袁野++徐海靜 袁冰如

摘要：一系列的“房地產(chǎn)新政”，是中央針對中國房地產(chǎn)市場房價(jià)暴漲實(shí)行的一種干預(yù)手段，這種干預(yù)手段的實(shí)施具有經(jīng)濟(jì)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)的理論支撐。文章分析了中國房地產(chǎn)市場房價(jià)暴漲的因素，并從經(jīng)濟(jì)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)視域?qū)χ袊胺康禺a(chǎn)新政”進(jìn)行評析，以便更全面、深刻、細(xì)致地把握新政的內(nèi)涵及其意義，以期達(dá)到共識。

關(guān)鍵詞：國家干預(yù)；房地產(chǎn)新政；經(jīng)濟(jì)法學(xué)；經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)

中圖分類號：D9223文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：

10085831（2017）03009106

20多年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)市場中有著舉足輕重的作用，也是地方政府的重要財(cái)政收入支柱性產(chǎn)業(yè)，特別是大多數(shù)二三線城市，其財(cái)政支出的重要支撐就是出售土地。但是，由于近年來部分開發(fā)商囤地、囤房以及有條件者為使貨幣保值而購持多套房屋、投機(jī)性炒房等原因，致使房屋的大量閑置與相對困難者買不起房無房居住的矛盾日益凸顯。特別是自2016年春節(jié)以來的從一線城市深圳等發(fā)起的新一輪房價(jià)高燒，二三線城市不僅及時(shí)跟進(jìn)而且有的二三線城市如合肥房價(jià)漲幅已經(jīng)超過一線城市房價(jià)漲幅，此輪房價(jià)“大躍進(jìn)”已影響到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與社會(huì)的和諧穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場成為國家必須予以調(diào)控或干預(yù)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。

多年來，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格與國家調(diào)控之間存在著這樣一個(gè)怪圈：房價(jià)高漲予以調(diào)控，再高漲再調(diào)控，循環(huán)往復(fù)。上海社會(huì)科學(xué)院張泓銘考察研究，自2000年以來房價(jià)經(jīng)歷了6.5輪次波動(dòng)[1]，雖經(jīng)多次調(diào)整，但從總體上看房價(jià)仍一路上揚(yáng)。2010年春節(jié)后，全國房價(jià)整體上漲，部分城市因房價(jià)高燒不退，呈直線上漲趨勢。為有效遏制房價(jià)上漲過快、狙擊投機(jī)住房和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，國務(wù)院及全國各地陸續(xù)頒發(fā)了控制房地產(chǎn)價(jià)格高漲的“新政”，房價(jià)過快上漲的趨勢得到一定遏制。2014年年中，為了緩解房地產(chǎn)供給側(cè)壓力，從濟(jì)南、鄭州等城市開始取消限購令。此次限購取消，引起了自深圳衍射到合肥等二線城市的房價(jià)瘋狂上漲。至2016年6月，合肥房價(jià)漲幅達(dá)60%，2萬元以下一平米的房子近乎絕跡。此前，已有專家提醒限購解除的不良后果。對房地產(chǎn)的六七輪調(diào)控，姑且不論調(diào)整結(jié)果價(jià)值的正負(fù)，其目的都在于借用調(diào)控手段促使中國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健發(fā)展。

本文僅以最近期一輪調(diào)控為著眼點(diǎn)，側(cè)重于經(jīng)濟(jì)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)兩個(gè)視域，見微知著地對中國的房地產(chǎn)新政予以梳理、分析，以期對中國未來房地產(chǎn)市場健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論支撐。

