姚芳沁

自去年10月開盤至今，綠地在倫敦首次開發(fā)的兩個項(xiàng)目之一—倫敦之巔已經(jīng)售出了32%，總共價值2.6億英鎊（約合22.3億元人民幣），這個開局讓綠地（英國）投資有限公司董事總經(jīng)理錢文顥相當(dāng)滿意。

為興建倫敦之巔，綠地集團(tuán)總共投資了8億英鎊（約合68.5億元人民幣）。這棟67層的高端綜合住宅樓，建成之后的高度將達(dá)到241米，它不僅會成為倫敦的一個新地標(biāo)，同時也將是目前整個西歐最高的住宅項(xiàng)目。價格最低的一居室（套內(nèi)使用面積54平方米），起售價為59.5萬英鎊（約合509萬元人民幣），67層的頂層公寓的售價超過300萬英鎊（約合2570萬元人民幣）。

倫敦之巔坐落在倫敦東部的西印度碼頭，比鄰著名的金絲雀碼頭（Canary Wharf），眾多全球知名的銀行和金融企業(yè)把它們在歐洲的總部安排在這里，也使得金絲雀碼頭成為倫敦繼倫敦金融城（City of London）之后另外一個重要的金融中心。

因?yàn)槲恢镁o靠泰晤士河弧形道，加上建筑本身采用三葉草弧形設(shè)計(jì)，短進(jìn)深，大開間，使這座摩天大樓的每一戶都保證至少擁有雙面景觀，有些戶型更是達(dá)到了難得的270度連續(xù)景觀。大樓的室內(nèi)設(shè)計(jì)也力求為住客提供五星級的體驗(yàn)，其中將包括位于35層的能俯瞰整個倫敦城的泳池、酒吧、餐廳、健身房以及電影院。

倫敦之巔是綠地在歐洲最重要的項(xiàng)目。事實(shí)上，綠地看起來一向樂于開發(fā)這種摩天樓項(xiàng)目，頭頂“摩天樓專家”“地標(biāo)建造者”這樣的稱謂。2012年起綠地開啟海外擴(kuò)張，目前有4個在建或待建項(xiàng)目據(jù)稱都是當(dāng)?shù)刈罡呓ㄖ?。這樣的決定也不僅僅是出于打品牌的考慮。

“我們剛進(jìn)到一個新的城市，希望找一個有一定體量的、以住宅為主、可以快速開發(fā)和建成的項(xiàng)目，資金周轉(zhuǎn)比較快，運(yùn)營成本也可以降低?！卞X文顥這樣對《第一財(cái)經(jīng)周刊》描述綠地奉行的擴(kuò)張策略。此外，綠地也并不打算像多數(shù)中資企業(yè)那樣在英國以買樓的形式做財(cái)務(wù)投資?！拔覀兺耆菑慕ㄔO(shè)開發(fā)的角度去拿項(xiàng)目的?！卞X文顥說。

2014年，綠地從商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)（Commercial Estates Group）購得這塊土地。商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)原先的規(guī)劃，是要在這里建成一座集辦公寫字樓、酒店、零售于一體的多功能型摩天樓，然而2008年的金融危機(jī)令該計(jì)劃一直擱置。

那時的綠地對于英國市場幾乎還是零經(jīng)驗(yàn)，而商務(wù)寫字樓不僅開發(fā)過程復(fù)雜，建成之后的運(yùn)營和管理也比住宅類項(xiàng)目要更復(fù)雜，所以原有項(xiàng)目規(guī)劃對綠地而言，存在很大的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

于是綠地首先去咨詢了地區(qū)規(guī)劃部門，希望他們能同意將規(guī)劃改成住宅開發(fā)。倫敦之巔所在的Tower Hamlets地區(qū)并沒有駁回綠地的請求，只是要求他們先上交新的規(guī)劃方案。

