黃素娟

民國(guó)時(shí)期城市的房地契據(jù)
——以廣州為中心的個(gè)案分析

黃素娟

（廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)人文與傳播學(xué)院，珠海510320）

民國(guó)時(shí)期的廣州先后成為廣東軍政府、廣東省政府、廣州市政府等多層政府的駐地，城市的房地是不同政府的稅源之一，因此出現(xiàn)了改換新契、補(bǔ)稅上蓋執(zhí)照、騎樓地執(zhí)照、鋪底執(zhí)照、不動(dòng)產(chǎn)登記確定證等多種房地契據(jù)。這些契據(jù)不僅是國(guó)家力量不斷加大對(duì)城市土地的管控力度的體現(xiàn)，也是民眾為自身利益不斷與政府相互沖突妥協(xié)下的結(jié)果。

城市土地 土地契據(jù) 廣州

契據(jù)文書(shū)是研究中國(guó)社會(huì)史、經(jīng)濟(jì)史和法制史不可或缺的材料，所謂“恐口無(wú)憑，立契為據(jù)”。傅衣凌先生在20世紀(jì)40年代就注意到明清土地契據(jù)的重大價(jià)值[1]傅衣凌.明清農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì).生活·讀書(shū)·新知三聯(lián)書(shū)店,1961.。隨著徽州和福建等民間文書(shū)、山東孔府文書(shū)及四川鹽業(yè)文書(shū)等的大量發(fā)現(xiàn)，20世紀(jì)80年代以后契據(jù)的收集、整理、收藏和研究日益受到重視[2]20世紀(jì)80年代重要的研究著作包括中國(guó)社會(huì)科學(xué)院歷史研究所編.封建貴族大地主的典型——孔府研究.中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社,1981；葉顯恩.明清徽州農(nóng)村社會(huì)與佃仆制.安徽人民出版社,1983；章有義.明清徽州土地關(guān)系研究.中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社,1984；張學(xué)君,冉光榮編著.明清四川井鹽史稿.四川人民出版社,1984；傅衣凌,楊國(guó)楨主編.明清福建社會(huì)與鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì).廈門(mén)大學(xué)出版社,1987；楊國(guó)楨.明清土地契約文書(shū)研究.人民出版社,1988；等等.。日本、美國(guó)學(xué)術(shù)界也注重從契據(jù)入手研究中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、法律慣例和社會(huì)關(guān)系[3]比較有代表性的日本研究著作包括仁井田陞.中國(guó)法制史研究.東京大學(xué)出版會(huì),1960；東洋文庫(kù)明代史研究室編.中國(guó)土地契約文書(shū)集(金—清).東洋文庫(kù),1975；滋賀秀三編.中國(guó)法制史：基本資料的研究.東京大學(xué)出版會(huì),1993；滋賀秀三,寺田浩明,岸本美緒,夫馬進(jìn)等著.王亞新,梁治平編.明清時(shí)期的民事審判與民間契約.法律出版社,1998；等等.比較有代表性的美國(guó)研究著作包括曾小萍,歐中坦,加德拉編.李超譯.早期近代中國(guó)的契約與產(chǎn)權(quán).浙江大學(xué)出版社,2011.。但前人研究大多關(guān)注鄉(xiāng)村土地契據(jù)，較少涉及城市土地。究其原因，城市土地在帝制時(shí)期國(guó)家統(tǒng)治中的重要性遠(yuǎn)不及作為賦稅基礎(chǔ)的鄉(xiāng)村土地。既沒(méi)有單獨(dú)適用于城市土地的法律條文，也沒(méi)有專(zhuān)管城市土地的行政部門(mén)。城市房地交易中使用的契據(jù)形式與鄉(xiāng)村土地買(mǎi)賣(mài)契據(jù)極為相似，也有類(lèi)似于“一田兩主”的雙重土地所有權(quán)觀念。清末新政時(shí)期以來(lái)，城市不僅在經(jīng)濟(jì)體系中地位日益重要，而且在政治體系中的地位凸顯，突破了帝制時(shí)期縣、府、省的王朝行政架構(gòu)中的等級(jí)次序[4]Esherick,Joseph.W.Remaking the Chinese City:Modernity and National Identity,1900-1950.University ofHawai’i Press,2000.(P9-11)。城市土地成為近代國(guó)家政府加強(qiáng)治理的重要對(duì)象。因應(yīng)不同時(shí)段不同政府部門(mén)的管理辦法，城市的房地契據(jù)形式極為復(fù)雜多樣。目前除了上海道契已有專(zhuān)門(mén)的研究外，其它類(lèi)型的房地契據(jù)研究較少[1]陳正書(shū).道契與道契檔案之考察.近代史研究,1997,(3):124-138；馬學(xué)強(qiáng).近代上海道契與明清江南土地契約文書(shū)之比較.史林,2002,(1):55-65；夏揚(yáng).雙重所有權(quán)在中國(guó)法上的接納與轉(zhuǎn)承——從“一田兩主”到掛號(hào)道契再到近代法律改革.法學(xué),2016, (2):104-113；等等.。本文嘗試討論民國(guó)時(shí)期廣州出現(xiàn)的改換新契、補(bǔ)稅上蓋執(zhí)照、騎樓地執(zhí)照、鋪底執(zhí)照、不動(dòng)產(chǎn)登記確定證等契據(jù)，探討不同契據(jù)產(chǎn)生的政治與社會(huì)背景，以增加我們對(duì)近代國(guó)家政府如何管治城市土地的了解。

