陳玉蘭

榮盛房地產發(fā)展股份有限公司

所謂房地產企業(yè)投資開發(fā)成本核算是指對房地產企業(yè)在項目投資與開發(fā)的過程中所支出的費用進行核查與計算，對提高房地產企業(yè)經營管理水平，實現企業(yè)成本管理目標，促使經濟效益最大化具有重要的作用?，F但階段房地產企業(yè)投資開發(fā)的成本核算中存在一些問題，需要廣大成本核算工作者共同探索與討論[1]。

一、房地產企業(yè)投資開發(fā)成本的構成及核算特點

(一)房地產企業(yè)投資開發(fā)成本的構成

房地產企業(yè)在產品開發(fā)的過程中所支出的各項費用成為房地產投資開發(fā)成本，主要分為前期投入成本、建安工程費用、基礎設施費用、開發(fā)期間稅費等。主要可以分為三方面：(1)前期投入成本。主要包括土地使用權出讓金、土地征收及拆遷安置補償費用以及前期工程費用。(2)項目開發(fā)成本。主要包括建筑工程費用、設備安裝工程費用、室內裝修工程費用、環(huán)境綠化費用、公共配套設施費用等。(3)投融資成本。主要包括企業(yè)融投資期間因借款利息產生的手續(xù)費、承諾費、擔保費、債券發(fā)行費、開發(fā)過程中使因資金占用所產生的費用以及資本化利息所得稅、土地增值稅等。因融資利息資本化不屬于期間費用的范圍內，因此在進行成本核算時，應將融資利息資本化與期間費用區(qū)別對待。

(二)房地產企業(yè)投資開發(fā)成本核算的特點

近年來，隨著房價的不斷升高，房地產企業(yè)之間的價格競爭愈發(fā)激烈，為了提高自身參與市場競爭的能力，以最低的成本獲取最大的效益，房地產企業(yè)紛紛開始加強成本管理與控制工作。然而，由于房地產企業(yè)的產品特殊，其成本核算也有著與其他行業(yè)不同的特征。主要表現為：(1)特殊的費用分配方式。傳統(tǒng)的制造類企業(yè)一般使用定額成本法、定額比例法、約當產量法等將生產成本在一個會計時點上分攤至每個產品項的費用分配方式，而房地產企業(yè)基本上不存在將全部費用在一個時點上分攤的情況，其中土地成本一般按占地面積法分配，借款費用因為由不同成本對象共同負擔，所以按直接成本法以及預算造價法分配，公共配套設施開發(fā)成本單獨作為過渡性成本對象核算，通常按建筑面積進行分配。(2)特殊的成本核算方法。房地產企業(yè)由于只分為發(fā)包與自營兩種開發(fā)組織方式，只能根據單個項目施工圖預算所列單項開發(fā)工程項目進行成本核算，與傳統(tǒng)制造類企業(yè)的分批法、品種法等大不相同。

二、房地產企業(yè)投資開發(fā)中的成本核算現狀

(一)建筑安裝成本虛增

現階段，大多數房地產企業(yè)已經建立了完善的內控制度，一定程度上減少了隨意調劑成本的現象，然而，部分房地產企業(yè)采取了壓縮利潤額和應對考核指標的方法，故意增加了建筑安裝成本，達到減少企業(yè)應繳納的所得稅額的目的，導致虛增結算工程成本，成本核算工作結果無法保證真實、準確，難以如實反映單位的經濟效益。

(二)成本核算對象與周期不明確

由于房地產項目開發(fā)復雜，且眾多的產品種類需要分期進行開發(fā)，房地產企業(yè)投資與開發(fā)的成本核算工作與經營管理工作往往發(fā)生脫節(jié)現象，且沒有明確在會計準則中確定成本核算對象的方法，導致成本核算對象不明確；房地產項目開發(fā)具有回收周期長的特點，應根據生產周期對成本核算工作進行調整，然而大多數房地產項目因基礎配套設施延遲實施等情況無法按時進行工程結算，導致陳本核算周期不明確[2]。

(三)成本核算人員素質有待進一步提高

成本核算貫穿于房地產項目開發(fā)的方方面面，要求成本核算人員具備較高的業(yè)務水平與一定上的工程管理知識，而大多數房地產企業(yè)成本核算人員綜合素質不能滿足當前的管理需要，對項目工程熟悉度低，容易導致房地產企業(yè)項目開發(fā)的實際支出與賬目數據不一致，影響了成本核算的準確性。

三、提高房地產企業(yè)投資開發(fā)中的成本核算水平的對策

(一)建立健全審計監(jiān)督制度

為了解決房地產開發(fā)項目成本虛增的問題，房地產企業(yè)應建立內部審計部門，制定完善的審計制度，明確審計人員的職責與義務，對成本核算進行監(jiān)督，保證整個成本核算數據的真實性；另外，結合財稅等相關部門的外部審計力量，堅決杜絕企業(yè)內部存在的違法亂紀行為，對企業(yè)內部不規(guī)范的賬務處理行為予以修正，從根本上制止偷稅漏稅行為的發(fā)生。

(二)合理確定成本核算對象

為了改變成本核算對象不明確的現象，成本核算應將房地產開發(fā)項目中的各因素相結合，根據不同的項目類型確定不同的成本核算對象。如，對于在同一地點、同一類型的群體開發(fā)項目，可將統(tǒng)一施工隊伍的項目合并為一個成本核算對象；而針對一般的開發(fā)項目，則以項目工程中的各單項為成本核算對象[3]。

(三)提高成本核算工作人員的專業(yè)素質

為了進一步提升成本核算水平，房地產企業(yè)應著重對成本核算人員進行專業(yè)素質培養(yǎng)工作，例如，聘請相關領域專家舉行講座培訓，定期對企業(yè)內部成本核算人員進行考核，提升全體成本核算人員的業(yè)務能力與核算意識，改變核算人員能力參差不齊的現狀，加強成本核算的準確性，從根本上提升房地產企業(yè)成本核算水平。

總結：

綜上所述，現階段我國的房地產企業(yè)投資開發(fā)中的成本核算工作存在項目開發(fā)成本虛增、成本核算對象與周期不明確、成本核算人員素質偏低等問題，需要不斷進行改善，有針對性地采取措施予以解決，從而提高成本核算水平，確保財務信息質量，為企業(yè)決策提供準確的數據支撐，不斷提高房地產企業(yè)的市場競爭力。

[1]彭穎.房地產企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所的成本核算與涉稅處理[J].財務與會計，2016(16)：22-23.

[2]張芳銳.房地產開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對策分析[J].中外企業(yè)家，2016(19)：81-81.

[3]秦文曙.房地產企業(yè)成本核算特點與成本控制的分析與探討[J].金融經濟，2015(22)：194-195.