陳錄寧

除了那些專業(yè)的投資人士外，很多人因為在燕郊買一套房子而拿出了自己的全部積蓄，甚至是“啃老”，還有些人背負上了幾十萬元，甚至上百萬元的貸款，對于他們來說，如果自己的房子不能交易，不被政府承認，那么這些人將陷入無底深淵

“近幾天，我和家人終于舒了一口氣，我們家面臨的最大問題已經(jīng)成功解決了?！弊≡诤颖笔∪邮醒嘟兼?zhèn)的王賀終于放松緊繃了幾個月的神經(jīng)，吐出了壓抑了他數(shù)月的一口氣。

4月3日，王賀在北京訂購了一套房子，首付款已經(jīng)繳納，而首付款的來源就是他剛賣的一套位于燕郊的房子。想起幾個月前燕郊的房產(chǎn)落宗風波，而且自己親歷其中，王賀不禁一陣后怕，如果他位于燕郊的房子不能順利出售，那么他在北京買房的計劃也終將是一場空。

對于王賀來說，他的心情近幾個月經(jīng)歷了跌宕起伏的幾個階段，從最初決定換房的激動到房產(chǎn)不能交易的焦慮再到如今成功換房的喜悅，可以說，從未坐過過山車的王賀也終于體驗了一把如同過山車般“刺激”的感覺。

無法交易的房產(chǎn)

2017年春節(jié)前，面臨瘋漲的北京房價，家住燕郊的王賀生出了換房的念頭，他打算把燕郊的房子賣掉，然后用賣房的資金繳納首付，在北京買一套房子。在北京擁有一套房子，是王賀畢業(yè)后就一直擁有的夢想，和家人商量后，王賀就著手實施了換房的計劃。

王賀把自己的房子掛到了中介公司的平臺上，不出幾天，就有客戶表達了購買意向。歡欣鼓舞的王賀便與買方確定了交易日期，在客戶繳納了首付款后，王賀便和買方以及中介公司員工去房產(chǎn)部門辦理了過戶手續(xù)。然而讓王賀沒有想到的是，他在和買主辦理抵押貸款時，三河市不動產(chǎn)登記中心的員工告訴他，他的房子在土地落宗上存在問題，目前無法辦理。聽到這個消息的王賀第一時間就愣住了，如果不能辦理抵押貸款，那么他售房的尾款將無法得到。王賀想不明白，他的房子怎么會存在問題，他當初買房的時候是按照正常的程序購買的，而且還在銀行順利貸到了款，況且他的手里還拿著房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證。讓王賀更為迷惑的是，落宗是什么，他是第一次聽說這個詞語。

面對土地落宗，和王賀一樣，很多房主也并不清楚其中的含義。落宗其實和國家實行不動產(chǎn)登記制度有關系。2016年開始，全國范圍內(nèi)推行不動產(chǎn)登記政策，原有房屋所有產(chǎn)權(quán)證要替換成不動產(chǎn)登記證。在執(zhí)行不動產(chǎn)登記后，房產(chǎn)證和土地證合二為一，具體辦法是房屋和土地必須關聯(lián)，在國土局備案審批土地的屬性、用途、年限必須和地面建筑物吻合，比如說商品住房的土地性質(zhì)必須是住宅用地，否則無法關聯(lián)，也就無法辦理新的不動產(chǎn)權(quán)證。這個房屋和土地關聯(lián)的過程，就稱為“落宗”。

事后，王賀通過多方打聽才清楚，因為落宗問題房產(chǎn)無法交易的不僅僅是他一家，而是涉及燕郊幾十個小區(qū)，保守估計有幾千套房產(chǎn)都存在此種情況。

慌了神的王賀去三河市不動產(chǎn)交易中心跑了數(shù)次，得到的答案都是一個“正在等上頭通知，不清楚政策何時才能下來”。

王賀沒有想到，自己花費巨資購買的房子竟然成了“非法”資產(chǎn)，政府部門不承認了。

燕郊的房子是王賀名下唯一的一套房子，剛畢業(yè)時在北京買一套房子并不現(xiàn)實，所以他就選擇在了和北京通州一河之隔的燕郊。這里行政區(qū)劃雖然屬于河北，但是距離天安門也就30多公里，比北京的遠郊區(qū)縣還近，上班也有直達國貿(mào)的公交車，所以在燕郊購房算是剛畢業(yè)不久年輕人的一個折中計劃。

