李曉緹

遼寧省燈塔市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心

前言

在現(xiàn)階段，我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有一個(gè)共性的問題，就是都存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，究其原因是由于我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷深化和改革，很多的經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)政策都發(fā)生了一定的變化，在新形勢下，由于房地企業(yè)沒有對新的經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行深入的把控和了解，導(dǎo)致企業(yè)無法適應(yīng)新形勢下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，從而導(dǎo)致一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了非常不利的影響，導(dǎo)致與企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在不穩(wěn)定的因素，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的涵義與意義

在房地產(chǎn)的運(yùn)營管理過程中，為了確保每項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)有效的運(yùn)行、會(huì)計(jì)獲取正確的信息、資金無風(fēng)險(xiǎn)的循環(huán)、預(yù)防糾紛的出現(xiàn)等，在房地產(chǎn)中每個(gè)部門都需要互相監(jiān)督與約束，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員在其管理中需持續(xù)的更新與概括，編制出系統(tǒng)的財(cái)務(wù)規(guī)范制度和內(nèi)控管理機(jī)制。財(cái)務(wù)內(nèi)控制度經(jīng)過審計(jì)工作人員的審核后，并且綜合企業(yè)現(xiàn)實(shí)的運(yùn)營狀況和市場環(huán)境的變動(dòng)來進(jìn)行分析，需對財(cái)務(wù)內(nèi)控制度實(shí)行科學(xué)合理的調(diào)整。財(cái)務(wù)的內(nèi)控制度和建設(shè)房地產(chǎn)的成長速度有著緊密的聯(lián)系，所以需要?jiǎng)?chuàng)建一套適合房地產(chǎn)發(fā)展的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。首先，需把建設(shè)房地產(chǎn)全部的經(jīng)營活動(dòng)事項(xiàng)歸結(jié)到管理的范圍內(nèi)。其次，建設(shè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度要不斷的進(jìn)行完善，確保每項(xiàng)制度都具有有效性，切實(shí)的發(fā)揮財(cái)務(wù)內(nèi)控的作用。再次，要將風(fēng)險(xiǎn)防范擺在首要的位置，經(jīng)過事前預(yù)防、事中控制及事后治理三個(gè)環(huán)節(jié)的有效控制，提升房地產(chǎn)的安全系數(shù)。最后，要將建設(shè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的功能進(jìn)行優(yōu)化，強(qiáng)化其應(yīng)用效果，推動(dòng)房地產(chǎn)良性健康的發(fā)展。這是一系列的職能控制措施，它不僅包括了對經(jīng)營活動(dòng)的控制，還包括了對環(huán)境要素的控制，同時(shí)也包含了風(fēng)險(xiǎn)評估、信息溝通與內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)容。加強(qiáng)建設(shè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，不僅是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí)也是關(guān)系著房地產(chǎn)生存與發(fā)展的基本保障，通過有效的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，可以有效預(yù)防房地產(chǎn)員工的弄虛作假、營私舞弊行為，并能夠進(jìn)一步確保房地產(chǎn)的資產(chǎn)安全，使各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得以順利開展，達(dá)到房地產(chǎn)良性健康運(yùn)轉(zhuǎn)的需要。

2 目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

2.1 內(nèi)部控制意識(shí)薄弱

和其他的行業(yè)發(fā)展相比，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中其發(fā)展的時(shí)間比較短，所以在內(nèi)控模式方面沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，一些企業(yè)偏重于事后的控制，都是在前期經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上，對內(nèi)部制度與流程進(jìn)行完善。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，大多將精力放在對產(chǎn)品的開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)，這對企業(yè)的現(xiàn)金流以及經(jīng)濟(jì)效益有直接的關(guān)系。

2.2 內(nèi)部控制體系不健全

內(nèi)部控制體系是否完善，與企業(yè)的發(fā)展方向之間有著直接的關(guān)系，其可以為內(nèi)控工作提供指導(dǎo)與依據(jù)。隨著國家宏觀調(diào)控的發(fā)展，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)當(dāng)中，政策導(dǎo)向性非常明顯，所以就需要相關(guān)企業(yè)對項(xiàng)目做好系統(tǒng)的分析，從地區(qū)規(guī)劃、宏觀政策以及客戶需求等方面入手，來做好全面的思考。但是，在大多數(shù)企業(yè)當(dāng)中，內(nèi)部部門的建設(shè)不完善，出現(xiàn)一人身兼多職的情況，從而不能夠使問題得到及時(shí)的解決，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益的損失。

2.3 企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督工作沒有落實(shí)到位

當(dāng)前，在一些企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門當(dāng)中，各部門缺乏必要的獨(dú)立性。對于內(nèi)部的審計(jì)工作，應(yīng)當(dāng)由企業(yè)責(zé)任人來進(jìn)行完成，而不應(yīng)當(dāng)是其他人來管理。在內(nèi)部審計(jì)工作的開展過程中，需要有一個(gè)公正客觀的理念來進(jìn)行，但是一些不良現(xiàn)象的存在，而使得審計(jì)部門成為領(lǐng)導(dǎo)者的服務(wù)機(jī)構(gòu)，從而導(dǎo)致各種問題的出現(xiàn)，審計(jì)責(zé)任不能落實(shí)到實(shí)處，監(jiān)督工作無法進(jìn)行，從而處于一個(gè)進(jìn)退兩難的地步。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的有效構(gòu)建

