解讀：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”

炒房使得市場(chǎng)需求大大超過(guò)真實(shí)的居住需求，不僅影響到價(jià)格，還會(huì)通過(guò)價(jià)格影響供給，造成資源錯(cuò)配和嚴(yán)重浪費(fèi)，導(dǎo)致全社會(huì)資源要素向房地產(chǎn)聚集和流動(dòng)，嚴(yán)重影響創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實(shí)業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)。

高房?jī)r(jià)、高地價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，就是讓人們不要過(guò)分關(guān)注住房的投資屬性，不要為了追求虛擬的住房?jī)r(jià)值而把過(guò)多的社會(huì)資源投入其中

《人民日?qǐng)?bào)》消息，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，引得社會(huì)高度關(guān)注。

怎樣界定“炒”？“炒”的弊端有哪些？我們又該怎樣管住“炒”？記者就這些問(wèn)題采訪了業(yè)內(nèi)權(quán)威專家。

哪些行為算炒房

據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉所述，人們最熟悉的“炒”，應(yīng)該是“炒股票”，買了賣、賣了再買，主要通過(guò)買賣差價(jià)獲利。針對(duì)住房的“炒”就是人們常說(shuō)的“炒房”，它的實(shí)質(zhì)是住房投機(jī)，基本特征是：買的目的既不是為了自己住，也不是為了租給別人住，而是閑置在那里等待房?jī)r(jià)漲起來(lái)后轉(zhuǎn)手出售。也就是說(shuō)，買的目的就是為了賣，為了獲得買賣差價(jià)或增值收益。

這其中區(qū)分“炒”與“非炒”，或者投機(jī)與投資的一般準(zhǔn)則是：如果買的目的是為了賣就是炒；如果買了房子，閑置在那里不使用、不出租就是炒；如果買房后，把房子租出去，雖然也不排除業(yè)主在其后的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)把房子賣掉獲得增值收益，但還是可以把這種行為叫做“住房投資”，不屬于“炒”。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，投機(jī)性購(gòu)房具有典型的炒房特征。而對(duì)于投資而言，大致分成兩種：第一種是待價(jià)而沽的住房投資買賣，這種投資的目的就是為了等過(guò)一段價(jià)格上漲之后再賣出，它與投機(jī)的區(qū)別僅僅在于持有的時(shí)間比較長(zhǎng)，我認(rèn)為也算炒房行為；第二種：投資購(gòu)買長(zhǎng)期持有，但用于出租給他人居住，這種投資具有居住屬性。通過(guò)購(gòu)房面積、實(shí)際用途、購(gòu)房杠桿資金比例、買賣時(shí)間長(zhǎng)短等可以大致確定是否屬于炒房。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，不管租不租，購(gòu)房數(shù)量也是重要指標(biāo)。明顯超出自住數(shù)量的，尤其使用了過(guò)高杠桿的，也算炒房，比如，炒房團(tuán)。對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)、研究員任興洲表示，怎么算炒房，目前還沒(méi)有一個(gè)定論，不同人可能有不同的理解。

炒房為啥不可取

住房本就具有居住和投資雙重屬性。既然如此，為什么不能拿來(lái)“炒”？炒房有哪些弊端，會(huì)帶來(lái)什么后果？

劉洪玉表示，正是因?yàn)樽》烤哂芯幼『屯顿Y雙重屬性，而不是僅有投資的單一屬性，所以才不能“炒”。保障和保護(hù)全體居民的住房權(quán)利，是政府的責(zé)任，而過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的投資屬性，則會(huì)損害其居住屬性。比如，炒房推高房?jī)r(jià)后，會(huì)讓更多的居民難以獲得住房或增加支付壓力，會(huì)形成大量住房資源閑置、導(dǎo)致社會(huì)資源浪費(fèi)，還會(huì)讓住房需求信息失真、導(dǎo)致過(guò)量供應(yīng)等等。此外，炒房是基于預(yù)期的投機(jī)行為，遇到市場(chǎng)不景氣時(shí)，投機(jī)者最容易出現(xiàn)集體的“預(yù)期逆轉(zhuǎn)”，從而誘發(fā)區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

