房玲+俞倩倩

近年來，隨著行業(yè)變革的來臨，高管們作為房企的領(lǐng)軍人物，也敏銳察覺到一些尚待挖掘的“藍(lán)海領(lǐng)域”，離職創(chuàng)業(yè)者可謂層出不窮。究竟高管們偏愛哪些領(lǐng)域？這些細(xì)分領(lǐng)域的業(yè)務(wù)又存在哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)呢？

一、地產(chǎn)金融服務(wù)：構(gòu)筑房企與投資者之間的資金融通橋梁

房地產(chǎn)本身就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，從前期拿地開發(fā)到后期營(yíng)銷推廣，都離不開資金的支持。隨著一線與核心二三線城市地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房企的資金壓力逐步加大；而且在2016下半年的政策調(diào)控下，公司債等融資門檻上升，房企資金使用用途也有所限制。不少房企早在2015年就已經(jīng)開始布局大金融業(yè)務(wù)，一方面增加新的盈利點(diǎn)，另一方面也可以與地產(chǎn)主業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)。地產(chǎn)金融成為房企轉(zhuǎn)型的方向之一，部分高管在離職后也投身于地產(chǎn)金融這一新領(lǐng)域之中。

典型代表有上實(shí)城開主席倪建達(dá)，于2015年2月請(qǐng)辭，加盟易居中國(guó)，任易居金融集團(tuán)董事長(zhǎng)，主管易居旗下的鉅派投資、房金所等金融業(yè)務(wù)。鉅派投資是一家集資管產(chǎn)品、公募基金、投行業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)于一體的綜合金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，目前已與多家百強(qiáng)房企建立合作伙伴關(guān)系，且于2016年7月順利在紐交所掛牌上市，成為繼諾亞財(cái)富后第二家赴美上市的第三方理財(cái)公司。這樣的第三方理財(cái)平臺(tái)是構(gòu)筑在投資人與房企之間的橋梁，一方面有助于房企廣泛募資投入地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，比銀行借貸更靈活高效；另一方面，可為高凈值人群提供收益最大化的財(cái)富管理方式。

此外，據(jù)傳陳凱從陽光城離職后，也在積極謀求房地產(chǎn)金融方面的創(chuàng)業(yè)，包括其原公司華潤(rùn)、陽光城等多名高管已經(jīng)辭職參與其創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，“菩悅資產(chǎn)”就是陳凱發(fā)起并帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立的地產(chǎn)基金平臺(tái)。

二、地產(chǎn)深耕發(fā)展：加速傳統(tǒng)開發(fā)模式創(chuàng)新與優(yōu)化

還有部分地產(chǎn)高管離職后繼續(xù)從事與開發(fā)相關(guān)的業(yè)務(wù)深耕，基于原有的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)傳統(tǒng)開發(fā)流程進(jìn)行進(jìn)一步的模式創(chuàng)新與優(yōu)化，提升開發(fā)、銷售效率，搭建開發(fā)商與客戶溝通的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

1.充分發(fā)揮既有優(yōu)勢(shì)，瞄準(zhǔn)輕資產(chǎn)運(yùn)作

2015年11月從中海離職的營(yíng)銷老將曲詠海，2016年11月正式宣布創(chuàng)立“大海智地”，高調(diào)回歸。

大海智地房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理有限公司經(jīng)營(yíng)范圍主要為房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)主攻方向包括小股操盤、代建、工程管理、投融資等，于開業(yè)當(dāng)天，已簽約位于海南瓊海、三亞的兩個(gè)項(xiàng)目。其中，位于海南瓊海新浪小鎮(zhèn)項(xiàng)目由海南慧遠(yuǎn)投資，易居中國(guó)、新浪共同參與。

