文/翟勁明

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)的實踐與思考

文/翟勁明

本世紀(jì)初，隨著商務(wù)活動出現(xiàn)的擴(kuò)散趨勢，使上海CBD開始向多中心的網(wǎng)絡(luò)體系發(fā)展，以分擔(dān)中央商務(wù)區(qū)的功能，從而形成新世紀(jì)的上海CBD體系，以引導(dǎo)全市金融和商務(wù)的合理發(fā)展與布局。

一、商務(wù)區(qū)的概念、內(nèi)涵和分級

現(xiàn)代社會中商務(wù)區(qū)的概念就是集中大量金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)機(jī)構(gòu)以及大量商務(wù)寫字樓、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善便捷的交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，便于商務(wù)活動的場所。CBD作為一個地區(qū)，應(yīng)包括公司總部、金融中心、專業(yè)服務(wù)、展覽及會議、酒店和配套公寓、娛樂及高檔零售業(yè)等機(jī)構(gòu)構(gòu)成現(xiàn)代商務(wù)區(qū)的內(nèi)涵。商務(wù)區(qū)分為：國家級CBD，包括高端服務(wù)業(yè)（如銀行業(yè)、保險業(yè)、政府和總部等）集聚形成的傳統(tǒng)CBD，主要位于城市中心區(qū)的公交樞紐地區(qū)，以上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為代表；地區(qū)級CBD，新型的服務(wù)業(yè)（如公司總部、媒體、廣告業(yè)、公共關(guān)系和設(shè)計業(yè)等）在距離核心區(qū)5－8公里范圍內(nèi)集聚形成的新型CBD，以五角場、長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)為代表；項目級CBD，由特定的專門化功能（如教育、娛樂和運動、展覽和會議等）在距離核心區(qū)35－65公里范圍內(nèi)集聚形成的專門化CBD。

二、長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)構(gòu)建的由來

加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是上海進(jìn)入新世紀(jì)進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運中心之一的重大舉措。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需要載體，長風(fēng)地區(qū)的高起點規(guī)劃、良好的生態(tài)環(huán)境、精心打造的百萬平方米商務(wù)樓宇，為發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供巨大的平臺和理想的載體。普陀區(qū)委區(qū)政府將長風(fēng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的規(guī)劃建設(shè)列為“建設(shè)一個新普陀”的頭號工程，發(fā)展上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)正是在這樣的戰(zhàn)略背景下，由一個老工業(yè)區(qū)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)迅速推進(jìn)。2005年，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)被正式列入《上海加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實施綱要》，成為上海市首批重點推進(jìn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一。

三、長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的基本狀況

1、規(guī)劃范圍

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)位于上海中心城區(qū)的西部，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間，東起長風(fēng)公園，南臨蘇州河，北達(dá)金沙江路，西至真北路中環(huán)線。規(guī)劃面積306公頃，實際可開發(fā)的土地面積為220公頃。

2、規(guī)劃指標(biāo)和功能布局

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)新開發(fā)總量建筑面積319萬平方米。分為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及同其相配套的高尚居住區(qū)兩大區(qū)域：蘇州河濱水地區(qū)及沿長風(fēng)公園、中環(huán)線地塊規(guī)劃為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，規(guī)劃建設(shè)150.5萬平方米辦公樓和商業(yè)娛樂設(shè)施；云嶺東路以北中部地塊為高尚居住區(qū)，規(guī)劃興建144.6萬平方米酒店式公寓和中高檔住宅，并規(guī)劃建設(shè)23.9萬平方米的學(xué)校、醫(yī)院及社區(qū)服務(wù)中心等各種公建配套設(shè)施，成為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的生活基地。

3、開發(fā)目標(biāo)

