張書鋒

摘要：隨著房市的火爆，房地產(chǎn)公司為了更好管理房屋銷售情況及顧客信息，急需一種方便管理的軟件。房產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)營銷特點，同時在系統(tǒng)中引入了客戶關系管理（CRM）的使用理念，結(jié)合信息化處理關鍵要素而推出的，主要用來解決房地產(chǎn)行業(yè)問題的一種設計方案，同時開發(fā)的過程中采取市場上比較流行MVC設計模式進行開發(fā)。

關鍵詞：MVC設計模式；B/S；CRM；三層模式

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A文章編號：1009-3044（2016）33-0103-02

Abstract： With the hot housing market， real estate companies in order to better manage the housing sales and customer information， a need for a convenient management software. Real estate marketing management system is based on the characteristics of the real estate industry marketing， while the introduction of the customer relationship management （CRM） use concept， combined with information processing key elements introduced， mainly used to solve the real estate industry problems of a design， At the same time the development process to take the market more popular MVC design patterns for development.

Key words： MVC design pattern； B / S； CRM； three-tier model

2014年以來，房屋銷售異?；鸨績r一漲再漲，房屋銷售記錄一再打破，看房人數(shù)也一增再增。與此同時，房產(chǎn)企業(yè)信息化管理卻較為滯后，有的沒有實現(xiàn)信息化管理，純手工記錄，有的僅僅實現(xiàn)部分信息化，例如只對所售房屋進行管理的軟件，而對于看房新老客戶的資源，都是通過銷售人員用筆來記，所以顧客信息很難實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部共享，浪費企業(yè)的信息資源，同時也可能由于銷售人員的離職而造成企業(yè)資源的丟失。我們根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)銷售管理的特點，同時融合CRM中客戶關系管理的一些理念，再結(jié)合信息化處理的關鍵要素而推出的一款用來解決房地產(chǎn)行業(yè)銷售問題的應用軟件。

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的高速發(fā)展和J2EE（Java 2 Platform Enterprise Edition）平臺的廣泛采用，基于B/S體系結(jié)構(gòu)的web技術發(fā)展越來越成熟。在軟件開發(fā)的設計模式中，MVC設計模式克服了傳統(tǒng)Web應用開發(fā)方式的弊端，通過傳統(tǒng)的三層結(jié)構(gòu)加上控制器的方式，來適應越來越復雜的多層Web應用系統(tǒng)的設計需求。因此，采用在房地產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)采用此技術。

1 三層模式

軟件設計中的分層模式，是軟件設計中一種最常用的架構(gòu)模式，它也是很多架構(gòu)的基礎。它主要是將解決方案分割到不同的層中，在同層之間保持高內(nèi)聚，層與層之間保持低耦合。這種設計架構(gòu)有利于團隊開發(fā)及軟件的維護和二次開發(fā)，通常我們說的分層都是三層架構(gòu)。

三層主要包括表示層、業(yè)務層、數(shù)據(jù)訪問層。表示層作用是主要和用戶進行交互，通常所說的UI層，數(shù)據(jù)訪問層作用是主要和數(shù)據(jù)庫進行操作，即數(shù)據(jù)庫的增刪改查。業(yè)務層作用主要是通過表示層傳過來的數(shù)據(jù)，調(diào)用數(shù)據(jù)訪問層的一系列方法實現(xiàn)某個功能。三層架構(gòu)如圖1所示。

從圖1可以看到，數(shù)據(jù)訪問層只對業(yè)務層負責，業(yè)務層只對表示層負責，表示層直接與用戶進行交互。其中實體層可以作為數(shù)據(jù)的載體，在三層之間進行數(shù)據(jù)的傳遞。

2MVC設計模式

MVC設計模式是一種經(jīng)典的設計模式，它為B/S軟件設計問題提供標準的解決方案。它的優(yōu)點是可以使用同一模型處理多個請求，對于客戶端的增加更加容易，可以很靈活的設計和實現(xiàn)模型對象。

MVC設計模式由模型（modal）、視圖（view）、控制器（controller）三部分組成。模型對象主要是接受控制層傳入的數(shù)據(jù)，調(diào)用數(shù)據(jù)房屋層實現(xiàn)某一業(yè)務功能，主要包括實體層、業(yè)務層。視圖對象提供模型組件以開發(fā)用戶界面，主要包括UI（JSP、HTML等）?？刂破鲗ο蟪洚攽贸绦蛞晥D對象和模型對象之間的中間對象，主要包括servlet、filter等。MVC設計模式如圖所示2所示。

從圖2可以看到，客戶端把請求給控制器，控制器調(diào)用業(yè)務層，業(yè)務層調(diào)用數(shù)據(jù)訪問層實現(xiàn)業(yè)務層功能，業(yè)務層把結(jié)果帶給控制器，控制器根據(jù)業(yè)務層的返回結(jié)果，跳轉(zhuǎn)到相應的頁面，在此過程中，實體層作為數(shù)據(jù)載體，進行數(shù)據(jù)不同層之間的傳遞。

3系統(tǒng)分析

基于MVC的房地產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)針對房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)的市場營銷、買房客戶的服務三個核心業(yè)務，并將房產(chǎn)廣告發(fā)布、買房客戶確認、銷售人員銷售反饋、客戶成交、財務收款、財務催款、售后服務、問題投訴等管理環(huán)節(jié)緊密結(jié)合，形成一種性能優(yōu)化的且高效的實現(xiàn)管理房地產(chǎn)營銷業(yè)務流程的系統(tǒng)。系統(tǒng)流程如圖3所示。