即使是這點(diǎn)進(jìn)展，在當(dāng)時也已經(jīng)讓錢文顥感到非常興 奮。

因?yàn)樵谶@之前，他曾在倫敦看過不少項(xiàng)目，拜訪過不同的地區(qū)政府，都因制約因素太多，而不得不放棄。所謂的制約，是指每塊地的規(guī)劃，常常帶有很多限制性條件，比如有些甚至還要求開發(fā)商得先去開發(fā)別的項(xiàng)目，才能啟動自己的項(xiàng)目。

從2014年年初買下土地到2016年2月正式獲得規(guī)劃批準(zhǔn)，事情的推進(jìn)難度還是超過綠地最初的預(yù)計(jì)，“在中國是就算還沒有圖紙，只要確定了這個項(xiàng)目是存在的就可以了，但在英國有了土地沒有用，你得拿到這個項(xiàng)目的規(guī)劃，這個項(xiàng)目才叫存在。拿到規(guī)劃之前，一切都有可能，一切也有可能變成不可能。”錢文顥說。

一開始，反對的人占了大多數(shù)。周邊的開發(fā)商對這個會給自己帶來競爭的項(xiàng)目自然是反對的；當(dāng)?shù)鼐用駝t擔(dān)心這個龐然大物會影響到他們的景觀和光照。在地區(qū)規(guī)劃部門里，人們主要擔(dān)心這座摩天住宅大樓會引發(fā)金絲雀碼頭地區(qū)的人口爆炸，而該地區(qū)的配套設(shè)施和服務(wù)還無法跟上，比如交通、學(xué)校、醫(yī)院、供水，甚至下水道都很難滿足如此龐大的人口需求。

綠地最后拿出了2100萬英鎊（約合1.8億元人民幣）作為社區(qū)建設(shè)開發(fā)費(fèi)用，還和臨近的金絲雀碼頭集團(tuán)等開發(fā)商簽訂租賃協(xié)議，就施工過程中可能造成的道路占用和損壞達(dá)成合作諒解。

此外，綠地選擇HOK負(fù)責(zé)倫敦之巔的建筑設(shè)計(jì)，這個選擇在很大程度上也是出于規(guī)劃方面的考慮。HOK在金絲雀碼頭地區(qū)曾建過很多辦公樓，因而和當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門很熟。

“從一開始，綠地就堅(jiān)持要在這里建一個住宅大樓，他們希望實(shí)現(xiàn)價值最大化，盡量往高里建。當(dāng)時唯一對高度的制約來自附近城市機(jī)場的限制?！盚OK倫敦辦公室主席Chris Colosimo對《第一財(cái)經(jīng)周刊》介紹說。HOK曾與綠地合作過后者在中國的項(xiàng)目。為了參與倫敦之巔，他們甚至還為綠地配上了會講中文的員工。

在英國，規(guī)劃部門里也會有專門的人跟著項(xiàng)目來指導(dǎo)其設(shè)計(jì)。在倫敦之巔的方案中，規(guī)劃部門建議整個建筑由一個核心改為兩個核心，這意味著每層樓上的房間數(shù)會比較少，方便鄰里溝通，營造和諧環(huán)境和氛圍。

“雖然綠地是以在全球各地建第一高樓而出名的開發(fā)商，但他們并不霸氣，而是很愿意聽取建議?，F(xiàn)在我們改動的方案，對用戶體驗(yàn)來講是更好的，我們不會覺得這是為了拿下規(guī)劃所做的妥協(xié)，而是各方都希望把這個項(xiàng)目做得更好。”Colosimo說。

錢文顥當(dāng)然明白，英國規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與中國國內(nèi)的情況差異很大。中國有“指標(biāo)”一說，只要是在若干指標(biāo)框架內(nèi)做的規(guī)劃通常就沒問題，可是在英國沒有指標(biāo)概念，就連“誰說了算”這件事都很難說?！八麄円茨銓Φ貐^(qū)的貢獻(xiàn)值，對周邊環(huán)境的影響，以及對保障房的解決程度等等綜合的評估，這也是制約項(xiàng)目開發(fā)最重要的因素—保障房貢獻(xiàn)過多，我們的盈利就低，有可能項(xiàng)目做不成，貢獻(xiàn)太少，規(guī)劃就有可能通不過?！卞X文顥說。

