鄭曉云 韓麗娜

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150040)

·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)·

基于模糊綜合評(píng)價(jià)的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式選擇

鄭曉云 韓麗娜

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150040)

論述了旅游養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在較為流行的五種開(kāi)發(fā)模式，建立了旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式選擇指標(biāo)體系，并利用模糊綜合評(píng)價(jià)法建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，最后選擇哈爾濱進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果證明運(yùn)用該數(shù)學(xué)模型對(duì)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)具有可行性且有一定的應(yīng)用價(jià)值。

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，模糊綜合評(píng)價(jià)，指標(biāo)體系

0 引言

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年我國(guó)60歲及以上人口已經(jīng)高達(dá)2.22億，占總?cè)丝诘?6.15%。而且這個(gè)數(shù)字正在逐年攀升，老年人口數(shù)量呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，“銀發(fā)”經(jīng)濟(jì)時(shí)代也隨之到來(lái)。國(guó)民生活水平的提高以及旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，使得越來(lái)越多的老年人的養(yǎng)老方式不再局限于傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)迎來(lái)了勃勃的生機(jī)。對(duì)于迫切需要轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)不可錯(cuò)失的良機(jī)，各大房地產(chǎn)商紛紛開(kāi)始投資相關(guān)項(xiàng)目，搶占先機(jī)。但是，目前進(jìn)行試水的企業(yè)還鮮有成功。究其原因，一方面是旅居養(yǎng)老地產(chǎn)相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金回收慢；另一方面是有些企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)沒(méi)有作深入研究，沒(méi)有根據(jù)地區(qū)特色選出最適合該地區(qū)的開(kāi)發(fā)模式。

本文正是基于為這些問(wèn)題提供一個(gè)解答的出發(fā)點(diǎn)，希望能夠完善旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的理論，分析出適宜的開(kāi)發(fā)模式及建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，為政府及房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)此類地產(chǎn)時(shí)提供借鑒。

1 旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的分類

1.1 旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)，又稱旅居養(yǎng)老地產(chǎn)，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在景色、氣候較好的區(qū)域建立地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引老年人前往進(jìn)行短期或長(zhǎng)期的居住，使老年人在周圍優(yōu)美的環(huán)境、豐富的生態(tài)產(chǎn)品以及良好的配套設(shè)施中生活，達(dá)到旅游、休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老的目的[1]。

1.2 服務(wù)對(duì)象

旅游養(yǎng)老因其跨界性及較高消費(fèi)性，并非適合于所有老人。首先，參與旅游養(yǎng)老的老年人應(yīng)具備一定的生活自理能力和較良好的身體狀況，由于旅游養(yǎng)老需要老年人離開(kāi)自己居住的地方，前往或遠(yuǎn)或近的養(yǎng)老地，不免要乘坐相應(yīng)的交通工具，所以較良好的身體素質(zhì)是基本條件；其次，相對(duì)于居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，旅游養(yǎng)老花費(fèi)較高，適合于有一定經(jīng)濟(jì)來(lái)源或經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人；最后，此類老年消費(fèi)群體還應(yīng)對(duì)新的生活環(huán)境、氣候條件、人際關(guān)系有較快的適應(yīng)能力[2]。

1.3 旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)是旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)兩者的結(jié)合，在開(kāi)發(fā)時(shí)需綜合考慮旅游資源、養(yǎng)老養(yǎng)生環(huán)境及客源情況等多種因素。本文通過(guò)對(duì)已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和相關(guān)文獻(xiàn)的研究，綜合分析得出現(xiàn)在市場(chǎng)占有率比較高的五種旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，分別是：

1)嵌入式。

一般是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在較為成熟的居住樓盤(pán)中劃出特定的地塊來(lái)建設(shè)養(yǎng)老公寓及相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。在建筑設(shè)計(jì)方面及室內(nèi)布局均符合適老化的要求，配套設(shè)施完備，并借助周邊的旅游資源或良好的生態(tài)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，以此來(lái)吸引想要旅游或置業(yè)老年消費(fèi)群體[3]。

