汪 喬

北京中鐵悅誠(chéng)投資管理有限公司

新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略研究

汪 喬

北京中鐵悅誠(chéng)投資管理有限公司

我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤(rùn)的重要途徑，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式改革的關(guān)鍵點(diǎn)。在成本控制過(guò)程中，企業(yè)的制度建設(shè)、信息建設(shè)、人力資源建設(shè)以及項(xiàng)目各個(gè)階段的流程控制都發(fā)揮著重大的作用。

新常態(tài)；房地產(chǎn)；成本控制；策略

1 引言

我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”后，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，控制成本成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要途徑。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本控制方法落后的情況。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，尋找有效、科學(xué)的成本控制方法對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用[1]。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問(wèn)題

(1)對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)不足。普遍通過(guò)擴(kuò)大投資規(guī)模來(lái)增加企業(yè)利潤(rùn)，忽略了企業(yè)內(nèi)部其他因素對(duì)成本費(fèi)用的影響，出現(xiàn)一些環(huán)節(jié)控制不足，其他環(huán)節(jié)過(guò)度控制的情況[2]。

(2)成本控制制度體系不健全。權(quán)責(zé)劃分不夠明確，管理缺乏制度化，部門間的協(xié)同意識(shí)差，造成內(nèi)部成本消耗比較大。工作一旦出現(xiàn)偏差，就會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)成本控制監(jiān)督模式不健全。管理層對(duì)于成本控制工作的關(guān)注僅僅停留在財(cái)務(wù)報(bào)表上，并沒(méi)有結(jié)合設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)的、針對(duì)性的控制工作?？荚u(píng)機(jī)制和監(jiān)督模式的不健全也降低了整個(gè)企業(yè)成本控制工作的執(zhí)行效率[3]。

3 成本控制策略研究[4][5]

3.1 完善成本控制組織架構(gòu)，提升企業(yè)內(nèi)部各組織的聯(lián)動(dòng)性

企業(yè)以總經(jīng)理為成本管理核心，積極做好項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的成本管理協(xié)調(diào)工作，理順各部門之間的成本管理關(guān)系，明確各部門的管理權(quán)責(zé)，針對(duì)具體項(xiàng)目由各部門抽調(diào)專業(yè)人員組建成管理小組，以提升各部門之間的成本管理聯(lián)動(dòng)性。

3.2 構(gòu)建成本管理信息系統(tǒng)

利用現(xiàn)代信息技術(shù)構(gòu)建成本信息系統(tǒng)，對(duì)信息進(jìn)行科學(xué)的、高效的、連續(xù)性的、全面的處理和分析。信息處理的內(nèi)容應(yīng)該包括：項(xiàng)目預(yù)算系統(tǒng)、項(xiàng)目成本系統(tǒng)、資金管理系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、人力資源管理系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)等。

3.3 建立各成本要素之間的協(xié)同管理機(jī)制

(1)前期策劃階段。項(xiàng)目開發(fā)要考慮邊際成本、地理位置、規(guī)模以及投資概算等。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研提出方案，在進(jìn)行可行性目標(biāo)的論證后項(xiàng)目進(jìn)入立項(xiàng)階段。立項(xiàng)階段要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的成本預(yù)算，并以此為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)市場(chǎng)推廣等相關(guān)方案。成本控制要注重工程項(xiàng)目的可持續(xù)性，注重從靜態(tài)成本到動(dòng)態(tài)成本的有效控制，把資金合理分配在各個(gè)環(huán)節(jié)，保證項(xiàng)目開發(fā)的正常資金流，保證項(xiàng)目正常順利進(jìn)行。

(2)方案設(shè)計(jì)階段。方案設(shè)計(jì)階段卻決定著整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)成本，對(duì)項(xiàng)目整體影響較大。企業(yè)要隨時(shí)與設(shè)計(jì)單位就建筑類別、建筑風(fēng)格、設(shè)計(jì)流程等方面進(jìn)行廣泛溝通，確保在設(shè)計(jì)的過(guò)程中沒(méi)有疏漏。