這就需要考慮倫敦住宅市場目前的整體特征。倫敦的住房市場目前存在嚴(yán)重短缺，主要源自于倫敦經(jīng)濟(jì)的增長以及人口的急速膨脹。1988年，持續(xù)下降多年的倫敦人口在觸及670萬的底線之后開始反彈，并持續(xù)增長，2015年創(chuàng)下的城市人口新紀(jì)錄是860萬人，預(yù)計(jì)2035年左右將會突破1000萬人。根據(jù)倫敦市政府的數(shù)據(jù)，倫敦去年全年新建1.7萬套住房，但根據(jù)人口增長需求事實(shí)上需要至少5萬套住房才夠。所以，大型的摩天樓屬于政府倡導(dǎo)的項(xiàng)目，試圖通過這種高密集度的住宅項(xiàng)目來緩解住房短缺問題。

另一方面，根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，倫敦的平均房價目前達(dá)到53萬英鎊（約合454萬元人民幣）/套，而倫敦人的平均收入為一年3.4萬英鎊（約合29萬元人民幣），倫敦人為住房首付平均需要支出9.6萬英鎊（約合82萬元人民幣），英國全國的平均水平則只有3.4萬英鎊。這樣的房價水平對于一些收入較好的倫敦人來說都很難承擔(dān)。

所以更多的倫敦人選擇在外地購房，2016年7.75萬倫敦人選擇在外地買房，比2015年增長了22%。倫敦新市長Sadiq Khan去年上任以來就承諾興建更多的保障房，但保障房比例最終還是由開發(fā)商和地區(qū)政府協(xié)商決議，2015年到2016年間，倫敦總共興建了6759套保障房，這是8年以來的最低水平，相比前一年更是大跌了66%。開發(fā)商自然傾向于壓低保障房數(shù)量，因而它們不惜花重金聘請地產(chǎn)咨詢顧問，希望能在與地區(qū)政府的交涉中占得上風(fēng)。

如果在倫敦之巔大樓里設(shè)置太多保障房，其成本和商品房不相上下，對綠地來說就會虧很多。綠地最后拿出的方案是在Tower Hamlets地區(qū)內(nèi)又買了一塊地，專門用于保障房建設(shè)，總共投資為1900萬英鎊（約合1.6億元人民幣），興建60套高質(zhì)保障性住房單元。同時在倫敦之巔總共861套公寓中，安排了96間保障房，位于整個大樓的底層，它們與高層的商品房擁有不同的入口。

錢文顥在國內(nèi)還從來沒有為一個項(xiàng)目如此精打細(xì)算過。在國內(nèi)，土地成本要占到整個投資的70%以上，建筑與設(shè)計(jì)方面的成本所占比重很小，投入的多少不會對整個投資造成太大的變化，但在英國土地只占20%的成本，反而是建筑、設(shè)計(jì)、顧問服務(wù)費(fèi)之類的占支出大頭。倫敦之巔的住戶體量大，英國的建筑成本一向很高，如果在室內(nèi)設(shè)計(jì)上造價太高，盈利就會有問題。所以綠地選擇Argent負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)計(jì)，主要就是看重它的性價比。Argent的首席設(shè)計(jì)師Nicola Fontanella為眾多國際巨星設(shè)計(jì)過豪宅，綠地認(rèn)為她的個性和知名度符合以后入住客戶的體驗(yàn)和檔次。更重要的是Fontanella的方案很華麗，古典與現(xiàn)代結(jié)合，但在用材和搭配方面很討巧，該花錢的地方重點(diǎn)點(diǎn)綴，一般的設(shè)計(jì)效果就用相對中檔的材料。

