文/方定

供給側(cè)結構性改革三部曲
——以上海閔行房地集團為例

文/方定

2017年，我國深化經(jīng)濟建設，全面推進供給側(cè)結構性改革，這是國民經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)的必然選擇。作為對國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要影響力的房地產(chǎn)行業(yè)，必須將改善供給側(cè)結構作為行業(yè)改革的主攻方向。而作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，更應從開發(fā)建設入手，不僅要提高供給體系的合理性，而且要注重供給側(cè)體系的地域性和高效率，重視產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品需求和產(chǎn)品的改進，更好地服務于城市建設。經(jīng)過20年的艱苦創(chuàng)業(yè)，上海閔行房地集團堅定地沿著“改革、求變、創(chuàng)新、突破”的道路砥礪前行，在供給側(cè)結構性改革方面奏響了三部曲。

“一次產(chǎn)品理順、一場改制定型”唱響首部曲

成立之初的閔房集團，有著1200多名員工，管轄著20多家國有企業(yè)。集團承擔的主要任務，是根據(jù)上海市房屋土地管理局授權，經(jīng)營管理區(qū)內(nèi)的直管公房，以及按照閔行區(qū)政府、區(qū)房管局有關工作要求，“以經(jīng)營授權后的資產(chǎn)為主體，以發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和完善物業(yè)管理為抓手，積極參與舊城改造，大力拓展多種經(jīng)營”，力爭盤活房產(chǎn)存量，在“房地合一”的基礎上積極發(fā)揮行業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，努力提高全區(qū)180萬平方米直管公房產(chǎn)業(yè)、120萬平方米私房產(chǎn)業(yè)的管理服務水平。

供給側(cè)結構性改革涉及政府和市場兩個方面，要處理好政府和市場的關系。閔房集團重點對直管公房的管理體制、機制、模式和生產(chǎn)組織形式進行了全方位的改革探索，以全新的物業(yè)管理機制替代了之前房管所的工作機制。在企業(yè)內(nèi)部，認真推行經(jīng)濟承包責任制，建立房屋維修應急措施和長效管理機制，向住戶承諾“急修不過夜，小修不過三天”，及時化解住戶房屋險、漏、堵以及斷水、停電等“急難愁”問題，對所管轄的區(qū)段實行一整套房屋綜合管理措施，使整個上海閔行區(qū)的物業(yè)管理水平上了一個新臺階。

隨著房地產(chǎn)市場化運作的不斷推進，直管公房被出售，大量的授權產(chǎn)業(yè)被劃轉(zhuǎn)，企業(yè)租金收入逐年下降，企業(yè)發(fā)展遇到了很大阻力。閔房集團在分析了制約企業(yè)發(fā)展的各種因素之后，認為主要原因還是結構性的，其中之一就是企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品具有單一性，一遇到市場化運作，需求發(fā)生了新的變化，企業(yè)自身的問題便接踵而來。對此，閔房集團提出了“一手堅持經(jīng)營直管公房，一手新辟商品房開發(fā)，兩翼齊飛”的企業(yè)經(jīng)營新戰(zhàn)略。集團董事長華允弟認為，要從分清直管公房經(jīng)營管理職能和商品房開發(fā)建設特點入手，通過兩種不同經(jīng)營產(chǎn)品的優(yōu)勢互補、風險控制和防范，使主業(yè)和副業(yè)的地位逐步轉(zhuǎn)換，最終增強企業(yè)的經(jīng)濟實力和競爭能力，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展壯大的目的。

為全面推進企業(yè)經(jīng)營發(fā)展新戰(zhàn)略，閔房集團采取了帶有根本性的企業(yè)內(nèi)部結構性改革——從國有到民營的改制。2006年初，閔房集團終于邁出了企業(yè)改革關鍵性的一步，企業(yè)的管理者、從業(yè)人員用真金白銀，認購了企業(yè)原有的全部國有股份，股權交易在上海市聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌公開競價交易，至此，閔房集團正式改制為民營企業(yè)。

從國營到民營，閔房集團每一個員工都體會深刻。如果仍留在國有體制框架內(nèi)，企業(yè)不必承擔任何風險，但是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的瓶頸將難以打破，而且閔房集團將會失去未來10年的黃金發(fā)展期，也就不會有今天取得的成績。在企業(yè)發(fā)展的關鍵節(jié)點上，閔房集團解決了建立新的企業(yè)體制機制這一首要問題，激發(fā)出企業(yè)參與房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)生動力和活力。

“實力的積累、品牌的塑造”唱響二部曲

與企業(yè)改制相伴而行，閔房集團的商品房開發(fā)建設如火如荼地開展起來。改制后的頭幾年，閔房集團經(jīng)歷了企業(yè)發(fā)展史上最為艱難的時期。大環(huán)境方面，調(diào)控政策頻出，市場成交量萎縮，供需雙方觀望氣氛濃厚，商業(yè)銀行降低了對開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度，土地供應也開始收緊。小環(huán)境方面，閔房集團最突出的問題是資金缺乏，這成為擺在剛剛從國營改制為民營的閔房集團面前最大的難題。

