間、保姆房等。每一處分隔出來的空間，都發(fā)揮獨有的功能。從家庭內(nèi)部成員的日常起居、看書學習以及對外交往等，各個功能都可在這個居住空間里有條不紊地得到完成。擁有這樣居住空間的家庭，各成員之間的關(guān)系既密切又互不干擾，構(gòu)成了過上幸福生活的物質(zhì)前提。

現(xiàn)在，小面積也開始回歸?，F(xiàn)代的住宅設(shè)計更注重空間的彈性和可持續(xù)性：戶型靈活隔斷，一些能夠移動、伸縮的物料代替了傳統(tǒng)的空間劃分界限——墻，住戶隨心所欲地組裝自己的房子，從而獲得多樣化的功能。房間可以是臥室，也可以是工作室、陳列室，只要你愿意用心創(chuàng)造，就會毫不費力地用30平方米的面積獲得起居、辦公、聚會、貯存及其他種種功能。面積已經(jīng)不再是制約舒適度的障礙，聰明的設(shè)計使得豐富的內(nèi)涵比奢華的排場更讓人接受。

現(xiàn)在，人們則更重視房子的科技含量，以提高舒適度：門窗的密閉性開始越來越好；保溫材料的使用越來越普遍；照明、通風、取暖、制冷、加濕、加負離子等設(shè)施的功能日趨完善?！靶嘛L系統(tǒng)”能夠使空氣中的濕度保持在30%至70%，同時，室外的空氣經(jīng)過外部新風系統(tǒng)的除塵、過濾、殺毒、調(diào)節(jié)溫濕度等流程的處理，然后以低于室溫2℃、以0.2米/秒的速度進入室內(nèi)，風從房間底部緩緩送入室內(nèi)，沒有噪音，人基本感覺不到風吹，但室內(nèi)空氣會如“郊野”一樣清新。

未來的房屋則會向無限智能化發(fā)展，電影里的各種未來場景，都可能在不遠的將來成為我們的日常生活。

人類樂此不疲地為自己制造舒適，而科技又為這種可能性提供了永恒的保障。旅美作家林達在《居所》中寫道：“人類對于居所舒適的追求，終于被高科技迎合，沒有節(jié)制。房子，從這一刻起，不再是一個簡單庇護所，也不僅是一個建筑藝術(shù)品。它演變?yōu)橐粋€次環(huán)境，演變?yōu)槿说耐庋?。?