2)自留地式。

大城市因其人員密集、交通擁堵、消費(fèi)水平高等原因逐漸不再是適合老年人的養(yǎng)老居住地。但有些老年人囿于居家養(yǎng)老的思想，不愿離子女太遠(yuǎn)，而自留地模式正是開(kāi)發(fā)商針對(duì)此類消費(fèi)人群所建立的開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目地點(diǎn)一般選在大城市外圍自然環(huán)境較好的地方，使消費(fèi)者仍在其戶籍輻射范圍內(nèi)，既不影響兒孫的探望，又滿足了老年人想享受到良好的養(yǎng)老環(huán)境的要求，這種類型是目前較為普遍的[4]。

3)景區(qū)度假療養(yǎng)型。

度假療養(yǎng)型開(kāi)發(fā)模式是借鑒旅游地產(chǎn)的分時(shí)度假模式而出現(xiàn)的新型養(yǎng)老模式。它不僅將房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、酒店業(yè)等結(jié)合在一起，還在此基礎(chǔ)上加入了老年消費(fèi)群體都比較關(guān)注的療養(yǎng)元素，滿足了老年人在旅游觀光過(guò)程中養(yǎng)老養(yǎng)生的雙重要求。房企在開(kāi)發(fā)此類地產(chǎn)時(shí)，景區(qū)的知名度是重要的考量因素，同時(shí)還要根據(jù)不同景區(qū)特點(diǎn)劃分出客戶群，有針對(duì)性的宣傳銷售。

4)農(nóng)家樂(lè)式。

農(nóng)家樂(lè)式開(kāi)發(fā)模式主要是指利用旅游資源相對(duì)薄弱而農(nóng)地資源豐富且空氣質(zhì)量好的小城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村等進(jìn)行旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的入駐可以為鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)增添新的活力，鄉(xiāng)鎮(zhèn)良好的環(huán)境和土地資源又是發(fā)展旅游養(yǎng)老地產(chǎn)肥沃的土壤，是實(shí)現(xiàn)雙贏的合理舉措。

5)異地互動(dòng)式。

異地互動(dòng)式養(yǎng)老模式主要是指開(kāi)發(fā)企業(yè)或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用各自在不同地區(qū)的養(yǎng)老居住資源，使老年人住宅的居住權(quán)可以實(shí)現(xiàn)互動(dòng)式置換，最終達(dá)到異地養(yǎng)老目的的開(kāi)發(fā)模式。這種模式為老年人提供了更多的選擇，因此對(duì)老年消費(fèi)群體更具吸引力，但對(duì)運(yùn)行主體有著更高的要求，是未來(lái)發(fā)展的重要方向。

2 旅居養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式選擇模型構(gòu)建

2.1 選擇指標(biāo)體系構(gòu)建

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建是否具有可行性，重點(diǎn)和難點(diǎn)在于指標(biāo)的選擇和指標(biāo)體系的構(gòu)建[5]。因此，該指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的每一個(gè)關(guān)鍵要素。本文利用專家對(duì)備選指標(biāo)進(jìn)行打分，根據(jù)結(jié)果的評(píng)估值、變異性指數(shù)及協(xié)調(diào)性，分析得出包括政治、地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市依托、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度和房地產(chǎn)市場(chǎng)六個(gè)方面因素共18個(gè)指標(biāo)，最終構(gòu)建了旅居養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式選擇的指標(biāo)體系，如表1所示。

表1 旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式選擇的指標(biāo)體系

2.2 選擇與評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

2.2.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定

本文構(gòu)建了旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的選擇模型的指標(biāo)體系，接下來(lái)需要為各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行賦值，首先利用專家打分法對(duì)準(zhǔn)則層和指標(biāo)層的因素分別進(jìn)行重要性的賦值，然后將打分結(jié)果進(jìn)行處理，得到指標(biāo)體系的判斷矩陣U為：

(1)

具體計(jì)算步驟如下：

1)對(duì)判斷矩陣U中的元素進(jìn)行乘積運(yùn)算：

(2)

其中，mi為判斷矩陣U的第i行的乘積。

2)計(jì)算mi的n次方根：

(3)

(4)

W=(ω1,ω2，…，ωn)T即為相應(yīng)的權(quán)重值。

4)計(jì)算最大特征值λmax：

(5)

5)檢驗(yàn)判斷矩陣U的一致性。

使用兩兩比較影響因素得出權(quán)重的方法主觀性較強(qiáng)，有可能會(huì)存在不一致的現(xiàn)象，為了提高其準(zhǔn)確度并排除其他因素的干擾，對(duì)其進(jìn)行一致性的檢驗(yàn)。計(jì)算公式為：

CCI=(λmax-n)/(n-1)

