趙銳锃　蔣艷　楊皓越

摘要：目前，我國正處于經濟增速放緩后的新常態(tài)時期，房地產市場也受到了影響，房地產投資增速持續(xù)下滑，三四線城市房地產庫存壓力大。由于房地產在中國經濟增長中扮演了重要角色，所以三四線城市去庫存對保持經濟增長有很大影響。本文首先對2015年綿陽市房地產市場情況作了總結，通過問卷調查并對綿陽市涪城區(qū)房地產數(shù)據簡要分析，運用Stata數(shù)據分析軟件對影響消費者購房需求因素回歸分析，最后提出了解決綿陽市涪城區(qū)去庫存問題的建議。

關鍵詞：房地產；去庫存；需求；建議

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-03

2015年以來宏觀經濟各項數(shù)據超預期回落，中國經濟處于新常態(tài)攻堅期。當前全國房地產市場供需不平衡，供給過剩、開工和需求不足的問題同時存在，庫存壓力逐漸增大，且有數(shù)據顯示目前中國房地產去庫存更大的壓力主要集中在三四線城市。由于綿陽市涪城區(qū)的人口、經濟等因素更具有代表性，所以主要就涪城區(qū)房地產去庫存情況進行淺析。

一、綿陽市房地產情況簡析

綿陽市房地產投資數(shù)據在2014年初急轉直下，截止到2015年底，綿陽市商品房待售面積126.04萬平方米，比2014年底增加44.52萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。再反觀2013年，截至2013年年底，綿陽市商品房待售面積62.33萬平方米，也就是說，兩年以來，綿陽市待售面積增加了63.71萬平方米，上漲了10.22%。銷售無疑是去庫存的最直接的方式，但最新的數(shù)據卻并不樂觀且已顯現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢，2014年商品房累計銷售面積和銷售額同比分別增長-7.95%和2.98%，漲幅較2013年分別降低了14.29和0.26個百分點。

數(shù)據顯示，2011年至2015年這五年中，由于房地產行業(yè)火熱，雖然政府出臺了各種政策措施，解決了一二線城市的庫存量，但是針對三四線城市的情況并不如此，庫存壓力依然堅挺。涪城區(qū)近幾年的房地產開發(fā)投資完成額隨著綿陽市的投資額逐年增加二增加，2014年增至新高，隨后回落，主要由于高庫存壓力影響和房屋新開工持續(xù)低迷，相對于其他用途的房產投資額，住宅的投資最大。

可見涪城區(qū)房屋銷售呈下降趨勢，商品房待售面積逐年上長，待售住宅面積積壓嚴重，待售1-3年的面積逐年累積，庫存加重，涪城區(qū)房地產去庫存任務嚴峻。

對涪城區(qū)居民的走訪調查，目的在于了解居民對購房消費的影響，通過隨機調查我們了解到，70%的被調查者年齡在25-40歲，綿陽本地居民占63.6%，在這409位被調查者中職業(yè)分別為高層管理人員（6%）、個體戶（25%）、普通職員（22%）、工人/農民（12%）、自由職業(yè)（16%）、其他（19%），58%的居民擁有自己的固定住房，70%以上的消費者認為購房成本、房地產發(fā)展前景以及政府的相關政策是影響其購房的最主要因素。

通過stata進行回歸操作，以“是否有固定住房（Fix）”、“購買商品房用途（Purpose）”、“是否承受購房壓力（Stress）”作為自變量分析了解對“商品房需求（Demand）”因變量的影響程度，表中報告了回歸結果。

從結果可看出，是否擁有固定住房對商品房的需求有著十分顯著負的影響，而對于消費者來說是否能夠承受購房壓力，對其商品房需求的影響就較為顯著，在10%的顯著水平下是顯著的，通過F檢驗，F(xiàn)統(tǒng)計量為7，p值為0.001，在5%的顯著水平下，三個自變量是聯(lián)合顯著的，也就是說三個自變量共同對商品房需求的影響是十分顯著的。

