朱禹潮

非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)，指未公開上市交易的債權(quán)性資產(chǎn)。比起標(biāo)準(zhǔn)化債券資產(chǎn)，這類資產(chǎn)一般不公開發(fā)行，風(fēng)險(xiǎn)較高，流動(dòng)性也低，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的證券特征，但名義收益率會(huì)高很多。非標(biāo)產(chǎn)品一般繞過銀行或債券審批管理部門，通過某個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)化的載體（如信托計(jì)劃等），從而將投融資雙方銜接起來。

石家莊中冶基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司“非標(biāo)準(zhǔn)債權(quán)融資”是基于石家莊太行大街結(jié)算及抵押地塊實(shí)際情況考量的，同時(shí)考慮到，最近幾年，石家莊財(cái)政資金普遍偏緊，政府面臨巨額到期債務(wù)無法償還，無限期拖欠到期應(yīng)償還的投資，我們通過此種融資方案盤活存量資產(chǎn)，對(duì)政府、企業(yè)、銀行三方都有利。

一、融資背景

（一）石家莊中冶基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司是在石家莊市推動(dòng)“三年大變樣”大規(guī)模城市建設(shè)的背景下，根據(jù)中國冶金科工股份有限公司和石家莊人民政府于2009年3月7日共同簽署的《合作開發(fā)石家莊市綜合建設(shè)項(xiàng)目框架協(xié)議》，由中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司和石家莊市政府融資平臺(tái)石家莊市地產(chǎn)集團(tuán)有限公司共同出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營范圍是基礎(chǔ)設(shè)施投資。

（二）太行大街位于河北省石家莊市中心城區(qū)核心組團(tuán)的東側(cè)，南北貫穿石家莊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，北接正定組團(tuán)，南連欒城組團(tuán)，是服務(wù)于市區(qū)、聯(lián)系周邊組團(tuán)及開發(fā)區(qū)的南北向交通主干道。道路介于東二環(huán)和東三環(huán)快速路之間，與多條東西向城市快速路、主干道相交，是與市中心城聯(lián)系的重要紐帶。道路全長27.4km，投資預(yù)計(jì)35.2億元，按照合作協(xié)議，先有我公司進(jìn)行投資，政府再進(jìn)行回購。

（三）截止2015年，太行大街工程已累計(jì)完成財(cái)政結(jié)算金額為34.2億元，累計(jì)收到政府回購資金13.4億元，由于當(dāng)時(shí)石家莊市財(cái)政較為緊張，公司尚有應(yīng)收賬款20.8億元尚未收回。其結(jié)算依據(jù)為2009年5月15日中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司與石家莊市地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽署的《石家莊市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目及相關(guān)地塊開發(fā)整理合作協(xié)議書》，相關(guān)條款如下：

1.結(jié)算周期，開發(fā)建設(shè)實(shí)行投資款以每12個(gè)月為一個(gè)結(jié)算周期的制度。但地產(chǎn)集團(tuán)可應(yīng)中冶置業(yè)的要求，于每年12月15日前以當(dāng)年投資額為基數(shù)，簽署結(jié)算文件，結(jié)算項(xiàng)目公司當(dāng)年開發(fā)成本及開發(fā)利潤（期限不滿一年時(shí)，利潤按照實(shí)際月數(shù)計(jì)算）。

2.支付時(shí)間及比例，每個(gè)結(jié)算周期應(yīng)支付的合同價(jià)款，支付期限均為18個(gè)月：_確認(rèn)日后6個(gè)月內(nèi)，地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)支付合同價(jià)款的40%，已支付的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)先行沖抵開發(fā)利潤；12個(gè)月內(nèi)，地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)支付至合同價(jià)款的80%；18個(gè)月內(nèi)，地產(chǎn)集團(tuán)（土地儲(chǔ)備中心）應(yīng)支付至合同價(jià)款的100%。確認(rèn)日至實(shí)際付款日期間，應(yīng)確認(rèn)的合同價(jià)款應(yīng)按照銀行同期貸款利率計(jì)算利息。如地產(chǎn)集團(tuán)資金充足，經(jīng)雙方協(xié)商，可以向項(xiàng)目公司提前還款，提前還款時(shí)前述利息應(yīng)計(jì)算至實(shí)際還款日。

