如果銀行能從防范合規(guī)性風(fēng)險角度出發(fā)，真正把握好住房貸款的各環(huán)節(jié)，有效控制居民加杠桿行為，防止信貸資金通過個人消費(fèi)貸等渠道變相流入房地產(chǎn)，則或能實(shí)現(xiàn)與限制信貸流入投資投機(jī)性購房之政策要求殊途同歸。

近日央行發(fā)布的《2016年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》明確指出，要嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

這一表述顯然與以往“嚴(yán)格限制信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”類表述有了較大的差異。其背后潛臺詞則是我們熟知的、典型的“既要......又要”句式：既要限制投資投機(jī)性購房，又要支持合理的自住性需求。

按照中央“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定調(diào)，這一句式絕對正確。盡管筆者并不認(rèn)為強(qiáng)調(diào)房子的居住屬性就是對其金融屬性的根本否定，但上述定調(diào)畢竟指明了中國房地產(chǎn)理性發(fā)展的基本定式，即引導(dǎo)房地產(chǎn)市場需求向注重消費(fèi)屬性的方向發(fā)展。

那么，問題來了。怎樣算自住性購房需求，怎樣又算投資、投機(jī)性購房呢？

顧名思義，自住性購房是指購買房屋是用來自住的購房行為，體現(xiàn)了房屋的消費(fèi)屬性。與之相對應(yīng)的，投資投機(jī)性購房則指購買房屋意在獲取未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或價差收益為目的的購房行為，體現(xiàn)了房屋的金融屬性。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，房地產(chǎn)投資與投機(jī)在出發(fā)點(diǎn)、資金占用時間長短、操作手法等方面具有微妙的差異。房地產(chǎn)投資意在通過出租獲取長期穩(wěn)定的租金回報以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和升值，一般不受短期的利益沖突而迅速改變；而房地產(chǎn)投機(jī)著眼于通過短期市場上房地產(chǎn)價格的浮動和土地增值賺取高額差價，資金占用時間短，流動速度快，屬于短期的資本狩獵行為。但二者的本質(zhì)相同，即都是依靠房地產(chǎn)價格的浮動和土地的增值獲得預(yù)期收益，在實(shí)踐操作中二者的界限并不明顯，存在互相轉(zhuǎn)換性。

顯然，無論是自住性購房還是投資、投機(jī)性購房，在概念界定上并不存在太大的困難，但在在實(shí)際操作中，尤其是在信貸領(lǐng)域，所有概念上的差異性都被抽象為一個簡單的行為：買與賣的行為。

所謂知易行難。單純在購房這一環(huán)節(jié)、這一時間節(jié)點(diǎn)看，我們要分辨購房者的行為屬于自住性購房還是投資投機(jī)性購房，其實(shí)并不容易。對于銀行而言，要據(jù)此在信貸上做出不予準(zhǔn)入的決定則更加困難。

盡管我們可以簡單地把三套及以上的購房認(rèn)定為投資投機(jī)性購房，——這一點(diǎn)似乎并無疑義，而且已在諸多城市的限購限貸政策中已經(jīng)得到了體現(xiàn)，即三套以上的購房行為根本就不能獲得銀行貸款，自然也就不存在限制信貸流入的問題了；但在二套房購房買為認(rèn)定上則顯然會存在分歧，而且也并未被列為限購限貸對象。

毫無疑問，在二套房購房行為中，客觀上有不少屬于投資投機(jī)性購房行為。對于這類購房行為，現(xiàn)行的房貸政策，無論是統(tǒng)一的還是因城施策的政策，除了在貸款首付款比例、貸款利率等方面有差異化安排外，對購買二套房是否屬投資投機(jī)性購房并無清晰界定。

我們憑什么認(rèn)定某人購的二套房不是用于自住而是用于投資或者投機(jī)？事實(shí)上，無人能夠也無權(quán)認(rèn)定某人的購房行為是屬于自住還是投資或者投機(jī)。即使自住性購房也有初次置業(yè)與改善型購房，以及在現(xiàn)行體制下存在的、為滿足子女入學(xué)的“學(xué)區(qū)房”。如果我們連居民改善性購房、學(xué)區(qū)房需求都加以遏制，顯然與社會主義發(fā)展的原則導(dǎo)向即滿足人民群眾不斷豐富的物質(zhì)文化需求之目標(biāo)相背離的。

問題的關(guān)鍵在于，無論是自住性購房抑或投資與投機(jī)性購房，都只能是對事后行為的認(rèn)定，而且具有相當(dāng)?shù)臅r間跨度性，而購房行為則是一個時點(diǎn)上的行為。顯然，在購房及按揭貸款發(fā)生時這一切都是一個未知，是一個無解的問題。

從政策執(zhí)行角度看，限制信貸流入投資投機(jī)性購房之政策的執(zhí)行主體顯然非銀行機(jī)構(gòu)莫屬。但在缺乏相關(guān)行為界定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，把這樣一個棘手的難題交給銀行來把關(guān)則顯然勉為其難。