一、房地產(chǎn)新政概況及實(shí)施情況

（一）房地產(chǎn)新政推行概況

2010年1月7日國務(wù)院辦公廳向全國發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2010〕4號）。通知要求通過增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房需求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管，把加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)作為地方各級人民政府的責(zé)任。然而3月以后，國內(nèi)一二線城市房價(jià)仍舊瘋漲，三線城市緊跟其后，高房價(jià)再次成為社會(huì)公眾關(guān)注的焦點(diǎn)?；诖?，2010年4月17日，國務(wù)院再次頒布《 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）。該文件被稱為“有史以來力度最大的一次樓市調(diào)控”。文件措辭嚴(yán)厲地要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)；堅(jiān)決抑制不合理住房需求；增加住房有效供給；加快保障性安居工程建設(shè)和加強(qiáng)市場監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。盡管2010年連續(xù)下發(fā)兩個(gè)文件對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但房價(jià)洶涌上漲的勢頭不減。為進(jìn)一步遏制其過快上漲，2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（簡稱“新國八條”）。 “新國八條”提出，抑制房價(jià)過快上漲，要進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；地方政府要盡可能加大保障性安居房建設(shè)力度；以不同的信貸政策引導(dǎo)差別化的住房要求；從用地管理環(huán)節(jié)上嚴(yán)格控制各類住房用地供應(yīng)；對地方政府領(lǐng)導(dǎo)實(shí)行住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制?！靶聡藯l”把房地產(chǎn)調(diào)控大大地向縱深推進(jìn)了一步。

（二）房地產(chǎn)新政落實(shí)情況

國發(fā)〔2010〕4號頒發(fā)以后，2010年4月30日，北京市政府針對房價(jià)過高、上漲過快的現(xiàn)象，在全國率先發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》（業(yè)界稱為“京十二條”），即北京版的限購令，其主要內(nèi)容即北京居民只能購買兩套商品房，不再對第三套住房提供貸款；對不符合文件要求的京外人員購房不予貸款。北京市房價(jià)因消費(fèi)層面的控制，上漲勢頭止住。隨后廣州、深圳、廈門、上海、天津、大連、青島等40多個(gè)城市陸續(xù)公布限購令，限購令一出都顯示了實(shí)質(zhì)性成果。

（三）限購新政的解除及新一輪調(diào)控政策

一系列限購新政的實(shí)施，使部分城市樓市出現(xiàn)漲停，一定程度上遏制了房價(jià)上漲過快的勢頭，房價(jià)調(diào)控成效顯現(xiàn)，民眾因房價(jià)對政府的不滿情緒得以緩解。無疑，房地產(chǎn)調(diào)控新政在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)揮了抑制房價(jià)飆漲的作用。隨著限購調(diào)控政策的延續(xù)，房地產(chǎn)暴利引導(dǎo)下的瘋狂開發(fā)帶來了房產(chǎn)供給側(cè)的巨大壓力，因?yàn)橄拶彿e壓了大量成品房，社會(huì)資金流沉淀為固定資產(chǎn)，影響了社會(huì)流動(dòng)性，限制了地方財(cái)政增長。特別是依賴土地財(cái)政的二三線城市，影響較大，以致財(cái)政入不敷出，一定程度上對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面效應(yīng)。2014年年中開始，濟(jì)南、鄭州等城市為緩解房產(chǎn)大量庫存、積壓的壓力，相繼解除了限購令，其他城市紛紛效仿。自2010年的一輪調(diào)控造成的壓力短期內(nèi)迅速釋放，其勢如洪，引起了房價(jià)新一輪的快速上漲。

自2014年各地相繼解除限購令后，特別是2016年年初到2016年底，新一輪房價(jià)泡沫化傾向明顯加劇，東部城市的這種情況尤為嚴(yán)重。一時(shí)間因?yàn)榉績r(jià)上漲導(dǎo)致房主違約的案件充塞法庭，公眾對漲勢如潮的房價(jià)怨聲載道。

