強(qiáng)子珍

社科院金融專業(yè)

我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對(duì)策研究

強(qiáng)子珍

社科院金融專業(yè)

盡管房地產(chǎn)金融行業(yè)在我國(guó)得到了政府相關(guān)部門的大力支持，但在其不斷發(fā)展及壯大的過程中面臨著新的挑戰(zhàn)及問題，房地產(chǎn)金融行業(yè)受到各方面因素的影響：開發(fā)渠道小、發(fā)展格局單一、結(jié)構(gòu)及地域分布不均勻、法制不完善、專業(yè)技術(shù)人員稀缺及職業(yè)素養(yǎng)等問題。這些現(xiàn)狀或多或少的限制了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展。為了研究我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題及解決對(duì)策，筆者針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)創(chuàng)新進(jìn)行了詳細(xì)的分析及探討。

房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；問題及對(duì)策

引言

我國(guó)房地產(chǎn)金融隨著政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施受到了不小的影響，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的可持續(xù)及優(yōu)化發(fā)展，改變現(xiàn)有的方式及發(fā)展方向是必然的，創(chuàng)建一個(gè)系統(tǒng)全面的經(jīng)營(yíng)體系是決定房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素之一，房地產(chǎn)金融要想得到更好的發(fā)展就必須開發(fā)各種符合消費(fèi)者需求的金融產(chǎn)品，為了豐富金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)開展多種有利潤(rùn)的業(yè)務(wù)。結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情、關(guān)注社會(huì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展方向，是促進(jìn)房地產(chǎn)金融體系更快更好成長(zhǎng)的前提，同時(shí)這對(duì)提出有效的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新措施顯得尤為重要。

1.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的主要問題

1.1 房地產(chǎn)金融行業(yè)的主導(dǎo)方式滯后

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)主要以傳統(tǒng)的銀行貸款為主，基金、債券及信托等新型金融產(chǎn)品的發(fā)展相較于發(fā)達(dá)其他國(guó)家而言還處于滯后階段。而這種滯后對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展造成較高的風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)險(xiǎn)包括1.資金不足：在房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中存在嚴(yán)重的資金不足問題，資金不足問題對(duì)于房地產(chǎn)金融發(fā)展來說無疑是一個(gè)定時(shí)炸彈，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及進(jìn)步；2.門檻較高：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)技術(shù)及資金要求較高；3.風(fēng)險(xiǎn)較大：缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)金融避險(xiǎn)工具，導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融企業(yè)在發(fā)展中較為單一。

1.2 房地產(chǎn)金融行業(yè)的資金規(guī)劃不合理

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)籌集資金的手段仍較為落后，中國(guó)市場(chǎng)大多數(shù)人都不看重房地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)方面的投資力度較小，部分股票、基金等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的發(fā)展較為落后，表現(xiàn)的最為顯著的就是房地產(chǎn)的信貸方面問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)在銀行中存在份額較大的資金壓力。國(guó)家銀行的資金快速掉轉(zhuǎn)功能面臨著較多問題及困難，現(xiàn)代房地產(chǎn)對(duì)金融創(chuàng)新的要求較高，產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)較大，導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏動(dòng)力及勇氣參與房地產(chǎn)金融行業(yè)的創(chuàng)新，嚴(yán)重影響了金融創(chuàng)新的資金投入。

1.3 房地產(chǎn)金融行業(yè)的渠道的有限性

我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)金融市場(chǎng)主要分為一級(jí)市場(chǎng)及二級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展速度較快，但在一定程度上缺乏信用度；二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模較小，發(fā)展空間有限。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)無法滿足消費(fèi)者及投資者的需求，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)只能尋找依靠銀行資金維持房地產(chǎn)金融面臨的問題，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新進(jìn)程。

1.4 房地產(chǎn)金融行業(yè)的地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新人才及創(chuàng)新意識(shí)

住房融資工具具有單一性及缺乏創(chuàng)新意識(shí)，開辦的住宅儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)形式較為單一，方式不靈活，彈性較小及業(yè)務(wù)量小。融資的手續(xù)復(fù)雜，無法支持居民消費(fèi)，無法充分發(fā)揮巨大的籌資潛力，嚴(yán)重影響及制約著住房融資的發(fā)展。缺乏大量精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、法律及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，房地產(chǎn)金融方面的人才無法滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的客觀需求。

2.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能及解決問題的對(duì)策

2.1 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能

(1)創(chuàng)造社會(huì)福利：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能之一就是社會(huì)福利，社會(huì)福利也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的特色，金融創(chuàng)新為消費(fèi)者提供了更多產(chǎn)品的種類及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在一定程度上減少了經(jīng)濟(jì)壓力，帶動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)，隨著社會(huì)福利的不斷增加，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新也得到了快速的發(fā)展；

(2)促進(jìn)資金流通：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能之一為促進(jìn)資金的流通，房地產(chǎn)創(chuàng)新推出了金融工具及金融產(chǎn)品有效的豐富了投資者的選擇，給消費(fèi)者及投資者提供了范圍較廣的市場(chǎng)產(chǎn)品，使得市場(chǎng)方面的流通渠道及市場(chǎng)金融體系有所增加，減少了投資者的資金使用范圍，有效的節(jié)約了成本及減少了資金限制，保證了金融資金的流通；

