摘 要 物業(yè)管理與業(yè)主的生活密切相關，管理效果將直接影響到業(yè)主的生活質(zhì)量。自《物權(quán)法》頒布以來，我國法律開始關注業(yè)主權(quán)益，并讓物業(yè)管理服務有了初級標準。然而《物權(quán)法》及相關法律對于業(yè)主權(quán)利的保護并不完善，其中多項規(guī)定過于簡單、粗略，造成業(yè)主權(quán)利時常受到侵犯，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾升級。本文針對物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的有效保護進行研究，目的是為我國相關法律進一步完善提出合理建議，希望這些法律能夠更好地保護業(yè)主權(quán)利。

關鍵詞 物業(yè)管理 業(yè)主權(quán)利 《物權(quán)法》

作者簡介：劉輝，河北鴻翔律師事務所。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.100

一、物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利

（一）物業(yè)管理

物業(yè)管理是指業(yè)主對所在小區(qū)及小區(qū)內(nèi)相關建筑物、設施共同管理或委托相關的物業(yè)服務企業(yè)進行管理，根據(jù)我國相關法律規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托其他物業(yè)服務公司進行管理。物業(yè)管理的種類較多，比如商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理，但我們最為常見的還是居民物業(yè)管理，即小區(qū)、單體住宅、公寓等居民居住類物業(yè)管理。

（二）業(yè)主權(quán)利

業(yè)主權(quán)利是指業(yè)主因物業(yè)而享受的建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主權(quán)利可以體現(xiàn)在委托物業(yè)管理企業(yè)行使自己權(quán)利時的委托人的權(quán)利，一旦業(yè)主感覺自身權(quán)利遭受侵犯，可以利用法律規(guī)定的手段維護自身權(quán)益。建筑物區(qū)分所有權(quán)是業(yè)主權(quán)利的核心部分，該部分權(quán)利又可以劃分為區(qū)分建筑物專有權(quán)、對公共部分共有權(quán)以及基于公用關系形成的成員權(quán)。

（三）物業(yè)與業(yè)主之間的法律關系

從實踐中了解到，大部分業(yè)主都會選擇委托物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)活動進行日常管理，這就造成了業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間產(chǎn)生密切的關聯(lián)，針對物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利進行研究，就需要厘清業(yè)主和委托物業(yè)管理企業(yè)的法律關系。物業(yè)管理是一種民事性管理活動，由于物業(yè)服務公司的管理更加專業(yè)化、規(guī)范化，業(yè)主將物業(yè)管理委托給專業(yè)企業(yè)更有利于完成物業(yè)管理活動。因此，物業(yè)管理活動是委托性質(zhì)的管理行為，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是委托和被委托關系，物業(yè)服務合同也屬于委托合同性質(zhì)，根據(jù)相應的委托合同，業(yè)主將明確對物業(yè)管理企業(yè)的授權(quán)范圍，物業(yè)管理企業(yè)也需要根據(jù)該合同履行自身的管理義務。

二、我國現(xiàn)行法律對業(yè)主權(quán)利保護現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行法律對業(yè)主權(quán)利的保護主要集中在《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》中。《物權(quán)法》第70、71、72條對業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)進行了相應規(guī)定，規(guī)定業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房享有部分所有權(quán)，即可以對該住房進行占有、使用、收益和處分權(quán)利，對共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)力?！段餀?quán)法》第83條還規(guī)定，業(yè)主委員會權(quán)利對業(yè)主影響其他業(yè)主利益的行為進行制止，比如我們常見的噪音侵害、飼養(yǎng)動物侵害、違章搭建等等，業(yè)主委員會有權(quán)要求涉事業(yè)主進行整改，以排除相應的危害。除此之外，《物權(quán)法》在不斷的修訂過程中，針對當下出現(xiàn)的熱點問題進行關注，比如《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共服務設施歸全體業(yè)主共有，但被劃入城鎮(zhèn)公共道路、綠地、設施除外?！段餀?quán)法》第74條還規(guī)定，小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬開發(fā)商，開發(fā)商有權(quán)對小區(qū)內(nèi)的停車位進行出租、售賣或贈與，但小區(qū)業(yè)主具有優(yōu)先購買權(quán)。

