韓笑+曾小輝

[摘要]福利住房分配現(xiàn)在隨著我國(guó)住房政策的調(diào)整，已逐步退出歷史舞臺(tái)，但仍有大量的國(guó)家中央在京機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位擁有大量的產(chǎn)權(quán)房，并且仍由原出售單位負(fù)責(zé)日常管理、維修。文章主要針對(duì)事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)的民用住宅管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究。同時(shí)采用先進(jìn)的精細(xì)化管理模式，對(duì)我所現(xiàn)有民用住宅進(jìn)行統(tǒng)一管理，同步開展動(dòng)態(tài)房產(chǎn)檔案記錄，彌補(bǔ)民用房產(chǎn)管理狀態(tài)不清晰的空白。在明確住房情況的同時(shí)，完善房產(chǎn)維修流程。

[關(guān)鍵詞]民用住宅；精細(xì)化；信息化；動(dòng)態(tài)管理；房屋維修

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.131

隨著我國(guó)住房體制改革的深化、新建小區(qū)不斷涌現(xiàn)，老舊小區(qū)的福利房已經(jīng)成為歷史產(chǎn)物。按照落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，統(tǒng)籌規(guī)劃，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升公共服務(wù)能力，穩(wěn)步推進(jìn)行政后勤工作改革；通過(guò)對(duì)福利房管理、改善等工作，進(jìn)一步改善住戶居住條件，環(huán)境綠化，切實(shí)改善提高職工整體生活環(huán)境和產(chǎn)權(quán)單位外在形象。

1 福利房產(chǎn)檔案管理改善

1.1 背景簡(jiǎn)介

福利分房產(chǎn)生時(shí)間久遠(yuǎn)，且歷史住房情況復(fù)雜，在歷史分調(diào)房活動(dòng)中出現(xiàn)了大量的文件、檔案，由于許多單位最初未對(duì)此產(chǎn)生重視，缺乏規(guī)范的檔案管理，使得部分歷史材料得不到有效的管理，對(duì)后續(xù)房產(chǎn)管理工作產(chǎn)生較大影響。在以往的住宅維修管理過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)單位做了相當(dāng)多的維修和管理工作，隨著民用住宅房齡的增長(zhǎng)，分房老職工的去世，住房人員的變動(dòng)越來(lái)越大，現(xiàn)采用職工住房檔案管理信息系統(tǒng)，通過(guò)創(chuàng)新的管理理念、數(shù)字化管理模式、信息化統(tǒng)計(jì)方法，擴(kuò)展房產(chǎn)檔案系統(tǒng)，為今后的管理和材料積累提供有利保障。

1.2 住房信息登記表格化管理

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案是民用住宅建設(shè)和管理的基礎(chǔ)，采用表格化登記管理的方式，可以最直觀地反映住宅的產(chǎn)權(quán)人、房屋狀況、核定面積及變更情況等重要信息，為確認(rèn)房屋權(quán)屬提供最可靠直觀的查詢管理方式，同時(shí)可為今后的房產(chǎn)管理提供依據(jù)，為國(guó)家政策的執(zhí)行提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，做到歷史狀況明晰，有證可循。

1.3 住房檔案信息化管理

制定住房檔案管理辦法，對(duì)職工進(jìn)行住房情況登記后，根據(jù)填寫情況逐個(gè)進(jìn)行信息錄入，如：購(gòu)房人姓名、身份證號(hào)、性別、職務(wù)職稱、參加工作時(shí)間、配偶姓名、配偶單位、配偶身份證號(hào)等。住房信息有：房屋1地址、建筑面積、陽(yáng)臺(tái)面積、購(gòu)房時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、調(diào)房時(shí)間。房屋2地址、面積、購(gòu)房時(shí)間、調(diào)房時(shí)間等。

職工住房檔案管理信息系統(tǒng)的特點(diǎn)：

第一，專業(yè)性。針對(duì)不同類型房屋，按所采用的設(shè)計(jì)表格，分別有不同的登記位置，并且對(duì)房屋狀態(tài)詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，包括房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)（或租賃合同號(hào)）、售房單位、產(chǎn)權(quán)人姓名、建筑面積、陽(yáng)臺(tái)面積、使用面積及核定面積、房屋類別、購(gòu)房時(shí)間等信息。

第二，動(dòng)態(tài)性。房屋及房屋產(chǎn)權(quán)可以及時(shí)進(jìn)行變更，具有很強(qiáng)的動(dòng)態(tài)管理性。一旦居住狀態(tài)發(fā)放改變，可隨時(shí)對(duì)住房信息進(jìn)行變更，并可同時(shí)保存歷史住房情況。做到有證可循。

第三，真實(shí)性。房產(chǎn)檔案管理是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的基礎(chǔ)，可詳盡地記錄，系統(tǒng)地按樓房坐落區(qū)域綜合統(tǒng)計(jì)住房情況，為強(qiáng)化房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)建設(shè)作出保障。

房屋檔案管理登記可以減少由于歷史久遠(yuǎn)，房屋管理者陸續(xù)變更而引起的房屋檔案不全、歷史政策不清等情況發(fā)生。并可在房產(chǎn)行政管理、司法協(xié)助、住房制度改革及住房改造、產(chǎn)權(quán)交易和房產(chǎn)規(guī)劃等各項(xiàng)工作中起到重要作用，房產(chǎn)檔案的完整性、系統(tǒng)性及數(shù)字化、信息化顯得更加迫切和重要。通過(guò)數(shù)字化和表格化的管理，創(chuàng)新了福利住房管理的理念及模式，優(yōu)化房產(chǎn)信息系統(tǒng)，擴(kuò)展了服務(wù)功能，使得房產(chǎn)檔案在收集、儲(chǔ)存、傳送和利用上有所突破。