王賀的家里也翻了天，他的老婆也在北京上班，可以說在北京擁有一套房子是他們工作以來最大的一個夢想，如今換房夢被無情擊碎，這讓他們難以接受。

跑遍了政府部門

為了盡快搞清房產(chǎn)到底哪里出現(xiàn)了問題，王賀向公司請了年假，一天幾乎大半時間都在奔走于各個房地產(chǎn)管理部門。

通過深入了解，王賀發(fā)現(xiàn)自己的遭遇并非個例，在2017年春節(jié)即將到來的那幾天，三河市不動產(chǎn)交易中心的門檻幾乎被無法落宗房產(chǎn)的房主踏爛了，甚至有人在激憤之下扯起了維權(quán)的橫幅。望著維權(quán)隊伍的不斷壯大，王賀清楚自己的換房計劃恐怕要擱淺了。

2017年下半年，隨著北京地區(qū)房價的暴漲，燕郊的房價也水漲船高起來，王賀當初以9000元每平購入的房子，到2017年10月份單價已經(jīng)漲到了27000元，而王賀看好的北京朝陽區(qū)一套房子，單價已經(jīng)突破了6萬元。王賀清楚，燕郊的房價增幅遠遠比不上北京，如果這次自己不能順利換房，不知道以后還有沒有機會，對于每年收入只有10萬元出頭的他來說，能否完成人生計劃的轉(zhuǎn)折就靠著這次換房的機會。

燕郊落宗事件的發(fā)酵速度遠遠超過了王賀的想象，隨著越來越多房產(chǎn)因落宗無法交易，群情激奮的房主們扯著維權(quán)橫幅走向了街頭，燕郊進京通道每天都擁擠不堪，因為維權(quán)人士的加入，進京通道變得越發(fā)擁堵起來。

在燕郊買房的人群除了那些專業(yè)的投資人士外，年輕、有學歷的大學生們也占據(jù)了相當?shù)谋壤?，他們也通過網(wǎng)絡及電話等正當途徑向各級政府反映燕郊房產(chǎn)的落宗情況，希望能獲得政府部門的幫助。

“除了那些專業(yè)的投資人士外，很多人因為在燕郊買一套房子而拿出了自己的全部積蓄，甚至是‘啃老，還有些人背負上了幾十萬元、甚至上百萬元的貸款，對于他們來說，如果自己的房子不能交易，不被政府承認，那么這些人將陷入無底深淵。”王賀在燕郊住了5年多，在每天上下班往返北京的公交車上，他看到的大多是像他一樣年輕的大學畢業(yè)生。為了夢想他們留在了北京，但是高高的房價又把他們逼到了燕郊等周邊的環(huán)京地區(qū)，對于他們來說，把燕郊的房子賣了湊夠首付在北京換一套房子是他們能夠堅持留在北京的重要原因之一，如果這套房子不能變現(xiàn)，那么留在北京工作將更加艱難。

炒房群體的日子也不好過，一位在燕郊投資了8套房產(chǎn)的專業(yè)炒房人士劉立新告訴記者，他正是看好燕郊的位置而加入了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，2014年他在燕郊全款購買了3套二手房子，然后把3套房子抵押給銀行后又貸款買了5套。2017年年底燕郊房價被北京帶動了起來，單價達到了近3萬元，對于他來說，這正是出手的好機會，可是他購買的6套房子因無法落宗而導致交易失敗，這讓他上了“頭火”。

因過分焦慮而嘴角起泡的劉立新被每月幾萬元的房貸磨得瘦了一大圈，萬般無奈之下，他也加入了維權(quán)的隊伍。

不動產(chǎn)登記制引出落宗風波

王賀的房產(chǎn)證上，土地用途一欄清楚地寫著“住宅用地”，但是根據(jù)三河市不動產(chǎn)登記中心查詢的結(jié)果，他名下房產(chǎn)所在地的土地性質(zhì)卻是工業(yè)用地。這就意味著政府發(fā)的房本產(chǎn)權(quán)變?yōu)?0年，甚至變成一張廢紙，無法落宗意味著房屋不能買賣交易，不能享受銀行批貸和繼承。

記者注意到，2016年11月10日，三河市國土資源局發(fā)布了一則有關實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關事項的公告，提出從2016年12月1日開始，由不動產(chǎn)登記部門統(tǒng)一受理房屋、土地、林地等各項不動產(chǎn)登記業(yè)務，由市國土資源局頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明。

公告提出，按照“不變不換”的原則，以前依法取得的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效，權(quán)利不變動，證書不更換。在權(quán)利人依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等不動產(chǎn)登記時，更換新的不動產(chǎn)權(quán)證書。

也就意味著，如果要進行買賣房屋等權(quán)利變動，就要把原有的所有權(quán)證書統(tǒng)一更換為不動產(chǎn)權(quán)證書，但是前提條件是房屋符合落宗條件。