(6)

其中，CR為隨機(jī)一致性比率，CCR=CCI/RRI，當(dāng)CR<0.1時(shí)，認(rèn)為判斷矩陣具有可接受的一致性。

由于本文需要對(duì)五種開(kāi)發(fā)模式的各項(xiàng)指標(biāo)分別賦予權(quán)重，因此按照上述計(jì)算流程進(jìn)行五輪計(jì)算，最終確定了各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，結(jié)果如表2所示。

表2 旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式選擇模型的指標(biāo)權(quán)重

2.2.2 模糊綜合評(píng)價(jià)模型的建立

1)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的確定。

在進(jìn)行模糊量化前，應(yīng)確定各個(gè)指標(biāo)的上下限標(biāo)準(zhǔn)。本文根據(jù)指標(biāo)對(duì)結(jié)果的影響趨向不同，將指標(biāo)分為三類，即正向、逆向和適度指標(biāo)。對(duì)正向指標(biāo)而言，上下限分別確定為其所在評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)的最大值Xmax和最小值Xmin；對(duì)逆向指標(biāo)而言，上下限則正好相反，即其所在評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)的最小值Xmin和最大值Xmax；而對(duì)適度指標(biāo)來(lái)說(shuō)，應(yīng)尋找適度值Xi0為該指標(biāo)的“最佳點(diǎn)”，然后圍繞Xi0分別確定其上下限。鑒于數(shù)據(jù)口徑應(yīng)滿足一定的可比性，仍將適度指標(biāo)的上下限定為其所在評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)的最大值Xmax和最小值Xmin。

2)定性指標(biāo)的量化。

模糊數(shù)學(xué)中常用[0,1]中的一個(gè)具體實(shí)數(shù)來(lái)表示某一事物對(duì)某一標(biāo)準(zhǔn)的隸屬程度，其中1表示該事物完全符合該標(biāo)準(zhǔn)，0則表示完全不符合。模糊隸屬函數(shù)就是表示某事物對(duì)某標(biāo)準(zhǔn)從隸屬到不隸屬的變化過(guò)程。由于本文含有較多定性因素，故采用梯形模糊隸屬函數(shù)對(duì)其進(jìn)行量化處理，分為三種情況，具體如下：

a.若為正向指標(biāo)，則對(duì)其采用半升梯形模糊隸屬度函數(shù)來(lái)量化，即：

(7)

其中,Y(Xi)為指標(biāo)的隸屬度值；Xi為指標(biāo)的實(shí)際數(shù)值；Xmax為指標(biāo)最大值；Xmin為指標(biāo)最小值。

b.若為逆向指標(biāo)，則對(duì)其采用半降梯形模糊隸屬度函數(shù)來(lái)量化，即：

(8)

c.若為適度指標(biāo)，則對(duì)其采用半升半降梯形模糊隸屬度函數(shù)來(lái)量化，即：

(9)

其中,Xi0為指標(biāo)的最適度值。

3)模糊變換。

將各個(gè)指標(biāo)的實(shí)際數(shù)值Xi代入其相應(yīng)的模糊隸屬度函數(shù)，即可求出其模糊隸屬度值Y(Xi)。

4)標(biāo)準(zhǔn)化處理。

通過(guò)模糊變換后，隸屬度的值介于0～1之間，不受量綱影響，指標(biāo)之間可以相互比較。但一般習(xí)慣于百分制比較，所以本文將指標(biāo)隸屬度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)量化處理，對(duì)每個(gè)指標(biāo)乘以100，即：

f(Xi)=Y(Xi)×100

(10)

5)建立隸屬度函數(shù)。

設(shè)rijk(j=1,2,…，m;k=1,2,…,p)表示二級(jí)指標(biāo)層uij對(duì)于評(píng)語(yǔ)集V中第k個(gè)評(píng)語(yǔ)的隸屬度，則：

(11)

式(1)即為uij對(duì)V的模糊評(píng)判子矩陣。

6)建立模糊關(guān)系矩陣。

對(duì)Ri做模糊關(guān)系運(yùn)算，可得準(zhǔn)則層指標(biāo)ui對(duì)于評(píng)價(jià)集的隸屬向量Bi，即Bi=Ai·Ri。

(12)

