顏培鳳

(七臺(tái)河七煤醫(yī)院有限公司，黑龍江 七臺(tái)河 154600)

抵押貸款的運(yùn)作淺論

顏培鳳

(七臺(tái)河七煤醫(yī)院有限公司，黑龍江 七臺(tái)河 154600)

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，使得購(gòu)房抵押貸款有著極其廣闊的前景。房地產(chǎn)抵押貸款具有以下特征：房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。當(dāng)事人具有雙重關(guān)系。借方既是債務(wù)人又是出押人；貸方既是債權(quán)人又是受押人。抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜。借貸雙方須簽訂抵押合同，保護(hù)雙方權(quán)利。闡述了房地產(chǎn)抵押貸款的參與人、抵押貸款的運(yùn)作、再抵押、房地產(chǎn)抵押貸款管理等問題，提出房地產(chǎn)抵押貸款管理方法。

抵押貸款；特征；運(yùn)作

房地產(chǎn)抵押貸款的特征是：抵押貸款是以抵押為前提建立的貸款關(guān)系。從融通資金的方式來說，抵押貸款是以抵押物的抵押為前提而建立起來的一種貸款關(guān)系。

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，使得購(gòu)房抵押貸款有著極其廣闊的前景。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的商品，價(jià)值巨大是房地產(chǎn)的第一特征。這一特征決定了多數(shù)置業(yè)不可能一次性支付全部購(gòu)房款項(xiàng)。單就住宅而言，購(gòu)房者手中的存款總是有限的，不可能等到存好足夠的錢之后再去購(gòu)買住房。而從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，購(gòu)房抵押貸款有效地解決了銷售難的問題。所以從某種意義上說，購(gòu)房抵押貸款是房地產(chǎn)順利銷售的前提。

1 房地產(chǎn)抵押貸款的參與人

1.1 抵押貸款的借款人

抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購(gòu)房人，也是抵押人。借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)當(dāng)具有合法穩(wěn)定的收入或收入來源，有按期還本付息能力，有可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。除自然人之外，借款人還應(yīng)經(jīng)過工商年檢等，在貸款人處開立基本存款賬戶或一般存款賬戶，擁有一定的自由資金。

1.2 抵押貸款的放款人

房地產(chǎn)抵押貸款的放款人在我國(guó)是指經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，提供貸款服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。

2 抵押貸款的運(yùn)作

第一，權(quán)利的轉(zhuǎn)移。購(gòu)房人取得資金后，房屋及有關(guān)權(quán)利也隨抵押合同一并轉(zhuǎn)入抵押權(quán)人之手，這時(shí)的抵押權(quán)人擁有抵押物的各種權(quán)利，包括占有和使用權(quán)。但一般房屋仍由購(gòu)房人占有、使用，從這個(gè)意義上看購(gòu)房人支付的首付款換來的就是房屋的使用權(quán)。只有在抵押人違約后抵押權(quán)人才收回這些權(quán)利并占有或拍賣房屋，但房屋的拍賣要經(jīng)法定機(jī)構(gòu)行使。

第二，為保證貸出資金的安全性，放款機(jī)構(gòu)往往都使房屋的留置權(quán)處在對(duì)抵押權(quán)人有利的地位，只要抵押人違約，抵押權(quán)人就可以行使這些權(quán)利；有時(shí)放款人采取各種限制措施，阻止抵押人一切可能有損放款人利益的行為。

3 再抵押

抵押人進(jìn)行二次抵押主要是由于以下幾方面原因：

第一，對(duì)于固定利率抵押貸款在利率趨低的條件下，再抵押可以取得低利率貸款，以減少貸款成本，減少月還款額。

第二，增加貸款量，尤其是經(jīng)過一定時(shí)期的還款，抵押人占房屋價(jià)值的大部分份額，由于房屋抵押無法處置，使很多資金都沉淀于房屋這種不動(dòng)產(chǎn)，影響新的投資。這時(shí)通過再抵押降低在房屋價(jià)值中所占份額，以換取可進(jìn)行其他投資的資金。

第三，改善貸款狀況，如由原來的變率抵押貸款變?yōu)楣潭ɡ实盅嘿J款，以提高安全性。為取得再抵押，借款人應(yīng)首先清償原抵押債務(wù)，并愿意支付一定的期前清償罰費(fèi)、申請(qǐng)費(fèi)。因?yàn)榈盅喝丝偸窃趯?duì)自己有利的情況下才進(jìn)行再抵押，結(jié)果會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)人的損失。為了減少損失，抵押權(quán)人對(duì)提前清償設(shè)定一些限制措施，并給予一定的罰費(fèi)。為了減少各種罰費(fèi)，抵押人一般首先考慮向原貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅骸?/p>

向原抵押權(quán)人申請(qǐng)二次抵押不僅可以減少各種手續(xù)費(fèi)，也可以減少違約處置時(shí)的煩瑣。如果是向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅?，在違約賠償時(shí)，就產(chǎn)生了第一、第二順位抵押權(quán)人。原抵押權(quán)人為第一順位抵押權(quán)人，新抵押銀行為第二順位抵押權(quán)人。若抵押權(quán)人違約，房屋被拍賣后首先償還第一順位抵押權(quán)人的債務(wù)，如有剩余再償還第二順位抵押權(quán)人的債務(wù)，如還有剩余則返還抵押人。抵押權(quán)人的順位越低，在違約清償時(shí)就處在越不利的地位。所以在一般情況下，銀行大多不愿做第二順位抵押權(quán)人，除非房地產(chǎn)價(jià)值在未來有明顯的升值趨勢(shì)或有足夠優(yōu)越的條件保證抵押權(quán)人的資金安全。在西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，再抵押被經(jīng)常使用。它可以提高資金的流動(dòng)性，減少資金的沉淀。