洶涌上漲的房價(jià)及其引起的社會(huì)問題被再次提上了2016年12月14至16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議議程。會(huì)議明確指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的的定位”。隨后，《人民日報(bào)》《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》等多家媒體全方位解讀這一論斷，各地政府紛紛從購房條件如社保、戶籍、套數(shù)等方面加以限制，金融機(jī)構(gòu)則采用提高購房首付率的措施配合政府的限購政策。各地房價(jià)隨之掉頭向下，調(diào)控政策再現(xiàn)成效。在2017年“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)是眾多代表熱議的話題，同時(shí)也是“兩會(huì)”的重要議題。

二、中國房地產(chǎn)市場房價(jià)暴漲的因素分析

在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，多年來房地產(chǎn)投資熱情不減，屢次出現(xiàn)的炒房促成了房地產(chǎn)泡沫亂象，究其根本的原因就是因?yàn)槿藗冾A(yù)期房價(jià)只升不降。作為一般家庭，購買是持有貨幣保值的少數(shù)手段之一，而對于投資者而言，投資與炒作房地產(chǎn)比做其他投資更有利可圖。在社會(huì)資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域的過程中會(huì)出現(xiàn)房價(jià)總體持續(xù)上升的趨勢，造成房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，經(jīng)濟(jì)泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重。為使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，在調(diào)整的過程中必須識別一路暴漲的背后原因，有的放矢，制定有效、有力的調(diào)控政策。

中國市場經(jīng)濟(jì)確立與發(fā)展的目的是通過市場的調(diào)節(jié)作用達(dá)到最優(yōu)化的配置。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國最市場化的行業(yè)其發(fā)展的順暢與否，卻不是靠完全的市場化的自由調(diào)節(jié)完成的，其蘊(yùn)含著一系列的現(xiàn)實(shí)因素，多年房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲的背后隱含著諸多原因。

（1）準(zhǔn)入機(jī)制的問題。對房地產(chǎn)開發(fā)商沒有準(zhǔn)入的嚴(yán)格限制條件，只要辦個(gè)公司，競拍一塊土地，就可以作房地產(chǎn)開發(fā)商。如此低門檻的準(zhǔn)入機(jī)制難免導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)無序競爭而輪番推高房價(jià)，房價(jià)輪番高漲又吸引大量炒房客成為炒房大軍。

（2）房價(jià)價(jià)格決定機(jī)制。房地產(chǎn)作為特殊產(chǎn)品，其價(jià)格的形成并非完全市場化。因?yàn)橥恋氐南∪毙耘c土地市場的國家（地方政府）壟斷并存，土地價(jià)格對房產(chǎn)價(jià)格起基礎(chǔ)性作用，開發(fā)商的投機(jī)競爭又是房價(jià)高漲的決定因素之一。

（3）完全的市場自我調(diào)節(jié)。開發(fā)商與投機(jī)商的私欲及其追求利益最大化心理利欲膨脹，對整個(gè)國家房價(jià)攀升推波助瀾，他們實(shí)現(xiàn)利益最大化的過程成為房價(jià)居高不下的基礎(chǔ)性內(nèi)因。

（4）政策性因素。中國自1998年實(shí)行房改，福利分房政策被取消后，民眾解決住房的途徑基本上依賴市場交易。為解決困難群體的住房問題，雖然國家一直在加大保障性住房建設(shè)力度，但是仍然難以解決普通困難群眾的基本民生要求，如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)成為中國民生一大難題。

基于上述因素主導(dǎo)下的中國房地產(chǎn)，完全的市場主導(dǎo)不僅會(huì)損害國家經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，而且會(huì)因?yàn)槿鄙佟鞍簿訕窐I(yè)”的社會(huì)氛圍而影響社會(huì)安定，更會(huì)掣肘房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。為使房地產(chǎn)健康發(fā)展，國家應(yīng)該利用行政手段，運(yùn)用制度性規(guī)范擠壓房地產(chǎn)市場因無序狀態(tài)攪起的經(jīng)濟(jì)泡沫，調(diào)整房地產(chǎn)政策，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)作為社會(huì)公共性產(chǎn)品，其衍生的通脹、金融風(fēng)險(xiǎn)、壟斷以及分配不公等系列問題不是單純的市場調(diào)節(jié)能夠解決的，必須依靠國家干預(yù)。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場有著防范金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、提升政府公信力與保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)新政的經(jīng)濟(jì)法學(xué)分析