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，按照“國際水準(zhǔn)、海派風(fēng)格、生態(tài)效益”的總體要求，突出生態(tài)水景特色和優(yōu)勢，重點建設(shè)以組團(tuán)式辦公樓為載體的生態(tài)商務(wù)港，以高科技國際娛樂中心和濱河綠色休閑長廊為特色的都市娛樂休閑時尚圈，以現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計和科技研發(fā)為主體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群，建成 “水、綠、建筑”完美組合，景觀功能、生態(tài)功能、經(jīng)濟(jì)服務(wù)功能和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，成為上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)新高地。

4、開發(fā)周期

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)2005年全面啟動，建設(shè)周期10～15年。

四、長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)的成果

1、形成企業(yè)總部基地。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)著力打造和培育長風(fēng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的品牌，提高新建辦公樓宇的性價比，滿足市場對辦公樓宇的梯度性需求，匯集長三角乃至全國的知名企業(yè)總部以及上海地區(qū)總部、分公司、營銷結(jié)算中心，形成上?！拔鞔筇谩笨偛考蹍^(qū)。

2、形成物流信息中心。普陀區(qū)是上海的西北物流中心，是全市唯一的以陸港口岸為特征的綜合物流園區(qū)，已被納入上海市政府專項物流規(guī)劃。目前，商務(wù)區(qū)已有800多家物流企業(yè)入駐，其中物流類企業(yè)120多家，貨代配載企業(yè)700多家。倉儲配送基地已具相當(dāng)規(guī)模，物流企業(yè)集聚效應(yīng)已經(jīng)初步形成，已率先建成以陸上運輸為特色、服務(wù)長江三角洲的綜合物流企業(yè)的總部集聚地。

3、形成科技研發(fā)中心。長風(fēng)地區(qū)發(fā)展科技研發(fā)服務(wù)有其獨特的優(yōu)勢，長風(fēng)地區(qū)積極依托商務(wù)區(qū)內(nèi)及周邊華東師大、科研院所和市屬大集團(tuán)的科研力量和輻射作用，孵化和轉(zhuǎn)化高新技術(shù)成果，共享創(chuàng)新平臺，提升企業(yè)創(chuàng)新能力，使之成為加速高新技術(shù)發(fā)展的基地，培養(yǎng)復(fù)合型科技人才的搖籃和集聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的樂園。

五、長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)的特點與經(jīng)驗

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)是老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的示范典型。經(jīng)過多年的改建，長風(fēng)地區(qū)已轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)境優(yōu)美、道路暢通、現(xiàn)代化辦公樓宇林立、多家跨國公司、龍頭型企業(yè)總部入駐的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，已成為上海市內(nèi)中環(huán)線最受關(guān)注的重點發(fā)展區(qū)域之一。

1、定位清晰、目標(biāo)明確

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)在立區(qū)之初即有了準(zhǔn)確的定位和明確的發(fā)展目標(biāo)，自上海市政府《關(guān)于原則同意蘇州河兩岸（內(nèi)外環(huán)間）結(jié)構(gòu)規(guī)劃的批復(fù)》正式批準(zhǔn)長風(fēng)工業(yè)區(qū)改建以來，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)以推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展為目標(biāo)，建設(shè)了一批高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓和引領(lǐng)項目，形成完善的配套服務(wù)系統(tǒng)，成為上海市服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)域。

2、規(guī)劃超前、堅定落實

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)按照商務(wù)區(qū)的總體要求，通過國際招標(biāo)完成了三項整體規(guī)劃，六項專題規(guī)劃以及一系列的專題研究，確定了長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃并要求堅決執(zhí)行。在規(guī)劃具體落實過程中，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)采用了與傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)先賣地再搞公建配套完全不同的建設(shè)模式，同步甚至于先行啟動公共綠化、市政道路，配套設(shè)施等公建項目的建設(shè)。

3、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、組織保障

普陀區(qū)政府專門設(shè)立了長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)管委會負(fù)責(zé)推進(jìn)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)建設(shè)發(fā)展。管委會主要職能就是編制園區(qū)規(guī)劃，積極協(xié)調(diào)政府、開發(fā)單位之間的關(guān)系，推進(jìn)項目建設(shè)，指導(dǎo)開發(fā)商展開樓宇招商等，為長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的發(fā)展提供了有力的組織保障。