這類創(chuàng)業(yè)的方向，其實(shí)就是契合了輕資產(chǎn)運(yùn)作的趨勢(shì)。這類模式以品牌和技術(shù)輸出為主，主要收入為收取代建管理費(fèi)；人脈和資源是相當(dāng)重要的，這點(diǎn)剛好迎合了高管們初期創(chuàng)業(yè)的需要，大海智地此次承接的海南瓊海的新浪小鎮(zhèn)項(xiàng)目也主要是依靠母公司深圳大海智地投資管理有限公司的大股東支持。此外，地產(chǎn)行業(yè)由重轉(zhuǎn)輕是大勢(shì)所趨，未來建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)也將趨于標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化，專業(yè)的代建公司會(huì)越來越多，搶占先機(jī)也變得更為重要。

2.挖掘大數(shù)據(jù)的潛在價(jià)值，精準(zhǔn)營(yíng)銷

另一類模式創(chuàng)新要屬從世茂房地產(chǎn)離職的“營(yíng)銷女王”蔡雪梅的Elab平臺(tái)了，該平臺(tái)的主要邏輯為為客戶定制產(chǎn)品，即利用互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)提前精準(zhǔn)獲知客戶需求，讓客戶直接在她的平臺(tái)下單，然后拿著這些已有訂單跟開發(fā)商合作，或進(jìn)行存量改造，或進(jìn)行增量定制開發(fā)，Elab從中獲得一定比例的抽成。這是一種以購房者為核心的產(chǎn)品思維的轉(zhuǎn)變，既能節(jié)約諸多的營(yíng)銷宣傳等中間成本，而且有助于房企產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)更好的去化。

三、運(yùn)營(yíng)服務(wù)延伸：房企高管創(chuàng)業(yè)主流方向，依托服務(wù)創(chuàng)造潛在價(jià)值

而更多的高管開始選擇與運(yùn)營(yíng)服務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓展，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商辦物業(yè)、文旅地產(chǎn)等。此外，隨著存量物業(yè)的逐步增多，且普遍存在著使用效率不高等問題，盤活存量物業(yè)也成為了重點(diǎn)發(fā)展方向之一。為了滿足客戶多樣化的消費(fèi)需求，部分離職的高管也在運(yùn)營(yíng)服務(wù)這一領(lǐng)域做起了文章。

曾在中海、萬科、協(xié)信創(chuàng)造出輝煌業(yè)績(jī)的明星職業(yè)經(jīng)理人劉愛明，于2015年6月從協(xié)信離職，成立了中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司致力于深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。據(jù)了解，未來中城新將有兩塊：一是打造流動(dòng)、多變、高效的空間；二是基于產(chǎn)業(yè)本身，將為新興的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)等提供服務(wù)。

2015年3月從萬科離職的集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京區(qū)域總經(jīng)理毛大慶，在2015年4月，他的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目——優(yōu)客工場(chǎng)便高調(diào)亮相，旨在盤活存量物業(yè)，開拓聯(lián)合辦公市場(chǎng)。其運(yùn)營(yíng)模式為外部合作者提供場(chǎng)地、資金，而內(nèi)部創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)招商和運(yùn)營(yíng)，入駐企業(yè)以初創(chuàng)公司為主。目前，優(yōu)客工場(chǎng)已在全球布局了18個(gè)城市66個(gè)場(chǎng)地，聚集了1000余家企業(yè)，擁有超過3萬名會(huì)員，開業(yè)超過半年的場(chǎng)地平均入住率超過85%。

從這些高管的創(chuàng)業(yè)方向中，不難看出創(chuàng)業(yè)的方向大多不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，但也都和房地產(chǎn)存在一定的關(guān)聯(lián)，這樣可以讓自身的資源和專業(yè)優(yōu)勢(shì)得到最大化的發(fā)揮。其中，以運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主，正好契合房地產(chǎn)行業(yè)從“以產(chǎn)品為核心”向“以客戶為核心”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。2017年，在盤活存量物業(yè)的聯(lián)合辦公領(lǐng)域、提供多元化服務(wù)的產(chǎn)業(yè)孵化領(lǐng)域和提升客戶粘性的社區(qū)增值領(lǐng)域都將存在更多機(jī)會(huì)，最后的勝者勢(shì)必屬于擁有客戶思維和人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)的企業(yè)。

本文由易居（中國(guó)）克而瑞地產(chǎn)研究中心供稿