從另一個角度說，除了一些政策房外，面向市場交易的商品房所占用的土地必須是經(jīng)過當?shù)卣畽C構(gòu)包括土地管理部門合法批示的商品房建設用地，這樣房屋性質(zhì)才能和土地用途達成一致，也才能落宗。

王賀的房子所占用的土地經(jīng)過三河市不動產(chǎn)交易中心查詢是工業(yè)用地，和他商品房子的性質(zhì)并不匹配，這也是導致他的房子不能夠落宗的主要原因。

據(jù)劉立新描述，他6套不能過戶的房子中有2套占用的土地是工業(yè)用地，其余4套是綠化用地。

和王賀和劉立新一樣，在燕郊未落宗的小區(qū)并不少，經(jīng)媒體曝光的就有福成五期、福成二期、福成四期、冶金小區(qū)、東方御景小區(qū)、首鋼小區(qū)、美林灣A區(qū)等數(shù)十個小區(qū)，這些小區(qū)的用地有的是工業(yè)用地，也有的是綠化用地，還有的根本就是違章用地。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，根據(jù)土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、城市房地產(chǎn)管理法等規(guī)定，商品住宅開發(fā)建設依照程序必須辦理建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證，即俗稱的“五證”。這其中，土地使用性質(zhì)在辦證的每個環(huán)節(jié)至關重要，且“五證”環(huán)環(huán)相扣，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題很難進入下一環(huán)節(jié)。這些表明，一套住宅賣給業(yè)主，要經(jīng)過多個部門的監(jiān)管審核。

那么為什么燕郊的這些小區(qū)不能落宗卻能辦理下來房屋所有權(quán)證，也就是房產(chǎn)證？這是王賀和劉立新以及不能落宗問題小區(qū)業(yè)主都存在的疑問。家里有房屋所有權(quán)證的業(yè)主都可以清晰地看到，房屋所有權(quán)證上對于土地的規(guī)劃用途、使用年限、土地使用權(quán)取得時間、房屋的用途和建成時間等，都有明確記載，這是哪里出現(xiàn)了問題？

愈演愈烈的落宗事件讓燕郊在短短幾天內(nèi)就上了新聞頭條，各地媒體也聞風而動，不斷向外界揭示燕郊落宗事件的始末以及幕后原因。

通過抽絲剝繭般的層層報道，燕郊落宗事件的原因也逐漸暴露出來，除了部分小區(qū)的歷史遺留問題外，大部分不能落宗的小區(qū)涉及違規(guī)用地。

一位知情人士介紹，三河市政府組織各部門對燕郊各個問題小區(qū)進行調(diào)查和核對，主要是兩種情況，第一種是歷史遺留問題，在國家實施招拍掛政策之前，一些單位利用劃撥土地建設家屬樓，最后辦理了房產(chǎn)證。比如冶金小區(qū)、首鋼小區(qū)，其樓房建設于七八十年代，屬歷史遺留問題。

另一種情況在此次燕郊“落宗”問題涉及的小區(qū)中占大多數(shù)。這些無法落宗的小區(qū)多數(shù)與違規(guī)使用土地有關。據(jù)公開資料顯示，燕郊于2010年升級為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，園區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以電子信息、新能源、生物醫(yī)藥、新材料、機械制造為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和以健康產(chǎn)業(yè)、旅游休閑、倉儲物流、文化創(chuàng)意等為代表的現(xiàn)代服務業(yè)為主，以打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和首都衛(wèi)星城為發(fā)展目標。但是隨著近些年房價的迅速上漲，大量產(chǎn)業(yè)項目變身房地產(chǎn)。據(jù)燕郊一名地產(chǎn)開發(fā)圈內(nèi)人士介紹，一些開發(fā)商把本來是綜合用地，卻以住宅用地名義辦理房本，本來應該是綠地，也被建成了住宅。在燕郊近十年迅速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)等負面新聞不斷出現(xiàn)。開發(fā)商私自更改土地性質(zhì)，在工業(yè)用地、綠化用地甚至是違章用地上建設住宅的情況并不罕見。

這種違規(guī)用地現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，導致了像王賀和劉立新這樣房產(chǎn)無法落宗情況的發(fā)生。

“終于可以睡個好覺了”

燕郊落宗事件發(fā)生以后，當?shù)卣惭杆俜磻扇×烁鞣N措施。2017年1月23日，三河市國土資源局不動產(chǎn)登記中心發(fā)布《關于存在歷史遺留問題的小區(qū)或單位暫不辦理相關業(yè)務的通告》：目前市政府已成立工作組對相關問題逐個進行調(diào)査，市政府將根據(jù)調(diào)査結(jié)果爭取上級有關政策支持，并參照其他市、縣的成功做法制定解決辦法，待市政府相關辦法出臺后，再行辦理不動產(chǎn)登記相關手續(xù)。