4、政府扶持、政策保障

為推進(jìn)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的招商引資工作，普陀區(qū)政府在已有的產(chǎn)業(yè)政策基礎(chǔ)上，針對長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)專門制定了《關(guān)于支持長風(fēng)金融港建設(shè)的制度化安排》和《普陀區(qū)關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理企業(yè)發(fā)展的若干意見》，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)有重大貢獻(xiàn)的企業(yè)還將采取“一企一策”的方法予以重點扶持。這些政策的出臺，為長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力的政策保障。

5、收儲先行、土地保障

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的土地收儲工作自2001年即展開，在土地市場尚不活躍的時候就已經(jīng)收儲了部分地塊，為前期建設(shè)和項目出讓奠定了一定的基礎(chǔ)。成功的土地收儲工作為商務(wù)區(qū)的發(fā)展提供了有力的土地保障。

6、籌措得力、資金保障

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)前期開發(fā)以土地收儲和公建項目建設(shè)為主,資金需求巨大，付款時間緊迫。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)前期開發(fā)的資金投入以區(qū)國資公司為主體，通過市場運作，統(tǒng)一籌措和平衡。相關(guān)款項的及時到位，為商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)提供了有力的資金保障。

7、文化搭橋、人文保障

長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)在園區(qū)建設(shè)的同時，依靠沿蘇州河歷史文化遺存豐富這一特色，在建設(shè)沿蘇州河公共綠化的同時，興建“工業(yè)遺址園”，展示蘇州河民族工業(yè)文明，成為青少年科普基地和旅游景點，豐富園區(qū)的人文氣質(zhì)，提高園區(qū)商務(wù)品位，為商務(wù)區(qū)的建設(shè)提供了豐富的人文資源保障。

8、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、功能保障

與一般動遷和賣地不同，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的招商引資工作一開始就著重于功能性項目的建設(shè)，不僅要引進(jìn)新的好的開發(fā)單位，在土地收儲的同時也要注重保留有潛力的項目。如化工研究院研發(fā)中心、汽車現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)等項目都是在收儲過程中予以確定的；如跨國采購中心基地、長風(fēng)景畔影視主題娛樂中心等項目都是在土地出讓時予以確定的。在長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)發(fā)展過程中,這些功能性項目的落地，為商務(wù)區(qū)的發(fā)展提供了功能保障。

六、商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)的的思考與啟示

1、堅持高起點規(guī)劃，保持規(guī)劃實施的連續(xù)性

按照國際化、高標(biāo)準(zhǔn)要求規(guī)劃商務(wù)區(qū)是商務(wù)區(qū)成功建設(shè)和健康發(fā)展的保證，規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)科學(xué)性、超前性、綜合性，規(guī)劃的制定和采納應(yīng)體現(xiàn)權(quán)威性和透明性。同時應(yīng)按主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，在商務(wù)區(qū)規(guī)劃出金融中心、商務(wù)中心、文化中心、信息中心等，區(qū)域分工一旦形成規(guī)劃，在實施過程中，對項目的選擇要嚴(yán)格，不能隨意更改，保持區(qū)域分工的整體性。在總體規(guī)劃下，統(tǒng)一編制商務(wù)區(qū)的地下空間、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)整體規(guī)劃，城市景觀專門設(shè)計。在項目設(shè)計上，在每個區(qū)域建多少棟樓、建什么樣的樓，地下空間如何利用等，都設(shè)計得明確和清楚，并形成區(qū)域整體連動效應(yīng)。

普陀區(qū)政府在長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)開發(fā)初期，就明確商務(wù)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計咨詢要向國際招標(biāo)。當(dāng)時有10家世界著名的設(shè)計公司參與角逐，最終美國NBBJ建筑設(shè)計公司的設(shè)計概念勝出（此方案獲得美國建筑學(xué)會的金獎）。普陀區(qū)政府在規(guī)劃國際咨詢的基礎(chǔ)上，組織中外專家，進(jìn)一步比選優(yōu)化，最終形成長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃方案和功能定位，整個園區(qū)建設(shè)以此展開。