除《物權(quán)法》對業(yè)主權(quán)利進行相應保護之外，《物業(yè)管理條例》也是業(yè)主權(quán)利保護的重要規(guī)范?！段飿I(yè)管理條例》第6條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)按照委托物業(yè)管理合同，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的享有服務。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)需要依據(jù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務，滿足業(yè)主的基本生活需求，該條例認為業(yè)主的享受服務權(quán)是物業(yè)管理中一項最基本權(quán)利?！段飿I(yè)管理條例》還規(guī)定，業(yè)主有權(quán)通過業(yè)主委員會對相關物業(yè)管理企業(yè)提出建議，要求物業(yè)管理企業(yè)對日常管理行為、管理質(zhì)量進行優(yōu)化，有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)提高管理質(zhì)量，業(yè)主可以通過投票行使自己的表決權(quán)，這種表決權(quán)也是業(yè)主基本權(quán)利之一。同時，《物業(yè)管理條例》還規(guī)定業(yè)主擁有選舉和被選舉權(quán)利，業(yè)主有權(quán)選擇業(yè)主委員會的人選，也有權(quán)利被選成業(yè)主委員會的成員。當然，業(yè)主也享有對業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)利，可以監(jiān)督業(yè)主委員會履行的任何決議，并有權(quán)對該決議提出質(zhì)疑。綜上所述，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》對業(yè)主的基本權(quán)利進行了相應規(guī)定，從法律層面賦予業(yè)主相應的權(quán)益，也規(guī)定了業(yè)主需要承擔的義務。

三、物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利存在的缺陷

（一）業(yè)主委員會法律地位缺失

業(yè)主委員會是由法律及相關管理約定，由房地產(chǎn)相關管理部門批準，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主利益代表群體，負責保護業(yè)主利益、監(jiān)督委托物業(yè)管理企業(yè)服務的自治性組織?，F(xiàn)行法律中并沒有對業(yè)主委員會的法律地位進行確認，僅將業(yè)主委員會視為自治性組織，一旦業(yè)主委員會的法律地位缺失，那么業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的合同極有可能被視為無效合同，如此一來業(yè)主委員會的地位就形同虛設，無法履行物業(yè)管理及維護業(yè)主權(quán)利的職責。從實踐中來看，業(yè)主委員會是一個既定組織，但其身份一直沒有被認可，這也成為我國業(yè)主權(quán)益保護中存在的首要缺陷。

（二）物業(yè)管理責任不清晰

針對物業(yè)企業(yè)管理責任一直沒有明確的規(guī)定，雖然我國《物業(yè)管理條例》中要求受委托的物業(yè)管理企業(yè)要從事物業(yè)管理活動，并對相應的管理行為負責，并且針對物業(yè)管理中委托責任、相關資金修繕責任進行了相應規(guī)定，但從實踐中不難看到，物業(yè)管理企業(yè)往往以“管理者”自居，沒有意識到自身和業(yè)主之間是委托關系，沒有意識到自己是服務者身份。這種現(xiàn)狀也充分暴露了我國現(xiàn)行法律中對物業(yè)管理企業(yè)的職責認定并不清晰，沒有明確規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的法律關系，說明我國相關法律在明確物業(yè)管理責任方面亟待加強，我們常見的物業(yè)管理不到位、物業(yè)管理與業(yè)主發(fā)生沖突事件都說明物業(yè)管理責任不清晰。

（三）業(yè)主維權(quán)途徑狹窄

隨著物業(yè)管理的進一步發(fā)展及人們權(quán)益保護意識的增強，現(xiàn)實生活中業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和糾紛急劇增多。但從現(xiàn)行法律規(guī)定來看，法律對于業(yè)主權(quán)益的保護并不完善，業(yè)主維權(quán)途徑也相對狹窄。現(xiàn)行《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》僅僅是從整體上規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務，但具體的法律責任及糾紛解決路徑并沒有進行相應規(guī)定。比如《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》都規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理具有監(jiān)督權(quán)利，但具體如何監(jiān)督、如何行使監(jiān)督權(quán)利、一旦出現(xiàn)違法業(yè)主要求的行為如何處理都沒有進行細化規(guī)定，這也造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾不斷增大。因此，缺乏法律的明確規(guī)定，造成業(yè)主維權(quán)途徑較為狹窄是物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利保護方面存在的重要缺陷。

