陳小燕

【摘 要】相比較其他貸款而言，土地儲備貸款的特點是十分突出的，這是國家層次上的貸款，是法律有效保護以各市、縣為單位的基于土地儲備之上的貸款。土地儲備貸款說到底也是一種融資的方式，但和一般項目融資的區(qū)別還是很大的。綜合多方面的情況來看，當前我國土地儲備貸款面臨著許多財務風險，基于土地儲備貸款特點談財務風險是仍是十分必要的。

【關(guān)鍵詞】土地儲備；貸款；財務風險

一、引言

土地儲備在很長一段時間以內(nèi)，都是地方政府開展土地管理，進行土地資源合理調(diào)控配置的關(guān)鍵點。土地儲備衍生出了土地貸款，這使地方政府融資有了更多的新方式，地方財政也有了融資更多的可能性，地方政府也能以資金進行相關(guān)的服務活動。當前，我國土地儲備貸款財務風險能有效規(guī)避，將防范土地儲備貸款財務風險真正落到實處，地方政府才可能保證正常的社會性服務，進一步充沛地方政府的可用資金，進而才有可能在社會穩(wěn)定、服務人民上有所建樹。

二、關(guān)于土地儲備貸款特點論述分析

1.土地儲備貸款主體只能是法律規(guī)定的土地儲備機構(gòu)，和地方政府財政有著密切關(guān)系

土地儲備貸款的主體，有支撐性文件說明。按《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備主要是由土地儲備機構(gòu)來進行的，且只有法律規(guī)定的土地儲備機構(gòu)才可以開展這項工作。因此，由于土地儲備貸款這類特殊的主體，如果要進行，土地儲備貸款，也必須是這類機構(gòu)才有資格。說到底，土地儲備貸款就是專門針對土地儲備機構(gòu)而開展進行的，這是我國法律法規(guī)和規(guī)章制度明確規(guī)定的，是不能更改的。在這個基礎上，土地儲備貸款就產(chǎn)生了與地方政府的財務密切相關(guān)性。土地儲備資金的投入和土地儲備貸款融資，包括土地儲備貸款的還款，或者土地儲備資金投入回收都是建立在地方財政的基礎上的。地方政府要還土地儲備貸款的款項，是通過以下3個部分實現(xiàn)的，包括儲備土地出讓后的相關(guān)收儲整治成本、出讓收益和稅費返還。

2.土地儲備貸款合規(guī)手續(xù)與項目融資存在差異，貸款抵押物為地方政府儲備土地

總的來看，土地儲備是地方政府舉行土地資本整合的進程，而土地儲備貸款是地方政府操縱土地舉行投資，發(fā)生效益，綜合資本的一個活動。由于貸款的主體不同，土地儲備貸款的手續(xù)和一般性的項目融資也有區(qū)別，項目要完成融資，必須要立項、規(guī)劃、用地、環(huán)評此四項手續(xù)，而對于土地儲備貸款來說，這四項在某些時候并不完全需要。那么，土地儲備貸款申請手續(xù)又需要哪些材料呢？土地儲備貸款申請需要一系列的批復和可控性的詳細規(guī)劃來實現(xiàn)。從這個方面來看，要申請土地貸款，就把地方政府意愿和申請的合理性展示出來就行。同時，土地儲備貸款的抵押物受到的爭議還是比較多的，關(guān)于這個抵押物——儲備土地方面，學術(shù)界有著不同的觀點，但大多數(shù)貸款抵押物都為地方政府儲備土地，在此不多做表述，儲備土地抵押的效力，需要法律事實來驗證。

3.土地儲備貸款授信支持對象特殊性強，授信規(guī)模主要考慮年度可融資金額

在貸款主體的特殊性上，展開來說，授信的各個方面都是比較特殊的。從土地儲備貸款授信支持對象的方面來看，特殊性強。一般來說，申請土地儲備貸款是同級財政部門審定土地儲備資金，由同級的地方政府批準后，才能提交審批。因此，可以把地方政府看作貸款的授信支持對象。從授信規(guī)模來看，土地儲備貸款主要考慮的是年度可融資金額，但是項目融資的多個部分也要包括在考慮內(nèi)容之中，除了要參考項目總投資、項目現(xiàn)金流、還要考慮自有資產(chǎn)等多方面因素，但是總的來說，土地儲備貸款的授信規(guī)模主要考慮年度可融資金額。

