高苑

摘要： “營(yíng)改增”政策是根據(jù)目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況提出的新政策。該政策一經(jīng)出臺(tái)就受到了各方的關(guān)注，營(yíng)改增的推行對(duì)各行業(yè)都產(chǎn)生了巨大的影響，本文基于對(duì)營(yíng)改增的基礎(chǔ)闡釋，著重于兩方面研究，一是營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的積極影響與消極影響，二是房地產(chǎn)企業(yè)如何利用營(yíng)改增帶來(lái)的機(jī)遇和如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

Abstract： Replace business tax with value-added tax is a new policy put forward by the current development of market economy and the business situation in China. The introduction of the policy has gotten much attention of all the parties. The implementation of replacing business tax with value-added tax has had a tremendous impact on the industry. Based on the basic explanation of replacing business tax with value-added tax， this paper focuses on two aspects. One is the positive impact and negative impact on the accounting and tax of real estate business caused by replacing business tax with value-added tax， the other is how does the real estate business use the opportunities and deal with the challenges brought by replacing business tax with value-added tax.

關(guān)鍵詞： 營(yíng)改增；稅負(fù)；稅收籌劃；會(huì)計(jì)核算

Key words：replace business tax with value-added tax；tax burden；tax planning；accounting

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）11-0063-03

0 引言

營(yíng)業(yè)稅與增值稅是我國(guó)現(xiàn)行稅制體系中最主要的兩項(xiàng)流轉(zhuǎn)稅稅種，二者并行征收，互為補(bǔ)充。這中稅制結(jié)構(gòu)從1994年的分稅制改革后開始實(shí)行，符合當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)和政府的稅收征管體制。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和稅收征管體系的改進(jìn)，營(yíng)業(yè)稅和增值稅相互平行、互為補(bǔ)充的稅收結(jié)構(gòu)逐漸出現(xiàn)了一些弊端?！笆濉币?guī)劃明確要求轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步深化稅收體制改革，建立新的稅收體系，同時(shí)將“擴(kuò)大增值稅征收范圍，相應(yīng)調(diào)減營(yíng)業(yè)稅等稅收”作為稅制改革的重要內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)推進(jìn)。

2011年11月，國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家總局正式發(fā)布了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅方案》，2012年1月1日，上海率先推行增值稅擴(kuò)圍試點(diǎn)，我國(guó)增值稅擴(kuò)圍改革正式進(jìn)入實(shí)踐階段，對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試運(yùn)行征收營(yíng)業(yè)征增值稅（以下簡(jiǎn)稱：營(yíng)改增），從此貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開。2012年8月1日起至年底，國(guó)務(wù)院營(yíng)改增試點(diǎn)至10省市，2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)改增，將房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。房地產(chǎn)行業(yè)始終是我國(guó)稅收體系中最主要的稅收來(lái)源，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可小覷的作用。但由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，建設(shè)規(guī)模和資金數(shù)額巨大，因此，明確營(yíng)改增改革過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)結(jié)構(gòu)所受的影響和調(diào)整方向，對(duì)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部稅制結(jié)構(gòu)，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、更加科學(xué)地進(jìn)行資金分配和盈余管理意義重大。

1 營(yíng)改增概述

2011年，國(guó)家財(cái)政部正式發(fā)布了營(yíng)改增財(cái)稅改革方案，秉承“由點(diǎn)到面，逐步推進(jìn)”的原則，將稅制改革持續(xù)地深入推進(jìn)。營(yíng)改增財(cái)稅結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一方面能夠防止?fàn)I業(yè)稅重復(fù)征稅，對(duì)行業(yè)的稅負(fù)、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)都產(chǎn)生重要的作用及影響。2015年“兩會(huì)”指出，按照規(guī)定的計(jì)劃完成“營(yíng)改增”在所有行業(yè)內(nèi)的工作，并且將房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)及金融行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅全部改為增值稅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著其他行業(yè)的興衰，國(guó)民生活水平的高低，以及地方政府收入規(guī)模的大小等。正是在這一背景之下，文章以“營(yíng)改增”為著眼點(diǎn)，探討“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響以及應(yīng)對(duì)措施。

