朱 丹

(黑龍江省省直機(jī)關(guān)大直街辦公區(qū)管理服務(wù)中心，哈爾濱 150001)

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型分析

朱 丹

(黑龍江省省直機(jī)關(guān)大直街辦公區(qū)管理服務(wù)中心，哈爾濱 150001)

面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在面臨著挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，如何才能夠讓企業(yè)保持發(fā)展動力且健康良性運(yùn)轉(zhuǎn)，是現(xiàn)今所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要面對的問題，因此，進(jìn)行適當(dāng)轉(zhuǎn)型成為了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的選擇。

房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)轉(zhuǎn)型；分析

中國的房地產(chǎn)市場自1988年至今歷經(jīng)了三個(gè)重要的發(fā)展期。第一期是從1988年開始到1998年結(jié)束，這10年間是我國政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)政策的醞釀初始階段，1988年4月《中華人民共和國憲法》修訂稿出臺，文件中明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，這一條款的出臺，讓海南、北海等地的房地產(chǎn)市場發(fā)生了爆炸性的發(fā)展，致使當(dāng)?shù)胤績r(jià)急速上漲。

第二期是從1998年開始到2008年結(jié)束，這10年間是中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度最快的黃金時(shí)期，國務(wù)院在1998年7月頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，國家文件出臺了有關(guān)全面停止住房實(shí)物分配的相關(guān)文件之后，讓原來的住房實(shí)物分配變?yōu)榱俗》控泿呕峙洌嗣駥ψ》康男枨笤诓粩嗟脑黾樱谶@樣的環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了完全化的市場經(jīng)濟(jì)時(shí)期，并且在迅速的繁榮發(fā)展。第三期是從2008年開始至今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整轉(zhuǎn)型期，這一時(shí)期下社會的經(jīng)濟(jì)文化、政府政策等問題更加的復(fù)雜化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的贏利利潤一直處于下滑趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)在逐漸加大，很多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著企業(yè)轉(zhuǎn)型的艱難抉擇。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的背景分析

1.1 國家政策基調(diào)的變化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

從1988年中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至今，政府會在房地產(chǎn)市場價(jià)格急速上漲時(shí)出臺相關(guān)的政策法規(guī)，對其進(jìn)行及時(shí)的控制。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)低迷的時(shí)候，政府又會出臺一些扶持房地產(chǎn)行業(yè)的政策，幫助房地產(chǎn)行業(yè)渡過困難期。由于房價(jià)的漲幅波動一直較大，在發(fā)展過程中曾經(jīng)出現(xiàn)過大幅度的下跌，又曾出現(xiàn)過大幅度價(jià)格上漲，這種政策變化的頻率就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受到了一定程度遏制。

國家在2008年出臺了《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》和《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》相關(guān)政策性文件，文件中明確提出了關(guān)于購買商品房的貸款利率可以享受七折優(yōu)惠、購買商品房的首付款比例下調(diào)到了最低點(diǎn)、對第二套房產(chǎn)的貸款限制有所放寬，購買首套商品房可以減免一定額度的契稅、購房超過兩年(包含兩年)者出售或是轉(zhuǎn)讓可以享受減免營業(yè)稅等多項(xiàng)惠民政策，全方位的刺激了房地產(chǎn)市場。而在2010—2011年這兩年里，政府的調(diào)控政策在不斷更新，“限制購買數(shù)量”、“限制貸款額度”、“限定出售價(jià)格”等一系列措施相繼出臺，使得政府對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的監(jiān)管更加嚴(yán)格，監(jiān)管時(shí)間持續(xù)更久。

1.2 市場金融環(huán)境變化對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

購房貸款的利率對于商品房的價(jià)格影響是至關(guān)重要的，它不僅制約著購房者的購買能力，同時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的財(cái)務(wù)成本也存在著一定的影響，對于商品房的真實(shí)價(jià)值也存在著一定的制約。在2007—2008年這短短的一年之間，國家對商品房貸款進(jìn)行了6次加息調(diào)整，5次降息調(diào)整，在2010—2011年間又進(jìn)行了五次上調(diào)利息，2012年起至今又進(jìn)行了幾次降息調(diào)整。中國人民銀行中央總行對于商品房貸款的利息調(diào)整主要是通過調(diào)整存款的準(zhǔn)備金率，提升金融機(jī)構(gòu)的信貸能力，間接的調(diào)整控制貨幣的供應(yīng)量，從而達(dá)到抑制通貨膨脹、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的作用。

在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)頻繁調(diào)整利率和存款準(zhǔn)備金率，就足以說明當(dāng)前中國的房地產(chǎn)經(jīng)銷市場面臨著國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，貨幣分配政策仍舊處于持續(xù)且多變的動態(tài)調(diào)整過程中。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營狀況的變化分析

目前全國已經(jīng)有近150家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滬深證券交易所上市，這其中把房地產(chǎn)作為主要業(yè)務(wù)經(jīng)營的企業(yè)有88家(是按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得的利潤占企業(yè)總利潤的比例大于80%進(jìn)行劃分的)。在2009—2011年間中國房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)了大幅度的反彈現(xiàn)象，面對這樣的情況，仍舊有一小部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)收益出現(xiàn)滑坡，這足以體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的贏利能力呈逐漸的下滑趨勢。