一、改換新契

“改換新契”是辛亥革命后廣東軍政府推行的改變土地契據(jù)合法性的一種措施。1912年6月提出，至1913年2月廣州的換契大致完成[2]“改換新契”指的是政府在收取手續(xù)費(fèi)后，將清代房地交易契據(jù)更換為民國(guó)新契，并非白稅印契。白稅印契牽涉到中央與地方稅收的劃分，情況比換契更為復(fù)雜，在此暫不做討論。。廣東軍政府成立之初遭遇巨大財(cái)政危機(jī)，關(guān)稅、田賦、厘金等稅收大宗難以保證，財(cái)政收入只能依靠借款、捐款、發(fā)行公債和紙幣等途徑解決[3]邱捷.廣東軍政府初期的財(cái)政狀況.載邱捷.孫中山領(lǐng)導(dǎo)的革命運(yùn)動(dòng)與清末民初的廣東.廣東人民出版社,1996.(P283-300)。1912年6月14日，財(cái)政司長(zhǎng)廖仲愷向廣東臨時(shí)省議會(huì)提交“換契案”，以達(dá)到緩解財(cái)政困難、確立土地合法性，并響應(yīng)孫中山提出的“平均地權(quán)”的目的[4]廣東臨時(shí)省議會(huì)成立于1912年12月6日，運(yùn)作至1913年2月省議會(huì)正式成立。臨時(shí)省議會(huì)議員被稱(chēng)為“代議士”。見(jiàn)余炎光,陳福霖主編.南粵割據(jù)——從龍濟(jì)光到陳濟(jì)棠.廣東人民出版社,1989.(P22-23)。該案引發(fā)兩個(gè)爭(zhēng)議，一是新契以中央政府還是以廣東省的名義來(lái)頒發(fā)？二是稅率如何確定？雖然以袁世凱為首的北京政府已成立，但廣東軍政府與北京政府的關(guān)系卻相當(dāng)微妙。最終廣東臨時(shí)省議會(huì)議決，以“廣東政府”名義換契，并注明“不用再換”。隨后軍政府與省議會(huì)議定征費(fèi)率為“斷賣(mài)契照原契價(jià)值繳納10‰換契金，典賣(mài)契照原契價(jià)值繳納6‰換契金?！盵5]換契簡(jiǎn)章公布施行.民生日?qǐng)?bào),1912-7-10.(P4)《換契簡(jiǎn)章》于1912年7月10日正式頒布。新契由財(cái)政司制定為三聯(lián)式，中聯(lián)由業(yè)戶(hù)存底，上下聯(lián)交財(cái)政司與縣政府或警察區(qū)署留底。業(yè)戶(hù)先在各區(qū)署領(lǐng)取申報(bào)書(shū)，逐一填明后，連同應(yīng)繳的換契金和契紙費(fèi)，呈繳區(qū)署驗(yàn)收。然后領(lǐng)取空白三聯(lián)新契紙，按照原契填寫(xiě)地址、產(chǎn)價(jià)各項(xiàng)填寫(xiě)中間聯(lián)，并將原契產(chǎn)價(jià)在新契紙上下騎縫處填寫(xiě)明白，粘連原契呈交區(qū)署。由區(qū)署將文件與金額解交財(cái)政司，由司加蓋印章，最后發(fā)回業(yè)戶(hù)[6]據(jù)劉自毅女士藏1913年1月20日“改換斷賣(mài)新契紙”.。簡(jiǎn)章公布后，“[廣州]每日投稅契價(jià)收入5000余金。”[7]財(cái)政局催換新契傳單.民生日?qǐng)?bào),1912-9-17.(P4)至1913年2月，廣州警察可管轄范圍的換契工作已大致完成[8]廣州市稅契換契情形.華字日?qǐng)?bào),1913-2-21.。