2 研究文獻(xiàn)綜述

目前學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)策建議的研究成果，主要有以下成果：

畢馬威（2013）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的影響進(jìn)行了深入分析，重點(diǎn)分析了“營(yíng)改增”后首次銷售、后續(xù)購(gòu)買承租的增值稅處理，針對(duì)影響具體的分析情況提出了改進(jìn)意見。陳少克（2012）、樊其國(guó)（2013）認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不能作為固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)抵扣造成抵扣鏈條斷裂，影響房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”后稅負(fù)的降低。楊永祥（2013）對(duì)集團(tuán)實(shí)際情況進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)在其他行業(yè)之后，認(rèn)為小規(guī)模納稅人較多，建議可以允許普通發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)。劉佳（2013）認(rèn)為房地產(chǎn)銷售企業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)該與不動(dòng)產(chǎn)登記制度相配套，同時(shí)，也需要完善稅制，綜合考慮房地產(chǎn)業(yè)的土增稅、契稅等稅種的協(xié)調(diào)，盡量協(xié)調(diào)好公平與效率之間的關(guān)系。另外，邢麗（2012）認(rèn)為，“營(yíng)改增”因該采取“漸進(jìn)式”改革方式，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，最終推廣到全國(guó)。這種分析側(cè)重于總體層面，缺乏具體性和可操作性。

3 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍轉(zhuǎn)而進(jìn)入增值稅的征稅范圍，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅身份、稅率、計(jì)稅依據(jù)、稅收優(yōu)惠等將發(fā)生明顯變化。因增值稅是價(jià)外稅，稅收征管采取以票控稅的形式，且具有僅對(duì)增值額部分進(jìn)行納稅等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”改革會(huì)對(duì)稅收負(fù)擔(dān)、建造成本、融資方式、發(fā)票管理、會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)報(bào)表等多方面產(chǎn)生影響，具體而言主要有如下幾方面影響：

3.1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生的影響。

“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)稅收體系的影響最直觀的表現(xiàn)在，“營(yíng)改增”后企業(yè)直接以增值稅代替了營(yíng)業(yè)稅。因而，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅種、各稅種應(yīng)納稅額、總應(yīng)納稅額都會(huì)發(fā)生變化。在“營(yíng)改增”之前，開發(fā)商營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)=營(yíng)業(yè)收入×營(yíng)業(yè)稅率，假設(shè)銷售額為100萬(wàn)元，稅負(fù)=營(yíng)業(yè)稅率及其附加=100×5.5%=5.5萬(wàn)元。其中，營(yíng)業(yè)稅率為5%、附加稅為流轉(zhuǎn)稅的12%，綜合稅率為5.5%。在“營(yíng)改增”政策推行后，應(yīng)交納增值稅額=銷項(xiàng)稅額—進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額。假設(shè)建安成本占比為40%、建筑業(yè)增值稅率為11%，且全部建安成本可以通過(guò)外包，并進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，利息等其他成本占5%，適用稅率為6%，也可以獲得進(jìn)項(xiàng)稅來(lái)抵扣。由此，在100萬(wàn)元銷售額的假設(shè)下，開發(fā)商應(yīng)交增值稅=100×11%-40×11%/（1+11%-5×6%/（1+6%）=6.75萬(wàn)元?？梢姡┬性鲋刀惡?，開發(fā)商稅負(fù)增加了1.25萬(wàn)元、稅負(fù)增幅為21.6%。如果現(xiàn)行稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)不變，從當(dāng)前情況來(lái)看，土地成本就無(wú)法正常抵扣，建安成本在銷售額中所占比例必須超過(guò)50%才可維持稅負(fù)平衡，從而確保推行“營(yíng)改增”后，開發(fā)商所承擔(dān)的稅負(fù)比例維持原有水平。

因此，從一般納稅人的角度來(lái)看，年銷售額在500萬(wàn)元以上或者能夠提供準(zhǔn)確、明晰的納稅核算材料的企業(yè)，只有在進(jìn)項(xiàng)金額明顯超過(guò)營(yíng)業(yè)收入比例的條件下，才可確?！盃I(yíng)改增”能夠真正減輕地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。“營(yíng)改增”政策的推行必將引起房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在以往的稅制結(jié)構(gòu)下常常對(duì)地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)“談稅色變”。但“營(yíng)改增”新型稅負(fù)政策的推行，削減了一部分重復(fù)征稅項(xiàng)目，間接的減輕了地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，這對(duì)提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大有裨益。

