糜豐

時(shí)下有一個(gè)流行的稱謂，叫“斜杠青年”，專指擁有多重身份角色的人。毛大慶就是這樣的人。

自1996年進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，毛大慶先后供職凱德置地和萬科地產(chǎn)。在中國房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的年代里，他走馬江湖，攻城略地。只用了5年時(shí)間，他所執(zhí)掌的萬科北京公司，銷售數(shù)字便從43億元上漲到200億元，使萬科擺脫了“全國市場第一、北京市場乏力”的局面。

2015年3月，46歲的毛大慶從萬科集團(tuán)高級副總裁任上離職，繼而創(chuàng)立聯(lián)合辦公項(xiàng)目優(yōu)客工場。

一年半的時(shí)間，優(yōu)客工場已迅速布局16個(gè)城市，36個(gè)場地，開業(yè)項(xiàng)目20個(gè)，擁有近3萬個(gè)工位。2016年8月，優(yōu)客工場完成新一輪融資，估值近55億元，風(fēng)頭正盛。兩個(gè)月后，毛大慶第二個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，生活方式平臺“共享際”橫空出世，獲得4億元A輪融資。

從某種角度來說，這仍然是商業(yè)地產(chǎn)的一種延續(xù)。但是優(yōu)客工場和共享際又不僅僅是售賣物理空間。毛大慶在這里聚集創(chuàng)業(yè)者，玩社群、造IP、建生態(tài)，探索商業(yè)地產(chǎn)從功能性商業(yè)向精神性商業(yè)的升級路徑。

斜杠青年的自我修養(yǎng)

毛大慶頻繁參加政府部門座談，為中國經(jīng)濟(jì)建言獻(xiàn)策；他為搏擊賽事昆侖決站臺，與陳妍希一起做直播；他著書立說，翻譯名人傳紀(jì)，還忙里偷閑為各種暢銷書寫推薦序。

時(shí)下有一個(gè)流行的稱謂，叫“斜杠青年”，專指擁有多重身份角色的人。毛大慶就是這樣的人。

毛大慶是土生土長的北京人，父親是核物理專家，母親是航空航天工業(yè)專家，外祖父是中國著名的建筑學(xué)家，參與設(shè)計(jì)過人民大會堂、北京展覽館等著名建筑。出身知識分子家庭的毛大慶，從青年時(shí)代起就胸懷家國天下，希望在時(shí)代的浪潮中實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值。這種想法一直伴隨著他之后的人生和職業(yè)選擇。

受外祖父影響，毛大慶念大學(xué)的時(shí)候選擇了建筑設(shè)計(jì)，畢業(yè)后在建筑事務(wù)所工作，立志成為一名優(yōu)秀的建筑師。直到有一天，他參與了新加坡凱德置地在上海的一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，凱德一位負(fù)責(zé)人把他帶到淮海路的一處樓頂對他說：“全世界三分之一的塔吊都在上海，你自己設(shè)計(jì)的房子，在自己的國家變成現(xiàn)實(shí)，為什么不選擇參與其中呢？”隨后，毛大慶加入凱德，之后跳槽到萬科。

在中國房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的20年里，除了親身參與到如火如荼的城市建設(shè)，毛大慶的“斜杠青年”氣質(zhì)主要體現(xiàn)在，他是地產(chǎn)界少有的學(xué)術(shù)派。

在萬科期間，毛大慶曾做過一個(gè)關(guān)于20年人口變化和中國未來的研究。在此之前，他還一口氣走訪了美國47所高校，完成了一個(gè)關(guān)于美國次貸危機(jī)的背景分析。2016年，毛大慶還在國家發(fā)改委組織的“十三五”規(guī)劃問計(jì)求策活動中獲得一等獎，讓他頗為高興一番。

寫作同樣是毛大慶與自己、與世界對話的重要方式。他寫出了回憶少年時(shí)代的《永不可及的美好》和《無處安放的童年》，翻譯出版了《奔跑的力量》《朝圣波士頓馬拉松》，以及耐克創(chuàng)始人菲爾·耐特的自傳《鞋狗》。特別是翻譯《鞋狗》，更像是他作為創(chuàng)業(yè)者向商業(yè)傳奇的一次隔空致敬。

“斜杠青年”也會有無處安放人生的時(shí)刻。

那是2012年，地產(chǎn)市場出現(xiàn)整體下滑，工作狀態(tài)高節(jié)奏、高壓力。毛大慶患上了抑郁癥。嘗試了很多方法，吃藥、看心理醫(yī)生，效果都不好。后來萬科總裁郁亮逼著他跑步。