“換契”的實(shí)質(zhì)是政府收取手續(xù)費(fèi)后，將清代房地交易契據(jù)更換為民國(guó)新契，在民國(guó)初年成為各省普遍推行的一種財(cái)政措施[9]賈士毅.民國(guó)財(cái)政史.商務(wù)印書(shū)館,1917.(P195-205)。廣東軍政府推行換契同樣是出于財(cái)政收入上的考量。但從客觀上來(lái)看，新契是廣東軍政府對(duì)業(yè)戶(hù)房地產(chǎn)權(quán)的承認(rèn)。新契取代紅契，成為擁有不動(dòng)產(chǎn)的合法性依據(jù)，因此得到業(yè)戶(hù)的支持。

二、補(bǔ)稅上蓋執(zhí)照

“補(bǔ)稅上蓋”執(zhí)照是桂系軍閥據(jù)粵時(shí)期廣東省財(cái)政廳承認(rèn)房屋加建上蓋合法性的一種憑證。桂系軍閥據(jù)粵時(shí)期，廣東省軍隊(duì)云集，政府財(cái)政收入極不穩(wěn)定，“補(bǔ)稅上蓋”是增加稅收的一種措施。財(cái)征收“補(bǔ)稅上蓋”的理由是歷來(lái)先購(gòu)地后建房，須報(bào)明加建價(jià)值補(bǔ)稅換契，才能作為管業(yè)合法的憑證。“現(xiàn)查加建樓房比比皆是，其加建之費(fèi)，較諸原購(gòu)產(chǎn)價(jià)恒超數(shù)倍，乃以產(chǎn)價(jià)投稅而不將多數(shù)之建費(fèi)補(bǔ)入，不獨(dú)稅源漏巵，實(shí)與短價(jià)匿稅者無(wú)異，自應(yīng)認(rèn)真整頓以裕收入。”[1]派員查催購(gòu)產(chǎn)補(bǔ)稅.華字日?qǐng)?bào),1918-3-21(第1張).(P2)1918年3月9日，財(cái)政廳發(fā)出布告，要求“凡先置屋業(yè)，其后加建上蓋，三月內(nèi)繳契補(bǔ)稅，仍照每百征三，一屆四月，即實(shí)行比照契稅每百征六。”[2]業(yè)戶(hù)須知.華字日?qǐng)?bào),1918-3-9(第1張).(P2)但大多數(shù)業(yè)主并未理會(huì)這項(xiàng)新規(guī)。1918年6月楊永泰出任財(cái)政廳長(zhǎng)后，一方面重新制定《上蓋補(bǔ)稅條例》，同時(shí)聯(lián)絡(luò)警察廳要求警察協(xié)同催稅；另一方面與廣州總商會(huì)協(xié)商，同意該會(huì)提出的“由租客加建裝修及鋪屋因遭回祿后由租客建復(fù)上蓋者，應(yīng)免予補(bǔ)稅”的要求[3]華字日?qǐng)?bào),1918-7-19(第1張2頁(yè)).財(cái)政廳催業(yè)戶(hù)補(bǔ)繳上蓋稅金,1918-7-23(第1張2頁(yè)).咨送上蓋補(bǔ)稅條例.1918-8-23 (第1張2頁(yè)).關(guān)于上蓋補(bǔ)稅之布告.。在楊氏的多方協(xié)調(diào)之下，“補(bǔ)稅上蓋”的征收得以開(kāi)展。

