【摘要】去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板是2016年我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)容。因供給和需求的變化，以及行業(yè)發(fā)展環(huán)境的變化，房地產(chǎn)業(yè)急需供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。經(jīng)過(guò)2016年的探索和努力，行業(yè)發(fā)生了一些好的變化，庫(kù)存去化效果明顯、土地供應(yīng)方式有所創(chuàng)新、金融配套更加靈活、企業(yè)經(jīng)營(yíng)更貼近市場(chǎng)和消費(fèi)者。2017年是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之年，房地產(chǎn)業(yè)如何落實(shí)，需要在正確認(rèn)識(shí)行業(yè)改革特殊性的基礎(chǔ)上，處理好供給側(cè)與需求側(cè)、當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)、企業(yè)實(shí)踐與政府政策、房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈這四個(gè)方面的關(guān)系。

中央2015年底提出的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體要求和方案，是從長(zhǎng)遠(yuǎn)性和根本性出發(fā)，對(duì)現(xiàn)階段制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要問(wèn)題的積極應(yīng)對(duì)，同時(shí)改革也將對(duì)我國(guó)后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。聚焦房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)近20年的快速發(fā)展，供需結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生根本性變化，但也累積了不少問(wèn)題，是需要去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的重點(diǎn)行業(yè)，因此，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)尤為必要和迫切。

1、房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必要性

1.1供給和需求的變化促使房地產(chǎn)進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

供給數(shù)量上，2014年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積33.3平方米，戶均成套住房接近1套，已告別極度短缺，基本實(shí)現(xiàn)了供需平衡。這一變化決定了未來(lái)住房供應(yīng)的對(duì)象應(yīng)以改善型群體和新市民為主。改善性群體對(duì)住房品質(zhì)、住區(qū)環(huán)境、醫(yī)療、教育、休閑等配套服務(wù)勢(shì)必提出更高的要求；而新生代農(nóng)民工群體已然不能接受其父輩時(shí)代簡(jiǎn)陋的居住環(huán)境，他們要扎根城市，長(zhǎng)久生活。同時(shí)老齡化時(shí)代的到來(lái)，也要求為老齡群體提供更加適老化、更具宜養(yǎng)性的居住環(huán)境。反觀目前的住房供給，房?jī)r(jià)高企，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、精裝修成品房比例低、配套設(shè)施不完善、物業(yè)服務(wù)單一等現(xiàn)象仍大量存在，難以有效滿足上述群體需求，造成供需錯(cuò)配，資源浪費(fèi)。

1.2行業(yè)發(fā)展的環(huán)境要求房地產(chǎn)進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

外部來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，需要房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)新能力，形成新的發(fā)展動(dòng)能；互聯(lián)網(wǎng)等移動(dòng)信息技術(shù)的快速發(fā)展，要求房地產(chǎn)業(yè)不斷滿足信息時(shí)代新的居住、消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展；BIM、住宅產(chǎn)業(yè)化等技術(shù)的研發(fā)實(shí)踐和標(biāo)準(zhǔn)體系的建立完善，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提高質(zhì)量、綠色發(fā)展提供了技術(shù)支撐。內(nèi)部來(lái)講，隨著融資成本、建筑原材料、人工成本，尤其土地成本的大幅增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上升，企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降明顯；行業(yè)集中度提高明顯，恒大、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)等500強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，與中小房地產(chǎn)企業(yè)差距不斷拉大，與中小城市距離越來(lái)越遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)偏重大城市、大項(xiàng)目。成本上升，競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)生存壓力增大，迫使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，挖掘潛在市場(chǎng)和潛在客戶。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一些實(shí)踐

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出一年多來(lái)，中央政府要求各地因城施策實(shí)施調(diào)控，地方政府相繼出臺(tái)了以去庫(kù)存為主的房地產(chǎn)供給側(cè)改革實(shí)施方案，房地產(chǎn)企業(yè)也順應(yīng)改革形勢(shì)，在提升產(chǎn)品品質(zhì)、完善服務(wù)配套、增加有效供應(yīng)、滿足有效需求方面進(jìn)行了一些有益嘗試，取得了較好的效果。