倫敦之巔項(xiàng)目面臨的另一個挑戰(zhàn)是消費(fèi)者的購房偏好問題。

“雖然倫敦之巔這種大體量的住宅項(xiàng)目是市場所急需的，但大多數(shù)英國本地的住戶比較喜歡所謂的年代建筑，而不喜歡全新的房子。所以倫敦之巔對本地買家來講吸引力不會很大?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Cluttons的首席分析員Faisal Durrani對《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。

當(dāng)然，也有讓綠地感覺樂觀的一面。根據(jù)Cluttons最近針對127名來自中東地區(qū)高凈值資產(chǎn)的個人調(diào)查顯示，金絲雀碼頭正是他們在倫敦投資房產(chǎn)的首選區(qū)域。Durrani認(rèn)為，這大概與大量的主權(quán)財(cái)富基金投資涌入這一地區(qū)有關(guān)?！巴顿Y者覺得既然他們的政府把這里視為一個安全的投資環(huán)境，他們也應(yīng)該跟上?！盌urrani說。

目前半數(shù)在倫敦的置房者都是海外買家，而且他們大多數(shù)都來自于“新興市場國家”，這些買家喜歡新建筑，因?yàn)檫@與他們本國的習(xí)慣一致。在倫敦中心地區(qū)，85%價值在500萬英鎊（約合4283萬元人民幣）以上的核心房產(chǎn)由海外買家占有，而價值在1000萬英鎊以上的房產(chǎn)的所有者則全部都是外國人。

“和許多全球性的城市一樣，倫敦中心地區(qū)沒有足夠多的地產(chǎn)供住宅項(xiàng)目開發(fā)。倫敦中心地區(qū)的土地很少在市場上出售，”第一太平戴維斯全球調(diào)研部門總監(jiān)Yolande Barnes說，“即便有人愿意出售開發(fā)住宅項(xiàng)目，顯而易見也更傾向于將它們開發(fā)成高端奢華項(xiàng)目，以確保更可觀的利潤?！?/p>

HOK倫敦辦公室主席Chris Colosimo也表示，倫敦之巔在設(shè)計(jì)上會體現(xiàn)出對不同背景客戶的需求的解決，同時融入很多對未來生活可能性的考慮，比如安裝延展性高科技配置，未來人們不再需要預(yù)先設(shè)置好的技術(shù)配置，而是可以自由選擇配置自己想要的技術(shù)裝備。此外還有帶冷藏功能的儲存空間，方便人們囤積生鮮快遞。“過去，你通過測量每個人擁有多少平方米房產(chǎn)來定義成功，現(xiàn)在則是通過擁有多少便利來衡量成功與否?！盋olosimo說。

英國的住宅與中國在戶型上也有差異，這也是HOK一開始就需要向綠地解釋清楚的。比方說中國人很注重朝陽的問題，但在英國，住房的密集度更高，空間有限，更強(qiáng)調(diào)高使用率，所以不能保證每間屋子都能朝陽。不過，英國因?yàn)橄鄬涠嘤辏用裣矚g室內(nèi)盡可能有多的自然光，所以HOK會在挑高設(shè)計(jì)方案中加入這層考慮因素。

盡管綠地強(qiáng)調(diào)“這個項(xiàng)目不會去刻意針對中國市場”，但全球性地產(chǎn)中介公司Knight Frank指出，中國已經(jīng)成為全球新建住宅項(xiàng)目的最大買家，所以綠地當(dāng)然不可能忽視自己作為中國品牌，令倫敦之巔對于那些有海外置業(yè)投資意愿的本土買家的吸引力。

相比于國內(nèi)購買住宅項(xiàng)目擁有70年產(chǎn)權(quán)并以建筑面積計(jì)價，倫敦之巔擁有999年產(chǎn)權(quán)、且按套內(nèi)使用面積計(jì)價，對很多國內(nèi)投資者來說的確有吸引力，去年9月在上海開盤之后，吸引了數(shù)百位投資者的爭相搶購，甚至有客戶預(yù)訂了一整層。

