宋聰

摘要：與老百姓生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)問題是近幾年來“兩會(huì)”上代表們談?wù)摰臒狳c(diǎn)問題之一。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)也造成了我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。影響價(jià)格其中一個(gè)主要因素就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下。因此研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制對(duì)我國可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制

隨著我國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，房地產(chǎn)業(yè)的競爭也逐步規(guī)范化。在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的背景下，加強(qiáng)成本控制對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是其生存發(fā)展的關(guān)鍵因素。本文以房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制為研究對(duì)象，以房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的問題進(jìn)行分析并提出合理建議。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制方法

（一）目標(biāo)成本控制

目標(biāo)成本指的是在新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)過程中為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤而必須達(dá)到的成本目標(biāo)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目標(biāo)成本控制的方法要按照成本控制的流程來分析主要有：（1）目標(biāo)成本的制定與優(yōu)化。（2）目標(biāo)成本的分解。（3）目標(biāo)成本的控制。（4）目標(biāo)成本的分析和考核。

（二）全面預(yù)算控制

全面預(yù)算成本控制首先是全過程成本控制， 即對(duì)包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程，制造過程及銷售過程在內(nèi)的整個(gè)價(jià)值形成過程都進(jìn)行成本控制。在房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算控制，強(qiáng)調(diào)的是全程預(yù)算。事前預(yù)算控制、事中預(yù)算控制和事后預(yù)算控制。

二、河北柏川房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

（一）目標(biāo)成本制度執(zhí)行力度弱，系統(tǒng)性不強(qiáng)

（1）目標(biāo)是定不夠全面，沒有涉及到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、收尾的各個(gè)階段，導(dǎo)致控制力度不夠。

（2）開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理力度不夠。

（3）成本未能嚴(yán)格執(zhí)行，成本分?jǐn)偡椒ㄝ^隨意。尤其是期間費(fèi)用的分?jǐn)偦靵y。

（二）目標(biāo)成本考核制度不完善

河北柏川房地產(chǎn)開發(fā)公司之前沒有一套完善的成本管理制度體系，成本管理處于粗放狀態(tài)。主要原因是未建立起成本管理的保障體系與激勵(lì)機(jī)制，來保證成本管理的有效實(shí)施。

三、河北柏川房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制的具體改進(jìn)建議

（一）河北柏川房地產(chǎn)開發(fā)公司房開發(fā)建設(shè)成本控制對(duì)策——事前控制

對(duì)于河北柏川房地產(chǎn)開發(fā)公司，首先應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的項(xiàng)目成本計(jì)劃，其周期應(yīng)與預(yù)計(jì)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期一致，其范圍是項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的全部成本和費(fèi)用，并且還要和與成本費(fèi)用相聯(lián)系的預(yù)計(jì)收入一并考慮。另外，制定計(jì)劃要具有彈性，考慮其他突發(fā)事件所產(chǎn)生的費(fèi)用。

（二）河北柏川房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制對(duì)策——事中控制

在事中控制中最重要的是期間費(fèi)用的控制，河北柏川房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目期間控制。

（1）管理費(fèi)用是指由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的為管理和組織整個(gè)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括四方面的內(nèi)容：

①人工方面的費(fèi)用，主要包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金和住房補(bǔ)貼。人工方面費(fèi)用的控制，不能只從絕對(duì)額的增減來考查。尤其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，關(guān)鍵崗位上的不合格人才可能造成的損失，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于聘用合格人才所增加的費(fèi)用。

②公司日常運(yùn)營費(fèi)用，主要包括固定資產(chǎn)折舊及修理費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、交通費(fèi)、汽車使用費(fèi)、低值易耗品攤銷、資料費(fèi)等。這些費(fèi)用的控制應(yīng)當(dāng)在合理水平上，而不是越節(jié)約越好。

③企業(yè)直接管理之外的費(fèi)用，主要包括董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)和稅金。除稅金需要依法繳納外，董事會(huì)費(fèi)要控制在合理水平，咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)要充分考慮付出的成本和所獲得的服務(wù)及利益是否相稱。

④業(yè)務(wù)招待費(fèi)，這項(xiàng)費(fèi)用是為了購銷活動(dòng)而支付的業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要打交道的單位很多，對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用的控制應(yīng)格外重視，費(fèi)用報(bào)銷時(shí)應(yīng)寫明招待的單位和事由，招待的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)控制在合理水平上，杜絕浪費(fèi)。

（2）銷售費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售費(fèi)用主要是房屋銷售過程中所發(fā)生的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售部門費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售過程中發(fā)生的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，由于展覽費(fèi)可以并入廣告費(fèi)，而廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)在納稅時(shí)可以合并考慮，所以考慮它們之間的比例時(shí)，無需引入稅務(wù)因素。開發(fā)商對(duì)廣告費(fèi)的控制，主要是制定廣告總預(yù)算，制定廣告戰(zhàn)略，批準(zhǔn)廣告代理商的廣告活動(dòng)以及從事直接郵寄廣告、經(jīng)銷商商品展示和其他廣告活動(dòng)。

（三）河北柏川房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制對(duì)策——事后控制

河北柏川房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本的事后控制，主要側(cè)重于成本的考核。這里主要不是采用杜邦分析法來進(jìn)行績效考核，而是利用基本財(cái)務(wù)指標(biāo)考核。通過指標(biāo)與既定的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，評(píng)價(jià)整體績效。

四、結(jié)論

成本控制對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，做好成本控制實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，是每個(gè)企業(yè)的目標(biāo)?，F(xiàn)在成本控制已經(jīng)達(dá)到一定程度，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制還是一塊尚需研究的領(lǐng)域。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)存在著不同的問題，應(yīng)當(dāng)因地制宜根據(jù)不同的問題來找到解決的方法。

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