3.2 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)建造成本產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)需要購(gòu)置的材料品類眾多，采購(gòu)時(shí)應(yīng)該按規(guī)定獲取增值稅專用發(fā)票。在眾多品類的材料中，除了鋼筋和水泥需要集中采購(gòu)，還必須從一些分散的個(gè)體商戶那里采購(gòu)一些價(jià)值低但用途廣的材料。這部分材料的稅款通常按照定額標(biāo)準(zhǔn)繳納，但是在會(huì)計(jì)核算時(shí)這部分稅款無(wú)法作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行正常抵扣。并且，承擔(dān)地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑安裝工程的建筑施工企業(yè)，房地產(chǎn)的建筑安裝工程是開發(fā)成本的重要組成部分，該項(xiàng)部分須由房地產(chǎn)的上游行業(yè)-具備相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)來(lái)完成，而建筑業(yè)也在營(yíng)改增的范圍之中，當(dāng)其進(jìn)行改革之后，稅負(fù)方面也會(huì)有不同程度的上升。根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理，房地產(chǎn)企業(yè)的成本及其費(fèi)用會(huì)得到相應(yīng)的提升。

3.3 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式將會(huì)產(chǎn)生影響

由于資金利息及相關(guān)費(fèi)用產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣，因而必須在減少利息支付方面做更多工作。在稅負(fù)改革后，企業(yè)需要開辟多樣化的渠道進(jìn)行融資。營(yíng)改增制度在金融領(lǐng)域推行后，市場(chǎng)上將逐漸衍生出多樣化的金融產(chǎn)品。如果金融衍生品服務(wù)對(duì)應(yīng)的發(fā)票可以進(jìn)項(xiàng)抵扣，將為企業(yè)開辟多樣化的融資渠道提供更多有利條件。

3.4 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理產(chǎn)生影響

由于房地產(chǎn)及建筑行業(yè)服務(wù)業(yè)的特性（中小企業(yè)為主且魚龍混雜、征稅慣性造成票據(jù)混亂），營(yíng)改增后短期內(nèi)開發(fā)商遭遇稅負(fù)增加的現(xiàn)象恐難以避免。企業(yè)營(yíng)業(yè)稅管理工作相對(duì)簡(jiǎn)單，而增值稅管理工作則比較復(fù)雜，主要集中在增值稅專用發(fā)票的管理上。發(fā)票管理與企業(yè)稅負(fù)的高低有直接的關(guān)系。企業(yè)要定期對(duì)所申報(bào)的繳納增值稅款進(jìn)行計(jì)算；單位要對(duì)增值稅專用發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格的控制，明確開票所需要的程序，增值稅專用發(fā)票的管理異常嚴(yán)格的主要原因是可直接將發(fā)票抵扣銷項(xiàng)稅，帶來(lái)的結(jié)果是直接影響企業(yè)現(xiàn)金及國(guó)家稅收，故其管理受到刑法的制約。

3.5 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生的影響

由于營(yíng)業(yè)稅是對(duì)營(yíng)業(yè)額直接征稅，只需增加一個(gè)會(huì)計(jì)科目，會(huì)計(jì)核算的工作量尚在可控范圍內(nèi)。應(yīng)該“應(yīng)交稅費(fèi)”下設(shè)置增值稅，征稅科目主要有“預(yù)繳增值稅”、“未交增值稅”、“應(yīng)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”。在“應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目下，還應(yīng)在借方設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”“已交稅金”“減免稅款”“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等欄目，在貸方設(shè)置“銷項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等項(xiàng)?！盃I(yíng)改增”稅負(fù)改革后，企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算體系隨之調(diào)整，開票、報(bào)稅、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等一系列的會(huì)計(jì)事項(xiàng)需要企業(yè)親自操作，并且在處理更加復(fù)雜的會(huì)計(jì)事項(xiàng)時(shí)企業(yè)將承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。

3.6 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表與凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響

一是資產(chǎn)負(fù)債表，營(yíng)改增前不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置的營(yíng)業(yè)稅需要作為成本入賬，營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置可以以進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，降低入賬價(jià)值，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二是利潤(rùn)表，增值稅作為價(jià)外稅，增值稅額需要從營(yíng)業(yè)收入中減掉，降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。以上所述的人工成本、原材料成本等難以取得增值稅發(fā)票，增加稅負(fù)成本。

三是現(xiàn)金流量表。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動(dòng)結(jié)束后應(yīng)該按規(guī)定獲取增值稅發(fā)票，但這需要墊付許多資金，有可能影響企業(yè)的現(xiàn)金流運(yùn)作，并且企業(yè)會(huì)因此承擔(dān)更多經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。“營(yíng)改增”正式頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)所得凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)總成本、其他經(jīng)營(yíng)利益、營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)外支出以及所得稅費(fèi)用有關(guān)。在“營(yíng)改增”稅負(fù)體制下，地產(chǎn)企業(yè)與其上游企業(yè)所承擔(dān)的增值稅稅率是一致的，都是11%，都能100%實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)所抵扣，這對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)大有裨益，我國(guó)大刀闊斧地推行稅負(fù)改革的最終目的就達(dá)到了。但現(xiàn)實(shí)與理論仍然有一定差距。在“營(yíng)改增”政策正式推行的最初階段，相關(guān)管理機(jī)制有待完善，企業(yè)無(wú)法完全拿到全部的增值稅發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)抵扣往往因?yàn)槿鄙侔l(fā)票平整而無(wú)法全部抵扣，因此短期內(nèi)有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)凈利潤(rùn)縮水，并對(duì)其未來(lái)發(fā)展造成較大的阻力。