(3)轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能有效將信用風(fēng)險(xiǎn)及價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定程度上的降低，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新屬于市場(chǎng)金融轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的必備過程，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新過程也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分散及轉(zhuǎn)換的過程，過程中金融創(chuàng)新的具體環(huán)節(jié)受風(fēng)險(xiǎn)因素較大，控制風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效轉(zhuǎn)移。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)金融面臨問題的解決對(duì)策

2.2.1 加大房地產(chǎn)方面的制度改革

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值貨幣化的程度較低，各地區(qū)之間的發(fā)展不平衡，地區(qū)之間的發(fā)展具有較大的差異，從全面發(fā)展來看，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房未能很好的實(shí)現(xiàn)貨幣化，導(dǎo)致資金融通難度較大，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃。在實(shí)際發(fā)展過程中應(yīng)將依賴單位、住房、單位聯(lián)系實(shí)物分配的聯(lián)系切斷，采用多種不同措施促進(jìn)居民走向市場(chǎng)去選購(gòu)符合自己生活需求的住宅，提前制定好住房分配貨幣化后的資金歸集及使用計(jì)劃，進(jìn)一步穩(wěn)固住房信用消費(fèi)的資金來源基礎(chǔ)。

2.2.2 加大房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的科學(xué)性

我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品種類較少、質(zhì)量一般，這種現(xiàn)象一定程度上阻礙了金融創(chuàng)新的發(fā)展及進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在不斷追求利益及發(fā)展的過程中加大對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)及研究力度。房地產(chǎn)可以通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品來吸引投資者及消費(fèi)者的興趣及積極性，促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)基金、債券及股票等產(chǎn)品的發(fā)展，由于投資者及消費(fèi)者的資金的大量投入不但解決了房地產(chǎn)行業(yè)的資金問題，還可以通過延長(zhǎng)貸款的期限籌集更多的資金，拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道?？茖W(xué)性的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品能有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺問題，為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新創(chuàng)造了較大的發(fā)展空間。

2.2.3 完善房地產(chǎn)金融的資源優(yōu)化配置

多個(gè)市場(chǎng)組成一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，在完善及發(fā)展一級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)加大二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展力度?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)存在著許多問題及不足之處，一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)存在著較大的差異性，應(yīng)不斷完善金融市場(chǎng)的資源優(yōu)化配置，加強(qiáng)對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)房貸款抵押，提高房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的信譽(yù)度，加大對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)力度，針對(duì)抵押過的相關(guān)證券進(jìn)行交易及流通，減少市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供有效保障，提高房地產(chǎn)金融資源的合理配置，不斷發(fā)揮房地產(chǎn)金融合理配置的優(yōu)化作用。

2.2.4 不斷加強(qiáng)資金規(guī)劃的合理性

針對(duì)房地產(chǎn)金融資金規(guī)劃方面應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)久以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及發(fā)達(dá)國(guó)家的典型案例進(jìn)行合理規(guī)劃，房地產(chǎn)相關(guān)政府管理部門可以采用通過成立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保委員會(huì)的方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提供大量的資金支持，緩解房地產(chǎn)金融行業(yè)資金短缺的局面及問題，促進(jìn)房地產(chǎn)資金的合理規(guī)劃程度，房地產(chǎn)金融行業(yè)的貸款操作應(yīng)依靠擔(dān)保機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)，這一方式的出現(xiàn)是受到社會(huì)底層人員較多及居民生活水平有待提高這一因素的影響形成的。如房地產(chǎn)行業(yè)可以通過與其他較大規(guī)模行業(yè)相結(jié)合的方式進(jìn)行資金的籌集工作，盡量將金融方面的問題及困難降至最低，達(dá)到資金合理規(guī)劃的目的及效果。

2.2.5 提高房地產(chǎn)金融行業(yè)專業(yè)人才的專業(yè)素養(yǎng)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在不斷的進(jìn)步及發(fā)展過程中應(yīng)加大對(duì)人才的培養(yǎng)力度，市場(chǎng)的良好發(fā)展是打造一個(gè)完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的首要條件；加大對(duì)金融創(chuàng)新人才的培養(yǎng)，針對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)的專業(yè)人員定期組織相關(guān)免費(fèi)培訓(xùn)活動(dòng)，不斷提高金融專業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)及職業(yè)技能，為房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人才資源。

3.結(jié)語

為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展，還應(yīng)在金融風(fēng)險(xiǎn)的防范工作方面加大防范力度，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展過程中及時(shí)有效及準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)、預(yù)估金融風(fēng)險(xiǎn)，做好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，促進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷發(fā)展及壯大。房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展在市場(chǎng)中發(fā)揮著較為重要的作用，相關(guān)政府部門應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的支持力度，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中面臨的主要問題進(jìn)行有效解決，完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的相應(yīng)體系及制度，為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新行業(yè)的發(fā)展提供保障，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展及進(jìn)步。

[1]郭連強(qiáng)，劉力臻.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問題研究[J].求是學(xué)刊，2015，03：63-70.

[2]張雪嬌.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2008，33：252.

[3]張長(zhǎng)全，羅莉.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展路徑[J].市場(chǎng)研究，2009，01：22-25.

[4]陳興中.對(duì)我國(guó)當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題的思考[J].時(shí)代金融，2009，04：12-14.

[5]王曉霞.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對(duì)策[J].時(shí)代金融，2017，02：52+58.

[6]蔣志宏，卜俐引.探討我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，18：33.