深圳市萊蒙商業(yè)投資管理有限公司 盧維鈞

淺談物業(yè)管理企業(yè)的全面預算管理

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近年來，房地產行業(yè)的發(fā)展及存量資產的快速增長對物業(yè)管理服務提出越來越多的需求，物業(yè)管理類企業(yè)也順應時局，如雨后春筍般迅速成長起來。但受物業(yè)管理行業(yè)的主營業(yè)務收入-物業(yè)管理費的收費定價往往偏低且不能隨意變動的影響，大部分物業(yè)管理類企業(yè)并不能很好的盈利或實現(xiàn)快速發(fā)展。因此，如何在眾多的競爭對手中脫穎而出并實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展是物業(yè)管理企業(yè)應思考的問題。

全面預算管理作為現(xiàn)代服務企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的重要手段之一，同樣適用于物業(yè)管理企業(yè)。如何應用全面預算管理實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略目標是本文探討的中心問題。

一、物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略特點

(一)物業(yè)管理企業(yè)的定位

目前市場上大部分物業(yè)管理服務企業(yè)是應開發(fā)商開發(fā)產品銷售及售后服務需要而衍生出來的附屬公司，其創(chuàng)立的初始目的是為了配合和促進開發(fā)產品銷售及開發(fā)品牌的延伸，因此，這類物業(yè)管理企業(yè)，其品質服務是放在第一位的，可以被定位為房地產企業(yè)的衍生品，其戰(zhàn)略發(fā)展的重點是品質至上、服務于銷售。而應現(xiàn)代服務的需求，市場上同樣存在于另一類物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)不依附于任何開發(fā)商，以其靈活的經營管理模式廣泛存在于市場，其戰(zhàn)略發(fā)展的目標和方向是經濟效益最大化。

(二)不同戰(zhàn)略方向的物業(yè)管理企業(yè)的管理特征

基于不同類別和不同發(fā)展階段的物業(yè)公司，因戰(zhàn)略導向不同，其管理特征也存在區(qū)別。對于主要服務于開發(fā)企業(yè)的物業(yè)類公司，在管理中側重于成本費用和品質提升的匹配性，盈利并非第一位。純粹市場化運作的物業(yè)公司則以經濟效益最大化為目的，側重于保證收繳率，發(fā)展多經創(chuàng)收以及對成本費用的精細化管理。

二、物業(yè)管理企業(yè)的全面預算的含義

物業(yè)管理企業(yè)的全面預算是實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略目標的重要手段，是在企業(yè)的戰(zhàn)略指導下，明確當年或預算期的經營政策和目標后，通過事前預測、事中分析控制、事后績效考核實現(xiàn)當年或預算期戰(zhàn)略目標落地的管理方式。具體內容包括全面預算的編制、全面預算的執(zhí)行和考核。

三、物業(yè)管理企業(yè)全面預算編制的流程及內容

(一)物業(yè)管理企業(yè)全面預算編制流程

在明確物業(yè)公司戰(zhàn)略導向的前提下，物業(yè)類企業(yè)應進一步確定預算期的經營策略和經營目標，并在此基礎上開展全面預算管理。全面預算管理的具體工作通常是由公司或單位負責人領導，在預算管理委員會的牽頭和組織下進行。實務中，物業(yè)公司可以各物業(yè)管理項目（或物業(yè)管理處）為獨立預算管理主體，預算管理委員會成員由各部門負責人組成，在明確預算編制規(guī)則和預算編制期的經營目標后，由財務部發(fā)起預算編制流程，工程部、品質部、安管部、綜合部等各業(yè)務和職能部門全面參與，各部門完成本部門預算后交財務匯總，財務部完成項目預算匯總后交總公司合并審核，通過總部與項目、部門之間的審核、溝通甚至是pk后完成當年或一定期間的預算編制，并最終通過決策層的審批后下發(fā)。

(二)物業(yè)管理企業(yè)全面預算編制的主要內容

由于物業(yè)行業(yè)屬于輕資產服務類的行業(yè)，通常負債率不高，因此，物業(yè)類企業(yè)編制預算時會側重收入、成本、費用、利潤、現(xiàn)金流等利潤表和現(xiàn)金流量表各要素指標，預算資產負債表會占相對次要的地位。