有研究說，跑步能使人體的腦啡吠含量增加。腦啡吠是一種天然的止痛物質(zhì)，能使人產(chǎn)生一種特殊的欣快感覺。

毛大慶像著了魔一般奔跑起來。訓(xùn)練，不斷突破體能極限，參加各種馬拉松賽事。跑著跑著，毛大慶開始聯(lián)合地產(chǎn)界和金融界的職業(yè)經(jīng)理人，以跑步眾籌的方式做公益慈善事業(yè)。跑著跑著，抑郁癥，居然就這樣治好了。

2015年3月，毛大慶從萬科離職。老東家為其舉行了高規(guī)格的新聞發(fā)布會。郁亮在告別會上說了一句玩笑話：“我教會了他跑步，但他卻跑了?！?/p>

風(fēng)一起，就要跳進(jìn)風(fēng)里

毛大慶跑去創(chuàng)業(yè)了。

“如果沒跑過馬拉松，我不會去創(chuàng)業(yè)”，毛大慶說?；蛟S，創(chuàng)業(yè)與跑馬拉松類似，都是毛大慶自我價(jià)值感尋找的過程。在他看來，這個(gè)選擇與時(shí)代有關(guān)，新的一輪大潮即將到來，“風(fēng)一起，就要跳進(jìn)風(fēng)里”。

他創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目叫優(yōu)客工場。

北京光華路陽光100D座，是優(yōu)客工場總部。大廳的一面展板上寫著“你有資源，我有需求”八個(gè)大字，周圍貼滿了各類公司的需求信息。

這是一個(gè)面積約9000平方米的聯(lián)合辦公場所，擁有超過1000個(gè)工位，20個(gè)會議室，并配有咖啡廳、路演廳、書吧、超市、劇場等。各種幾個(gè)人到幾十人不等的小型公司，在一個(gè)像巨大社區(qū)的空間里，工作、交流，繼而產(chǎn)生各種連接。

之前，毛大慶在思考，城市在未來的更新和升級的過程中，一定會有新趨勢出現(xiàn)。比如國內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)正在從功能型轉(zhuǎn)向精神型。什么叫精神型？——“人需要有情感的交互，人需要有社群的關(guān)系。人需要有跨越時(shí)空的價(jià)值觀的鏈接，需要通過精神消費(fèi)形成共同體”。但如何把對趨勢的理解落地？

在頻繁出國考察地產(chǎn)領(lǐng)域新內(nèi)容的過程中，他找到了答案。

在英國，毛大慶得知僅倫敦就有近500個(gè)聯(lián)合辦公場地，甚至連一些快捷酒店都在做聯(lián)合辦公，“他們把餐廳變成辦公空間，有時(shí)這邊還在吃飯，那邊已開上會了”。同樣，在美國、日本、以色列等國家，各種聯(lián)合辦公模式比比皆是。美國聯(lián)合辦公鼻祖WeWork用不到6年的時(shí)間在全球布局100個(gè)場所，估值達(dá)到160億美元。

反觀國內(nèi)，一邊是商業(yè)寫字樓空置率和房租高企，資源閑置現(xiàn)象顯著，另一邊是大量創(chuàng)業(yè)企業(yè)、小微企業(yè)找不到合適的辦公場地。

毛大慶敏銳地覺察到，聯(lián)合辦公這種強(qiáng)調(diào)成本、效率、服務(wù)、共享和社群的模式很適合自由職業(yè)者和創(chuàng)業(yè)者大量涌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2015年4月，毛大慶創(chuàng)辦優(yōu)客工場，殺入國內(nèi)方興未艾的聯(lián)合辦公市場。

一張桌子背后的生意

優(yōu)客工場創(chuàng)立之初，毛大慶試圖將使用率不高的辦公空間收集起來，用作聯(lián)合辦公場所。他很快發(fā)現(xiàn)，雖然北京有很多體量不大的辦公空間，但這些地方并不符合他的要求。

從空間體量來看，當(dāng)前的聯(lián)合辦公項(xiàng)目主要有兩種。一種是小體量型，即便只有500到1000平方米，也可開辟為一個(gè)辦公場所；另一種屬于大體量型，單個(gè)空間在3000平方米以上，甚至達(dá)到上萬平方米。

優(yōu)客工場的要求屬于后者。按照毛大慶的觀點(diǎn)，大體量空間可以容納的企業(yè)數(shù)量比較多，企業(yè)生態(tài)也會更豐富，這樣有利于集中提供服務(wù)，企業(yè)也容易在業(yè)務(wù)往來過程中產(chǎn)生“化學(xué)反應(yīng)”。也就是說，只有在足夠大的空間和一定工位規(guī)模的基礎(chǔ)上，才有可能將各項(xiàng)服務(wù)有機(jī)結(jié)合，建立一套生態(tài)系統(tǒng)，從而探索多元化的盈利模式。