中央及地方新政的出臺及其效果，引發(fā)了各界的討論與思考，“房地產(chǎn)新政”的合法與否成為公共爭辯焦點(diǎn)，而不同視角的爭鳴是論者形成共識的途徑與過程。

（一）觀點(diǎn)一：“房地產(chǎn)新政”既不合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律也不合法

關(guān)于“房地產(chǎn)新政”不合法的討論，以秦前紅的論文《房地產(chǎn)市場行政規(guī)制與政府權(quán)力邊界》和陳承堂的論文《臨時(shí)性調(diào)控政策的合法性檢討》為主要標(biāo)志

秦前紅分析了新政中住房限購措施的原則要求，他認(rèn)為限購令因取消購房者的買房權(quán)和售房者的銷售權(quán)，違背了《憲法》的市場經(jīng)濟(jì)原則；另一方面他認(rèn)為新政的稅收征管手段也違反了憲法、稅收管理法等有關(guān)稅收的法律規(guī)定；同時(shí)限購新政以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)限制非戶籍地居民購房違背憲法中的人人平等原則。秦文最終的結(jié)論認(rèn)為“限購令”的出臺是對“公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)、交易自由權(quán)和平等權(quán)”的侵害，指出法治主義與政府經(jīng)濟(jì)職能的沖突值得反思。見秦前紅《房地產(chǎn)市場行政規(guī)制與政府權(quán)力的邊界》（《法學(xué)》，2011年第4期30-34頁）；陳承堂的文章則從法理的角度分別介紹、闡釋了宏觀調(diào)控的特性和國家應(yīng)急權(quán)，論證房地產(chǎn)新政的價(jià)格調(diào)控行為并不是按照宏觀調(diào)控權(quán)作出的調(diào)控政策，指出價(jià)格調(diào)控行為不能為行政調(diào)控手段的合法性做注腳，認(rèn)為我們在“限購令”或“限價(jià)令”等“微觀調(diào)控”中，遭受侵蝕的是個(gè)人的基本權(quán)利與自由，限購政策讓我們已經(jīng)走向了市場經(jīng)濟(jì)的反面——計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，期待讓臨時(shí)的“微觀調(diào)控”盡早結(jié)束以恢復(fù)常態(tài)的宏觀調(diào)控。見陳承堂《臨時(shí)性調(diào)控政策的合法性檢討》（《法學(xué)》，2011年第4期35-41頁）。。郭煌則在《房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的合法性分析》一文中，從房地產(chǎn)調(diào)控的“主體合法性、程序合法性和內(nèi)容合法性”等三方面探討房地產(chǎn)調(diào)控，認(rèn)為調(diào)控多少存在著政府違法和調(diào)控政策違法等現(xiàn)象和問題[2]。

（二）觀點(diǎn)二：“房地產(chǎn)新政”具有合法性

李昌麒指出：“經(jīng)濟(jì)法是調(diào)整需要由國家干預(yù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱?！盵3]眾所周知，經(jīng)濟(jì)法就是因?yàn)樯鐣?huì)的經(jīng)濟(jì)秩序混亂、市場經(jīng)濟(jì)盲目自由、社會(huì)公共利益與社會(huì)公正遭到破壞的情況下，國家作為主體對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)、宏觀調(diào)控而產(chǎn)生的。擁有住房是公民的基本生存權(quán)，面對飆漲的房價(jià)，百姓通過市場取得住房權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，這種狀態(tài)下，政府對房地產(chǎn)進(jìn)行適度的干預(yù)是其社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，“房地產(chǎn)新政”的實(shí)施體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的適度國家干預(yù)原則。