2.1 成本費(fèi)用的提升和溢價(jià)能力的下降是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤加速下滑的主要原因

房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用的提升和溢價(jià)能力的下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤加速下滑。一方面表現(xiàn)為產(chǎn)品的溢價(jià)能力出現(xiàn)下降的趨勢，政府對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題出臺了相關(guān)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策，將中小戶型的經(jīng)濟(jì)商品住宅房推向了房地產(chǎn)市場的主流，使之成為了“主角”，而與經(jīng)濟(jì)適用的中小戶型相對的高端大戶型住宅和高檔的別墅區(qū)就受到的嚴(yán)重的打擊。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房屋的建設(shè)成本在不斷的增加，房屋建設(shè)所涉及的人工費(fèi)、市政配套設(shè)施用材、建設(shè)所需材料等價(jià)格都在上漲。

2.2 在政府市場調(diào)控下房地產(chǎn)營銷周期變長

在政府對房地產(chǎn)市場的營銷調(diào)控下，使得房地產(chǎn)的銷售期比以往大大的拉長，由于政府的持續(xù)性限購政策的抑制，房地產(chǎn)市場的庫存解決能力降低，這就導(dǎo)致了企業(yè)流動資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期延長，使得房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重受到企業(yè)融資的壓力和企業(yè)財(cái)務(wù)成本壓力的雙重考驗(yàn)。

2.3 國家的財(cái)務(wù)杠桿對企業(yè)產(chǎn)生了動態(tài)的收益率

國家的財(cái)務(wù)杠桿對企業(yè)產(chǎn)生的是動態(tài)的收益率，如果企業(yè)的利潤率高于企業(yè)的融資率，就會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)杠桿越高的凈利潤資產(chǎn)收益越高。對于目前的房地產(chǎn)市場，在市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展過程中，利潤仍在呈下滑的態(tài)勢，財(cái)務(wù)杠桿對于企業(yè)利潤的影響還在加大。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的路徑分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康良性發(fā)展而言，企業(yè)對自身的客觀自我評價(jià)以及時(shí)性的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型調(diào)整是至關(guān)重要的，如果企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著因企業(yè)自身的運(yùn)營情況不當(dāng)，且沒有及時(shí)采取有效的策略方法進(jìn)行改進(jìn)，就會讓企業(yè)面臨著嚴(yán)重的生存危機(jī)，甚至都有可能發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)想要更好的適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)生存環(huán)境的變化，就要根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)去積極尋找轉(zhuǎn)型的路徑。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高產(chǎn)品的附加值

目前，在我國大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在一味的關(guān)注企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)周期，而且也在想方設(shè)法的縮短產(chǎn)品的開發(fā)周期，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的快速流動周轉(zhuǎn)。這樣的企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)操作就忽視了產(chǎn)品在研發(fā)過程中，仍舊是按老套路進(jìn)行，沒有對新產(chǎn)品投入過多的配套設(shè)施，使得商品房建設(shè)后過于簡單，嚴(yán)重缺少附屬物，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，造成投資效益回流資金不樂觀，投資效益逐漸減少的不良局面。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的附加值，就要按照大眾客戶的需求，對商品住宅房屋進(jìn)行合理化的升級改造，對其進(jìn)行精品化設(shè)計(jì)，讓所出售的商品住宅房更加符合現(xiàn)代人的居住生活習(xí)慣，才能夠有效的提升土地面積的使用率。另外，可以將商品住宅房進(jìn)行精品裝修，提升產(chǎn)品在市場的吸引力。

3.2 優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資整合

優(yōu)化投資組合管理是對資產(chǎn)進(jìn)行多元化的管理手段，可以實(shí)現(xiàn)分散投資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的投資項(xiàng)目效率。減少投資的風(fēng)險(xiǎn)，要合理把握在一線與二、三線城市之間的城市合理布局，讓企業(yè)的產(chǎn)品類型多樣化，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中將利弊因素進(jìn)行整合，在控制投資的前提下，提升企業(yè)效益。讓企業(yè)的投資多元化，可以與農(nóng)業(yè)、商業(yè)、教育、旅游等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有機(jī)的融合，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語

目前我國的房地產(chǎn)市場競爭激烈，這就要求一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，及時(shí)調(diào)整企業(yè)轉(zhuǎn)型，通過優(yōu)化投資資源、提高產(chǎn)品附加值等形式來保證企業(yè)的正常運(yùn)營，確保企業(yè)的長足發(fā)展。

[1] 邵然.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型分析[J].中國科技投資，2014，(A01)：366-367.

[2] 張寧.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型研究[D].華中師范大學(xué)，2015.

Analysis on the transformation of real estate development enterprises

ZHU Dan

(Heilongjiang Provincial Office Dazhi Management Service Center, Harbin 150001, China)

In the face of the rapid development of the economic era, real estate development enterprises are also facing challenges and tests, how to enable enterprises to maintain the healthy operation of enterprises is the problem faced by real estate enterprises, therefore, the appropriate transformation has become a choice of real estate development business.

Real estate development; Enterprise transformation; Analysis

2017-03-24

朱丹(1981-)，女，大學(xué)本科，中級職稱。

F299

B

1674-8646(2017)09-0010-02