三、相關建議

1.大力發(fā)展綿陽市本地經濟，增加人民的收入

綿陽市有“科技城”之稱以及教育優(yōu)勢比較突出，充分利用本地資源，如軍轉民的工業(yè)改革將技術優(yōu)勢轉化為生產力，從而增加綿陽產品的競爭力；再者教育事業(yè)發(fā)達而吸引了大量的人口，對于本地的第三產業(yè)有很大的促進作用，充分利用該部分需求，減少庫存。

2.“政府+銀行+房地產開發(fā)商”模式

政府通過向當?shù)氐纳虡I(yè)銀行等金融機構進行低息貸款或者以發(fā)行國債的方式籌集資金，購買庫存的商品房，從而以恰當?shù)膬r格出售給商品房需求者，價差以政府補貼的方式實現(xiàn)，其取決于地方政府的財政穩(wěn)定增長和銀行等金融機構的負債率控制合理，以及衡量去庫存成本的分割機制，決策出到底由誰為去庫存的損失兜底。

3.“以租養(yǎng)貸”模式

政府將購買的商品房出租給需求者，從而盤活閑置的資源，將租金進行銀行等金融機構本息的償還，從而提高資源的使用效率，減少庫存量。

4.鼓勵在城鎮(zhèn)首次購買住房的農民給予財政補貼和稅收減免

農民工是中國的一大“特色”，隨著思想觀念的轉變，該部分的需求不容小覷，但由于收入水平有限，應給予優(yōu)惠政策。

5.引領房地產開發(fā)商降低房價

主要是形成以市場為途徑的去庫存的可預期的外部條件，通過現(xiàn)金流對開發(fā)商形成壓力，使其在明確的成本分擔制度中降價，減少不必要的稅收費用，從而降低房地產開發(fā)商去庫存的成本。

6.完善相關產權手續(xù)，加強房地產部門的監(jiān)管

根據實際情況可知，商品房的售后手續(xù)不完善，使得買者對預期有所顧慮，不便于以后的交易，從而減少需求，不利于房地產的發(fā)展，嚴懲拖欠工人工資、資源閑置的行為，讓開發(fā)商不敢違約。

7.政府應因地制宜制定相應的政策

對房地產開發(fā)給予嚴格的監(jiān)督和限制，減少不必要的供給，土地是唯一的供給因素，而地方政府可以從中獲得收入，要想降低土地供給，就得完善現(xiàn)有的稅收制度，平衡好中央與地方政府的分稅體制，從根本上抑制房價的快速上漲，從供給的角度減少庫存。

8.完善相關制度建設

完善相應的戶籍制度改革、農村土地制度改革，加強城市均等化建設，從而推動農民工在城鎮(zhèn)買房，加快勞動力的轉移，推動房地產的發(fā)展。

四、結語

綿陽市房地產市場的改革任重而道遠，它涉及制度、需求、供給側、勞動力供給等方方面面，是一個綜合性的問題，同時政府--市場這對關系也需要特別關注。增強政府的服務能力，逐漸深化制度這一軟件問題，強調市場的作用。除了因地制宜的采取措施外，讓居民買得起房，廣大農民工能在城市買房，在現(xiàn)有的經濟形勢下，也是值得關注且亟待解決的問題。

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作者簡介：趙銳锃（1995-），男，漢族，四川綿竹人，西南科技大學經濟管理學院，在讀本科生，國際經濟與貿易專業(yè)。

蔣 艷（1996-），女，漢族，四川資陽人，西南科技大學經濟管理學院，在讀本科生，經濟學專業(yè)。

楊皓越（1996-），女，漢族，四川會理縣人，西南科技大學經濟管理學院，在讀本科生，經濟學專業(yè)。

基金項目：西南科技大學大學生創(chuàng)新基金項目資助，項目名稱：綿陽市房地產去庫存研究，項目編號：CX16-052。