李隆禧

【摘 要】近年來，住房問題牽動(dòng)著許多人的心。有需求就會(huì)有供應(yīng)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。于是，資本金開始向房地產(chǎn)聚攏！當(dāng)需求量大于供應(yīng)量，商品的價(jià)格一定會(huì)走高。中國(guó)商人當(dāng)然了解中國(guó)國(guó)情，而且他們還都能看好中國(guó)未來的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，于是房地產(chǎn)開發(fā)商越聚越多。雖然很少有國(guó)家能夠把握好供給量與需求量的平衡，但是中國(guó)的“房產(chǎn)熱”問題值得我們研究，畢竟住房條件能夠衡量人民的生活水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)熱；政治措施；宏觀調(diào)控

目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在著投資規(guī)模增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)居高不下，一路呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這令收入偏下的一部分人對(duì)在城市立足感到迷茫。當(dāng)然，這些帶來的消極影響會(huì)不利于我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，影響普通民眾的生活與消費(fèi)水平。所以，如何看待“房地產(chǎn)熱”，使房地產(chǎn)能夠保持可持續(xù)的發(fā)展，依然是房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要課題。本文將對(duì)房地產(chǎn)熱產(chǎn)生的原因及影響進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，并找出合理的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)狀

1.什么是“房地產(chǎn)過熱？”

（1）指房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，民眾參與度高。

（2）指房地產(chǎn)市場(chǎng)的不應(yīng)有的異常過熱現(xiàn)象，是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)上的非正常市場(chǎng)狀態(tài)。通常有以下幾大特征：

①商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求，民眾購房熱情高漲。

②吸引大量社會(huì)閑置資金、投機(jī)資金、企業(yè)資金入市。

③房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值。

④商品房購買后空置率高，二手房交易火熱。

⑤形成投機(jī)市場(chǎng)，泡沫化風(fēng)險(xiǎn)加大。

然而，近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)過熱，完全符合以上幾個(gè)特征。一方面，民眾怨聲四起；另一方面，國(guó)家不斷出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

2.房地產(chǎn)不斷發(fā)展，地域熱點(diǎn)出現(xiàn)，分化明顯

從總量分析，在2008-2013年間，全社會(huì)投資增長(zhǎng)率分別為25.9%，30.3%，28.6%，25.4%，19.6%和18%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為26.5%，30.8%，30.4%，26.0%，20.0%和18.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率略高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，但并沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

根據(jù)房產(chǎn)的銷售情況來看，銷售率空置率高，空置率之所以如此長(zhǎng)時(shí)間受到關(guān)注，因?yàn)樗呛饬糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)，是影響土地及住房有效供給、制定相關(guān)調(diào)控政策的一個(gè)重要參考因素。巧妙利用空置率指標(biāo)，把握購房置業(yè)最佳機(jī)會(huì)才能買到理想的空間。

二、房產(chǎn)熱引發(fā)的問題

1.房地產(chǎn)信貸發(fā)展

房地產(chǎn)信貸是指銀行對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)放貸款以及對(duì)居民購房、建房的消費(fèi)性貸款。房地產(chǎn)信貸的推行，節(jié)省了原來個(gè)人儲(chǔ)蓄的時(shí)間，使住房需求能提前實(shí)現(xiàn)，即把個(gè)人通過長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄積累的購買力轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞梅绞降默F(xiàn)實(shí)購買力。所以，房地產(chǎn)信貸能刺激居民儲(chǔ)蓄事業(yè)的發(fā)展。信貸是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，住房信貸的建立和發(fā)展必將推進(jìn)住房的商品化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)住房商品化的實(shí)現(xiàn)。

2.炒地圈熱，學(xué)區(qū)房發(fā)展火熱

土地市場(chǎng)的不規(guī)范，炒地圈熱是造成北京等大城市房?jī)r(jià)盤升的根本原因。媒體不斷炒作，炒地皮，將地價(jià)炒成天價(jià)，從中使房地產(chǎn)商獲得暴利。目前，許多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了工薪階層的購買能力，往往一個(gè)月的工資還買不起一平米的房子，而在房?jī)r(jià)逐月甚至逐日升高的情況下，很多人又不得不將自己多年的積蓄用于買房，并且在銀行巨額貸款的壓力下，成為房奴。這絕對(duì)會(huì)對(duì)人民的生活造成不利的影響，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素，人民生活處于被動(dòng)，消費(fèi)水平逐漸下降。

三、房地產(chǎn)熱引發(fā)的原因

首先，國(guó)家的土地面積有限，人口眾多，人口平均住房面積較為緊缺；其次，一些房地產(chǎn)商囤積居奇，惡意的哄抬房?jī)r(jià)；建造豪華住宅或利用其他服務(wù)，增加房?jī)r(jià)；第三，政府部門對(duì)房地產(chǎn)用地實(shí)行拍賣，在一定何程度上也提升了了房?jī)r(jià)；第四，由于房?jī)r(jià)的逐日升高，買房人買房成擠堆現(xiàn)象。

四、針對(duì)“房地產(chǎn)過熱”的反思及對(duì)策

在十八大報(bào)告中，胡錦濤同志曾經(jīng)表示，要“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”。這也是“保障房建設(shè)”首次被寫入黨代會(huì)報(bào)告。

1.加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的監(jiān)控

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的轉(zhuǎn)變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖效應(yīng)。因此，政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)過熱的首要措施。

2.加大保障性住房的建設(shè)力度，主要解決中低收入者的問題

黨的十六大以來，根據(jù)黨中央以及國(guó)務(wù)院的決策和部署，我國(guó)的保障性安居工程及建設(shè)正在大規(guī)模的推進(jìn)，對(duì)困難群眾的基本住房問題進(jìn)行了有效借鑒；同時(shí)不斷完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)也為群眾多層次住房需求的滿足提供了良好的支持。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的推進(jìn)，以及農(nóng)村危房改造力度的加大，都為農(nóng)村困難群眾住房問題的解決提供了良好的支持。近年來，國(guó)家政策中正在逐步的對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行廢除，并對(duì)廉租房等各種保障性住房進(jìn)行全面推進(jìn)。

3.發(fā)揮政府各部門的作用

政府宏觀調(diào)控對(duì)于地產(chǎn)熱有一定的作用，但是必須要將這個(gè)機(jī)制中的房地產(chǎn)管理機(jī)制進(jìn)行理順。當(dāng)前，地方政府所管轄的多個(gè)部門都與房地產(chǎn)企業(yè)有著或多或少的聯(lián)系，并且都權(quán)利參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控工作中去，同時(shí)也都有義務(wù)去為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

4.完善政務(wù)公開制度，加強(qiáng)土地資源管理，嚴(yán)格土地招投標(biāo)業(yè)

對(duì)于解決房地產(chǎn)過熱外在引發(fā)的非市場(chǎng)因素，政府部門要加強(qiáng)政務(wù)公開制度的建設(shè)并將政務(wù)公開法制化。各級(jí)政府要承擔(dān)起在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的主要職責(zé)，特別是國(guó)土、建材、建設(shè)、物價(jià)等多個(gè)部門，必須要對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極意義進(jìn)行充分的認(rèn)識(shí)，并且必須要成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要力量，有效控制土地與建材的價(jià)格，為房?jī)r(jià)的穩(wěn)定奠定良好基礎(chǔ)。為加大宏觀調(diào)控，各地政府必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益規(guī)劃，不要貪圖一時(shí)的政績(jī)或利益而犧牲本地區(qū)乃至國(guó)家的糧食安全，從土地的審批上下功夫，采取嚴(yán)格的審批制度，嚴(yán)厲打擊幕后操作。