任興洲也認(rèn)為，“炒房”的危害是很大的。從過(guò)去一年來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市來(lái)看，炒房帶動(dòng)了社會(huì)的集體恐慌，不斷地、快速地推高房?jī)r(jià)，造成了房地產(chǎn)泡沫，也使房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離了其自身價(jià)值和當(dāng)?shù)匕傩盏氖杖胨?。房地產(chǎn)行業(yè)的特征是產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)、與金融聯(lián)系十分緊密，所以當(dāng)樓市泡沫過(guò)高就存在著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，一旦泡沫破滅，很可能帶來(lái)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)?！俺捶俊边€對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成很強(qiáng)的擠出效應(yīng)，人們不愿意投資實(shí)業(yè)，覺(jué)得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新，而且會(huì)扭曲整個(gè)社會(huì)的價(jià)值觀、財(cái)富觀，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)我國(guó)未來(lái)的總體競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)帶來(lái)很大的負(fù)面影響。

另外，倪鵬飛認(rèn)為，炒房不僅會(huì)拖累居住的基本屬性、導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲，還會(huì)產(chǎn)生許多不能容忍的危害：炒房使得市場(chǎng)需求大大超過(guò)真實(shí)的居住需求，不僅影響到價(jià)格，還會(huì)通過(guò)價(jià)格影響供給，造成資源錯(cuò)配和嚴(yán)重浪費(fèi)；炒房不創(chuàng)造任何價(jià)值，但它造成的樓市短期虛假繁榮和高額利潤(rùn)，導(dǎo)致全社會(huì)資源要素向房地產(chǎn)聚集和流動(dòng)，嚴(yán)重影響創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實(shí)業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議突出強(qiáng)調(diào)了住房的居住屬性，讓“炒房”沒(méi)有了理論依據(jù)。強(qiáng)調(diào)了居住功能，提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，則能將供需兩端結(jié)合得更好，既解決外來(lái)人口居住問(wèn)題，又解決部分中高收入居民投資問(wèn)題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

怎么管住“炒”

2016年，我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲。其中，炒房扮演了推波助瀾的作用。2015年，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲了50%以上，買房時(shí)還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過(guò)100%。市場(chǎng)上有不少人深諳此道，甚至把“炒房”當(dāng)成了自己的職業(yè)。那么，管住“炒”的手段主要有哪些？哪些可作為常規(guī)手段，哪些應(yīng)作為非常手段，如何更好地使用？

劉洪玉認(rèn)為，要管住“炒”，一是可以通過(guò)信貸政策加大“炒的負(fù)擔(dān)”（提高貸款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款）。二是通過(guò)稅收政策給炒房者“去動(dòng)力”，比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。國(guó)際上，一般也都會(huì)對(duì)炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識(shí)別的方式主要是看該住房是否為家庭的主要住房，以及住房持有期的長(zhǎng)短。非主要住房、持有期在3-5年以內(nèi)的，一般會(huì)面臨比較重的稅。行政色彩濃厚的限購(gòu)或購(gòu)房資格管理可以作為臨時(shí)的最后的手段。

比如，2016年國(guó)慶前后，先后有二十幾個(gè)城市針對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫迅速積累的突出問(wèn)題，出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控政策，這是比較及時(shí)的。從10月和11月的數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策已經(jīng)起到了預(yù)期效果，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了遏制，市場(chǎng)預(yù)期趨向平穩(wěn)和理性。從調(diào)控實(shí)踐來(lái)看，限購(gòu)作為一種行政手段，對(duì)于快速遏制炒房現(xiàn)象來(lái)說(shuō)，還是最有效、最快捷的方式。當(dāng)然，光有限購(gòu)還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場(chǎng)監(jiān)管手段，即將經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的手段有機(jī)結(jié)合起來(lái)，綜合運(yùn)用，形成“組合拳”。

2017年，一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市短期內(nèi)還不能取消這些調(diào)控措施，主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素尚未完全消除，一旦放松，有些城市很可能會(huì)出現(xiàn)反彈，泡沫有可能繼續(xù)推高。當(dāng)然，在實(shí)行現(xiàn)有調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，還必須像中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的，“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。

（《人民日?qǐng)?bào)》2016.12.19）