(3)項(xiàng)目施工階段。首先，要嚴(yán)格規(guī)范招標(biāo)管理，從源頭上控制成本；其次，各部門在施工過(guò)程中要協(xié)同合作，確保工程進(jìn)度與工程質(zhì)量。財(cái)務(wù)部門要詳細(xì)地分化預(yù)算成本支出與實(shí)際的成本支出；采購(gòu)部門要在保證貨物質(zhì)量的前提下控制成本；在項(xiàng)目施工與結(jié)算的同時(shí)，工程部門和財(cái)務(wù)部門要定期把詳細(xì)信息上報(bào)給高層，讓高層隨時(shí)知道項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。在施工過(guò)程中要緊緊圍繞質(zhì)量、時(shí)間、材料這三點(diǎn)來(lái)開展工作。

(4)竣工驗(yàn)收階段。如果通不過(guò)竣工驗(yàn)收，企業(yè)就必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整改，整改必然會(huì)產(chǎn)生相關(guān)成本，同時(shí)也會(huì)面臨很高的延期交付賠償風(fēng)險(xiǎn)。所以要做好項(xiàng)目驗(yàn)收工作，并提前做好已完工合格施工內(nèi)容的結(jié)算工作，為后續(xù)的竣工結(jié)算奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將最終結(jié)算與事前預(yù)算的誤差控制在5%之內(nèi)4]。

(5)銷售階段。銷售階段是項(xiàng)目資金回籠，成本控制最終得以實(shí)現(xiàn)的階段。大部分房地產(chǎn)的銷售階段在項(xiàng)目立項(xiàng)后便開始了。銷售策略既要吻合市場(chǎng)又要根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的實(shí)際情況來(lái)變通。銷售要注重企業(yè)的信譽(yù)，一些違背市場(chǎng)秩序的營(yíng)銷途徑從長(zhǎng)遠(yuǎn)看不利于企業(yè)發(fā)展。

3.4 加強(qiáng)人力資源建設(shè)和激勵(lì)制度建設(shè)

(1)建立綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)體系。建立合理的綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)體系，可以客觀對(duì)員工的綜合素質(zhì)進(jìn)行評(píng)價(jià)，根據(jù)員工的學(xué)歷、專業(yè)、職業(yè)經(jīng)歷、性格，興趣、愛(ài)好等進(jìn)行工作分配，從而提高工作效率。

(2)建立績(jī)效考評(píng)制度。建立公平公正合理的績(jī)效考評(píng)制度是激勵(lì)機(jī)制的核心。通過(guò)適時(shí)合理的獎(jiǎng)勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，吸引人才、留住人才。

(3)人本管理與倫理管理。定期從思想認(rèn)識(shí)、工作方式方法、處事技巧等方面對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)。重視員工價(jià)值、給員工充分展現(xiàn)和發(fā)展自我的平臺(tái)，尊重員工的合理需求，讓員工形成對(duì)企業(yè)的歸屬感、自信心和榮譽(yù)感，從而調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造精神。

3.5 構(gòu)建成本管理自循環(huán)系統(tǒng)

及時(shí)總結(jié)成功與失誤的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，構(gòu)建成本管理自循環(huán)系統(tǒng)，使得企業(yè)找到最適合自己的成本管理措施，為后續(xù)的成本管理工作奠定基礎(chǔ)，為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控提供有力支持。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式改革的關(guān)鍵點(diǎn)。成本控制工作是一個(gè)長(zhǎng)久的、連續(xù)的、企業(yè)全員參與的過(guò)程。在成本控制過(guò)程中，企業(yè)的制度建設(shè)、信息建設(shè)、人力資源建設(shè)以及項(xiàng)目各個(gè)階段的流程控制都發(fā)揮著重大的作用。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境和自身資源條件的變化，在成本控制執(zhí)行的過(guò)程中不斷完善控制方法與模式，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

[1]宋述輝.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的思考[J].商,2014(15):75～79.

[2]許田中.房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及成本的精細(xì)化管理[J].會(huì)計(jì)師,2014(24):13～15.

[3]劉永江.價(jià)值工程方法房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制[J].中華民居(下旬刊),2014(5):38～40.

[4]李小敏.全成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用[J].財(cái)務(wù)成本管理,2006(8):55～57.

[5]王晨元.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2015