鄭少華認(rèn)為，“‘房地產(chǎn)新政的合法性不應(yīng)該僅從法律角度來分析，還應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治等多視角來考量其合法性”，不能說國家對經(jīng)濟(jì)干預(yù)的法律銜接有瑕疵而否認(rèn)該干預(yù)行為的合法性

鄭少華通過對限購令的法律依據(jù)、限購令的客觀條件界定、限購令程序的設(shè)定原則等方面的探討，給出了建議修改和增加《價(jià)格法》相關(guān)條款予以完善房地產(chǎn)新政（限購令）的合法性。認(rèn)為中國制定的房地產(chǎn)有關(guān)法律、法規(guī)滯后于不斷變化的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的客觀現(xiàn)實(shí)， “房地產(chǎn)新政”中出現(xiàn)的“良性違憲（違法）”的不足，則可以通過對相關(guān)法規(guī)的逐步完善得以彌補(bǔ)。見鄭少華《“限購令”的法律解釋》（《法學(xué)》，2011年第4期41-43頁）。。

四、房地產(chǎn)新政的經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)分析

1998年中國實(shí)行房改，否定分配住房福利，實(shí)行房地產(chǎn)市場化，但房地產(chǎn)市場發(fā)展至今仍不完善，房價(jià)持續(xù)暴漲，導(dǎo)致百姓購房難甚至買不起房等社會(huì)問題層出不窮。盡管一輪又一輪宏觀調(diào)控政策出臺，但是收效甚微抑或說尚未取得預(yù)期成效。

自2011年出臺“房地產(chǎn)新政”再次成為學(xué)者們探討與爭論的焦點(diǎn)時(shí)起，不同理論關(guān)注進(jìn)入了“模式化”怪象：中國的“房地產(chǎn)新政”不合法，在中國市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，既然已經(jīng)以市場調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)特征，房價(jià)的決定權(quán)就應(yīng)該交給“市場”。 有學(xué)者認(rèn)為“國家干預(yù)或者說宏觀調(diào)控的合法性的評判依據(jù)不能只停留在法律層面，單向度的法律角度只會(huì)禁錮我們的思維，應(yīng)多視角加以考量”[4]。

誠然，探討“新政”的合法與否是一個(gè)基本問題，但如果說“新政”在某些層面存在“違法”，那么經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)的分析理論能否對此作出一個(gè)更好的注解？

（一）符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)的“嵌入”性理論

任何一個(gè)市場有序健康發(fā)展都無法脫離現(xiàn)實(shí)社會(huì)政治、文化等因素。同樣，房地產(chǎn)市場行業(yè)的健康發(fā)展也不能完全靠市場的自我調(diào)節(jié)。匈牙利經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡爾·波蘭尼是20世紀(jì)公認(rèn)的最徹底的、最有辨識力的經(jīng)濟(jì)史學(xué)家，其“嵌入”理論認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)是“嵌入”特定社會(huì)關(guān)系和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)之中……無論是社會(huì)生產(chǎn)還是交換過程，并非單純的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，而必須充分考慮諸多社會(huì)因素

Polanyi K.The economy as insistiued process，in Polanyi K，Arensberg G M，Pearson H W（eds.）Trade and market in the eayly empires，1957。。在人類經(jīng)濟(jì)史上，“自我調(diào)節(jié)市場”是具有革命意義的創(chuàng)造?！胺康禺a(chǎn)新政”或者說政府限購令的出臺是“自發(fā)和無計(jì)劃的反應(yīng)的產(chǎn)物，是社會(huì)上所有的群體對難以忍受的自發(fā)調(diào)節(jié)市場體系壓力的反彈”[5]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，房地產(chǎn)政策“嵌入”中國的社會(huì)、文化當(dāng)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同時(shí)也是政治問題、社會(huì)問題，住房更是民生問題，實(shí)現(xiàn)有所居是中國每個(gè)家庭的企盼。對于中國當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，房產(chǎn)市場脫軌于普通民眾的社會(huì)矛盾已經(jīng)無法自我消解。所謂的社會(huì)問題指的是“在社會(huì)運(yùn)行過程中，由于存在某些使社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)環(huán)境失調(diào)的障礙因素，影響社會(huì)全體成員或部分成員的共同生活，對社會(huì)正常秩序甚至社會(huì)運(yùn)行安全構(gòu)成一定威脅，需要?jiǎng)訂T社會(huì)力量進(jìn)行干預(yù)的社會(huì)現(xiàn)象”[6]。