2.1全國(guó)去庫(kù)存總體成效明顯

房地產(chǎn)去庫(kù)存是2016年經(jīng)濟(jì)工作五大重要任務(wù)之一，2016年初，我國(guó)商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，待售面積和去化周期均達(dá)歷史高位，高企的庫(kù)存增大了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在中央因城施策調(diào)控思路下，各地通過(guò)降低交易稅費(fèi)、拓寬房企融資渠道、支持新市民在城市安家、加大棚改貨幣化安置、完善公共配套設(shè)施等多種途徑努力化解庫(kù)存，庫(kù)存去化尤其住宅成效明顯。2016年全年商品房累計(jì)減少2758萬(wàn)平方米，其中住宅累計(jì)減少4791萬(wàn)平方米（商業(yè)和辦公不降反增，分別增加940萬(wàn)平方米和160萬(wàn)平方米）。但寬松的貨幣環(huán)境加上金融杠桿的作用，去庫(kù)存呈現(xiàn)明顯分化態(tài)勢(shì)，一、二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，偏離了“住”的屬性，中西部和東北地區(qū)的三四線城市去庫(kù)存問(wèn)題仍比較嚴(yán)重；相比住宅，商業(yè)辦公庫(kù)存數(shù)量大、去化慢，還需積極應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的沖擊和改變。

2.2土地供應(yīng)有保有限，積極嘗試制度創(chuàng)新

土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要生產(chǎn)要素，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的入口。為配合全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存，土地供應(yīng)有保有限，一方面繼續(xù)做活土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，另一方面嚴(yán)格限制高庫(kù)存城市新增土地供應(yīng)，同時(shí)適時(shí)調(diào)整用地性質(zhì)，通過(guò)商改住、降低車(chē)位配建比等方式，改善庫(kù)存結(jié)構(gòu)。針對(duì)土地出讓中“價(jià)高者得”、“地王”頻出等問(wèn)題，2016年末北京等地采取了限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，競(jìng)企業(yè)自持面積的供地方式，是對(duì)創(chuàng)新土地供應(yīng)方式的有益嘗試，也對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有推動(dòng)作用，政策疊加效應(yīng)明顯。

2.3企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加貼近市場(chǎng)和消費(fèi)者

一是隨著增量房市場(chǎng)向存量房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化以及國(guó)家加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策推動(dòng)，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始介入住房租賃市場(chǎng)，提供專(zhuān)業(yè)的長(zhǎng)租公寓服務(wù)，如萬(wàn)科的“泊寓”，招商蛇口的 “壹?！薄ⅰ耙奸g”和“壹棠”，中海、龍湖、嘉華、陽(yáng)光城等也都積極布局長(zhǎng)租公寓。首開(kāi)集團(tuán)也計(jì)劃拿出3萬(wàn)平米土地來(lái)進(jìn)行住宅自持經(jīng)營(yíng)的嘗試。

二是以PPP模式為主的特色小鎮(zhèn)建設(shè)如火如荼，科技小鎮(zhèn)、養(yǎng)老小鎮(zhèn)、農(nóng)林小鎮(zhèn)、文化旅游小鎮(zhèn)等概念和實(shí)踐不斷涌現(xiàn)，小鎮(zhèn)選址一般在中心城市或城市群可以輻射到的周邊城市，一方面盤(pán)活了當(dāng)?shù)赝恋丶疤厣Y源，完善了基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)等配套，注入了發(fā)展活力，另一方面也加速中心城市人口和產(chǎn)業(yè)功能外溢，推動(dòng)區(qū)域平衡發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

三是國(guó)家著力擴(kuò)大消費(fèi)，促使房地產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老、文旅、體育健康等新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合更加緊密，發(fā)展更加多元。如養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)已創(chuàng)新發(fā)展出烏鎮(zhèn)雅園的學(xué)院式養(yǎng)老、親和源的會(huì)員制養(yǎng)老、太陽(yáng)城的中國(guó)式CCRC養(yǎng)老等多種模式。專(zhuān)注地產(chǎn)+旅游的華僑城，經(jīng)歷了四代旅游產(chǎn)品的更迭，不斷滿足不同時(shí)期消費(fèi)者的旅游需求。