截至目前，綠地的海外業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入包括美國、澳大利亞、加拿大和英國在內(nèi)共9個國家的13個城市。中國買家對海外高端住宅項(xiàng)目的需求，正是推動中國開發(fā)商積極拓展海外市場的信心來源，尤其是在那些擁有良好教育資源的城市。

根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，中國公司2016年在倫敦地產(chǎn)投資達(dá)到40億英鎊（約合343億元人民幣），較2015年的投資數(shù)據(jù)增長了1/3。而根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，中國公民個人海外置業(yè)的需求分為4個板塊，分別是留學(xué)、移民、投資和資產(chǎn)配置，其中需求最旺的，當(dāng)屬于為子女教育考慮的海外購房行為。脫歐之后英鎊貶值，這也讓在英國買房一下子變得非常劃算。

除了綠地以外，目前萬達(dá)集團(tuán)也正在倫敦泰晤士河南岸的Wandsworth地區(qū)開發(fā)203米高的“九榆樹一號”住宅社區(qū)項(xiàng)目。

這兩家都很擅長住宅項(xiàng)目的公司，在倫敦當(dāng)?shù)匾惨恢陛^著勁。萬達(dá)曾對外宣傳“九榆樹一號將是西歐最高住宅”，直到倫敦之巔在高度上反超，萬達(dá)才不得不將宣傳亮點(diǎn)改成“倫敦一區(qū)內(nèi)最高住宅”。

目前，綠地正在做總承包的招標(biāo)，倫敦之巔的預(yù)計(jì)建成時間，已經(jīng)從開盤時宣布的2020年又延后一年至2021年。但不少購房者仍然對這座摩天大樓能在未來4年內(nèi)竣工而感到驚嘆，因?yàn)橛こ探ㄖ┕ぶ芷谙騺砭徛瑯游挥诮鸾z雀碼頭地區(qū)，與倫敦之巔相近體量的另一座在建摩天住宅項(xiàng)目South Quay Plaza預(yù)計(jì)要花7年的時間完成。

接下來就要看綠地是否能兌現(xiàn)承諾了。作為海外項(xiàng)目，中資地產(chǎn)商們不可能從國內(nèi)直接派駐施工團(tuán)隊(duì)，而是需要從當(dāng)?shù)毓蛡蚪ㄖ邪獭?p>

然而，綠地激進(jìn)的海外投資策略，已經(jīng)讓它先后在多個海外項(xiàng)目上遭遇了落地危機(jī)。綠地在澳大利亞悉尼正在修建的當(dāng)?shù)氐谝桓叩淖≌?xiàng)目—275米高、價值7億美元的悉尼綠地中心，因與當(dāng)?shù)氐墓こ坛邪藼rookfield Multiplex未能達(dá)成“商業(yè)協(xié)議”而被迫中止。在找到新的承建方之前，這個項(xiàng)目將至少被延后兩年才能完工。根據(jù)英國《金融時報(bào)》的報(bào)道，2016年3月，在重新規(guī)劃流程推遲之后，綠地已退出了墨爾本費(fèi)萊明頓賽馬場（Flemington Racecourse）周邊地塊的交易，此外綠地還正在謀求出售紐約布魯克林太平洋公園（Pacific Park）項(xiàng)目中所持有的70%股份。

萬科針對海外項(xiàng)目一向謹(jǐn)慎，它在倫敦地標(biāo)性住宅—莎士比亞劇場遺址改造項(xiàng)目“The Stage”中，選擇的是與本地開發(fā)商合作，并持有20%的少數(shù)股權(quán)。但眼下，在九榆樹一號項(xiàng)目上，萬達(dá)也同樣遇到承包商的糾紛，不得不考慮解除與當(dāng)前承建方之間的合作。糾紛的原因，正是由于后者無法在預(yù)計(jì)時間之內(nèi)完成項(xiàng)目建 設(shè)。