4 房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)辦法

企業(yè)要及時(shí)研究“營(yíng)改增”政策的變化對(duì)企業(yè)的影響，做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理，擴(kuò)大利潤(rùn)空間。企業(yè)的主要應(yīng)對(duì)措施如下：

4.1 關(guān)注政策變化，爭(zhēng)取政策支持

首先，及時(shí)清理企業(yè)適用的稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)應(yīng)該對(duì)所享有的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行全面的審查，確保稅收優(yōu)惠政策仍能使用，特別要對(duì)增值稅、營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行整理與分析，要特別注意政策的變革，其將面臨很嚴(yán)峻的政策性風(fēng)險(xiǎn)。

其次，關(guān)注老項(xiàng)目適用的過(guò)渡性政策。財(cái)政部公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》細(xì)則中包括了房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)渡性政策，過(guò)渡性政策對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言非常重要。

再次，爭(zhēng)取過(guò)渡性扶持政策，在“營(yíng)改增”過(guò)程中很多的企業(yè)都出現(xiàn)暫時(shí)性的困難，各地政府針對(duì)這樣的局面出臺(tái)了相關(guān)的政策，為“營(yíng)改增”過(guò)程中遇到困難的企業(yè)提供過(guò)渡性政策扶持，并且對(duì)個(gè)別及其困難的企業(yè)、行業(yè)提供資金支持。在“營(yíng)改增”初期，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇見了較大的困難，依靠自身措施很難減輕稅收負(fù)擔(dān)，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以積極申請(qǐng)過(guò)渡性稅收政策、地方政府財(cái)政支持，以此來(lái)緩解房地產(chǎn)企業(yè)的暫時(shí)性困難，減緩企業(yè)面臨的資金壓力。

4.2 企業(yè)制度

“營(yíng)改增”稅制改革實(shí)行以后，企業(yè)應(yīng)該多關(guān)注政策調(diào)整，及時(shí)改革內(nèi)部稅務(wù)核算結(jié)構(gòu)，使之與“營(yíng)改增”稅務(wù)政策保持一致，為規(guī)避或轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)提供可靠依據(jù)。

首先，企業(yè)應(yīng)該深入了解“營(yíng)改增”稅務(wù)結(jié)構(gòu)，透徹理解稅制改革的目的和內(nèi)容，使企業(yè)內(nèi)部制度跟隨稅務(wù)改革及時(shí)做出調(diào)整，以確保企業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向正確無(wú)誤。

第二，企業(yè)要根據(jù)新的稅務(wù)政策及時(shí)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)核算體系。財(cái)務(wù)部門的日常業(yè)務(wù)項(xiàng)目繁多，工作量比較大，“營(yíng)改增”稅負(fù)政策的推行客觀上增加了財(cái)務(wù)核算的工作量，要全面考慮市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)成本的影響，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)向適時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)制度，理順業(yè)務(wù)流程，以更高、更快、更強(qiáng)的財(cái)務(wù)運(yùn)作實(shí)力從容應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的工作壓力。

自2012年在試點(diǎn)城市實(shí)行營(yíng)改增政策以來(lái)，部分企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法提供有效的抵扣憑證而出現(xiàn)稅負(fù)比例不降反增的情況。作為納稅企業(yè)，應(yīng)該時(shí)時(shí)關(guān)注稅負(fù)政策的變化，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷模式，結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)一步壓縮項(xiàng)目開發(fā)周期，這樣有助于盤活流動(dòng)資金，縮短設(shè)備服務(wù)時(shí)間，從而節(jié)省開發(fā)成本。除此以外，企業(yè)還應(yīng)該在合法合規(guī)的前提下利用互聯(lián)網(wǎng)多渠道融資，以增加資金儲(chǔ)備，解除項(xiàng)目開發(fā)的后顧之憂。