四是服務(wù)廣度進(jìn)一步向產(chǎn)業(yè)內(nèi)外延伸，從服務(wù)物業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)人、服務(wù)產(chǎn)業(yè)。如在住宅物業(yè)引入互聯(lián)網(wǎng)提供社區(qū)O2O購(gòu)物、點(diǎn)餐、金融理財(cái)?shù)榷嘣憬莘?wù)，運(yùn)營(yíng)社區(qū)商業(yè)，方便居民生活消費(fèi)，例如保利地產(chǎn)的“若比鄰”社區(qū)超市；商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中更加注重消費(fèi)體驗(yàn)，空間設(shè)計(jì)場(chǎng)景化，活動(dòng)組織趣味化，線上帶動(dòng)線下，活動(dòng)帶動(dòng)消費(fèi)。如華潤(rùn)置地在北京北五環(huán)的商業(yè)項(xiàng)目五彩城，不但親子游樂(lè)、教育品牌多、層次高，每周末還舉辦四五場(chǎng)以親子為主題的會(huì)員沙龍，活動(dòng)有繪本課堂、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、生日會(huì)、職業(yè)體驗(yàn)等，親子類(lèi)消費(fèi)板塊帶動(dòng)很強(qiáng)。寫(xiě)字樓辦公中傳統(tǒng)呆板的辦公環(huán)境正在向更開(kāi)放、更輕松的氛圍改變，在為創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間的同時(shí)，更提供資金、資源支持、戰(zhàn)略咨詢(xún)、稅務(wù)籌劃等全方位創(chuàng)業(yè)服務(wù)。

五是新材料、新技術(shù)的應(yīng)用和探索越來(lái)越普遍。出現(xiàn)了一些鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)建筑的嘗試，如好家環(huán)境公司在常州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（武進(jìn)）綠色建筑博覽園內(nèi)投資打造了“建得起、用得省、造得快、壽命長(zhǎng)、安全、健康”的木結(jié)構(gòu)示范屋。3D打印、BIM技術(shù)、SI內(nèi)裝體系、裝配式建造等建造技術(shù)更加成熟，綜合應(yīng)用更加廣泛。龍信集團(tuán)的龍?chǎng)渭覉@，是上述多項(xiàng)技術(shù)綜合應(yīng)用的典型，項(xiàng)目具有很好地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

2.4金融配套支持更加多元和靈活

國(guó)家層面，不管是2016年年初促進(jìn)樓市去庫(kù)存還是年末穩(wěn)定市場(chǎng)的調(diào)控，均堅(jiān)持差別化的住房信貸政策，通過(guò)調(diào)整首付款比例和利率杠桿來(lái)促進(jìn)或穩(wěn)定消費(fèi)。

地方層面，積極創(chuàng)新住房公積金制度，提高制度價(jià)值。一是實(shí)行住房公積金資產(chǎn)證券化，2016年上半年，包括上海、蘇州等8個(gè)地方嘗試發(fā)行了住房公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總計(jì)獲得390.14億元的充裕現(xiàn)金，為基本住房群體提供了強(qiáng)有力的資金支持。二是擴(kuò)大住房公積金繳存及使用范圍。安徽蕪湖縣大膽創(chuàng)新，允許農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口一次性躉交相當(dāng)于6個(gè)月公積金繳存額后，即可申請(qǐng)使用公積金貸款，該縣2015年10月試點(diǎn)至2016年8月底，已有560戶繳存住房公積金，受理貸款申請(qǐng)465筆，發(fā)放貸款406筆，共9026萬(wàn)元，使用公積金貸款購(gòu)房的占農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房的26%，有效促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫(kù)存。

企業(yè)層面，平安銀行深化事業(yè)部改革，提升金融供給有效性，農(nóng)業(yè)銀行不斷優(yōu)化“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，助力新市民圓住房夢(mèng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)則通過(guò)與險(xiǎn)資、銀行合作，通過(guò)成立基金、發(fā)行企業(yè)債券、抵押貸款證券（MBS）、私募、REITS、眾籌等多種方式，不斷拓寬間接融資渠道，滿足資金需求。如金科集團(tuán)繼2015年將旗下68個(gè)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)打包成ABS出售，成功募集15億元資金后，2016年底又將購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化，募資18億元支持企業(yè)發(fā)展。