社會(huì)的經(jīng)濟(jì)生活主要取決于人們根據(jù)集體與個(gè)人利益所作出的決定與行動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的暴漲與行業(yè)的暴力，必然促使不同群體進(jìn)行利益博弈甚至產(chǎn)生沖突，飛漲的價(jià)格利益為少數(shù)群體獨(dú)享，其結(jié)果必然加劇社會(huì)收入分配格局不公正，致使社會(huì)矛盾凸顯，造成嚴(yán)重的兩極分化。這一切構(gòu)成嚴(yán)重的社會(huì)問題，形成可怕的社會(huì)隱患。由此，黨中央、國務(wù)院推出的“房地產(chǎn)新政”抑制房價(jià)暴漲，積極推進(jìn)保障房的建設(shè)、穩(wěn)定市場等一系列舉措對于解決群眾的住房問題、緩解不同群體的利益不均分配問題有著重大的政治意義和社會(huì)意義。

（二）國家對房產(chǎn)市場的干預(yù)，可以有效保障經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

面對社會(huì)問題的多元化與矛盾的日益復(fù)雜化，早在2003年7月，中央就提出了堅(jiān)持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀。黨的十八大又進(jìn)一步把科學(xué)發(fā)展觀確定為黨的指導(dǎo)思想。這就在思想上為有效調(diào)整、干預(yù)房地產(chǎn)的市場無序化提供了政策依據(jù)。

毋庸置疑，科學(xué)發(fā)展觀的第一要義即經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展理論。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著巨大作用，促使中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長，人民的物質(zhì)生活得到一定改善?？茖W(xué)發(fā)展觀是經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會(huì)學(xué)二者的有效契合——在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)我們也要關(guān)注社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不是社會(huì)發(fā)展的核心，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與實(shí)現(xiàn)過程勢必要受到系列政策、制度、文化等社會(huì)因素的規(guī)制。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的手段，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目的是讓更多的人群分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的成果，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。由此，我們面臨“高房價(jià)”這一凸顯的經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)問題、政治問題時(shí)，國家推出積極的“房地產(chǎn)新政”規(guī)制房價(jià)飛漲這一不正常狀況，對于緩解社會(huì)壓力、促進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)展，不僅可以發(fā)揮減壓閥的作用，也是落實(shí)黨的科學(xué)發(fā)展觀的有效方法。

（三）房地產(chǎn)“新政”是調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)方式的必要手段

“房價(jià)高”“住房難”等問題是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中諸多矛盾的集中體現(xiàn)，住房問題的解決、落實(shí)最終依賴地方政府。但不可否認(rèn)的是，地方政府在“土地財(cái)政”的前提下，作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的利益攸關(guān)方，缺少自身主動(dòng)調(diào)控房價(jià)的積極性。如果要有效解決住房問題，協(xié)調(diào)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下不同利益群體如地方政府、開發(fā)商、個(gè)人等不同群體的矛盾，就需要切實(shí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快中國經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)方式的轉(zhuǎn)變。

