王豫剛

對(duì)“偽中產(chǎn)”而言，恐怕2015年之后很長(zhǎng)一段時(shí)間，將是欲做“房奴”而不得的時(shí)代。

自2014年9月放松限購(gòu)和降息兩大殺器先后祭出、“地產(chǎn)去庫(kù)存”以來(lái)，“京滬穗深”住宅價(jià)格出現(xiàn)了一波迅猛的上漲，在2016年，演變?yōu)楹戏?、廈門、南京、武漢、蘇州等地樓市迅速跟進(jìn)。在這一進(jìn)程中，很多城市的住宅均價(jià)已經(jīng)基本脫離了這些城市普通工薪層有能力購(gòu)買的下限，與此同時(shí)，也給網(wǎng)絡(luò)話語(yǔ)權(quán)和住宅置換購(gòu)買的主力——30-35歲前后、面臨“二胎”問題的城市“中產(chǎn)”群體——帶來(lái)了極大的壓力。

帝都30萬(wàn)一平方米過道學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)，便是這一進(jìn)程的分界點(diǎn)，也是“一線中產(chǎn)”這個(gè)虛幻認(rèn)知被證偽的時(shí)刻。對(duì)這些“偽中產(chǎn)”而言，如果說(shuō)2015年之前是“房奴”時(shí)代，恐怕2015年之后很長(zhǎng)一段時(shí)間，將是欲做“房奴”而不得的時(shí)代。

做“房奴”的門檻

在北京做“房奴”，門檻多高？我們粗略算一下：

在昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，地鐵昌平線南邵站附近的新盤北京風(fēng)景，95平方米兩居戶型，總價(jià)在460萬(wàn)元左右，首付3成約140萬(wàn)元，按揭30年，月供在當(dāng)前利率下大約1.7萬(wàn)元。此外，需要準(zhǔn)備大約15萬(wàn)元的裝修和家居預(yù)算（已很保守，宜家樣板間+全套小米電器）。

南邵距離最近的一個(gè)就業(yè)集聚區(qū)是上地，中國(guó)IT產(chǎn)業(yè)核心，距離是大約25公里，地鐵通勤時(shí)間保守估計(jì)為1小時(shí)15分鐘左右，不考慮堵車，出租車費(fèi)用約91元。如果這位市民想去逛故宮博物院，要跋涉近50公里。

另一方面，2016年5月5日，兩宗昌平南邵地塊被招商局地產(chǎn)以總價(jià)61.95億元摘得，樓面價(jià)均超3.3萬(wàn)元/平方米，未來(lái)住宅預(yù)期售單價(jià)7-8萬(wàn)元。這意味著，未來(lái)北六環(huán)外的南邵，90平方米剛需房或?qū)x升為總價(jià)700萬(wàn)的“迷你豪宅”，顯然“房奴”門檻將大幅提高。

假如要進(jìn)入“西海東朝”四個(gè)核心城區(qū)，還要追求學(xué)區(qū)房，那么你最好放棄實(shí)際的居住功能。在海淀區(qū)四環(huán)邊的2004年住宅湯泉逸墅，對(duì)口首師大附小總校，113平方米兩居報(bào)價(jià)1200萬(wàn)，首付360萬(wàn)，月供5萬(wàn)。最關(guān)鍵的是，銀行按揭需要合法收入證明，由于還款支出不超過家庭月收入50%，開得出月收入10萬(wàn)的合法收入證明將是另一隱形門檻。

“6年后入學(xué)”的期權(quán)估值

國(guó)內(nèi)住宅，特別是一二線城市的自住住宅，對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)是一個(gè)附帶各種期權(quán)的可交換債。比如本小區(qū)戶口滿六年，小孩才能上小區(qū)的對(duì)口小學(xué)，這一“期權(quán)”如何從基本面來(lái)定價(jià)？中國(guó)一二線城市住宅最重要的基本面價(jià)值是其戶籍（居住證）歸屬和附加公共服務(wù)，某種程度上，京滬深和區(qū)域中心城市購(gòu)房市場(chǎng)類似投資移民買綠卡入籍。教育產(chǎn)業(yè)化疊加儒家耕讀傳統(tǒng)，帶來(lái)了學(xué)區(qū)房和補(bǔ)習(xí)班的大牛市。

再來(lái)看市場(chǎng)給出的“期權(quán)”價(jià)格：北京五環(huán)內(nèi)三居基本已進(jìn)入“千萬(wàn)時(shí)代”，也就是說(shuō)，上滿7成按揭杠桿月供4萬(wàn)，假如雙方都有工作，在保證財(cái)務(wù)安全的前提下，年稅后薪酬需要100萬(wàn)元左右，才能供得起房。

對(duì)并無(wú)太多積累、也沒有被動(dòng)收入（股權(quán)分紅、房租收入或者信托、資管產(chǎn)品固定收益）的北京“偽中產(chǎn)”家庭而言，全家三代供一套房子，這就是現(xiàn)實(shí)。而你的交易對(duì)手方，沒有資本利得稅，沒有遺產(chǎn)稅，沒有房產(chǎn)稅，甚至可能把本需要他自己承擔(dān)的增值稅、所得稅和中介費(fèi)用都轉(zhuǎn)嫁到你頭上。更可怕的是，你的競(jìng)購(gòu)對(duì)手大部分是全國(guó)各地的精英子弟，家底雄厚，名校畢業(yè)，起薪50萬(wàn)，甚至拿得出全款。

