張 榮 宋 莉

(1.華潤(rùn)置地重慶有限公司，重慶 400050； 2.重慶能源職業(yè)學(xué)院，重慶 402260)

?

房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理分析

張 榮1宋 莉2

(1.華潤(rùn)置地重慶有限公司，重慶 400050； 2.重慶能源職業(yè)學(xué)院，重慶 402260)

分析了房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題，從工程設(shè)計(jì)、施工過(guò)程與招投標(biāo)三個(gè)環(huán)節(jié)，提出了房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理對(duì)策，為提升房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理有效性奠定了基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)，工程管理，項(xiàng)目成本，招投標(biāo)

0 引言

從近些年的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展促使行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。金融危機(jī)、房地產(chǎn)泡沫等問(wèn)題促使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐漸下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量也逐漸萎縮，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中面臨著非常大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。房地產(chǎn)工程管理工作以及項(xiàng)目成本管理工作主要包含了建筑工程安裝、前期開(kāi)發(fā)工作、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用等方面內(nèi)容，其中房地產(chǎn)成本所占比重相對(duì)較大，這就對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)率造成非常大的影響，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平以及管理水平都具有非常大的影響。從目前房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，更加關(guān)注地塊的位置、賣(mài)房策略以及房?jī)r(jià)漲跌等因素，但是卻并沒(méi)有考慮到企業(yè)工程管理工作以及項(xiàng)目成本管理工作。為了能夠更好的做好房地產(chǎn)工作，需要重視房地產(chǎn)成本管理工作，提升房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有效性。

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作人員綜合素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理以及項(xiàng)目成本管理過(guò)程中，由于并不重視成本控制工作，同時(shí)也并沒(méi)有采用非常有效成本控制措施，無(wú)法有效落實(shí)成本控制工作責(zé)任，實(shí)際工作并不到位，缺乏成本管理工作意識(shí)，在責(zé)任意識(shí)以及法律意識(shí)方面也存在著不足。從目前房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，從事成本管理工作的工作人員在成本管理經(jīng)驗(yàn)、理論知識(shí)以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面都存在著不足，進(jìn)而無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制需求，那么就需要注重成本管理新技術(shù)以及新知識(shí)豐富工作，有效規(guī)避經(jīng)濟(jì)和技術(shù)分離現(xiàn)象，構(gòu)建更加有效成本數(shù)據(jù)庫(kù)，提升工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)有效性。

1.2 缺乏健全的房地產(chǎn)企業(yè)管理工作體系

房地產(chǎn)工程的建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，這直接影響成本管理，成本管理也具有長(zhǎng)期性，成本管理并不只是簡(jiǎn)單的事前、事中以及事后，成本管理貫穿在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中。一部分企業(yè)在實(shí)際工作過(guò)程中，往往將成本管理工作看做單項(xiàng)性成本控制，并沒(méi)有考慮到項(xiàng)目成本變動(dòng)性，成本管理作用效果并不是非常理想。房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管工作中存在著非常大的工作漏洞，無(wú)法有效根治浪費(fèi)現(xiàn)象以及虛報(bào)現(xiàn)象等等，存在著非常嚴(yán)重的暗箱操作問(wèn)題，不利于資金節(jié)約，成本降低措施也存在著不足。一部分企業(yè)在實(shí)際的管理過(guò)程中仍然存在著管理盲目性，預(yù)見(jiàn)性不足，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效預(yù)防，只能在出現(xiàn)問(wèn)題之后再解決該問(wèn)題，事后的處理控制任務(wù)非常繁重。

2 房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理對(duì)策分析

2.1 重視房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本的管控工作

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管控過(guò)程中，設(shè)計(jì)成本直接影響房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目整體工程造價(jià)。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要采用國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及升級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的投標(biāo)與招標(biāo)過(guò)程中，需要做好設(shè)計(jì)招標(biāo)推行工作，這樣能夠促使經(jīng)濟(jì)、技術(shù)有效結(jié)合。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工作人員自身經(jīng)濟(jì)意識(shí)不足，在設(shè)計(jì)理念上存在著嚴(yán)重的陳舊問(wèn)題以及老套問(wèn)題，并沒(méi)有做好房地產(chǎn)工程中的造價(jià)控制，工程項(xiàng)目預(yù)算也更多關(guān)注成本核算工作，并沒(méi)有考慮到房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面技術(shù)問(wèn)題，房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上存在著非常嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象，無(wú)法有效控制工程造價(jià)。房地產(chǎn)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要做好階段性管理工作。首先需要選擇設(shè)計(jì)上更加專(zhuān)業(yè)企業(yè)，不應(yīng)該因?yàn)楣?jié)省設(shè)計(jì)成本而選擇設(shè)計(jì)實(shí)力不高或者是綜合素質(zhì)不高企業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要選擇設(shè)計(jì)理念更加先進(jìn)、設(shè)計(jì)實(shí)力更高企業(yè)來(lái)承擔(dān)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要重視與設(shè)計(jì)工作人員之間的溝通與交流，有效掌握實(shí)際設(shè)計(jì)進(jìn)度，有效解決實(shí)際設(shè)計(jì)工作中課程存在的問(wèn)題，同時(shí)還需要及時(shí)、明確將設(shè)計(jì)需求高職相關(guān)設(shè)計(jì)工作人員，利用分析和探討來(lái)有效解決實(shí)際設(shè)計(jì)需求。因此，設(shè)計(jì)企業(yè)在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)范來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，逐步提升工程技術(shù)含量，做好設(shè)計(jì)圖紙審核工作。房地產(chǎn)企業(yè)需要堅(jiān)持以身作則原則，避免設(shè)計(jì)圖紙隨意更改，避免出現(xiàn)工程隱患，在進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙改進(jìn)過(guò)程中，需要嚴(yán)格的按照相關(guān)要求以及相關(guān)程序來(lái)開(kāi)展更改工作。