2、完善功能，注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

商務(wù)區(qū)的建設(shè)，不僅在傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的容量和布局規(guī)劃上充分考慮是否能滿足未來商務(wù)區(qū)的規(guī)模需求，而且對寬帶、網(wǎng)絡(luò)等新型通信設(shè)施也有充分考慮，更重要的是注重建立高效率、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，從而保證商務(wù)區(qū)的順暢運轉(zhuǎn)。因此，必須統(tǒng)一進(jìn)行整個區(qū)域的環(huán)境綠化建設(shè)和市政配套，并統(tǒng)一為開發(fā)商做好水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)通信等各類專業(yè)配套。

便捷的交通、豐富的信息、迅速的通訊、高質(zhì)的辦公設(shè)施和良好的金融和商務(wù)運營環(huán)境，使商務(wù)活動相對集中，促進(jìn)企業(yè)的管理和交易成本大幅降低，從而能夠吸引大量著名跨國公司總部、區(qū)域分部和金融機(jī)構(gòu)入駐。

3、采取政府主導(dǎo)開發(fā)模式，給予政策支持

商務(wù)區(qū)作為城市功能發(fā)展的必然，沒有政府的強(qiáng)力支持是不可能完成的，中外商務(wù)區(qū)的發(fā)展歷史都證明了這一點。政府的支持主要在三個方面：一是地方政府為促進(jìn)地區(qū)發(fā)展，牽頭或主導(dǎo)進(jìn)行商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，單純的市場力量是無法完成這一任務(wù)；二是采用政府部門強(qiáng)力推進(jìn)、直接操作，以土地?fù)Q資金，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項目建設(shè)，運用市場機(jī)制招商引資，進(jìn)行項目開發(fā)和引進(jìn)政府項目入駐；三是給予商務(wù)區(qū)特殊的鼓勵政策，與中國許多城市的商務(wù)區(qū)建設(shè)一樣，普陀區(qū)政府針對長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)出臺多項扶持措施，同時提供一系列優(yōu)惠政策，鼓勵國內(nèi)外企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)。政府部門的資金、政策，服務(wù)，發(fā)揮了關(guān)鍵的引導(dǎo)和保障作用。

4、差別化定位，形成自己的品牌特色

上海有很多現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，同質(zhì)化競爭非常激烈，從根本上講就是對有限資源的爭奪，商務(wù)區(qū)要想脫穎而出、要想在競爭中生存發(fā)展下去，就必須形成自己的品牌特色。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)就面臨著虹橋商務(wù)區(qū)、真如副中心等商務(wù)區(qū)的競爭，為此，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)在完善公共設(shè)施和美化環(huán)境的前提下，利用自己的地域優(yōu)勢，培育、逐漸形成了商貿(mào)會展、金融服務(wù)、文化旅游、高科技服務(wù)等四大板塊。

5、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，確保商務(wù)區(qū)建設(shè)的連續(xù)性

由于商務(wù)區(qū)建設(shè)周期相對較長，功能定位一旦確定就必須固化，并在整個開發(fā)過程中得到貫徹，以保證商務(wù)區(qū)建設(shè)的連續(xù)性，這是商務(wù)區(qū)成功建設(shè)的關(guān)鍵所在。如果急功近利，什么賺錢就蓋什么，變著法子繞開功能定位，就會使商務(wù)區(qū)建設(shè)變相成為房地產(chǎn)開發(fā)項目，同時在土地招拍掛的招標(biāo)文件上嚴(yán)格限定土地的屬性，嚴(yán)禁開發(fā)商將商業(yè)地塊開發(fā)成酒店式公寓（商業(yè)變相成為住宅）向社會發(fā)售。

（作者系上?？茀R置業(yè)有限公司總經(jīng)理）