4系統(tǒng)功能模塊設計

針對企業(yè)的需求進行細致的分析，再結(jié)合軟件架構(gòu)的設計，最終確定房地產(chǎn)營銷系統(tǒng)模塊如圖4所示。

由圖4看出房產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)主要分為八個大的功能模塊，分別是：系統(tǒng)管理模塊、統(tǒng)計分析模塊、廣告營銷模塊、客服管理模塊、財務管理模塊、銷售管理模塊、項目管理模塊和公用管理模塊。在這里以部分模塊的部分功能為例。

4.1項目管理

房產(chǎn)項目管理模塊主要包括物業(yè)管理、樓座管理、戶型管理、房屋管理、付款方式管理、價格管理、推出管理、面積實測補差、工程進度、銷售計劃等十個子模塊。

1）項目管理：在系統(tǒng)中輸入新開發(fā)項目的詳細信息，包括：項目編號、項目名稱、項目的開發(fā)商、樓盤地址、預售人、房地產(chǎn)企業(yè)法人等等信息。從頁面獲取輸入信息并且對輸入的數(shù)據(jù)進行相應的驗證，在數(shù)據(jù)庫中創(chuàng)建新記錄并刷新項目列表頁面。點選“刪除”操作提示“是否確認刪除？”按鈕，用戶點擊“確定”后則開始執(zhí)行刪除操作，用戶點擊“取消”按鈕則不執(zhí)行刪除操作。

2）樓座管理：用來設置一個開發(fā)項目的每一棟樓座信息，包括：樓座編號 、樓座名稱、建筑面積、房屋套數(shù)、銷售日期等信息。

3）戶型管理：主要是對開發(fā)項目戶型的數(shù)據(jù)進行管理，如房屋戶型圖、房屋均攤面積、房屋建筑面積、房屋套內(nèi)實際面積、房屋朝向、房屋景觀、房屋內(nèi)裝修的標準等。

4）房屋管理：用來在系統(tǒng)中輸入開發(fā)商銷售的房屋信息，包括房屋編號、房屋建筑面積、房屋的實際面積、房屋戶型圖等。

5）銷售計劃：通過銷售計劃的設定，可以選擇一個樓座一個銷售計劃表，也可以選擇幾個樓座放在一個銷售計劃表中展示，制定開發(fā)計劃。

6）推出管理：房屋推出表示房屋正式公開發(fā)售，開發(fā)商根據(jù)某種銷售策略，對樓座或者房屋都可以選擇分批推出。在房屋未推出前，系統(tǒng)中房屋的狀態(tài)為“未推”，正式推出后，房屋狀態(tài)自動修改為“未售”。未推和未售的房屋在銷控表中顯示的狀態(tài)不同。

4.2銷售管理

該模塊包括：房屋查詢、客戶管理、認購管理，退換房管理、保留管理、合同管理。其中以房屋查詢和認購管理為例。

房屋查詢模塊主要實現(xiàn)實時查詢每一套房屋的銷售狀態(tài)，由房屋銷售人員使用，銷售員在接待客戶客戶時，實時對客戶信息進行登記。如客戶看中某一套房屋時，銷售員可以通過房屋查詢來查看當前房屋狀態(tài)，房屋查詢結(jié)果中還提供了銷售員常用的貸款計算工具，方便使用。此功能除可以部署在不同的計算機中，還可以部署在類似于觸屏或者等離子電視等設備中，既方便使用，又提升企業(yè)形象。由于本功能一般提供給銷售員使用，因此房屋在客戶認購后就設置”售出”標識。銷售經(jīng)理或者銷售總監(jiān)如果需要了解詳細真實的銷控數(shù)據(jù)請銷售銷售管理的中房屋銷控表功能。

認購管理模塊，客戶決定認購某套房屋后，首先需要繳納訂金，如繳納部分訂金，則稱為“小訂”，顧客需要在7 個工作日內(nèi)補齊定金，如全部訂金繳清，則稱“大定”，大定之后10個工作日內(nèi)繳齊首付款，首付繳清后進入正式簽約環(huán)節(jié)。其中在顧客認購管理生效后，房屋狀態(tài)將由“未售”更新為“小定”或“認購”。銷售員再使用的房屋查詢功能時，房屋銷售狀態(tài)已顯示出“已售”狀態(tài)，表示此套房產(chǎn)不能在銷售。

4.3 財務管理

財務管理模塊主要實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)的財務進行管理，包含收款管理、付款查詢、應收應付管理、退房退款管理、欠款催收管理等子模塊。以房屋收款為例。

房屋收款，在客戶簽訂認購書或者正式契約后，客戶需要繳納定金、認購款、首付、房屋全款等，所有這些收款工作全部由房屋收款管理功能完成。

5 結(jié)束語

房產(chǎn)銷售，設計到方面很多，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導致整個企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，因此在設計的過程中，要慎之又慎。本系統(tǒng)的設計過程中，采用經(jīng)典的MVC設計模式，利于本系統(tǒng)的二次開發(fā)及軟件的維護，同時也符合Java EE開發(fā)規(guī)范。

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