毛大慶有20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，這對優(yōu)客工場在選址、空間設(shè)計(jì)和成本管控等方面都有很大幫助。他坦言，開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的理解不會有錯，比如對人口凈流入、租金坪效等都非常熟悉。

與大多數(shù)聯(lián)合辦公一樣，優(yōu)客工場目前主要的盈利方式還是場地租賃，包括工位以及會議室、報(bào)告廳、劇場等各種活動場所。以優(yōu)客陽光100社區(qū)為例，單個(gè)開放式工位每月租金大約2200元，獨(dú)立式工位每月租金大約2600元，其他活動場所則按小時(shí)進(jìn)行租賃。另外，為了進(jìn)一步提高場內(nèi)閑置工位資源的利用率，優(yōu)客工場還在App上線了工位時(shí)租系統(tǒng)，針對非簽約會員用戶，提供按天計(jì)的臨時(shí)租賃預(yù)約、結(jié)算服務(wù)。下一步，優(yōu)客工場還會把周圍別人的閑置場地進(jìn)行整合放在線上租賃，從中抽取傭金。

當(dāng)然，毛大慶并不想簡單地做“二房東”，于是設(shè)計(jì)了其他三大盈利模式和變現(xiàn)路徑。

第一，股權(quán)投資，搭建生態(tài)圈。優(yōu)客工場通過資金、資源對入駐企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，目前已經(jīng)投資18家公司，涉及新媒體、教育、體育、知識產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域。這樣做的好處在于，一來優(yōu)客工場可以有股權(quán)收益，二來可以逐漸形成自己的生態(tài)圈，通過被投企業(yè)的價(jià)值增長或資源優(yōu)勢來豐富優(yōu)客工場整體的生態(tài)內(nèi)容。

生態(tài)圈的形成，可以讓企業(yè)產(chǎn)生更多的合作。比如，有一家智能家居公司，還有一家VR公司，原本不認(rèn)識，后來居然弄出一個(gè)合資公司。“他們一起去參加科技展，100平方米的房間，智能家居公司設(shè)計(jì)出樣板，VR公司馬上做成各種房型的平面”。如果還需要做包裝、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)，優(yōu)客工場里也有現(xiàn)成的設(shè)計(jì)公司。

第二，流量搭載。目前優(yōu)客工場有近千家入駐企業(yè)，其中粉絲或用戶超過1000萬的企業(yè)有幾十家，超過百萬的更多，而這些企業(yè)可以通過優(yōu)客工場平臺互導(dǎo)流量。

毛大慶做過一個(gè)測試，一家做農(nóng)村精準(zhǔn)扶貧創(chuàng)業(yè)的公司需要為一個(gè)偏遠(yuǎn)山區(qū)藝術(shù)品籌集資金，把它轉(zhuǎn)化成商品，需要80萬元。于是，優(yōu)客工場發(fā)起了線上眾籌，調(diào)動千萬級用戶以上的入駐企業(yè)推廣，結(jié)果當(dāng)天就眾籌480萬元。這樣一來，優(yōu)客工場就成了一個(gè)流量綜合體，當(dāng)擁有一定規(guī)模的企業(yè)入駐量之后，就可以在線上進(jìn)行各種流量搭載的撮合交易，收取傭金。另外，優(yōu)客工場正在搭建電商平臺，對流量進(jìn)行變現(xiàn)。

第三，品牌加盟與管理輸出。當(dāng)優(yōu)客工場的管理模式和運(yùn)營達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)以后，就可以朝著連鎖經(jīng)營發(fā)展，通過加盟擴(kuò)大規(guī)模。除了收取加盟管理費(fèi)，還可以沉淀企業(yè)用戶量、流量和數(shù)據(jù)。

目前，場租收益占到優(yōu)客工場總收益的90%。按照毛大慶的設(shè)想，隨著另外三種盈利方式變現(xiàn)能力不斷增強(qiáng)，場租收益的比例將逐漸下降。顯然，優(yōu)客工場真正的價(jià)值是在桌子以外，“都是一個(gè)桌子，一個(gè)辦公室，但是這個(gè)辦公室你進(jìn)來以后，你可以找到400種服務(wù)，還是只有3、4種服務(wù)，這張桌子的價(jià)值是不一樣的?！?/p>