2.2 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本管控工作

房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目施工過(guò)程中，需要掌握合同管理力度，重視成本控制工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同包含了工程款的撥付、工程結(jié)算、索賠處理等等，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用控制有效性、效率控制有效性以及質(zhì)量控制有效性都具有非常重要的影響，同時(shí)還需要明確規(guī)定施工合同違約處理、施工合同工期、施工合同價(jià)款結(jié)算等等。在施工之前造價(jià)管理工作過(guò)程中，需要構(gòu)建崗位的分工管理工作，做好管理授權(quán)工作，從項(xiàng)目決策、預(yù)算管理、支付管理、竣工決算以及監(jiān)督檢查等角度著手，做好項(xiàng)目決策工作，通過(guò)市場(chǎng)研究工作來(lái)優(yōu)化工作方案，有效分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益，有效估算施工項(xiàng)目投資成本。在進(jìn)行施工造價(jià)管理過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)工程材料，合理制定工程材料價(jià)格，由于工程材料費(fèi)用在建設(shè)總成本中比重非常大，在建筑材料市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，工程材料品種比較多，價(jià)格也存在著較大差異，房地產(chǎn)工程相關(guān)工作人員需要有效把握市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，搜集有效數(shù)據(jù)信息，掌握工程材料價(jià)格，進(jìn)而有效控制房地產(chǎn)施工材料的成本。在房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程中，需要構(gòu)建更加完善預(yù)算管理工作制度，有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)工作中存在著的施工變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證工作，結(jié)合相關(guān)規(guī)定來(lái)開(kāi)展管理工作，有效控制整個(gè)施工成本，提升房地產(chǎn)工程施工管理有效性。

2.3 做好房地產(chǎn)工程招標(biāo)成本控制工作

房地產(chǎn)工程在項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中，需要堅(jiān)持公開(kāi)原則、誠(chéng)信原則以及公平原則。從事房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工作的工作人員需要做好信息數(shù)據(jù)搜集工作，認(rèn)真分析相關(guān)信息數(shù)據(jù)，有效綜合更多有價(jià)值信息，同時(shí)還需要深入分析以及深入研究工程造價(jià)因素，制定招標(biāo)投標(biāo)文件。因此，在投標(biāo)招標(biāo)過(guò)程中，需要通過(guò)合理的低價(jià)來(lái)獲得開(kāi)發(fā)權(quán)利。同時(shí)還需要重視施工合同的管理工作，進(jìn)而有效控制實(shí)際建設(shè)質(zhì)量以及建設(shè)進(jìn)度，提升費(fèi)用控制有效性。在簽訂合同過(guò)程中，需要按照合同內(nèi)容來(lái)明確各個(gè)協(xié)議條款，對(duì)于合同中所涉及到的費(fèi)用來(lái)進(jìn)行明確約定，諸如，工期規(guī)定、價(jià)款結(jié)算以及違約爭(zhēng)議的處理等等。

3 結(jié)語(yǔ)

國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作具有非常重要的影響，面對(duì)愈發(fā)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展目標(biāo)，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本管理在房地產(chǎn)發(fā)展中的重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理時(shí)，需要提升項(xiàng)目成本管理意識(shí)，做好成本管理方法與成本管理手段創(chuàng)新工作，特別是需要加強(qiáng)成本管理工作，建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)，從整體角度來(lái)考量成本管理，提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，盡可能降低工程的造價(jià)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。作為基本密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)資金直接影響其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平直接的影響發(fā)展規(guī)模，靈活的經(jīng)營(yíng)策略有利于提升項(xiàng)目成本管理有效性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

[1] 宋 鐵.對(duì)房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理分析[J].工程技術(shù)(全文版),2016(6):73.

[2] 沈蘇華.房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理[J].山西建筑,2009,35(32):234-235.

[3] 錢(qián)啟明.淺談房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理[J].建筑經(jīng)濟(jì),2011(S1):137-139.

[4] 周 熠.房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理[J].低碳地產(chǎn),2016,2(13):21-22.

On analysis of real-estate engineering management and program cost management

Zhang Rong1Song Li2

(1.HuarunReal-EstateCo.,LtdinChongqing,Chongqing400050,China; 2.ChongqingEnergyCollege,Chongqing402260,China)

The paper analyzes the problems in the real-estate engineering management and program cost management, and points out their management strategies from the engineering design, construction process, and bidding, so as to lay the foundation for promoting the efficiency of the real-estate management and program cost management.

real-estate, project management, program cost, bidding

1009-6825(2017)14-0236-02

2017-03-08

張 榮(1984- )，男，碩士，工程師； 宋 莉(1986- )，女，碩士,講師

TU712.1

A