根據(jù)上海市政府關于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應當始終堅持“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主”的原則精神，閔房集團牢牢立足于區(qū)域內(nèi)的開發(fā)，并不急于全面鋪開經(jīng)營項目。作為市場供給方，閔房集團從實際需要出發(fā)，審時度勢，做到量力而行，穩(wěn)步推進。

為解決資金不足的問題，閔房集團積極進行資本運作：一是用企業(yè)有限的資金投資、入股商業(yè)銀行，與金融產(chǎn)業(yè)建立更為密切的關系，取得金融界的支持；二是充分利用產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)資源，開發(fā)融資平臺，為企業(yè)提供開發(fā)所需的資金；三是抓住優(yōu)化區(qū)域商業(yè)布局的社會需求，進行城市配套建設，開發(fā)持有商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)，并拓展到辦公、旅游地產(chǎn)等領域，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營租賃收入為企業(yè)開發(fā)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流；四是房地產(chǎn)開發(fā)項目采用分階段開發(fā)形式，取得了項目資金滾動運作的最佳效果。

2004年落成的置業(yè)廣場商業(yè)地產(chǎn)項目，采用先招商后立項方式，為世界500強企業(yè)定向設計開發(fā)，雙方還共同降低了財務成本，項目最終取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。2007年股市出現(xiàn)瘋漲，獲利資金開始流向樓市，房價上漲，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。閔房集團及時抓住這一有利時機，集中精力開展楓樺景苑、麗都城的市場營銷活動，很短時間內(nèi)完成了項目資金回籠，極大地緩解了企業(yè)財務的壓力，企業(yè)開始走上良性循環(huán)的發(fā)展軌道。

中央提出的進一步改善供給側(cè)結構要求，強調(diào)市場在資源配置中的決定性因素，同時更好地發(fā)揮政府的作用，以此作為推進供給側(cè)結構性改革的重大原則。閔房集團通過與政府的合作，積極投入上海閔行地區(qū)的舊區(qū)改造和政府配套商品房建設，努力打造精品樓盤，塑造企業(yè)品牌形象。

在上海，舊改項目普遍存在動拆遷難度大、成本高、周期長的問題，閔行地區(qū)同樣如此。七寶老街“華夏名苑”和閔行老街“星河景苑”項目，是上海市新一輪舊區(qū)改造項目和閔行區(qū)“一線四點”舊區(qū)改造規(guī)劃中的重點實事工程項目。兩個老街改造總建筑面積19萬平方米，有近1400戶動拆遷對象，投資15億元，耗時13個年頭才得以完成，難度之大，勞作之艱辛可想而知。

為了彌補昂貴的拆遷成本，對于七寶老街“華夏名苑”閔房集團最初打算建造以具有江南民居特色的高層和小高層房屋為主，但這不可避免地會影響到七寶老街古鎮(zhèn)的整體風貌。最終，閔房集團采納了政府和專家的意見，甘愿犧牲經(jīng)濟效益，降低容積率，用現(xiàn)代的手法，運用傳統(tǒng)建筑的理念、格局和裝飾打造“華夏名苑”：項目一期為多層，作動遷安置用房；二期為低層“江南御府”疊加式公寓；三期是“御前街”商業(yè)步行街。值得一提的是，“江南御府”和“御前街”采用典型的粉墻黛瓦馬頭墻等徽派建筑風格，園中有宅，宅中有園，運用古典建園手法，融入了中國傳統(tǒng)建筑元素和民族建筑精品特色，與七寶古鎮(zhèn)相得益彰。閔房集團還完成了閔行老街二期改造，又出資1000多萬元將優(yōu)秀民國時期建筑“項宅”修舊如舊，內(nèi)設“閔行老街展覽館”，并移交給社會。開發(fā)建設的政府配套商品房“源楓景苑”，上海市優(yōu)秀住宅評選中摘得首批“優(yōu)秀保障性住房獎”。

閔房集團在品牌塑造中所表現(xiàn)的視建筑為生命、專業(yè)執(zhí)著、精益求精的氣質(zhì)和工匠精神，在新近開發(fā)的“鳳凰景苑”商品房項目中再次得到展釋，后者建筑形式、非凡品質(zhì)、和諧的鄰里空間和生態(tài)景觀，給市場和消費者留下了深刻的印象。近年來，企業(yè)連續(xù)躋身“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強”，獲得兩個“上海市優(yōu)秀住宅金獎”以及“中國民族優(yōu)秀建筑獎”，獲得“全國守合同重信用企業(yè)”等稱號。榮譽的背后，是閔房集團關于房地產(chǎn)企業(yè)究竟怎樣才能健康發(fā)展，如何開發(fā)讓群眾滿意、經(jīng)得起歷史檢驗、能夠體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的建筑精品等問題的長期思考和積極實踐。