全世界斜杠青年聯(lián)合起來

走進(jìn)北京東四九條胡同88號，你可能發(fā)現(xiàn)前臺不是美女，而是一個(gè)可供調(diào)戲的呆萌機(jī)器人；旁邊有一個(gè)無人超市，通過自動售賣系統(tǒng)，可以買到VR眼鏡、游戲幣等好玩的商品；再往前走，你會遇見美食孵化器、網(wǎng)紅甜品店、自助健身房以及充滿各種腦洞大開創(chuàng)意的Pop-up浮游之島；拐個(gè)彎，樓下是聯(lián)合辦公區(qū)，樓上是胡同星空公寓，天臺則是一個(gè)露天電影院……

這是毛大慶的第二個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目“共享際”。

按照毛大慶的說法，優(yōu)客工場主要解決的是工作方式，共享際解決的是生活方式，兩者加在一起，就可以覆蓋一個(gè)人的“工作+生活”，變成一種新的聯(lián)合體。

事實(shí)上，兩者背后的邏輯都是基于物理空間，共享辦公、生活、娛樂、教育以及各種社區(qū)服務(wù)，進(jìn)而形成更多的商業(yè)連接。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，WeWork入駐企業(yè)之間至少會有一度的生意連接，45%的企業(yè)有超過三度的生意連接。在優(yōu)客工場，企業(yè)之間的合作已成常態(tài)，而在共享際，除了商業(yè)連接，還有藝術(shù)沙龍、創(chuàng)業(yè)路演、主題派對、胡同夜跑、讀書會等活動幫助所有人，形成社群與情感交互?！拔覀冊谥圃煨腋８信c貢獻(xiàn)感”。

至此，毛大慶梳理出了聯(lián)合辦公的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)——成為社交體系的超級IP，并擁有五大特征：

第一，獨(dú)特的內(nèi)容能力。每入駐一家公司就相當(dāng)于擁有了一個(gè)能制造內(nèi)容的社群，比如，陳妍希投資的“蜜斯舞茶”、音樂人許飛的“許飛吉它私塾”、時(shí)尚達(dá)人莊雅婷的“文藝加萌”等，這些網(wǎng)紅品牌和優(yōu)質(zhì)IP所攜帶的獨(dú)特社群內(nèi)容，可以使優(yōu)客工場和共享際與其它空間形成差異化。

第二，自帶話語的勢能價(jià)值。毛大慶舉例，歌唱家戴玉強(qiáng)的音樂課堂“戴你唱歌”進(jìn)駐優(yōu)客工場后，迅速集結(jié)了一批與音樂有關(guān)的創(chuàng)業(yè)者和他一起辦公。因此，入駐企業(yè)的能量、流量、影響力疊加相乘，將為聯(lián)合辦公帶來強(qiáng)大的勢能。

第三，高效的流量變現(xiàn)。當(dāng)邊界被打開，本身獨(dú)立的入駐企業(yè)和社群將產(chǎn)生更多的交互式發(fā)展，互為社群，共享流量。而作為內(nèi)容管理方，聯(lián)合辦公一定會走向流量綜合和流量搭載的變現(xiàn)模式。

第四，持續(xù)化的人格演繹。聯(lián)合辦公最大的不同是有溫度，它有各種各樣的人格演繹。在寫字樓里兩家公司的員工很難有來往，但聯(lián)合辦公狀態(tài)下，可以讓平行世界里的人相遇，產(chǎn)生交集，碰撞出火花。

第五，新技術(shù)的整合和善用，包括線上社群的搭建、服務(wù)電商以及大數(shù)據(jù)的應(yīng)用。

事實(shí)上，毛大慶要打造的是一個(gè)聯(lián)合各種斜杠青年和辦公社群的“斜杠空間”，繼而與入駐企業(yè)形成精神共同體和利益共同體。

這種聯(lián)合邏輯同樣也體現(xiàn)在毛大慶本人身上。

陽光100董事長易小迪是毛大慶的老朋友，得知毛要創(chuàng)業(yè)，易小迪將北京陽光100寫字樓負(fù)一層空間計(jì)劃全部推翻，配合其打造優(yōu)客工場；毛大慶的“跑友”鴻坤集團(tuán)董事長趙彬，一口氣拿出數(shù)個(gè)項(xiàng)目和優(yōu)客工場合作；徐小平、沈南鵬、李開復(fù)、秦君、汪靜波等知名投資人相繼成為毛大慶的投資方；王石、任志強(qiáng)、俞敏洪等大佬為毛大慶站臺；楊瀾、佟大為、馬艷麗、呂思清等文藝界大咖也以各種方式助力。