4.3 調(diào)整營(yíng)銷策略，盡早享受“營(yíng)改增”的優(yōu)惠政策

營(yíng)改增及各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策給實(shí)體經(jīng)濟(jì)、給工業(yè)企業(yè)、給制造業(yè)的減稅效果是實(shí)實(shí)在在的，給這些企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力謀發(fā)展的幫助也是實(shí)實(shí)在在的。企業(yè)應(yīng)該時(shí)時(shí)關(guān)注國(guó)家的征稅政策，吃透征稅文件，對(duì)正常抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有個(gè)大概的了解，同時(shí)要瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)，針對(duì)征稅政策靈活調(diào)整營(yíng)銷策略，以便靈活規(guī)避稅負(fù)，盡早享受稅收優(yōu)惠。具體來(lái)說(shuō)，可以從以下幾方面著手調(diào)整營(yíng)銷策略：

一是適當(dāng)提高辦公類物業(yè)的銷售價(jià)格。根據(jù)現(xiàn)行管理規(guī)程，業(yè)主購(gòu)置的固定資產(chǎn)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額可分兩年抵扣，新項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅是11%，所以為了轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，企業(yè)可以在11%的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)適當(dāng)提高銷售價(jià)格。二是對(duì)營(yíng)銷人員可以考慮勞務(wù)派遣。由于現(xiàn)行規(guī)定中員工工資不可以進(jìn)項(xiàng)抵扣，但是勞務(wù)派遣公司可以開發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，因此，企業(yè)可以這個(gè)途徑，派遣指令由勞務(wù)公司發(fā)出。第三，合同中應(yīng)該明確約定廣告制作和廣告發(fā)布的相關(guān)費(fèi)用。通過(guò)文件顯示廣告制作適用于17%的稅率，雙方訂立合同時(shí)必須明確該項(xiàng)費(fèi)用。第四，個(gè)人或單位無(wú)償提供服務(wù)或無(wú)償進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況，一律視為銷售。

4.4 提高開發(fā)商議價(jià)和稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力

實(shí)力雄厚且規(guī)?；?jīng)營(yíng)的開發(fā)商，在采購(gòu)建筑材料時(shí)往往有足夠的實(shí)力抵制建筑商轉(zhuǎn)嫁銷項(xiàng)稅；在銷售房產(chǎn)時(shí)，也有足夠的能力向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁銷項(xiàng)稅；在建筑裝修環(huán)節(jié)，家具家電一律規(guī)?；少?gòu)，還能大幅度降低采購(gòu)成本。因此，在抵制建筑商轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、提高房?jī)r(jià)、節(jié)省項(xiàng)目開發(fā)成本方面，開發(fā)商有足夠的談判成本以及轉(zhuǎn)嫁或抵制稅負(fù)的能力。作為開發(fā)商，應(yīng)該在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)房產(chǎn)商品的質(zhì)量及效能加強(qiáng)研究，力求使房產(chǎn)商品達(dá)到消費(fèi)者預(yù)期要求。同時(shí)，要在品牌建設(shè)、信譽(yù)積累、市場(chǎng)占有率和定價(jià)權(quán)等方面修煉內(nèi)功，以快速提升本企業(yè)的行業(yè)實(shí)力，爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)。

4.5 提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，甚至是經(jīng)營(yíng)流程都會(huì)發(fā)生一定的變化，這更給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力提出了更高要求。因次，企業(yè)應(yīng)重視，加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作。一方面，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)涉稅人員業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)。提高涉稅人員的業(yè)務(wù)技能，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，確保企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷深入推進(jìn)，減少成本浪費(fèi)。另一方面，應(yīng)開展“營(yíng)改增”專題培訓(xùn)。使企業(yè)財(cái)務(wù)人員熟悉“營(yíng)改增”全部?jī)?nèi)容以及最新政策變動(dòng)，掌握“營(yíng)改增”稅收優(yōu)惠政策，并相應(yīng)調(diào)整會(huì)計(jì)核算方法，提高會(huì)計(jì)核算水平。使財(cái)務(wù)人員也應(yīng)對(duì)財(cái)稅政策積極理解和掌握，進(jìn)而降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，充分利用新稅制帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。

5 結(jié)束語(yǔ)

本文僅從企業(yè)的角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”做了相關(guān)研究，分析了“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的影響，為企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”提出了相關(guān)措施，并從企業(yè)的角度為“營(yíng)改增”的推行提出了政策建議。在“營(yíng)改增”全面實(shí)施的新稅收背景下，面對(duì)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題，需要明確的是，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”要順利推行，需要充分從企業(yè)、政府、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)多方面進(jìn)行考慮，本文提出的措施與建議只考慮了企業(yè)的那一方面，視角較為單一。另外，企業(yè)要較好的應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”改革，就必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，采取不同的應(yīng)對(duì)策略。

參考文獻(xiàn)：

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