“補(bǔ)稅上蓋”在1921年廣州市政廳成立后得到延續(xù)，成為市財(cái)政稅契收入的一部分。財(cái)政局認(rèn)為，自開(kāi)辟馬路后，房產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)，人們對(duì)于業(yè)權(quán)日益重視，“政府因勢(shì)利導(dǎo)，議定上蓋補(bǔ)稅辦法?！睋Q句話(huà)說(shuō)，在政府看來(lái)，此項(xiàng)稅收是為保護(hù)業(yè)權(quán)而設(shè)置。在實(shí)施中，業(yè)戶(hù)應(yīng)向財(cái)政局提出申請(qǐng)，“必須將本身紅契呈驗(yàn)，然后照建筑工料費(fèi)，加入產(chǎn)價(jià)核計(jì)征收稅金，另行印發(fā)執(zhí)照管業(yè)?！盵4]財(cái)政報(bào)告.廣州市市政廳總務(wù)科編輯.民國(guó)十二年廣州市市政報(bào)告匯刊,1924年2月.(P35)

三、騎樓地執(zhí)照

騎樓地執(zhí)照是市政公所準(zhǔn)許馬路沿線建造騎樓的一種憑證[5]市政公所成立于1918年10月8日，直隸于廣東軍政府，由楊永泰、魏邦平任總辦，曹如炎任坐辦.1921年2月15日停辦.華字日?qǐng)?bào),1918-10-8(第1張第3頁(yè)).瑣聞匯志,1918-10-17(第1張第3頁(yè)).瑣聞一束,1918-10-23(第1張第3頁(yè)).瑣聞一束.。騎樓地是市政公所為了緩解“拆城筑路”阻力而創(chuàng)立的一種新的土地概念。市政公所在1918年10月24日公布拆卸各城門(mén)消息，拆城筑路拉開(kāi)序幕。新馬路設(shè)計(jì)的路寬為60—100英尺，而廣州城墻寬度為17—43英尺，故需要拆卸3500多間房屋[6]“Canton City Wall Replaced by Road”,The Far Eastern Review;Engineering commerce,finance Vol.16,No.21(1920).(P109)。在市政公所看來(lái)，城墻腳下是官地，政府只需補(bǔ)償上蓋拆卸費(fèi)和搬遷費(fèi)，而不補(bǔ)償房屋的地價(jià)[7]市政要聞.華字日?qǐng)?bào),1918-11-19(第1張).(P3)。這使得附城商鋪大為不滿(mǎn)，一再向省政府、軍政府抗議。面對(duì)輿論壓力，市政公所被迫做出讓步以緩解阻力。一方面是提高搬遷費(fèi)和拆卸費(fèi)補(bǔ)償；另一方面鼓勵(lì)建筑騎樓作為一種變相的補(bǔ)償[8]加給附城鋪戶(hù)遷拆費(fèi).華字日?qǐng)?bào),1918-12-18(第1張第3頁(yè)).市政公所布告.華字日?qǐng)?bào),1919-3-24(第3張第1頁(yè)).。政府用準(zhǔn)許業(yè)主建筑人行路上空的面積，來(lái)?yè)Q取其同意割讓鋪屋面積，以便筑路?！膀T樓地”由此產(chǎn)生，即新辟馬路沿線準(zhǔn)許建筑騎樓的地皮。騎樓地執(zhí)照遂成為建造騎樓的合法性依據(jù)，使騎樓地與以地契為合法依據(jù)的地皮分離[1]林沖.騎樓型街屋的發(fā)展與形態(tài)的研究.華南理工大學(xué)博士學(xué)位論文,2000.(P121)。政府從騎樓地可獲得兩種收益，一種是騎樓地牌照費(fèi)，各時(shí)期政府收取騎樓地牌照費(fèi)價(jià)格不一，費(fèi)用從2元/井—30元/井[2]廣州市建筑騎樓簡(jiǎn)章.廣州市市政廳總務(wù)科編輯股編.廣州市市政例規(guī)章程匯編.廣州市市政廳總務(wù)科會(huì)計(jì)股,1924“.井”為房屋面積單位，1井等于1平方丈，約合11.11平方米.(P40)。另一種收益是騎樓地價(jià)，按馬路興旺程度劃分七等，價(jià)格從700—250元不等[3]趙灼.廣東省立單行法令匯纂(第六冊(cè)).廣州光華書(shū)局,1921.(P26-30)。