除了施工問題，綠地的倫敦之巔還有可能會面臨其他一些未知挑戰(zhàn)。

抵押貸款機(jī)構(gòu)Nationwide預(yù)計(jì)，倫敦今年房價的漲幅為2%，低于通貨膨脹率水平的2.7%。房地產(chǎn)總是離不開大環(huán)境的影響，尤其是英國脫歐將帶來的不確定性。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Cluttons的首席分析員Faisal Durrani認(rèn)為，如果英國經(jīng)濟(jì)環(huán)境動蕩持續(xù)，最終也會影響海外買家的興趣。

與此同時，金絲雀碼頭地區(qū)住宅項(xiàng)目市場競爭也日趨激烈。除了倫敦之巔，目前該地區(qū)還有4座高層住宅項(xiàng)目已經(jīng)開工或是等待規(guī)劃的最終確認(rèn)，它們都宣稱自己是倫敦最高的住宅樓盤之一，并且還請來了諸如Herzog & de Meuron和Foster + Partner等全球頂級的設(shè)計(jì)事務(wù)所。

錢文顥則表示，很慶幸綠地比別人先走了一步，而綠地的最大競爭力，或者說是最大的“賭注”莫過于“4年之內(nèi)交房”的速度，這是其他開放商做不到的。

綠地此番進(jìn)軍英國，幾乎與倫敦之巔同時開發(fā)的，還有位于倫敦西南部泰晤士河南岸Wandsworth地區(qū)的蘭姆啤酒廠（Ram Brewery）項(xiàng)目。它與萬達(dá)的九榆樹一號項(xiàng)目屬于同一區(qū)，但風(fēng)格與九榆樹一號以及倫敦之巔所代表的現(xiàn)代化超高建筑完全不同。蘭姆啤酒廠地塊被譽(yù)為英國最古老的持續(xù)經(jīng)營的釀酒地，最早可以回溯到16世紀(jì)。2014年1月8日，綠地集團(tuán)正式從英國開發(fā)商Minerva手中以9.85億英鎊（約合84.4億元人民幣）的價格將其買入。未來，在這個3萬平方米的地塊上，綠地的計(jì)劃是新建661套住房，包括一幢36層的住宅樓，以及9500平方米的商業(yè)區(qū)，包括商鋪、餐廳和酒吧。曾經(jīng)的啤酒和酒吧連鎖Young & Co將被復(fù)原，以建造一個啤酒博物館。

這也是綠地第一次接觸古建筑保護(hù)項(xiàng)目。啤酒廠項(xiàng)目里以小高層為主，有點(diǎn)像英國的老式聯(lián)排別墅，外墻采用貼磚，這也符合傳統(tǒng)英國人的喜好。

“不過好在就這么一棟樓，量不是太大，否則我們也做不來?！卞X文顥說。

顯然，綠地的啤酒廠項(xiàng)目聽起來更英國本地化一些。它的地理位置也屬于傳統(tǒng)的英國居住社區(qū)，周邊成熟的配套設(shè)施也比較多，學(xué)校也多，令該項(xiàng)目更加適合比較了解這種生活方式和建筑形態(tài)的英國本土消費(fèi)群 體。

對不同的項(xiàng)目采取不一樣的設(shè)計(jì)定位和客群分層，這種多樣化的嘗試對于剛剛進(jìn)入英國的綠地來說是有好處的。不過，因?yàn)殚_局的兩個項(xiàng)目都很大，也導(dǎo)致綠地短時間內(nèi)不能繼續(xù)推進(jìn)其他新項(xiàng)目。

“等這兩個項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來，今年或者明年就要開始拿新的項(xiàng)目了?！卞X文顥表示，總的來說綠地還是會看好英國房地產(chǎn)市場，畢竟“整個歐洲現(xiàn)在還沒有哪個城市能比上倫敦”。