郭景

工作研究

個人二手房交易過程中稅收風險及其防控

郭景

近年來，北京作為我國的政治經(jīng)濟文化中心，得天獨厚的首都資源使其經(jīng)濟發(fā)展迅速。經(jīng)濟的發(fā)展帶動了房屋交易，特別是異?；鸨膫€人二手房交易，在政府再三調(diào)控的情況下，2016年房價依然居高不下。因二手房交易火爆而產(chǎn)生的稅收收入水漲船高。在此情況下涉及房屋交易的稅收征管工作也遇到新課題，一方面，隨著“營改增”的全面實施，個人二手房交易中涉及的稅種逐漸成為地方財政收入的重要來源；另一方面，我國稅收征收管理法中對自然人的管理相對薄弱，而二手房交易過程中更多是個人的住宅買賣行為，涉及個人的切身利益，社會誠信的缺失容易導致稅收執(zhí)法風險。鑒于此，筆者力爭通過幾年來二手房交易執(zhí)法督察情況，分析稅收征管存在的政策、管控及信用缺失等風險，提出搭建自然人納稅信用平臺、利用互聯(lián)網(wǎng)充分實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享等加強稅收征管的建議。

二手房 風險 防控

一、二手房交易風險防控的重要性

2016年全年北京二手房成交27.2萬套，占全年商品住宅（剔除保障房自住房）成交總量的85%①北京地稅輿情日刊：《北京全面進入二手房時代2016年二手房成交27.2萬套占85%》，2017年第1期。，相當于日交易量745套?；鸨某山涣?，給地稅部門帶來征管難題及相應執(zhí)法風險。

自2016年5月全面實施“營改增”后，北京地稅地方公共財政預算收入結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。所得稅和財產(chǎn)行為稅占比分別提高至35.2%和56.9%②王寶明、李光磊：《北京地稅促進首都地方財力持續(xù)增長的對策研究》，《北京地稅》，2016年11期。。因此，二手房交易環(huán)節(jié)中涉及到的個人所得稅、契稅、印花稅、土地增值稅和代征增值稅的“一稅兩費”（城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加費），正逐漸成為地方財政的主要收入來源。另一方面，二手房交易稅收政策比較復雜，交易對象大部分是稅收管理中比較薄弱的自然人，對自然人納稅人的征收管理更加多元化、廣泛化、分散化，個人對政策理解的局限性導致的誤讀誤解產(chǎn)生一些不穩(wěn)定因素，因此，二手房交易過程中存在的風險如何防控備受關(guān)注。有效開展對自然人的征收管理，依托信息系統(tǒng)建立以誠信為基礎(chǔ)的管理模式，日益提上日程。

二、二手房交易現(xiàn)狀

（一）二手房及二手房交易的含義

二手房，這個概念是相對于增量房（開發(fā)商投資新建造的商品房）而言的，也是管理部門所說的存量房。二手房是一種更通俗的說法，指的就是市場上已經(jīng)存在的商品房。二手房交易是指通過辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房屋的再次買賣。二手房交易稅款征收管理是個人買賣住房過程中至關(guān)重要的一部分。

（二）地方稅務部門的征收管理現(xiàn)狀

目前，北京市地方稅務局對二手房交易實施房地產(chǎn)一體化管理，各區(qū)地稅局均實行“一站式”征收，一并在窗口征收交易環(huán)節(jié)買賣雙方的各種稅款。目前全市十六個區(qū)局均開啟“一站式”全區(qū)通辦的服務模式。二手房交易征稅事項辦理一般分為初審、復核、代開發(fā)票和稅款征收等多個環(huán)節(jié)，稅務部門依托個人存量房交易征管系統(tǒng)征收稅款，此系統(tǒng)的適用范圍為交易雙方均為自然人的二手房交易。其他個人承受法院拍賣房屋以及雖然交易雙方是自然人但依據(jù)生效法律文書繳納契稅、房屋交換、涉及非個人房屋交易等情形的除外。2016年8月金稅三期上線后，個人存量房交易征管系統(tǒng)作為北京市地稅局的特殊軟件系統(tǒng)繼續(xù)保留，兩個系統(tǒng)互相補充。