3.1 完善企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的相關(guān)的制度

建立一個(gè)完善的企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，使企業(yè)更加適應(yīng)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的有效管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的培訓(xùn)，對新的政策和法規(guī)進(jìn)行有效的把握和了解，使會(huì)計(jì)人員在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)明確自身的職責(zé)和功能，嚴(yán)格把控銷售環(huán)節(jié)每個(gè)關(guān)鍵工作的控制點(diǎn)，樹立精細(xì)化管理的理念。所以構(gòu)建一個(gè)完善的會(huì)計(jì)管理體系，對于房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)管理，具有積極的意義。同時(shí)對于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，也具有一定的促進(jìn)作用。

3.2 培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)

要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)，促進(jìn)部門間的合作和互助工作關(guān)系，是非常關(guān)鍵的。團(tuán)隊(duì)意識(shí)對于房產(chǎn)企業(yè)而言，具有重要的意義。企業(yè)需要從各個(gè)方面對企業(yè)的員工進(jìn)行團(tuán)隊(duì)意識(shí)的建設(shè)，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)，注重培養(yǎng)員工之間和部門之間的合作意識(shí)和互助意識(shí)，在具體工作工，以公司的利益為主，嚴(yán)格遵守相關(guān)的財(cái)務(wù)制度，形成和諧的工作氛圍，更有利于房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度的執(zhí)行和推廣。

3.3 對財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)兩部門進(jìn)行有效的責(zé)任劃分

建立明確的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)職能劃分的前提是，具有一個(gè)規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行方案，規(guī)范的組織方案，對于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制具有重要的作用。在建立方案的過程中，需要遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)，必須保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)安全，確保企業(yè)的財(cái)務(wù)安全。加強(qiáng)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)兩部門的責(zé)任劃分，對于房產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制具有決定性作用，在具體的劃分中，使會(huì)計(jì)部門和財(cái)務(wù)部門的職能與責(zé)任更加的明確，使日常工作的分工更加具體，同時(shí)形成了兩者之間互相合作和互相監(jiān)督的工作模式。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)職能的劃分，對于房產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)范經(jīng)營，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

3.4 財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對日?；顒?dòng)的監(jiān)督

完善成本費(fèi)用管理制度，建立符合企業(yè)自身實(shí)際情況的財(cái)產(chǎn)物資管理和清查制度，采取財(cái)產(chǎn)記錄、實(shí)物保管、定期盤點(diǎn)、賬實(shí)核對的控制措施，確保財(cái)產(chǎn)的安全與完整。尤期是建筑施工企業(yè)，作業(yè)面的地點(diǎn)多為露天，材料也多數(shù)露天存放，而且項(xiàng)目周期長且非重復(fù)性，材料價(jià)格有時(shí)隨著時(shí)間變長而更加不可控，成本費(fèi)用控制風(fēng)險(xiǎn)增加。建筑企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照施工計(jì)劃和預(yù)算，在施工進(jìn)度、材料、機(jī)械、勞力、資金等方面嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)格材料收發(fā)制度，杜絕材料浪費(fèi)，嚴(yán)格控制現(xiàn)場作業(yè)成本不能超支。每月做好實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)偏離查明原因并及時(shí)糾正。

3.5 完善貨幣資金管理制度

一是作業(yè)進(jìn)度要及時(shí)跟進(jìn)結(jié)算，按作業(yè)進(jìn)度在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)將資料提交并適當(dāng)?shù)卮叽偌追竭M(jìn)行撥款，與供應(yīng)商及時(shí)確定債權(quán)債務(wù)，避免因時(shí)間差帶給企業(yè)的資金流量壓力，合理安排資金，防止經(jīng)濟(jì)糾紛。二是要建立信用體系，與材料、設(shè)備等供應(yīng)商協(xié)商，在不損害雙方利益的前提下，采用銀行承兌匯票進(jìn)行支付，以緩解企業(yè)的資金壓力。三是要建立集中付款和報(bào)銷制度，規(guī)定一個(gè)時(shí)間集中辦理付款和報(bào)銷，節(jié)約人力，合理分配時(shí)間和資金，提高財(cái)務(wù)核算效率。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)與其它基本行業(yè)來說，是近幾年的一個(gè)新興行業(yè)。就其本身來講，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性質(zhì)。企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度管理任重而道遠(yuǎn)，企業(yè)內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)要予以高度的重視，不斷完善財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，要集中力量辦大事，充分發(fā)揮出內(nèi)部與外部監(jiān)督職能的作用，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)又好、又快發(fā)展的建設(shè)目標(biāo)。

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