“轉(zhuǎn)換視角，向海外市場進軍”唱響三部曲

經(jīng)濟關系說到底，還是供給與需求的關系。作為一家集團公司，經(jīng)營戰(zhàn)略是以供給側(cè)為重點還是以需求側(cè)為重點，應依據(jù)市場形勢作出正確的判斷。

閔房集團認為，經(jīng)過三十多年經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場暴露出許多新的問題：土地資源少了，“地王”現(xiàn)象多了，政策調(diào)控頻率高了，購房條件多了，信貸要求嚴了，房價高企了，城市人口飽和了，等等。也就是說，上海房地產(chǎn)市場供需雙方已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，擺在閔房集團面前最為緊迫的首要任務，就是應當及時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，在深入考察、研究海外市場的基礎上，果斷實施海外發(fā)展戰(zhàn)略。

在確定投資海外房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略的最初階段，閔房集團不是沒有猶豫過。行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有過投資海外甚至滬外房地產(chǎn)市場受挫的例子，說明這類投資還是有相當大的風險。但在綜合分析了海外房地產(chǎn)市場各種因素后，閔房集團認為，投資海外房地產(chǎn)市場的失敗，不是需求市場方面的問題，根本原因在于供給方，即開發(fā)企業(yè)自身的問題。只要對海外市場有正確的判斷并把握好機會，閔房集團就一定能奪得海外投資戰(zhàn)略的主動權。

經(jīng)過海外多國比較之后，閔房集團選擇了澳大利亞，依據(jù)是：澳大利亞每年人口增長保持在2%以上，到2036年，僅悉尼就需要新建77萬套住宅，占目前168萬套的46%。更為重要的是，悉尼是一個移民和新興城市，正處在城市快速擴張和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上升階段，投資回報的空間比較大，加上澳大利亞房地產(chǎn)市場各項管理制度也較為規(guī)范。通過走出去，和國際資本市場對接，閔房集團能夠獲取海外市場投資運作的經(jīng)驗。華允弟講，作為房地產(chǎn)商，沒有理由放棄一個需求量大且穩(wěn)定的市場，無論是國內(nèi)的還是國外的。

從2014年開始，閔房集團陸續(xù)在澳大利亞投資開發(fā)包括住宅、商業(yè)、旅游等在內(nèi)的多個地產(chǎn)項目，通過組建中外合作的專業(yè)開發(fā)團隊，引進上海、悉尼著名高校的智力資源。在目前澳洲當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主流還是做產(chǎn)品的時候，閔房集團在尊重當?shù)匚拿}的基礎上，把集團20年來在上海開發(fā)房地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗及海派建筑文化的理念帶到澳洲去，通過開發(fā)精品項目，爭取實現(xiàn)更大的利潤。其中，伊斯特伍德“凡邸”項目，目前銷售已過60%，彭里斯項目可為當?shù)靥峁?000多套住宅，在伊麗莎白灣將建設具有現(xiàn)代簡約時尚風格的青年公寓，在滑鐵盧將建設具有海派建筑文化內(nèi)涵的商業(yè)與住宅復合式社區(qū)。2016年，閔房集團還新購了位于藍山風景區(qū)占地面積86英畝的格倫雷古典莊園，它將被開發(fā)成綜合性旅游休閑地產(chǎn)。

利用閔房集團成立20周年和上海市房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型高峰論壇舉行的契機，重新布局，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，閔房集團又及時展開新一輪“創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展”，利用集團項目基地，和上海交通大學媒體與設計學院共建“校企合作創(chuàng)新園區(qū)”，與上海文化產(chǎn)業(yè)交流發(fā)展經(jīng)驗，同吳涇時尚特色小鎮(zhèn)建設對接，并融入上海南部科技創(chuàng)新中心建設中，為文化科創(chuàng)成果的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化發(fā)揮作用。

閔房集團20年創(chuàng)業(yè)之路，完成了三次關鍵性轉(zhuǎn)變：從管理型轉(zhuǎn)向經(jīng)營型，從國有企業(yè)轉(zhuǎn)為民營企業(yè)，從國內(nèi)發(fā)展轉(zhuǎn)向國外市場。閔房集團面對市場變化，著力推進自身供給側(cè)結構性改革，通過主動調(diào)整、完善自我，加快轉(zhuǎn)變自身經(jīng)濟發(fā)展方式，不斷優(yōu)化企業(yè)的人才、技術、知識、信息等要素結構，緊緊依靠改革、轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，既適應了市場需求、社會需求，又實現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟效益和可持續(xù)發(fā)展，并為閔房集團下一個10年的發(fā)展奠定了堅實的基礎。