4 房地產(chǎn)抵押貸款管理

4.1 房地產(chǎn)抵押管理

房地產(chǎn)抵押要具有超前性，房地產(chǎn)抵押要滿足合規(guī)性，房地產(chǎn)抵押要具有及時(shí)性，房地產(chǎn)抵押可對(duì)抵押物做出限制性約定，要加強(qiáng)對(duì)抵押貸款的還款監(jiān)督。

加強(qiáng)對(duì)抵押貸款的還款監(jiān)管，包括對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)貸款和個(gè)人商品房貸款還款的監(jiān)管。尤其是對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)貸款的還款監(jiān)管，注意房地產(chǎn)抵押或者房地產(chǎn)登記辦法的調(diào)整對(duì)銀行抵押貸款安全的影響。即便銀行貸款抵押登記發(fā)生在個(gè)人購(gòu)房登記之前，法律還是要首先保護(hù)預(yù)購(gòu)人權(quán)利，預(yù)購(gòu)人權(quán)利優(yōu)先于房地產(chǎn)建設(shè)貸款銀行的權(quán)利，這就要求銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋預(yù)收款歸還房地產(chǎn)建設(shè)貸款的情況進(jìn)行監(jiān)管，防止銀行抵押權(quán)落空。

4.2 其他管理

房地產(chǎn)抵押貸款的其他管理主要有以下幾種：

第一，加強(qiáng)人員培訓(xùn)。應(yīng)大力加強(qiáng)人員培訓(xùn)，使銀行有能力把握抵押物的價(jià)值，合理確定貸款的實(shí)際成數(shù)。即使是在委托拍賣行對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行清理、估價(jià)并提供拍賣等處置方案時(shí)，也能夠有能力經(jīng)銀行內(nèi)部評(píng)審確認(rèn)后再進(jìn)入拍賣或變賣程序，以切實(shí)維護(hù)銀行的利益。

第二，建立健全房地產(chǎn)抵押貸款制度。要加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款的可行性研究，搞好征信工作，并將貸款成數(shù)和貸款期限與借款人的資信結(jié)合起來。與銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)度管理結(jié)合起來，規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款的操作，做好房地產(chǎn)抵押貸款檔案的建立和管理工作。

第三，加強(qiáng)貸款管理。要加強(qiáng)貸款管理，包括對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款撥付的管理，對(duì)貸款用途的檢查等。

第四，推行房地產(chǎn)抵押貸款證券化。實(shí)施房地產(chǎn)抵押貸款證券化，增強(qiáng)銀行的流動(dòng)性，提高銀行抵御貸款風(fēng)險(xiǎn)的能力，搞活房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

[1] 曹澤輝，郭海森.個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)剖析及相關(guān)對(duì)策[J].中國(guó)青年科技，2008，(10)：119-120.

[2] 陳海蓉.淺談房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，1999，(06)：39-40.

[3] 王以斌.淺議房地產(chǎn)損失值的評(píng)估[J].房地產(chǎn)評(píng)估，2005，(03)：55-56.

[4] 江平.銀行信用授信信號(hào)效應(yīng)實(shí)證分析[J].大連海事大學(xué)學(xué)報(bào)，2007，(11)：68-69.

[5] 林奇勝.論我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及化解[J].咸寧學(xué)院學(xué)報(bào)，2003，(07)：77-78.

[6] 馬亞.商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理學(xué)[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2010.

[7] 黃武.小額貸款評(píng)估技術(shù)與風(fēng)險(xiǎn)控制[M].北京：中國(guó)金融出版社，2013.

[8] 楊柳.國(guó)外住房抵押貸款證券化模式研究[D].哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2007.

[9] 張利雄;抵押貸款證券化對(duì)改善我國(guó)資本市場(chǎng)信用結(jié)構(gòu)的作用研究[D].南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2005.

[10] 裴權(quán)中，何藝.住房抵押貸款證券化問題探討[J].財(cái)經(jīng)論叢(浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào))，2001，(01)：97-98.

[11] 陳濤，陳波，秦學(xué)志.個(gè)人住房抵押貸款提前還款預(yù)測(cè)的實(shí)證分析[C]//第25屆中國(guó)控制會(huì)議論文集(下冊(cè))，2006.

[12] 劉強(qiáng)，周宗放.固定利率抵押貸款提前償還風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)[C]//中國(guó)災(zāi)害防御協(xié)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析專業(yè)委員會(huì)第二屆年會(huì)論文集(二)，2006.

[13] 姜志美.我國(guó)住房抵押貸款證券化的障礙及對(duì)策[J].商業(yè)研究，2001，(11)：111-112.

Discussionontheoperationofmortgageloan

YAN Pei-feng

(Qitaihe No.7 Coal Hospital Co., Ltd., Qitaihe 154600, China)

The characteristics of the real estate itself have made the purchase of mortgage have very broad prospects. Real estate mortgage loans have the following characteristics: real estate mortgage loans are real estate or real estate mortgage loans. The parties have a double relationship. The borrower is both the debtor and the grantor; the lender is both a creditor and a mortgagor. The borrower shall sign a mortgage contract to protect the rights of both parties. This paper expounded issues of real estate mortgage loan participants, the operation of mortgage loans, mortgage and real estate mortgage management, and put forward real estate mortgage management methods.

Mortgage; Character; Operation

F832.5

： A

： 1674-8646(2017)15-0150-02

2017-04-20

顏培鳳(1971-)，女，經(jīng)濟(jì)師。