物業(yè)管理企業(yè)預算編制的收入主要包括向物業(yè)管理費收入、和開發(fā)商結算的營銷配合費、籌備費收入、開發(fā)商給與的補貼收入、停車場收入、特約經營服務收入、臨時場地及廣告收入、多種經營收入、能耗銷售收入等。由于酬金制和包干制的不同，實行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)還需根據合同預算酬金收入。而物業(yè)管理費作為物業(yè)管理企業(yè)的主要收入來源，要求在按照收費標準和面積計算的物業(yè)管理費收入基礎上，根據往年的收費經驗和當年的經營目標估測收繳率，通過收繳率預計當年實收的物業(yè)管理費，并在現(xiàn)金流量表中體現(xiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)預算編制的成本主要包括：人工成本、能耗成本、綠化清潔成本、社區(qū)文化活動支出、公共設施維修支出、安保支出、能耗銷售支出、物耗支出、特約服務成本、能耗銷售成本、停車場成本、多種經營成本等。其中人工成本、能耗成本合計通常在物業(yè)總成本中占的比重超過50%，是預算成本管理的重點。因此，在做人力成本預算時，組織架構、人員編制、薪酬標準、福利政策要提前計劃和設定；對于能耗成本預算，則需要通過梳理項目設施設備清單、清點各項設施設備的功率、每天工作的時間等預計用電量，并根據計費標準進一步預算出用電成本；而用水成本，則需要通過預計每天的用水量和水費標準等計算出預測期水費支出。對于綠化清潔成本、安保支出：如果是外包給第三方，則根據外包合同，比對市場上的綠化清潔、安保人工薪酬標準預計；沒有外包的，根據該兩項工作的人員配置、物料支出、公司薪酬標準等進行預算。其他成本支出則可參考往年發(fā)生金額、庫存記錄、當年經營計劃安排預計相應支出。

物業(yè)管理企業(yè)預算的費用主要是管理費用，銷售費用和財務費用通常發(fā)生數(shù)極低，甚至是零，這兩項費用在此不做探討。管理費用主要包括物業(yè)管理公司行政、人事、財務等職能部門及管理層的人工費用和行政開支。人工費用根據公司人員編制和薪酬福利標準預算。行政開支包括基本辦公費、通訊費、辦公水電費、公干交通費、差旅費、業(yè)務招待費、員工培訓費、保險費、會務費、折舊等，按照預計發(fā)生的頻率和公司制定的標準、制度等進行預計。

四、物業(yè)管理企業(yè)全面預算的執(zhí)行和考核

在預算最終定案后，物業(yè)管理企業(yè)應將預算指標層層分解，落實到項目、各部門乃至個人。公司應根據定案的經營計劃和預算制定經營責任狀，由相關責任人簽字，并對計劃和預算完成結果進行績效考核和獎懲。

預算執(zhí)行的關鍵在于過程管理，各關鍵指標的預算數(shù)至少應分解到月，每月的完成情況與當月預算數(shù)據及整個預算期指標進行對比，對執(zhí)行中的差異應結合公司內部經營管理情況和外部市場、政策環(huán)境等進行深入分析，發(fā)現(xiàn)風險，及時預警，并在下一期的執(zhí)行中有針對性的采取措施完善和改進。

物業(yè)管理費的收繳率、多經創(chuàng)收收入、與開發(fā)公司的結算收入、成本費用、凈利潤等指標是物業(yè)企業(yè)預算管控的重點，通常這幾項指標會落實到績效考核中。可以通過季度考核結合相應的獎懲機制推動責任人落實相關指標的執(zhí)行。

此外，物業(yè)服務的品質、客戶滿意度等非財務指標作為這個行業(yè)的特點應和預算管理結合起來考慮。根據企業(yè)戰(zhàn)略的側重在非財務指標和相關財務指標中找到平衡，既不能因為節(jié)約了成本費用而喪失了品質和客戶口碑，也不能因為過度投入提高了服務品質、贏得了口碑，但導致企業(yè)虧損。

總之，物業(yè)管理企業(yè)的全面預算管理是在其戰(zhàn)略指導下全員參與的過程，只有在明確了戰(zhàn)略方向，清晰了經營目標，權責明確，績效機制完善，各部門、各成員通力合作才能有效達成既定目標。