1921年2月15日廣州市政廳成立后，接管原由市政公所管理的馬路公地，由市政建設(shè)所產(chǎn)生的騎樓地、畸零地、廢街都被納入“市產(chǎn)”。在1923年軍餉緊急之際，變賣(mài)市產(chǎn)成為市政廳的主要收入。財(cái)政局采取增設(shè)特等騎樓地、放寬準(zhǔn)建騎樓路寬和“并領(lǐng)”騎樓地等方法，極大地增加了變賣(mài)騎樓地的收入[4]陳其瑗.廣州市財(cái)政局年來(lái)進(jìn)行之概況.廣州市市政公報(bào),1923-12-31(第109期).(P1)。這些措施推動(dòng)了騎樓成為民國(guó)時(shí)期廣州馬路兩旁的主要建筑形式。

四、鋪底執(zhí)照

鋪底執(zhí)照是廣州市政廳和廣東省政府承認(rèn)鋪底合法性的一種憑證。廣州商人將商鋪營(yíng)業(yè)中的一切有形和無(wú)形資產(chǎn)統(tǒng)稱(chēng)為“鋪底”，包括鋪殼、裝修、貨底、家私、代結(jié)、招牌、保險(xiǎn)、行底、鋪位等[5]鋪底頂受習(xí)慣說(shuō)明書(shū).伍澄宇編.鋪底加租條例合刊.中華學(xué)會(huì),1922.(P26-42)。在舊商退辦時(shí)，新商須出資頂受“鋪底”，稱(chēng)“承頂”或“頂手”。清末以來(lái)，廣州的各大報(bào)刊登載有大量的“承頂告白”或“頂手告白”。辛亥革命后，廣東軍政府的司法、財(cái)政、工務(wù)等政府部門(mén)為便于統(tǒng)一管理，多次頒布取消鋪底的規(guī)章條文。為此，代表鋪客利益的廣州總商會(huì)與政府一再發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。雙方的爭(zhēng)端在1921年達(dá)到高潮。當(dāng)年5月25日，市政廳和廣東省高等審判廳公布《廣州市改良鋪底頂手習(xí)慣條例》，旨在通過(guò)遞年刪減，逐漸消滅鋪底頂手，且要求鋪底頂手進(jìn)行登記領(lǐng)照，費(fèi)用按鋪底頂手價(jià)額的4%征收[6]市政廳會(huì)同高審廳呈省長(zhǎng)廣州市改良鋪底頂手習(xí)慣條例示遵由.伍澄宇編.鋪底加租條例合刊.中華學(xué)會(huì),1922.(P4-5)。該條例公布后引發(fā)軒然大波。全市大大小小各行商和街坊組織“維持鋪底集議總所”，又聯(lián)合總商會(huì)、九善堂等組設(shè)“鋪底研究會(huì)”，擬用“一體罷市”向政府據(jù)理力爭(zhēng)[7]華字日?qǐng)?bào),1921-9-6(第3張第4頁(yè)).維持鋪底之集議,1921-11-28(第3張第4頁(yè)).鋪底研究會(huì)成立,1921-12-1(第3張第4頁(yè)).鋪底研究會(huì)進(jìn)行近訊.。在這樣的壓力下，市政廳和高等審判廳被迫做出讓步，修改條例為《廣州市清理鋪底頂手辦法》，刪除消滅鋪底的條文，但保留了登記、領(lǐng)取執(zhí)照等款[8]華字日?qǐng)?bào),1921-12-10(第3張第4頁(yè)).鋪底案又有辦法,1921-12-12(第2張第3頁(yè)).修正清理鋪底辦法之布告.。這意味著政府同意商人繳納一定費(fèi)用，承認(rèn)了鋪底的合法性。廣東省高等審判廳在1921年12月21日布告，由其下屬的廣州登記局開(kāi)始辦理鋪底執(zhí)照及鋪底登記[9]華字日?qǐng)?bào),1921-12-22(第3張第4頁(yè)).昨日鋪底研究會(huì)集議記.布告開(kāi)辦鋪底頂手給照登記.。土地局成立后，廣州市范圍內(nèi)的鋪底登記始改由該局辦理。