2017年初，北京市地稅局嘗試推行存量房交易網(wǎng)絡預審系統(tǒng)，讓納稅人“多跑網(wǎng)路，少跑馬路”，同時減少納稅服務廳的前臺受理時間。目前各區(qū)局啟動網(wǎng)絡模式，初步開展網(wǎng)絡預審，第一份跨區(qū)稅款已經(jīng)成功繳納。下一步，不斷完善網(wǎng)絡預審系統(tǒng)，加強有效信息共享，力爭盡快全面實現(xiàn)全市通辦，方便納稅人，最終形成“事前網(wǎng)受理，事中快辦理，事后強管理”的辦稅服務管理模式。

三、二手房交易中存在的稅收風險

二手房交易量的逐年上升，二手房政策的復雜多變以及社會整體信用的缺失，造成二手房交易事項的稅收執(zhí)法風險急劇增加，一些窗口稅務干部因為涉嫌違法而被先后立案調(diào)查，令人震驚。

（一）容易導致主觀避稅的政策風險

首先，“家庭唯一”住房優(yōu)惠政策容易產(chǎn)生虛假證明材料，或是真材料假事實。

對買方而言，其繳納的主要稅種是契稅，法定稅率3%，兩檔優(yōu)惠稅率分別是1%和1.5%。優(yōu)惠稅率主要針對購買家庭唯一住房的個人實行，其中對購買90平方米以下（含）的家庭唯一住房契稅優(yōu)惠稅率為1%，90平方米以上的家庭唯一住房則為1.5%?？梢?，“家庭唯一”是享受稅收優(yōu)惠稅率的前提。所謂的“家庭唯一”，是指繳納契稅的買方個人家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）購買住房，且該住房屬于唯一住房的情形①參見《財政部國家稅務總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2010］94號）。。因此為了讓家庭住房變成唯一，納稅人采取諸如房屋過戶配偶名下后離婚、隱匿結(jié)婚狀態(tài)提供虛假證明等種種手段享受政策優(yōu)惠，產(chǎn)生執(zhí)法風險。

對賣方而言，個人所得稅稅負較重，20%的法定稅率與免稅之間落差較大。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定①參見《北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（京地稅個［2006］348號）。，居住滿五年的家庭唯一住房免征個人所得稅。居住不滿五年或者不屬于唯一家庭住房可以查詢到原值的，按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓差額的20%計征個人所得稅。個人所得稅“家庭唯一”與契稅“家庭唯一”家庭范圍不同，此處家庭不包括未成年子女②參見《國家稅務總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅征管問題的通知》（國稅發(fā)［2007］33號）。。個人所得稅政策中因家庭唯一而免稅，個別納稅人利用優(yōu)惠政策采取離婚等手段想盡辦法把自己的住房變成“滿五唯一”，或者直接與中介人員運作，出具虛假證明材料，或者直接簽訂陰陽合同，在簽訂合同環(huán)節(jié)形成欺詐，從而形成各種執(zhí)法風險。

其次，房產(chǎn)原值確認困難導致個人所得稅的政策風險。

個人所得稅是按照個人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得減除財產(chǎn)原值及合理費用后的20%計征，但如果納稅人不能提供原值發(fā)票，在住建委系統(tǒng)中無法查詢到原值，則按照二手房交易價格的1%核定征收③參見 《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅款問題的公告》2013年第3號文件規(guī)定：“納稅人不能提供房屋原值相應憑證，稅務機關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算”。。這里房屋原值的確認成為關(guān)鍵因素。房屋原值的有無，房屋原值的多少，都直接影響個人所得稅稅額。因房產(chǎn)來源不同，如商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房等，原值確認差異較大（這里不討論具體差異）。房屋原值查詢結(jié)果，直接決定稅率是20%或者是1%。所以，納稅人會努力隱匿房屋原值發(fā)票，甚至提供虛假的無原值證明資料。稅務機關(guān)無法掌控房屋原值情況，只能依據(jù)住建委系統(tǒng)的原始數(shù)據(jù)查詢結(jié)果，或者納稅人從住建委系統(tǒng)開具的房屋原值證明。數(shù)據(jù)查詢結(jié)果和證明資料都會導致稅收執(zhí)法風險。