四、完善物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利保護對策

（一）明確業(yè)主委員會法律地位

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理范疇內(nèi)長期存在的一個自治性組織，其在處理業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關系方面具有重要的紐帶作用。既然業(yè)主委員會在物業(yè)管理中扮演著重要角色，法律應該明確業(yè)主委員會的法律地位，賦予其一定的權(quán)利，確定其法律主體地位。在我國現(xiàn)行《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》中都認為業(yè)主委員會具有維護全體業(yè)主合法權(quán)益的功能，那么就應該承認業(yè)主委員會的訴訟主體資格，一旦業(yè)主權(quán)益遭受侵犯，業(yè)主委員會可以代替業(yè)主進行維權(quán)，有權(quán)向人民法院提升訴訟。除此之外，我國《民法》規(guī)定，公民、法人以及其他組織可以作為民事訴訟的當事人，這里規(guī)定的“其他組織”有權(quán)作為民事訴訟當事人，而業(yè)主委員會就應該被納入到“其他組織”范疇之內(nèi)，允許其代表業(yè)主參與民事訴訟。在未來的發(fā)展過程中，我國相關法律中應該明確業(yè)主委員會的法律地位，賦予業(yè)主委員會獨立的訴訟主體權(quán)利，只有業(yè)主委員會成為法律主體，才能代表業(yè)主更好地進行權(quán)益維護。從目前情況來看，我國個別地區(qū)出臺的相關條例中，已經(jīng)明確了業(yè)主委員會具有獨立民事訴訟能力，并且在長期實踐中取得了良好效果。綜上所述，明確業(yè)主委員會的法律地位，賦予其獨立進行民事訴訟的權(quán)利是完善我國物業(yè)管理中對業(yè)主權(quán)利保護的首要舉措。

（二）明確物業(yè)管理相關責任與角色定位

明確物業(yè)管理企業(yè)的相關責任和角色定位異常重要。我國相關法律中應該明確物業(yè)管理企業(yè)的工作職責，通過法律條文確定一般物業(yè)管理企業(yè)的責任，比如未按照合同約定，未提供相應服務，造成業(yè)主人身、財產(chǎn)安全時，物業(yè)管理企業(yè)應該承擔相應的賠償責任。通過此類性質(zhì)的法律條文，將物業(yè)管理企業(yè)的責任進行明確說明，一旦該種情況發(fā)生，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都可以依據(jù)相關法律條文解決糾紛，避免由于責任認定不清造成業(yè)主利益蒙受損失。除此之外，明確物業(yè)管理的角色定位，就是要理清物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的關系。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系是平等民事主體關系，雙方依據(jù)物業(yè)管理合同建立平等關系，業(yè)主有權(quán)對委托的物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督，提出建議，接受物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務；物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)依照約定收取相關管理費用，有權(quán)制止業(yè)主對其他業(yè)主造成損害的行為。綜上所述，明確物業(yè)管理的相關責任，理清物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會的關系，有助于雙方認清自己的角色和地位，更有利于對業(yè)主權(quán)益保護的實現(xiàn)。

（三）拓寬物業(yè)管理糾紛解決途徑

我國現(xiàn)行法律對業(yè)主維權(quán)途徑有所局限，多數(shù)只能通過訴訟途徑解決業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾。在未來的發(fā)展過程中，業(yè)主維權(quán)渠道應該進一步擴展。首先，業(yè)主個人與物業(yè)管理企業(yè)進行協(xié)商，尋求解決辦法，這種糾紛解決機制是最直接、最有效的方式。其次，業(yè)主委員會應該代替業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)進行協(xié)商，業(yè)主委員會是業(yè)主利益的保護者，通過賦予業(yè)主委員會訴訟主體權(quán)利，可以實現(xiàn)業(yè)主委員會對業(yè)主權(quán)益的保護。再次，房地產(chǎn)行政主管部門及相應的消費者權(quán)益保護協(xié)會也應該承擔解決糾紛的責任，如因物業(yè)價格造成糾紛也可以提請地方物價部門進行糾紛解決。最后，物業(yè)管理協(xié)會幫助糾紛解決也是一個極佳途徑。因此，拓寬物業(yè)管理糾紛解決途徑也是對業(yè)主權(quán)益保護的一種集中表現(xiàn)。

五、結(jié)論

通過本文闡述，我們了解到現(xiàn)行法律中對于業(yè)主權(quán)利有著基本的保護，但在《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》中，針對業(yè)主權(quán)利保護的規(guī)定過于簡單化、引導化，這也造成現(xiàn)行法律針對業(yè)主權(quán)利的保護存在諸多缺陷。在未來的發(fā)展過程中，應該通過明確業(yè)主委員會法律地位、明確物業(yè)管理相關責任與角色定位、拓寬物業(yè)管理糾紛解決途徑等舉措完善法律對業(yè)主權(quán)利的保護。

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