二、方案運(yùn)作

根據(jù)石家莊市市場行情，由于該地塊區(qū)位較好，考慮到土地價(jià)格偏高的特點(diǎn)，取得土地需要大筆資金，如何盤活應(yīng)收賬款20.8億成為我們重點(diǎn)考慮的事情。該筆業(yè)務(wù)是基于石家莊太行大街結(jié)算及抵押地塊等上述的實(shí)際情況考量的。

通過這種解決方案盤活存量資產(chǎn)，對(duì)政府、企業(yè)、銀行三方都有利，站在企業(yè)的角度，我們做這筆融資業(yè)務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)是為了提前收回投資，減少公司應(yīng)收賬款資金的占用，盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，解決石家莊公司太行大街項(xiàng)目匹配的專項(xiàng)地塊進(jìn)行后續(xù)招拍掛所需資金，同時(shí)可以不增加公司帶息負(fù)債，實(shí)現(xiàn)該筆應(yīng)收賬款的會(huì)計(jì)出表及提前收現(xiàn)。

這筆融資業(yè)務(wù)的具體作法如下：

首先，我公司與興業(yè)國際信托有限公司簽訂信托合同，發(fā)行“信托”的名稱為：石家莊中冶應(yīng)收賬款財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行移交，同時(shí)對(duì)債權(quán)債務(wù)進(jìn)行確認(rèn)，之后完成信托單位發(fā)行及信托對(duì)價(jià)的支付。

其次，為了降低集團(tuán)整體資產(chǎn)負(fù)債率，我們需要成立獨(dú)立的房地產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，為此引進(jìn)上海興延與中冶置業(yè)一起成立河北中冶名潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，中冶置業(yè)占40%股權(quán)，上海興延占60%股權(quán)。通過招拍掛，中冶名潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得原體育中心地塊，按地塊成交確認(rèn)書要求，簽訂土地出讓合同，持出讓合同、成交確認(rèn)書去財(cái)政局債務(wù)處確認(rèn)，同時(shí)遞交申請(qǐng)償還太行大街工程欠款報(bào)告，財(cái)政批復(fù)后（約一周時(shí)間），按出讓文件規(guī)定交清全部土地出讓金，該筆資金20億元，按4：6比例，中冶置業(yè)集團(tuán)撥付8億元，上海興延公司撥付12億元。土地出讓金繳納完畢后，持土地出讓協(xié)議、國土局繳款書及已批復(fù)同意償還投資的報(bào)告向財(cái)政申請(qǐng)償還投資，財(cái)政返還專項(xiàng)地塊出讓金后，全部轉(zhuǎn)款到石家莊中冶基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司在興業(yè)銀行石家莊分行開立的收款監(jiān)管賬戶，所收政府回購資金專項(xiàng)用于償還興業(yè)銀行融資本息。

綜上所述，石家莊中冶基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司利用政府欠我方債務(wù)這一事實(shí)，與興業(yè)銀行合作，通過政府確權(quán)，將應(yīng)收債權(quán)作為信托產(chǎn)品出售給興業(yè)銀行，這一舉措，不僅很好的盤活了資金，同時(shí)房地產(chǎn)公司也獲取了土地拍賣出讓金，最后通過土地出讓金的返還，順利的實(shí)現(xiàn)了石家莊中冶基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司應(yīng)收賬款的收取，也實(shí)現(xiàn)了對(duì)興業(yè)銀行的還款，提前五個(gè)月完成債務(wù)本息的償還，為公司節(jié)省巨額利息支出，提高了資產(chǎn)運(yùn)營效率。本項(xiàng)應(yīng)收賬款保理融資安排與獲取新項(xiàng)目建設(shè)用地閉環(huán)運(yùn)作，既收回了應(yīng)收賬款又拿到了成本較低的地塊，同時(shí)還優(yōu)化了公司財(cái)務(wù)報(bào)表，降低了兩金（應(yīng)收賬款），并且降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：河北中冶名潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）