張宏偉

不妨多關(guān)注一下中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來(lái)“活”的時(shí)機(jī)，這些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。對(duì)于上述三四線城市來(lái)講，可以考慮機(jī)會(huì)性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。

不妨多關(guān)注一下中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來(lái)“活”的時(shí)機(jī)，這些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。對(duì)于上述三四線城市來(lái)講，可以考慮機(jī)會(huì)性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控精神，環(huán)北京、環(huán)上海等成交漸熱的強(qiáng)三四線衛(wèi)星城市相繼出臺(tái)調(diào)控加碼措施。

比如，3月13日，嘉善在2016年12月21日實(shí)施部分區(qū)域限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)實(shí)施范圍。自2017年3月14日起在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。換言之，在嘉善已有一套房的外地人將沒(méi)有資格再買一、二手房。

此外，3月12日，安徽省滁州市也出臺(tái)了新政，規(guī)定居民購(gòu)買二套房的商貸首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。

從調(diào)控政策走向來(lái)看， 因城施策仍然是趨勢(shì)，毫無(wú)疑問(wèn)，這不僅僅反應(yīng)在一二線城市與三四線城市之間調(diào)控政策的差異，也反應(yīng)在三四線城市間的不同。當(dāng)前，三四線城市的“火”起來(lái)與“活”起來(lái)的迥然不同的市場(chǎng)背景下，不同三四線城市也開始因城施策。

首先，從總體上來(lái)看，已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會(huì)存在松動(dòng)的機(jī)會(huì)，但今年樓市政策及市場(chǎng)亮點(diǎn)有可能在三四線城市，如何讓三四線城市“活”起來(lái)？在核心一二線樓市從嚴(yán)調(diào)控的前提下，如何讓三四線城市成為全國(guó)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的平衡器成為今年的重點(diǎn)工作，這也是不同類別城市因城施策的重點(diǎn)表現(xiàn)。

因此，過(guò)去1-2年，大部分三四線城市地方政府開始采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，這些措施包括暫停或放緩?fù)恋毓?yīng)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房、買房落戶等諸多方面“救市”措施。筆者相信，在2017年，這些措施仍然會(huì)在大部分城市實(shí)施，以解決這些城市的樓市庫(kù)存壓力。

其次，即使是三四線城市樓市，也要因城施策，市場(chǎng)“火”的三四線城市也要調(diào)控。

從現(xiàn)在政策面走勢(shì)來(lái)看，不是所有三四線城市都存在去庫(kù)存的壓力。我們看到，當(dāng)全國(guó)核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，樓市需求已經(jīng)開始外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市（比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市），區(qū)域中心城市周邊的三四線線城市（比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三四城市）。

此外，我們看到，早在兩三年前上述部分三四線城市已經(jīng)開始著手通過(guò)暫停供地或放緩供地，加快消化存量用地的方式解決“去庫(kù)存”的問(wèn)題，比如常州、常熟等等；近日又有地級(jí)市明確暫?；蚍啪徆┑赜?jì)劃，比如安徽省除省會(huì)外的各地級(jí)市、嘉興市等等。筆者認(rèn)為，這并非個(gè)案，如果大部分三四線城市著手通過(guò)暫停供地或放緩供地來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系，那么未來(lái)1-2年三四線城市的供求關(guān)系將得到改善，屆時(shí)，起碼一部分三四線城市將不存在去庫(kù)存的壓力，樓市將迎來(lái)新一輪的上漲的機(jī)會(huì)。

另?yè)?jù)同策咨詢監(jiān)測(cè)的江蘇16個(gè)三四線城市商品住宅來(lái)看，截止2016年年底，平均存銷比為6.79個(gè)月，表現(xiàn)已經(jīng)無(wú)去庫(kù)存壓力。在2016年尤為寬松的政策環(huán)境下，外加寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化，環(huán)南京都市圈的鎮(zhèn)江成為投資客新寵。鎮(zhèn)江住宅產(chǎn)品去化周期逐步縮減為8.6個(gè)月，達(dá)到歷史最低，市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的上行周期，市場(chǎng)也開始“火”起來(lái)。

但是，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市（比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市）以及區(qū)域中心城市周邊的三四線線城市（比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三四城市）已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)“火”的狀況，為此，我們看到環(huán)北京、環(huán)上海周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市也開始出臺(tái)措施調(diào)控樓市。

從調(diào)控的目的來(lái)看，首先當(dāng)然是保護(hù)本地的首套自住需求及改善型需求，其次，對(duì)于外來(lái)需求來(lái)講，主要是為了進(jìn)一步限制環(huán)北京、環(huán)上海大都市圈的樓市投資投機(jī)性需求，為過(guò)熱的三四線城市降降火；同時(shí)也是為了防止類似北京上海這樣的特大城市繼續(xù)沿著地理的邊界“大餅”式擴(kuò)張，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”（因?yàn)槿穗m然買房到環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域并在此居住，但工作有可能還在北京或上海，大城市的壓力并沒(méi)有減低，反而大城市因?yàn)榻煌ǖ谋憷斐筛嗟某鞘兄卫韱?wèn)題）。

第三，有去庫(kù)存壓力的三四線城市樓市，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策的去庫(kù)存措施，部分還沒(méi)有調(diào)控的城市一旦“活”起來(lái)，對(duì)于企業(yè)布局來(lái)講也是機(jī)會(huì)。比如，中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來(lái)“活”的時(shí)機(jī)，這些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。

通過(guò)上述分析可知，對(duì)于品牌房企來(lái)講，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級(jí)市雖然長(zhǎng)期看好，但是短期內(nèi)種種政策而壁壘也導(dǎo)致需求無(wú)法繼續(xù)正常釋放，此時(shí)，也不妨多關(guān)注一下中西部地區(qū)庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，可能迎來(lái)“活”的時(shí)機(jī)，這些城市將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。對(duì)于上述三四線城市來(lái)講，可以考慮機(jī)會(huì)性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。