鋪底是構(gòu)成商鋪“永賃權(quán)”的基礎(chǔ)，源自于“一田兩主”的鄉(xiāng)村土地觀念，體現(xiàn)著城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)的聯(lián)系。在政府看來(lái)，所有權(quán)應(yīng)該是單一的，鋪底的存在是對(duì)業(yè)權(quán)的一種侵害。因此，廣州市政廳后還曾公布過(guò)“統(tǒng)一馬路業(yè)權(quán)”“統(tǒng)一騎樓地相連業(yè)權(quán)”等辦法，但均因商民的抵抗而無(wú)法實(shí)施[10]馬木池.國(guó)民政府控制下商人的分化與沖突——1924-1934年間廣州商會(huì)整合之背后.博士學(xué)位論文,中山大學(xué)歷史學(xué)系,2007.13-19.商會(huì)函請(qǐng)撤銷(xiāo)統(tǒng)一騎樓地章程.華字日?qǐng)?bào),1927-6-17(第3張第2頁(yè)).。這說(shuō)明傳統(tǒng)商業(yè)習(xí)慣并不會(huì)因政府的一紙法令而消失。

五、不動(dòng)產(chǎn)登記確認(rèn)證

不動(dòng)產(chǎn)登記確認(rèn)證是廣州市土地局登記業(yè)戶(hù)產(chǎn)權(quán)的憑證。廣州的不動(dòng)產(chǎn)登記最初是由市政公所在1920年提出，由該所與廣東高等審判廳合辦的“廣州登記局”辦理[1]華字日?qǐng)?bào),1919-1-29(第3張第4頁(yè)).審判廳與市政公所爭(zhēng)權(quán)限,1920-5-7(第3張第4頁(yè)).擬收不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用近聞.。不動(dòng)產(chǎn)登記為自愿登記，普及率較低。故在1923—1924年間妄報(bào)官市產(chǎn)風(fēng)潮中，業(yè)戶(hù)需要辦理“民產(chǎn)保證”以保護(hù)其產(chǎn)權(quán)[2]大元帥指令第六三三號(hào).陸海軍大元帥大本營(yíng)公報(bào),1923-11-23(第38號(hào)).(P54-57)。1925年7月，廣州市政廳改組為委員會(huì)制，市政委員長(zhǎng)伍朝樞提出用土地登記來(lái)替代不動(dòng)產(chǎn)登記，并擬進(jìn)行系統(tǒng)精確的土地測(cè)量，統(tǒng)籌行政管理、財(cái)政稅收和司法產(chǎn)權(quán)確認(rèn)[3]都市土地登記及征稅之條例.華字日?qǐng)?bào),1926-1-8(第1張).(P3)。1926年8月1日土地局正式成立，廣州登記局奉令裁撤。在8月14日頒布《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記章程》中明確規(guī)定土地所有權(quán)、永租權(quán)、典質(zhì)權(quán)、鋪底權(quán)或上蓋權(quán)、長(zhǎng)期批租、抵押權(quán)等均須到土地局登記。