如果在貸款審批環(huán)節(jié)，銀行因不能有效識別投資投機(jī)性購房行為，而將信貸資金“放進(jìn)”投資投機(jī)性購房交易中，是否意味著同時也埋下了一顆顆合規(guī)性的“地雷”呢？權(quán)衡之下，銀行機(jī)構(gòu)要么在監(jiān)管的喊話下打“擦邊球”，以至被監(jiān)管問責(zé)；要么索性對房地產(chǎn)避而遠(yuǎn)之，把資金更多地投向基建項(xiàng)目、投向大企業(yè)，——在目前這種情況下，即使銀行不投房地產(chǎn)，省下的錢也未必就是中小企業(yè)的“福音”。

不可否認(rèn)，投資投機(jī)性購房是樓市虛熱、房價非理性上漲的直接推手之一，其對房地產(chǎn)市場的“毒害”是毋庸置疑的。但是，投資投機(jī)僅是問題的表象，僅是資產(chǎn)荒背景下社會資金運(yùn)動中所呈現(xiàn)的一種特征。其背后的深層次原因則異常復(fù)雜：既有土地供給方面的問題，包括土地財(cái)政、國有房企財(cái)務(wù)軟約束等，也有房地產(chǎn)需求方面的問題；既有教育、醫(yī)療等社會資源配置不均衡所導(dǎo)致的區(qū)域差異問題，也有社會流動性充裕與資產(chǎn)荒、“投資理財(cái)慌”等交織問題。

抽刀斷水水更流。如果為控房價而簡單地限制信貸流入投資投機(jī)性購房，顯然非治本之策。而且，由于存在上述行為界定上的模糊性問題，限制信貸流入投資投機(jī)性購房的政策能否切實(shí)落地、能否產(chǎn)生預(yù)期的效果，尚存不確定性。無論是從控房價的角度，還是引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱钡慕嵌?，我們均需對相關(guān)政策的可行性和實(shí)際效果作充分評估。唯有從問題的本源出發(fā)，對癥下藥，才是治本之道。

在資產(chǎn)荒依舊的狀況下，讓銀行果真金盆洗手、徹底從房貸領(lǐng)域脫身顯然不現(xiàn)實(shí)。那么，按照既定的政策方向，銀行需要考慮的就是，如何兼顧房貸業(yè)務(wù)拓展與合規(guī)風(fēng)險防范，如何避免“觸雷”。

從避雷防險的目標(biāo)出發(fā)，把關(guān)注與防范銀行自身風(fēng)險與配合宏觀調(diào)控政策實(shí)施向結(jié)合，我們或許能找到政策落地的最佳基點(diǎn)。

目前，從賬面數(shù)據(jù)看，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良比例與關(guān)注類比例遠(yuǎn)低于全部貸款，而居民按揭貸款不良比例和關(guān)注類比例又大大低于房地產(chǎn)貸款。因此，銀行面臨的居民住房按揭貸款風(fēng)險并不大。總體看，居民按揭貸款發(fā)生“斷供”的可能性并不大，特別是有著固定收入、“單位”背景的居民，其違約的顯性和隱性成本較大，因此在信用方面的自我約束相對較強(qiáng)；需要警惕的是，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難、企業(yè)主經(jīng)營失敗形成的風(fēng)險傳導(dǎo)性。

在調(diào)控居民購房行為方面，銀行可以有所作為的是，運(yùn)用首付比、利率等手段加強(qiáng)對居民杠桿率的控制。首先是加強(qiáng)對首付款資金來源真實(shí)性的審查，從嚴(yán)控制個人債務(wù)收入比例（DTI）。這一點(diǎn)恰是當(dāng)前銀行所面臨的難點(diǎn)問題，尤其是對自雇人士購房收入來源的審核方面存在較大的彈性。其次，是要加強(qiáng)對個人消費(fèi)貸款、住房抵押貸款、個人經(jīng)營性貸款等管理，防止居民借助這些形式加杠桿，導(dǎo)致信貸資金變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

問題是，在資產(chǎn)荒狀況尚為根本緩解背景下，銀行能否舍棄房地產(chǎn)這塊“肥肉”，能否警惕“房貸”可能感染了“病毒”？會不會對首付貸等加杠桿行為睜一眼閉一眼？

如果銀行能從防范合規(guī)性風(fēng)險角度出發(fā)，真正把握好住房貸款的各環(huán)節(jié)，有效控制居民加杠桿行為，防止信貸資金通過個人消費(fèi)貸等渠道變相流入房地產(chǎn)，則或能實(shí)現(xiàn)與限制信貸流入投資投機(jī)性購房之政策要求殊途同歸。（感謝新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖供稿，本文作者李庚南，先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負(fù)責(zé)小企業(yè)金融服務(wù)推進(jìn)工作，潛心研究小企業(yè)金融服務(wù)問題。）