由于北京房價畸高，對于動輒百萬的整體房價來說，一個百分點的稅率就會使納稅人的稅款發(fā)生很大的變化。例如一套80平方米的住房，假設(shè)按照2017年4月均價59539元成交④根據(jù)VISS系統(tǒng)對北京市114個住宅板塊共計8968個存量住宅小區(qū)的監(jiān)測，2017年4月存量住宅均價59539元/平方米。VISS系統(tǒng)是由中估聯(lián)行研發(fā)的在線批量評估系統(tǒng)。此數(shù)據(jù)來源微信公眾號《shoujiapinggu》中【佳數(shù)據(jù)】北京市2017年4月房地產(chǎn)市場分析報告。，交易價格為4763120元。如果屬于家庭唯一住房，買方繳納契稅按照1%的優(yōu)惠稅率，為47631.2元；不屬于家庭唯一住房則按照3%的稅率，契稅金額為142893.6元，稅款增加95262.4元。同樣道理，個人所得稅有三種結(jié)果：“滿五唯一”免征，個人所得稅稅款為零；按照交易價格1%核定征收，個人所得稅稅款為47631.2元；而按照20%的稅率差額計算的稅款估算在60萬元左右（假設(shè)房屋為北二環(huán)外2001年的商品房，可以扣除的房屋原值及合理費用在170萬元，計算公式為（4763120-1700000）*20%= 612624元），差異更高達60萬元。因此，政策的復雜和名義上的高稅率，造成本來信用不足的納稅人的避稅意愿更加強烈，個別納稅人利用政策漏洞編造虛假計稅依據(jù)，從而在正常征管的情況下造成稅款的流失。

（二）無從辨別資料真?zhèn)蔚墓芸仫L險

二手房交易過程中，買賣雙方個人提供資料涉及主管部門多，標準各異，受理人員無從判斷其真實性。首先對于原件無法確定真?zhèn)?。如身份證、房產(chǎn)證、離婚證、戶口本、結(jié)婚證等，窗口人員對其真實性無法進行準確判斷，只能進行常識性判定；其次，系統(tǒng)中共享數(shù)據(jù)不充分，數(shù)據(jù)質(zhì)量有待提高。比如從住建委系統(tǒng)查詢家庭唯一住房情況、房產(chǎn)原值情況等，從地稅征管系統(tǒng)查詢房產(chǎn)原值及房屋征繳契稅稅款情況，這些數(shù)據(jù)只有在信息化手段產(chǎn)生后才一點點累積起來，對于多年的歷史數(shù)據(jù)和手工數(shù)據(jù)則無法查詢。

目前，北京市地稅局開啟網(wǎng)上預審的存量房交易模式，本意是為了節(jié)省納稅人時間，有效提高窗口的審核效率。但是在實施過程中，也遇到類似無法辨別上傳電子影印資料真?zhèn)蔚膯栴}。如果僅僅依據(jù)圖片就認定上傳的資料真實有效，那么，窗口確實可以迅速辦理，節(jié)省納稅人一半的等候時間。但在實際審理過程中發(fā)現(xiàn)納稅人提供原始資料與上傳資料不符。為防止PS上傳資料形成執(zhí)法風險，窗口人員在具體辦理時必須進行第二次把關(guān)，不僅核實納稅人提供的原始資料是否符合要求，必須審核上傳的資料與原始資料是否一致，這樣反而降低了工作效率。其問題實質(zhì)還在于如何確定納稅人提供的資料是否真實有效。當然，不可否認，在大數(shù)據(jù)和人工智能與云計算的大背景下，網(wǎng)上預審，這是大勢所趨。如果解決了資料真?zhèn)蔚膯栴}，就可以達到最優(yōu)辦稅服務管理模式。

