田晶晶

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)

資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的影響因素分析

田晶晶

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)

近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)的走高使房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)的得到人們的關(guān)注，“炒房熱”“買房熱”逐漸成了新時(shí)代一線城市的主流代名詞，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與較高的收益都是之成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈的支柱，在我們的生活中起到越來(lái)越重要的作用。本文旨在運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)概念，對(duì)目前市場(chǎng)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境下的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的影響因素做出較為系統(tǒng)的分析。

房地產(chǎn)評(píng)估；影響因素；價(jià)值分析

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，有市場(chǎng)法、收益法和成本法三類主流的評(píng)估方法，在這些方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值做出定量分析的前提下，我們依舊需要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素做出全面的、深入的研究與分析，得以在不同的環(huán)境情況下做出不同的判斷。我們進(jìn)一步將其分為宏觀和微觀方面的因素進(jìn)行進(jìn)一步的研究判斷。

一、宏觀方面的影響因素

宏觀因素是影響房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的最基本因素，它們影響廣泛而深遠(yuǎn)，一般會(huì)影響較大范圍內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)整體的評(píng)估價(jià)格，并且較短時(shí)間內(nèi)難以徹底地消除影響。在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，我們首要先進(jìn)性宏觀因素的分析，明確具體的研究方向。根據(jù)具體研究需要，我們大致可以將之具體分為經(jīng)濟(jì)因素、行政調(diào)控因素、社會(huì)因素及環(huán)境因素。

1、經(jīng)濟(jì)因素影響

經(jīng)濟(jì)因素是宏觀因素中影響最直觀的因素，經(jīng)濟(jì)水平的變動(dòng)很快就會(huì)反映在物價(jià)水平上面，價(jià)格水平一旦激增，群眾的購(gòu)買力下降，進(jìn)而影響整體供求關(guān)系的改變。國(guó)民生產(chǎn)總值、居民的收入水平、物價(jià)指數(shù)和財(cái)務(wù)金融指標(biāo)等都是影響房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的經(jīng)濟(jì)性因素。

其中，財(cái)務(wù)金融指標(biāo)中的存貸款利率、貨幣的時(shí)間價(jià)值、資本率、收益率和稅率等，都直接影響著群眾的購(gòu)買欲望，會(huì)改變?cè)械墓┣笃胶?，?dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化。

2、政府調(diào)控

政府調(diào)控則是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)對(duì)于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)動(dòng)向的調(diào)控，以適應(yīng)整體發(fā)展水平和政策的需要。雖然在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由市場(chǎng)來(lái)決定，但在我國(guó)的實(shí)際情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要依賴政府“無(wú)形的手”，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委針對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，出臺(tái)了一系列政策來(lái)引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。如在房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，價(jià)格激增之后，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十一條”，發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》和《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》的文件來(lái)緩解緊張局勢(shì)。再者，國(guó)家的相關(guān)政治制度、土地政策、法律法規(guī)和發(fā)展策略等都對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格有著決定性的影響。

3、社會(huì)因素

社會(huì)因素是影響房地產(chǎn)評(píng)估中較為抽象的因素，這其中涉及到人文環(huán)境的質(zhì)量。人口的數(shù)量、密度，居民的素質(zhì)水平，文化程度，接受事物的程度等等都影響著購(gòu)房者的購(gòu)房理念，影響著他們的專注點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)，因而，在評(píng)估一項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值的高低時(shí)，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的社會(huì)環(huán)境對(duì)于社會(huì)大眾思想理念的影響的改變也要納入考慮范圍。

4、環(huán)境因素

這里的環(huán)境因素是一個(gè)廣義的概念，它進(jìn)一步可以分析成為能源環(huán)境、大氣環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、自然景觀等。隨著時(shí)代的發(fā)展和科教文化水平的提高，越來(lái)越多的人開始關(guān)注自身生活環(huán)境的品質(zhì)，較為先進(jìn)的能源利用裝置，節(jié)能環(huán)保體系，較為整潔干凈的周圍環(huán)境，賞心悅目的周圍景觀設(shè)施，能夠帶給居民更好的生活體驗(yàn)，當(dāng)然，也對(duì)于所評(píng)估的房地產(chǎn)帶來(lái)更高的價(jià)值。

二、微觀方面的影響因素

微觀因素是在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的具體因素，它指那些代表具象到個(gè)體、特殊的影響因素。對(duì)于微觀的影響因素，我們應(yīng)該具體問題，具體的來(lái)分析，再來(lái)量化價(jià)值的影響程度。

1、區(qū)域影響因素

區(qū)域因素是個(gè)多元的綜合性因素，是指在特定區(qū)域內(nèi)自然資源和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生影響。具體表現(xiàn)為諸多因素，例如交通狀況，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，人文地理因素等等。

2、個(gè)別影響因素

包括土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。土地個(gè)別因素(宗地因素)主要由土地的區(qū)位、形狀、規(guī)模、地形地勢(shì)、用途和使用年限所決定，此外，容積率是我們?cè)诜康禺a(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估中最重要也是經(jīng)常要用到的指標(biāo)。建筑物個(gè)別因素主要是指建筑物自身的形態(tài)特征，這方面內(nèi)容則涉及到建筑的設(shè)計(jì)、規(guī)模結(jié)構(gòu)、建造安裝和質(zhì)量效果等等方面專業(yè)的分析角度，需要專門的按照具體實(shí)際特征，因地制宜地開展評(píng)估工作。

三、總結(jié)

隨著人們價(jià)值觀念的改變，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的影響因素也有著很大的改變，在不同時(shí)期，我們要對(duì)不同情況下的宏觀因素進(jìn)行進(jìn)一步的深入了解，在此基礎(chǔ)上作出對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的定量分析，對(duì)掌握房地產(chǎn)評(píng)估的最優(yōu)結(jié)果大有裨益。

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田晶晶(1995.11-)，女，天津，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)人文經(jīng)管學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)2014級(jí)。