三、基于土地儲備貸款特點的財務風險探究

1.把完善土地儲備貸款立法作為防范財務風險的關(guān)鍵工作來抓，以法防險

土地儲備是具有一定壟斷性質(zhì)并且需要大量前期準備資金的土地流轉(zhuǎn)方式，現(xiàn)階段主要以銀行貸款為主，然而由于銀行內(nèi)部控制系統(tǒng)薄弱又主要是事后控制，很容易因土地儲備無法變現(xiàn)造成嚴重的經(jīng)濟秩序混亂，因此加強控制土地儲備貸款財務風險變得非常重要。從當前我國土地儲備貸款的情況來看，有一項重要的風險因素存在于法律之中。不可否認，土地儲備貸款存在著較大的法律風險。這主要是由于土地儲備機構(gòu)法人和管理機制的法律定性不明確所決定的。關(guān)于土地儲備貸款，我國的《土地儲備管理辦法》《抵押法》《物權(quán)法》《土地儲備貸款土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》有一系列的相關(guān)法律文件，但是由于土地儲備機構(gòu)負責人的交接和管理層人員的變化，土地儲備機構(gòu)法人改變的同時沒有進行融資的交接，新的機構(gòu)法人在接手融資時遇到了更多的困難。同時，在土地儲備貸款的管理機制上面來說，缺少法律的支持和整個管理機制的落實確定。在這個基礎上，一些地方、部委雖出臺了一些規(guī)章制度充實土地儲備貸款的法律基礎，但總體來說，土地儲備貸款的法律部分還是比較薄弱的，而相關(guān)一些法律內(nèi)容還有相悖的部分。因此把完善土地儲備貸款立法作為防范財務風險的關(guān)鍵工作來抓，以法防險，營造良好的立法大環(huán)境。

2.充分依托足值土地儲備貸款擔保減少擔保風險，使土地貸款擔保合規(guī)合法

談到貸款，就必須要談到擔保的問題，沒有擔保談貸款是不合理、不合法的。在土地儲備貸款中，貸款擔保物通常就是儲備土地，但是由于法律上的瑕疵缺憾和一系列的客觀因素，這個抵押物受到多方的爭議，并未被明確下來。一方面是一些儲備地已經(jīng)存在不合理抵押的情況，例如有土地權(quán)屬方面的爭議，這類的有效抵押是無法實現(xiàn)的；另一方面，如何保證土地儲備貸款擔保足值是一個討論較多的問題，土地儲備地的價值如何確定，儲備土地是否能以合理價格進行抵押擔保都值得深入商討。因此，要充分依托足值土地儲備貸款擔保減少擔保風險，使土地貸款擔保合規(guī)合法。

組織土地儲備貸款多以儲備地使用權(quán)作為擔保措施，在目前儲備地使用權(quán)歸屬尚存爭議，使得抵押法律效力存疑的情況下，更應盡量在滿足《擔保法》和《物權(quán)法》的情況下，按《土地儲備管理辦法》和國土資源部162號文規(guī)定，選擇產(chǎn)權(quán)清晰，土地取得方式及程序合法、補償?shù)轿弧⒁炎N原土地登記及他項權(quán)利，并具有合法土地使用證，規(guī)劃用途為商住金融類的儲備地使用權(quán)作抵押，以盡可能保證抵押擔保的足值有效。

3.嚴抓土地儲備機構(gòu)和地方政府財務的相關(guān)工作，深化土地儲備貸款監(jiān)管

土地儲備機構(gòu)是土地儲備貸款申請的最為主要的對象，要想辦法在這個層面降低風險，就要在土地儲備機構(gòu)管理上下功夫。從當前情況來看，土地儲備機構(gòu)存在著管理松散、不規(guī)范、標準不統(tǒng)一等多方面問題，并未完全按照國家層面的管理辦法開展相應工作。而地方政府性財務在土地儲備貸款中扮演著非常重要的角色，只有抓好地方政府的相關(guān)工作才能有效降低土地儲備貸款的財務風險。因此，要嚴抓土地儲備機構(gòu)和地方政府財務的相關(guān)工作，深化土地儲備貸款監(jiān)管。一方面，完善土地儲備機構(gòu)的管理辦法，減小機構(gòu)不良因素土地儲備貸款中的影響能力，利用有效的土地儲備貸款監(jiān)管，使土地儲備機構(gòu)、整個土地儲備貸款過程良好運作；另一方面，嚴格地方政府性債務管理，按照政府債務風險控制標準審核，其舉債行為和規(guī)模對于超出地方政府債務風險控制水平的，要限制進一步擴大債務性融資規(guī)模，降低負債水平，有效控制政府性債務規(guī)模的無序擴張，規(guī)范土地儲備機構(gòu)的融資和經(jīng)營，提高土地儲備貸款的透明度，防范因債務風險連帶形成財政風險和系統(tǒng)性金融風險。

四、結(jié)語

土地儲備貸款有其獨特的特點，其財務風險大部分都是與其特點有關(guān)的，談土地儲備貸款的財務風險是在土地儲備貸款的特點之上來探究的。在理順土地儲備貸款特點的基礎上，進一步探索其財務風險，并找出有效的解決方式，這是土地儲備貸款健康發(fā)展有效促進力量。

參考文獻：？

[1]趙思怡.土地儲備貸款財務風險的研究[J].時代金融，2015，12X：16.

[2]彭佳劼.淺析土地儲備貸款特點及敘做要點[J].商，2015，25：165.

[3]劉璐.土地儲備貸款風險識別與對策探索[J].社會科學，2012，07：23-25.