毛大慶聯(lián)合起的方方面面的資源，為其創(chuàng)業(yè)帶來了廣闊的可能性。當(dāng)然，其中王石對毛大慶的影響最大。

毛大慶是當(dāng)年王石“007”計(jì)劃拉入麾下的明星級職業(yè)經(jīng)理人，通過郁亮等人的十幾次游說，王石親自給凱德置地董事長去信，毛大慶才得以加盟。2013年，毛大慶跟王石吃飯，飯局上來了一大桌王石在各行各業(yè)的朋友，吃完飯后，王石給毛大慶寫了兩個(gè)字：交圈。

毛大慶對圈子的理解：中國經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，就越凸顯人的價(jià)值，而不是事事都靠大企業(yè)和大平臺。如今的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，就是深度挖掘人的價(jià)值，兩件事高度契合。

而所謂圈子，背后體現(xiàn)的正是聯(lián)合的力量。

尋找哀牢山

最近，毛大慶跟著王石上了一次哀牢山。

去哀牢山，當(dāng)然是為了探望褚時(shí)健。

2015年，褚橙遭遇了第一次品牌危機(jī)，消費(fèi)者們抱怨橙子個(gè)頭小，口感不如往年。褚時(shí)健夜不能寐，不僅登報(bào)公開道歉，還砍掉了3.7萬棵果樹。這一砍，減產(chǎn)2000噸，影響收入2000萬元以上。

毛大慶問褚時(shí)健，這樣的決定是你親自決策的嗎？褚時(shí)健毫不猶豫地回答，“這個(gè)決定只有我能做，別人沒這個(gè)魄力”。褚時(shí)健說，褚橙品質(zhì)下滑的主要癥結(jié)在于橙樹種植過密，影響了陽光的照射和空氣流通，所以不砍樹不行。通過這一舉措，褚橙質(zhì)量和口感有了很大的提升。

什么是創(chuàng)業(yè)精神，褚時(shí)健也許就是最好的詮釋。在毛大慶看來，今天的創(chuàng)業(yè)者里面還沒有人能替代褚時(shí)健。他的典范不是在于商業(yè)模式和產(chǎn)品，而是他跌入谷底的反彈力，打不死，折騰不爛，扯不垮，氣定神閑地面對各種危機(jī)。

毛大慶終于能夠理解，王石五次踏上哀牢山，其實(shí)是為了尋找內(nèi)心的坐標(biāo)，從褚時(shí)健身上汲取能量。

毛大慶也需要坐標(biāo)與榜樣。

如果把創(chuàng)業(yè)比作馬拉松，毛大慶認(rèn)為自己處于出發(fā)15千米的階段，體力消耗了不少，但離終點(diǎn)還很遠(yuǎn)。但在他看來，最累的階段是在35千米左右的時(shí)候，馬云現(xiàn)在就處于那個(gè)階段，雖然已經(jīng)遙遙領(lǐng)先，但還在調(diào)整步點(diǎn)。

對于優(yōu)客工場和共享際目前的發(fā)展，毛大慶頗為滿意。除了目前布局的16個(gè)城市，兩者還將逐漸滲透到經(jīng)濟(jì)活躍、創(chuàng)新能力強(qiáng)的其他城市。但他坦言，聯(lián)合辦公真正的價(jià)值爆發(fā)還需要時(shí)間，目前尚處于培養(yǎng)市場的階段。

“雙創(chuàng)”浪潮下，各種以眾創(chuàng)空間名義的聯(lián)合辦公、孵化器項(xiàng)目已呈噴涌之勢，但仍然難掩行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失、盈利模式單一、運(yùn)營主體良莠不齊的尷尬現(xiàn)狀。許多倒下的眾創(chuàng)空間連工位都沒有租出去多少，在“二房東”的階段就已經(jīng)宣告失敗。

眼下最關(guān)鍵的是要活下去。何況聯(lián)合辦公領(lǐng)域獨(dú)角獸企業(yè)WeWork已殺入中國市場，新一輪整合與洗牌勢在必行。對于優(yōu)客工場和共享際來說，保持?jǐn)U張速度與規(guī)模的核心是，如何吸引足夠多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。毛大慶很清楚，只有站在行業(yè)的制高點(diǎn)上，他傾注心血打造的聯(lián)合辦公生態(tài)平臺才能搶到話語權(quán)。

一切還沒有定論。但可以預(yù)見的是，一個(gè)斜杠青年正打造著自己的合眾國，同時(shí)為其他斜杠青年找到打開未來的方式。

毛大慶非常喜歡哲學(xué)家車爾尼雪夫斯基的一句話，“抓住未來，找到本質(zhì)，并把它變成現(xiàn)在”。

（王芳薦自《商界》）