3、深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要注意的問(wèn)題

2017年中央提出要繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，要求綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的長(zhǎng)效機(jī)制，這為深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出了明確方向，但知易行難，基于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推行一年來(lái)的實(shí)踐和情況，如何貫徹執(zhí)行好這一要求，要注意以下幾個(gè)方面：

首先要正確認(rèn)識(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。改革是頂層設(shè)計(jì)，是制度架構(gòu)，具有重要性、長(zhǎng)期性、長(zhǎng)久性和艱難性，因此要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，不能因某些方面推進(jìn)的速度慢、效果不明顯而懷疑甚至否定改革。同時(shí)，與鋼鐵、煤炭、石油等行業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有特殊性：庫(kù)存和產(chǎn)能不能像傳統(tǒng)行業(yè)一樣“關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)”，只能通過(guò)進(jìn)一步優(yōu)化資源配置、提升品質(zhì)性能來(lái)化解；涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，占用的資金較大，必須是牽一發(fā)而動(dòng)全身的改革，只注重某一局部、某一鏈條的小修小補(bǔ)難以達(dá)到改革目的。

其次在推進(jìn)過(guò)程中要做好四個(gè)結(jié)合。一要將供給側(cè)改革與需求側(cè)改革相結(jié)合。這也是我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不等同于西方供給學(xué)派的地方，要通過(guò)優(yōu)化供給的改革，解決供需錯(cuò)配矛盾，創(chuàng)造、引導(dǎo)消費(fèi)，同時(shí)要結(jié)合需求側(cè)改革，提振和促進(jìn)消費(fèi)，以此減輕供給端壓力，助推改革。二要將防范當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)與做好長(zhǎng)遠(yuǎn)設(shè)計(jì)相結(jié)合。房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的路徑已明確，要以五大發(fā)展理念為思想，以技術(shù)為手段，以建筑和服務(wù)為產(chǎn)品，不斷適應(yīng)、滿足并引導(dǎo)人們的居住、工作、生活需求。因此，要在制度上做好長(zhǎng)遠(yuǎn)設(shè)計(jì)，引導(dǎo)行業(yè)向此方向發(fā)展。同時(shí)，要對(duì)當(dāng)前形勢(shì)和問(wèn)題有正確認(rèn)識(shí)，及時(shí)防范發(fā)展中的資金、價(jià)格、庫(kù)存、制度等風(fēng)險(xiǎn)。2016年對(duì)“首付貸”的叫停、對(duì)房屋中介違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的整頓及穩(wěn)定樓市發(fā)展調(diào)控政策的密集出臺(tái)和加碼都是對(duì)發(fā)展中突出問(wèn)題的及時(shí)應(yīng)對(duì)。三要將制度改革和企業(yè)創(chuàng)新相結(jié)合。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)和難點(diǎn)是制度改革，包括土地制度、戶籍制度、公積金等金融配套制度，要勇于破除部門(mén)利益，綜合統(tǒng)籌，同時(shí)在制度改革中要充分發(fā)揮市場(chǎng)主體能動(dòng)性，尊重地方和企業(yè)首創(chuàng)精神，用創(chuàng)新實(shí)踐推動(dòng)制度改革。四要將房地產(chǎn)業(yè)改革與產(chǎn)業(yè)鏈改革相結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，涉及面廣，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、裝飾裝修、物業(yè)服務(wù)等。房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，說(shuō)白了就是將提升產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù)的理念和要求落實(shí)在上述各個(gè)節(jié)點(diǎn)中，缺一不可，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，出來(lái)的產(chǎn)品就不受歡迎，部品部件不節(jié)能，就達(dá)不到綠色宜居要求，等等。

綜上，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大幕已拉開(kāi)，任務(wù)已明確，需要全行業(yè)共同努力，用改革的態(tài)度和決心不斷實(shí)踐，繼續(xù)前進(jìn)。

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