土地局于9月15日開(kāi)始辦理登記，并籌設(shè)土地裁判所及土地評(píng)議會(huì)，在全市開(kāi)展分區(qū)強(qiáng)迫測(cè)量[4]土地局組織土地裁判所之進(jìn)行.廣州民國(guó)日?qǐng)?bào),1926-10-21(第1版).請(qǐng)委派土地裁判官評(píng)價(jià)委員.廣州民國(guó)日?qǐng)?bào),1926-1 1-18(第10版).測(cè)量西關(guān)街道布告.廣州民國(guó)日?qǐng)?bào),1926-12-21(第10版).。土地登記與此前的不動(dòng)產(chǎn)登記的不同之處，正是在于其建立在強(qiáng)迫土地測(cè)量的基礎(chǔ)之上，將土地面積、用途與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主的納稅責(zé)任聯(lián)系起來(lái)。登記費(fèi)用為申報(bào)地價(jià)的2.5%，略低于契稅的稅率[5]民國(guó)期間廣東通行的契稅收費(fèi)率為斷賣(mài)契按產(chǎn)價(jià)征6%，典按契征3%。見(jiàn)趙灼編.廣東省立單行法令匯纂(第二冊(cè)).光華書(shū)局,1921.(P80-85)。在登記程序上，“凡登記保存之件，先發(fā)假設(shè)執(zhí)據(jù)，至登記確定，再行通知業(yè)戶(hù)，攜回假設(shè)執(zhí)據(jù)，換領(lǐng)確定證?！焙笠蚴掷m(xù)過(guò)于煩瑣，廢棄假設(shè)執(zhí)據(jù)，登記人憑收據(jù)就能換領(lǐng)確定證[6]土地事項(xiàng)報(bào)告.廣州市政廳編輯股.民國(guó)十七年廣州市政報(bào)告匯刊,1928.(P1)。這意味著，不動(dòng)產(chǎn)登記確定證成為業(yè)主私有產(chǎn)權(quán)的司法證明。1928年6月土地局布告，凡登記產(chǎn)業(yè)“即有強(qiáng)固之對(duì)世力”，故在司法上如有業(yè)權(quán)之爭(zhēng)利，當(dāng)然以有無(wú)登記為標(biāo)準(zhǔn)[7]1928年4月，廣州市市政委員林云陔將地稅會(huì)改善土地稅條例案呈建設(shè)委員會(huì)審查。專(zhuān)門(mén)委員孔憲鏗，擬定《審查都市土地稅條例意見(jiàn)書(shū)》，經(jīng)建設(shè)委員會(huì)主席李濟(jì)深、常務(wù)委員梁漱溟、彭一湖、陸興祺等討論后公布。建設(shè)委員會(huì)審查都市土地稅條例之意見(jiàn).廣州民國(guó)日?qǐng)?bào),1928-5-2(第4版).土地局呈擬保護(hù)已登記產(chǎn)業(yè)辦法.廣州市政日?qǐng)?bào),1928-6-22(第10頁(yè)).。