但最可怕的是，在長(zhǎng)達(dá)20年的降息周期、不斷縮減的土地供給、不斷凍結(jié)的有效交易之下，這個(gè)巨大的泡沫已經(jīng)堅(jiān)硬無(wú)比，你是否還要押上全部身家和30年的未來(lái)，去博一個(gè)孩子在重點(diǎn)小學(xué)里成才的概率？

對(duì)“剛需”而言，評(píng)估自己的承受能力是首要的。僅從戶籍和現(xiàn)金流角度看，買個(gè)30平方米中心區(qū)“老破小”落戶然后出租，再用省下來(lái)的錢辦按揭，租個(gè)大房子自住，可能更實(shí)惠。

在一年的暴漲之后，在嚴(yán)控人口和“京津冀一體化”的政策指引之下，環(huán)京樓市的大門隨著限購(gòu)政策而慢慢合攏。混淆自己的“投資移民”需求和虛妄的“增值”，才是大部分“中產(chǎn)”痛苦的根源，而“滿五唯一”就是你的移民監(jiān)。

脆弱的家庭現(xiàn)金流

對(duì)于絕大多數(shù)普通買家來(lái)說(shuō)，一線城市住宅市場(chǎng)非常不友善。他們只有居住需求，卻不得不跟投資需求賽跑、搶奪、競(jìng)爭(zhēng)，并承受“投資移民”的門檻要求。如果你沒有中到出生在本地家庭的“子宮彩票”，那就必須面臨典型的新移民問題：保住自己的社會(huì)階層，讓后代能夠“扎根”。

住宅作為普通居民最大的金融融資工具，本就是杠桿的藝術(shù)，上杠桿主要看現(xiàn)金流，因此買房的關(guān)鍵在于還貸。工資養(yǎng)貸、股息養(yǎng)貸還是房租養(yǎng)貸，區(qū)別大了去了。在中國(guó)當(dāng)前的稅收體系下，工薪收入處于極大的劣勢(shì)：繳納社保、個(gè)稅之后，稅后收入可能只有名義薪酬的6-7成；維持職業(yè)資格要各種主動(dòng)被動(dòng)教育培訓(xùn)，才能通過薪酬提升來(lái)改善現(xiàn)金流，積累部分可投資資本。

即便已經(jīng)擁有房產(chǎn)，還要面臨巨大的“級(jí)差地租”：在當(dāng)下的限購(gòu)政策下，購(gòu)買二套房之后，自己的現(xiàn)金流狀況將嚴(yán)重惡化。如果是先賣后買的置換，在嚴(yán)重降低自己凈資產(chǎn)水平的同時(shí)，還要暴露在半年左右（過戶交易周期）的漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)之中：2016年，很多一線城市小區(qū)價(jià)格跳漲了大約30-50%。

工資養(yǎng)貸的持續(xù)性同樣需要考慮。對(duì)大多數(shù)工薪階層而言，45歲左右是個(gè)坎兒，這是職業(yè)生涯的頂峰。假設(shè)你25歲開始工作，工作35年，60歲退休，45歲后的15年，職業(yè)薪酬可能觸及玻璃天花板，甚至面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在考慮購(gòu)房需求的時(shí)候，必須估計(jì)到這一層面。

要防范這種風(fēng)險(xiǎn)，盡早開始積累獲得被動(dòng)收入的能力，開拓本職工作的衍生收入渠道，是唯一的解決辦法。其途徑，由易至難有以下四條：首先是盡可能多地儲(chǔ)蓄，避免虛榮和攀比，減少無(wú)用支出；其次是重組、躍遷自己的職業(yè)生涯，盡量獲得更高的薪酬收入；然后是獲得專利、版權(quán)、期權(quán)、股權(quán)或生息資產(chǎn)的收入，這些資產(chǎn)能夠在“無(wú)人照看”的狀態(tài)下為你產(chǎn)生現(xiàn)金流；最后，提升自己的投資和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)能力，以便抓住門檻較低的投資機(jī)會(huì)：比如2013年股息率8-10%的藍(lán)籌股和市盈率20倍以下的優(yōu)秀成長(zhǎng)股，比如2013年100人民幣左右的比特幣，再比如不要上了各種易租寶的當(dāng)。

除了現(xiàn)金流儲(chǔ)備，為實(shí)現(xiàn)學(xué)區(qū)房夢(mèng)想，你可能還需要考慮以下幾項(xiàng)：仔細(xì)研究目標(biāo)區(qū)域的教委政策，多去目標(biāo)樓盤踩點(diǎn)，沒事多和小區(qū)門口中介聊天，辦個(gè)專用手機(jī)號(hào)去看房。地產(chǎn)市場(chǎng)上的交易流程是非常透明的，全部都可以計(jì)算，貸款和稅費(fèi)計(jì)算工具基本免費(fèi)，數(shù)據(jù)源也很好取得——住建委官網(wǎng)就是一個(gè)數(shù)據(jù)寶庫(kù)。

抱怨和焦慮一點(diǎn)用處也沒有。既然有了買學(xué)區(qū)房的小目標(biāo)，何不立刻行動(dòng)起來(lái)呢？測(cè)算，計(jì)劃，追蹤進(jìn)度，不斷改進(jìn)，定期核對(duì)修訂，這比花錢去微博問答或分答看大V實(shí)惠多了，666塊錢夠你坐地鐵搭公交騎摩拜看一個(gè)月房。