2 房屋維修精細(xì)化管理模式

采用精細(xì)化的模式對(duì)民用住宅維修進(jìn)行管理，可以在一定程度上解決房屋維修中產(chǎn)生的矛盾，做到有問(wèn)題能及時(shí)解決，切實(shí)提高我所民用住宅維修的管理水平和服務(wù)水平。

2.1 房屋維修登記表格化管理

對(duì)房屋日常維修進(jìn)行表格化管理，設(shè)計(jì)房屋維修登記表（見表1）。

2.2 房屋維修檔案信息化管理

利用Excel軟件，將單位內(nèi)產(chǎn)權(quán)房按坐落及住宅人員歸類，并將現(xiàn)居住人標(biāo)注在表格上，同時(shí)用標(biāo)注的方式，清晰地標(biāo)注歷次住戶報(bào)修的時(shí)間及維修內(nèi)容。

通過(guò)建立房屋維修檔案電子表格，可以對(duì)每一套住宅的維修情況準(zhǔn)確及時(shí)地記錄下來(lái)，為今后房屋基礎(chǔ)設(shè)施大修改造提供依據(jù)，確保房屋使用安全。

2.3 優(yōu)化住戶維修反饋表

當(dāng)施工單位入戶維修完畢后，將住戶反饋表交由用戶填寫，這樣便于針對(duì)不同維修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)，并在第一時(shí)間對(duì)維修滿意程度進(jìn)行反饋，保障維修任務(wù)高效完成（見表2）。

3 房屋維修收費(fèi)管理模式探討

目前許多單位分配給職工的福利住房所產(chǎn)生的維修、物業(yè)、衛(wèi)生、暖費(fèi)及水暖電改造等所發(fā)生的費(fèi)用全部由原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)，隨著老職工數(shù)量增長(zhǎng)，許多去世職工的住房現(xiàn)居住人員都非產(chǎn)權(quán)單位職工，而且部分住房進(jìn)行了出租，他們?cè)谙硎苤毠?yōu)厚福利的同時(shí)，還得到了收益。但這種做法給產(chǎn)權(quán)單位加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

3.1 完善規(guī)章制度

通過(guò)對(duì)房屋狀態(tài)進(jìn)行觀察，對(duì)日常維修內(nèi)容進(jìn)行歸類，主要針對(duì)漏雨、門窗維修、屋面維修、結(jié)構(gòu)維修等其他維修項(xiàng)目，分析以后可能產(chǎn)生的維修項(xiàng)目，引入精細(xì)化管理方法，以民用住宅居住人為主體，分析居住人員情況，細(xì)化各個(gè)維修項(xiàng)目，按最新房產(chǎn)檔案統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，將個(gè)人的維修權(quán)利和產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)承擔(dān)的維修責(zé)任進(jìn)行定義和劃分，明確維修范圍和工作內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)人為產(chǎn)權(quán)單位職工但現(xiàn)已去世，房屋由其親屬居住的，產(chǎn)權(quán)單位可以制定相關(guān)的規(guī)章制度，在承擔(dān)公共部分維修的同時(shí)，對(duì)于住房各種表計(jì)后面的管線和設(shè)施提供有償維修服務(wù)，個(gè)人應(yīng)承擔(dān)屬于個(gè)人住房部分的維修費(fèi)用，如個(gè)人房屋中表后的小修小改、水暖電小件更換等。對(duì)于非產(chǎn)權(quán)單位職工居住的情況，應(yīng)采取定期收取相關(guān)的物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及取暖費(fèi)等形式，均攤每年房屋產(chǎn)生的費(fèi)用。

3.2 細(xì)化業(yè)務(wù)流程

經(jīng)對(duì)北京市部分福利住房集中的小區(qū)進(jìn)行走訪調(diào)查，現(xiàn)擬定可劃分兩大類維修內(nèi)容：第一，水暖類維修更換：如換水嘴、閥門、疏通下水、維修面盆漏水、管道漏水維修、PVC管漏水等；第二，電氣類維修更換：如更換燈泡、查修電路故障、更換插座、開關(guān)、更換燈口、更換變組燈轉(zhuǎn)換器等?？砂匆陨蟽纱箢悓?duì)住戶提供有償服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)待各產(chǎn)權(quán)單位具體實(shí)施時(shí)研究確定。

4 結(jié) 論

福利住房檔案管理和房屋維修工作是個(gè)復(fù)雜的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，涉及各個(gè)方面，各個(gè)工作環(huán)節(jié)，采用先進(jìn)的管理手段和動(dòng)態(tài)記錄法，認(rèn)真把握每個(gè)環(huán)節(jié)，才能創(chuàng)造出最接近實(shí)際房產(chǎn)情況的系統(tǒng)。同時(shí)房屋維修工作又是一項(xiàng)關(guān)系到職工群眾基本工作和生活的特殊工作，為確保其可以高效、高滿意度地完成，最合理經(jīng)濟(jì)地利用經(jīng)費(fèi)，除了建立完善的房產(chǎn)檔案、細(xì)化工作流程外，還需要建立一套嚴(yán)格而有效的房屋維修制度，從思想上、組織與管理中多管齊下，齊抓共管，做到從源頭上控制與管理，才能真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案動(dòng)態(tài)管理，提供安全優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)，為住戶的安居樂(lè)業(yè)提供有力保障。

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