此通告一出，并沒有讓維權(quán)群體冷靜下來，反而坐實了部分房產(chǎn)不能落宗的事實，很多人再次激動起來。

“這個公告并沒有說明什么時候解決問題，并且如何解決，所以大家認為政府解決這個事情的態(tài)度并不積極，這導致了更多的人走向了街頭?！庇H自參與維權(quán)的王賀說道。

面對越來越嚴峻的事態(tài)，2月8日，三河市一位副市長來到“維權(quán)”現(xiàn)場，召開現(xiàn)場辦公會。表示“有合格房產(chǎn)證就應該有合格的產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上顯示多少年限，不動產(chǎn)證就是多少年限”，同時承諾本周內(nèi)絕大多數(shù)小區(qū)都能正常落宗。當天傍晚，三河市不動產(chǎn)登記中心門口就貼出了由河北省廊坊市、三河市政府發(fā)給業(yè)主的關于三河燕郊不動產(chǎn)登記問題的公開信，信上表示，福成五期、祥馨日昇、電子城小區(qū)等5個小區(qū)可以正常辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

面對突然而來的轉(zhuǎn)機，包括王賀和劉立新在內(nèi)的很多房主歡呼雀躍，他們?nèi)〉昧司S權(quán)勝利的第一步，當?shù)卣贸隽司唧w的措施來處理問題。王賀距離他換房的夢想又近了一步。

實際上，發(fā)生如此戲劇性的一幕，和當?shù)卣姆e極努力分不開。三河市政府一位領導曾表示，不能落宗的原因主要在于信息不對稱。在接到燕郊部分居民反映土地不能落宗后，三河市組織了國土、規(guī)劃、建設等部門對這些小區(qū)逐一進行匯總，因房產(chǎn)、土地幾個部門分開掌握信息，歷時比較長，牽涉的部門也較多，導致一些信息不對稱，以至于造成了不能落宗。經(jīng)核實發(fā)現(xiàn)，這些房子大部分都集中于二手房市場上，最晚發(fā)現(xiàn)問題的也在2007年之前，大概涉及幾十個小區(qū)。

2月10日，三河市政府連夜發(fā)出通告，通告稱，凡依法獲得《房屋所有權(quán)證》的業(yè)主，可直接持《房屋所有權(quán)證》辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，《不動產(chǎn)登記證書》所記載信息，以《房屋所有權(quán)證》信息為準。從2月13日開始，已經(jīng)有業(yè)主陸續(xù)辦理不動產(chǎn)登記，目前已有多名業(yè)主順利辦理，有業(yè)主曾表示：“終于可以睡個好覺了”。

隨著燕郊落宗事件的落幕，王賀終于出手了燕郊的房產(chǎn)，在北京購買了一套房子。心有余悸的王賀說，他在購買北京房子的時候反復驗證了房子的產(chǎn)權(quán)證，另外還通過房地產(chǎn)管理部門查詢了房子的真實情況。“我是被嚇怕了。”王賀如此說道。

專家建議購房需謹慎

針對這一燕郊房產(chǎn)落宗事件，河北一力律師事務所律師徐青認為：于開發(fā)商而言，其行為違反了《合同法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關原則和規(guī)定，破壞了正常的房地產(chǎn)市場秩序。在合同締約時故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，給合同相對人造成嚴重損失的，其行為構(gòu)成民事欺詐行為，應當承擔民事賠償責任。

北京冉民律師事務所律師鞏楓華解釋道，燕郊未落宗的小區(qū)樓盤，不屬于狹義上的小產(chǎn)權(quán)房，因為業(yè)主擁有國家有關部門頒發(fā)的合法的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)應該受到法律保護。而小產(chǎn)權(quán)房，是建在集體土地上的，也沒有合法的房產(chǎn)權(quán)屬證書。

鞏楓華同時表示，燕郊落宗事件發(fā)生在不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)開發(fā)“五證”制度不太健全的時代，但有一點是肯定的：責任應不在業(yè)主，按照《土地管理法》，房產(chǎn)實行“房地一體主義”，業(yè)主過戶時按正常產(chǎn)權(quán)給國家繳了稅，合法取得了房產(chǎn)證，就可以認定其合法擁有房屋下的土地使用權(quán)。購房者要注意查驗售房單位的“五證”，特別是“土地使用權(quán)證”。