（三）核定價格更新緩慢的隱性風險

在二手房交易稅收征管工作中，對于納稅人申報的二手房成交價格（即“申報價格”）明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格征收稅款。其中核定價格參照二手房交易價格評估值確定。評估值由北京市財政局、北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會應用房地產(chǎn)批量估價技術(shù)確定，并根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易情況進行動態(tài)更新①參見《北京市財政局北京市地方稅務局北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強二手房交易稅收征管工作的通知》（京財稅［2011］418號）。。目前的核定計稅價格是2014年更新的數(shù)據(jù)。

另一方面，在2015年至2017年三年之間房價變化較大，2015年1月北京市住宅小區(qū)基價均值34566元/平方米，2016年1月北京市存量住宅市場監(jiān)測均價36892元/平方米，2017年1月北京市存量住宅市場監(jiān)測均價50813元/平方米②數(shù)據(jù)均來自微信公眾號《shoujiapinggu》“佳數(shù)據(jù)”歷史消息，分別來源于《2015年1月北京住宅價格發(fā)布》《北京存量房市場分析報告：2016年1月份》《北京市2017年1月存量住宅價格發(fā)布》。。在三年期間房價幾乎翻倍的情況下，實際上最低核定計稅價格一直未變，完全不能真實反映市場的動態(tài)情況，因此核定價格比較低。房屋買賣雙方簽訂合同中的網(wǎng)簽價格（即申報價格）往往低于實際成交價，造成一部分房屋買賣的計稅價格，只能按核定計稅價格征收稅款，而核定計稅價格又來源于定期收集的合同成交價格，這樣就形成一種惡性循環(huán)，實際房價在快速上漲，而核定計稅價格又基本原地踏步，導致稅款隱性流失。

（四）社會信用普遍缺失的潛在風險

整體社會信用缺失是導致二手房交易過程中存在風險的重要原因。納稅是公民的義務，但是在大家的潛意識中，都想少繳不繳稅，不以為恥，反以為榮。銀行、住建委、民政部門整體信用體系未建立，不良信用記錄利用制度缺失。

例如，個人與中介機構(gòu)為了合理少繳稅款，網(wǎng)簽時采用較低的交易價格，簽訂陰陽合同，直接帶來稅款流失。

再如，個別納稅人利用稅收法律優(yōu)惠政策，制造虛偽證明資料，甚至個別人為了規(guī)避稅費，偽造稅務機關(guān)的繳稅憑證，非法加蓋印章，直接到房地產(chǎn)交易大廳過戶。

誠信的缺乏，加大了稅務部門窗口工作人員的執(zhí)法風險。而稽查部門針對個人的稽查權(quán)限，受到法律規(guī)章不健全的制約，造成后續(xù)管理欠缺，追征稅款乏力。

四、防控稅收風險的建議

鑒于二手房交易過程中繳稅環(huán)節(jié)存在的各種風險，建議從風控、內(nèi)審方面加強管理，從政策制定、信息平臺、自然人信用管理等多維度進行防控。

（一）簡化個人買賣二手房的稅收政策

在全面實施“營改增”、已經(jīng)降低個人稅負的基礎(chǔ)上，針對個人買賣二手房過程中納稅人均為自然人的特殊情況，利用核定率對個人所得稅進行簡便征收，同時方便征管。根據(jù)《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅款問題的公告》（2013年第3號）相關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務部門針對無房產(chǎn)原值情況，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算征收。核定率征收因納稅人稅負相對減輕，可以有效減少故意降低二手房交易金額的陰陽合同行為。

針對二手房交易中的家庭住房唯一優(yōu)惠政策，建議修改為每一位成年人限制一套住房，取消家庭概念，既可以省去查詢家庭唯一住房的復雜，又可以避免設(shè)計家庭住房唯一制造假離婚。