1926年9月起至1927年7月止，土地局共收不動(dòng)產(chǎn)登記案8,012件，一年后該局收到的不動(dòng)產(chǎn)登記案高達(dá)16,829件[8]土地事項(xiàng)報(bào)告.廣州市政廳編輯股.民國(guó)十七年廣州市政報(bào)告匯刊,1928.(P2)。在此基礎(chǔ)上，土地局于1928年10月1日開(kāi)始征收臨時(shí)地稅。至1931年廣州市區(qū)內(nèi)土地登記已基本完成[9]廣州市政府編.廣州市政府三年來(lái)施政報(bào)告書(shū).1935.(P309-313)。因此，廣州都市土地登記的規(guī)章及土地局辦理土地行政的實(shí)踐，成為國(guó)民政府制定土地法時(shí)重要的參考[10]吳尚膺.土地問(wèn)題與土地法.中國(guó)國(guó)民廣東省執(zhí)行委員會(huì)黨務(wù)工作人員訓(xùn)練所編譯部出版,1931.(P35)。

結(jié)語(yǔ)

從房地契據(jù)可以窺見(jiàn)近代政府管理城市土地之曲折。廣州房地契據(jù)形式的變化表明，民國(guó)時(shí)期國(guó)家力量不斷加大對(duì)城市土地的管控力度。一方面，民國(guó)時(shí)期的廣州先后成為廣東軍政府、廣東省政府、廣州市政府等多層政府的駐地，城市的房地是不同政府的稅源之一。開(kāi)辦改換新契、補(bǔ)稅上蓋執(zhí)照、騎樓地執(zhí)照等契據(jù)明顯有著增加財(cái)政收入的考量。政府財(cái)政窘迫，沒(méi)有穩(wěn)定的稅收，私人產(chǎn)權(quán)就難以確保。另一方面，商民為了自身利益，也不會(huì)被動(dòng)接受政府的干預(yù)，而是不斷與政府產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。騎樓地執(zhí)照的產(chǎn)生是政府為了緩解民眾抗議而制定的一種折衷辦法，將公共使用與私人所有相結(jié)合。鋪底執(zhí)照也是傳統(tǒng)商業(yè)習(xí)慣與近代行政管理相互沖突妥協(xié)下的結(jié)果。直至財(cái)政狀況不再匱乏，政府系統(tǒng)建構(gòu)土地管理體系才成為可能。不動(dòng)產(chǎn)登記確定證就是土地管理體系中的一部分，兼具有行政管理、財(cái)政稅收與司法產(chǎn)權(quán)確認(rèn)之效。至此，城市土地產(chǎn)權(quán)才得與鄉(xiāng)村土地產(chǎn)權(quán)相分離，隸屬兩套完全不同的土地管理體制之下。建國(guó)后新中國(guó)采用城市土地屬?lài)?guó)家所有、鄉(xiāng)村土地屬集體所有的土地政策，在固化了城鄉(xiāng)土地制度差異的同時(shí)，也促成了城鄉(xiāng)二元體制的形成。

（責(zé)編：張佳琪）

The Land Deed of Citiesin the Republic of China:A Case Study of Guangzhou

Huang Sujuan

Guangzhou had become the residence of the Guangdong Military Government,the Guangdong Provincial Government,and the Guangzhou Municipal Government in the Republic Era.Real estate was one of the tax sources of different governments.Therefore,Guangzhou had a variety of muniments,such as the New Lease Muniments,the House Tax License,the Arcade License,the Shop-bottom License and the Real Estate Registration Confirm License.These land deeds not only showed the state power continuously increase the intensity of control of the urban land,but also were the result of the people's continuous compromise with the government in their own interests.

Urban Land the Land Deed Guangzhou

黃素娟（1982—），歷史學(xué)博士，廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)人文與傳播學(xué)院講師，2016—2017年度哈佛燕京學(xué)社“城市研究”項(xiàng)目訪問(wèn)學(xué)者，研究方向?yàn)槿A南區(qū)域史、近代廣州城市史。

本文為作者承擔(dān)之廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十二五”規(guī)劃2014年度青年項(xiàng)目“近代廣州城市土地產(chǎn)權(quán)研究”（項(xiàng)目編號(hào)：GD14YLS01），以及參與中山大學(xué)程美寶教授支持的廣東省高層次人才項(xiàng)目“全球史視野下的嶺南社會(huì)與文化”（項(xiàng)目編號(hào)：11200-52010005）的階段性成果。