3 應(yīng)用

2015年4月，黑龍江省成立天鵝頤養(yǎng)聯(lián)盟，旨在大力發(fā)展候鳥(niǎo)式養(yǎng)老，以此壯大本省的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的轉(zhuǎn)型升級(jí)。自成立后，黑龍江省政府多次派出宣傳考察隊(duì)伍，通過(guò)宣傳黑龍江優(yōu)厚的氣候條件、旅游資源及多樣的生態(tài)產(chǎn)品，在全國(guó)各省市進(jìn)行招商引資，并吸引更多的老年人來(lái)黑龍江度夏養(yǎng)老，得到了不少企業(yè)與個(gè)人的熱烈回應(yīng)與好評(píng)。冰城夏都哈爾濱以其明顯的氣候優(yōu)勢(shì)、豐富的旅游資源、優(yōu)良的養(yǎng)老環(huán)境和便利的交通條件更將成為更多南方老年人的不二選擇。故本文以哈爾濱為例進(jìn)行分析，希望能為政府下一步開(kāi)發(fā)規(guī)劃養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供科學(xué)合理的建議。

在對(duì)案例指標(biāo)評(píng)分進(jìn)行數(shù)據(jù)量化處理后，計(jì)算出針對(duì)哈爾濱市的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的選擇的評(píng)價(jià)模型中各項(xiàng)指標(biāo)的得分，其中：常住人口數(shù)量78分、GDP 75分、旅游人數(shù)60分、恩格爾系數(shù)73分、旅游年收入56分、地方政府對(duì)項(xiàng)目的支持度92分、配套基礎(chǔ)設(shè)施完善程度50分、社會(huì)治安穩(wěn)定狀況75分、城市知名度80分、交通便利程度75分、旅游區(qū)空氣質(zhì)量60分、旅游資源豐富性74分、生態(tài)食品豐富性82分、每萬(wàn)人第三產(chǎn)業(yè)增加值50分、每萬(wàn)人擁有醫(yī)院床位數(shù)65分、每萬(wàn)人擁有公共電汽車數(shù)70分、房?jī)r(jià)收入比72分和開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率78分。

將上述數(shù)據(jù)代入綜合模糊評(píng)價(jià)模型中，利用線性加權(quán)和函數(shù)得到最終結(jié)果：嵌入式開(kāi)發(fā)模式得分為74.579 0，自留地式開(kāi)發(fā)模式得分為70.931 6分，景區(qū)度假療養(yǎng)型開(kāi)發(fā)模式得分為72.976 5分，農(nóng)家樂(lè)式開(kāi)發(fā)模式得分為70.343 6分，異地互動(dòng)式開(kāi)發(fā)模式得分為75.357 5分。結(jié)果顯示綜合得分最高的是異地互動(dòng)式，與之最接近的嵌入式開(kāi)發(fā)模式。即哈爾濱應(yīng)與現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)較集中的城市進(jìn)行合作，開(kāi)展異地互動(dòng)式旅游養(yǎng)老業(yè)務(wù)，而在哈爾濱市內(nèi)實(shí)行嵌入式旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

4 結(jié)語(yǔ)

本文提出了一種基于層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的選擇模型。該方法建立了判斷矩陣，且通過(guò)一致性校驗(yàn)，提高了權(quán)重準(zhǔn)確性和合理性。且將該方法應(yīng)用于旅游養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的選擇中，綜合考慮了開(kāi)發(fā)此類地產(chǎn)的大部分影響因素，相比于傳統(tǒng)的定性分析，本文基于AHP和模糊綜合評(píng)價(jià)的定性結(jié)合定量分析更加全面，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確可靠，符合實(shí)際。

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Development mode selection of the tourism endowment real estate based on the fuzzy comprehensive evaluation

Zheng Xiaoyun Han Lina

(SchoolofCivilEngineering,NortheastForestryUniversity,Harbin150040,China)

This paper discusses the tourism endowment real estate five development model which are more popular, establishs the index system of tourism endowment real estate development mode selection, and uses the fuzzy comprehensive evaluation method to establish the corresponding mathematical model. Finally it selects Harbin to carry on the empirical research, the results show that using the mathematical model to evaluate tourism real estate development model is feasible and it has certain application value.

tourism endowment real estate， real estate development mode， fuzzy comprehensive evaluation, index system

1009-6825(2017)02-0222-03

2016-10-23

鄭曉云(1972- )，女，碩士生導(dǎo)師，副教授； 韓麗娜(1991- )，女，在讀碩士

F293

A