（二）加強數(shù)據(jù)共享的頂層設(shè)計，利用部門聯(lián)網(wǎng)信息有效控制

在個人二手房交易過程中，需要提供各種數(shù)據(jù)以及證明資料，包括住建委負責的房屋權(quán)屬基本數(shù)據(jù)、地稅局的契稅稅收數(shù)據(jù)、民政局的婚姻狀況數(shù)據(jù)以及公安機關(guān)的戶籍管理數(shù)據(jù)、法院和檢察院的判決信息等。這些原始數(shù)據(jù)都分別由各個部門掌握，部門之間，系統(tǒng)不一致，數(shù)據(jù)口徑不一致，即使導入同一個平臺，也無法實施有效對接。因此，為了提供充分真實的數(shù)據(jù)支持，有效鑒別納稅人提供證據(jù)資料真?zhèn)?，需要政府加強?shù)據(jù)共享的頂層設(shè)計，統(tǒng)一各部門數(shù)據(jù)接入渠道，真正做到信息同步，口徑一致。通過頂層設(shè)計的高級數(shù)據(jù)共享平臺，破除各部門信息的孤島存在模式，稅務部門的窗口人員可以即刻確認買賣雙方提供的各種證明資料的真?zhèn)危_認房產(chǎn)原值、查詢家庭住房唯一及買賣雙方婚姻狀況，都變得輕松簡單。同時大大減少納稅人填寫錄入信息的工作量和資料報送負擔。

（三）科學制定最低核定價格，保持定期調(diào)整

一是及時更新最低計稅價格，及時更換數(shù)據(jù)，使其與市場價格同步。根據(jù)市場情況對數(shù)據(jù)按照較短周期進行更新，建立實時變動的價格平臺。二是完善二手房最低計稅價格體系。最低價格的制定建議參考金融機構(gòu)對個人二手房貸款的數(shù)據(jù)，相對客觀真實，而不僅僅是房產(chǎn)中介機構(gòu)上報的交易價格或是住建委網(wǎng)站上的網(wǎng)簽價格。

（四）建立自然人納稅信用平臺，加大執(zhí)法力度和震懾力

一直以來，稅務機關(guān)對自然人的管理，一方面缺乏稅收法律依據(jù)，一方面征管能力不足。因此，與相關(guān)部門聯(lián)合建立自然人納稅信用平臺，確保納稅人誠信納稅，從源頭有效防范信用缺失風險。首先要賦予二手房交易自然人唯一且終身不變的納稅人識別號作為管理的基礎(chǔ)保障。其次，比照企業(yè)納稅人信用等級評定，制定二手房交易自然人納稅信用等級評定措施，建立完整的個人社會誠信稅務檔案，加強后續(xù)征管，持續(xù)嚴格監(jiān)督，避免一次性交易帶來的執(zhí)法風險。再次，加大執(zhí)法力度和震懾力，賦予稅務稽查部門更多權(quán)力。對缺乏信用的個人，根據(jù)情節(jié)輕重，限制注冊企業(yè)成為企業(yè)法人、限制銀行等金融機構(gòu)貸款、限制乘坐動車等交通工具出行，甚至提請公安部門配合，或者提請人民法院強制執(zhí)行，提高個人缺失誠信的成本支出。多方出擊，盡可能營造誠信納稅的良好氛圍，整體降低社會成本的支出。

作者單位：北京市東城區(qū)地方稅務局

（責任編輯：董麗娟）

Personal Second-hand Housing Transaction Risk and Its Prevention&Control

Guo Jing

In recent years,as Chinese political,economic and cultural center,Beijing's unique capital resources make its economy develop rapidly.Economic development led to hot housing transactions,especially personal second-hand housing transactions.Despite many government regulations,prices remained high in 2016.Tax revenue rose in respect of the hot second-hand housing transactions.In this case,housing transaction tax collection and management encounter new problems.On the one hand,with the full implementation of replacing business tax with value-added tax(VAT),personal second-hand housing transactions related tax has gradually become an important source of local fiscal revenue;on the other hand,China's tax collection and management law on natural person management is relatively weak.While second-hand housing transaction process is more individual,lack of social integrity can easily lead to the tax lawenforcement risk.In viewof this,the author tries to analyze the tax policy risk,management risk and the risk of lack of creditthrough the observation of years of second-hand housing transactions and lawenforcement supervision,puts forward to build the natural person tax credit platform,using the internet to realize data sharing,strengthen tax collection and management.

Second-hand Housing;Risk Prevention&Control

F812

A

2096-1391（2017）07-0134-06