中國實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長，“落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變……但并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效果。究其原因，在于每一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和增長方式都要求有一套與之相適應(yīng)的體制來保證”[7]。中國的現(xiàn)實(shí)是國家的經(jīng)濟(jì)或者說地方政府的經(jīng)濟(jì)收入主要來自于房產(chǎn)，即我們所說的“土地財(cái)政”。2014年，絕大多數(shù)城市房價(jià)在一系列調(diào)控政策的有力干預(yù)下，價(jià)格達(dá)到了天花板，短暫的房價(jià)低迷（僅指二三線城市），造成地方政府財(cái)政收入捉襟見肘。在財(cái)政減少的巨大壓力下，濟(jì)南、鄭州等城市紛紛取消限購令，自2015年年中后，深圳等城市掀起了新一輪房價(jià)上漲潮，至2015年底，深圳房價(jià)上漲了57%，合肥等二線城市房價(jià)也跟風(fēng)上竄，僅2016年春節(jié)前后一個(gè)月的時(shí)間，春節(jié)后比春節(jié)前房價(jià)上漲30%。正月十五以后，法院的立案中，因房價(jià)上漲而違約取消買賣合同進(jìn)行訴訟的案件占比30%，到2016年底，合肥領(lǐng)漲了全國房價(jià)，漲幅居全國第一，同比漲幅達(dá)60%?？梢?，政府對房價(jià)政策的嚴(yán)控與放松之間，難免出現(xiàn)不少社會(huì)矛盾。

作為二難選擇，政府既要保證財(cái)政收入，又要調(diào)控房價(jià)，這就與作為企業(yè)的開發(fā)商的逐利天性之間利益糾纏的矛盾難以解決。目前，中國房地產(chǎn)市場的機(jī)制尚未完善，加上土地先天稀缺性約束，我們要有效調(diào)控房價(jià)，就必須改變主要靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這一物質(zhì)資源投入來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的方式，即除了傳統(tǒng)的出口拉動(dòng)、消費(fèi)需求拉動(dòng)、投資拉動(dòng)和物質(zhì)資源投入實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式之外，還要積極實(shí)現(xiàn)科技自主創(chuàng)新，形成組織、政策、制度創(chuàng)新的外圍環(huán)境，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

在中國市場經(jīng)濟(jì)不成熟的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價(jià)的影響具有舉足輕重的杠桿作用。

國家政策層面在2016年12月14-16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。由此，中國房地產(chǎn)的再一次調(diào)控靴子落地?；謴?fù)房子住的功能，是房地產(chǎn)回歸正途，是國家對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、法律手段的形象說法。從近幾個(gè)月的合肥房市價(jià)格看，短期內(nèi)的調(diào)控已經(jīng)取得了一定的效果。

五、政策之治與法律之治的選擇

中國房地產(chǎn)市場的一級市場是國家將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的土地出讓市場，該市場有國家（政府）壟斷性。土地這一稀缺資源作為政府財(cái)政收入的主要來源，具有非完全自由流通市場因素，天然地具有國家計(jì)劃性。國家（政府）雖不直接干預(yù)房地產(chǎn)市場的交易，但卻直接壟斷著土地這一流通首要因素，國家干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相伴、共融、共生。只是在不同的市場領(lǐng)域，二者發(fā)生的作用孰強(qiáng)孰弱存在一定差異。土地的國有化是國家干預(yù)市場化進(jìn)程的主要因素，市場化的改革由“漸進(jìn)到完全市場化”的理念無法對應(yīng)中國的歷史與國情。考察中國的市場因素，要考慮到不同商品的特殊性，如“水、電”等仍是國有經(jīng)濟(jì)控制，而不是像其他完全民營化或市場化的商品。國家干預(yù)與市場調(diào)節(jié)兩大經(jīng)濟(jì)思潮或者說計(jì)劃與市場兩種機(jī)制在中國的路徑依賴并不是說“選一舍他”，二者作為市場調(diào)節(jié)的手段，選擇計(jì)劃還是市場是可以建構(gòu)的，選擇誰多一點(diǎn)少一點(diǎn)也是摸索著前行。彭澎指出“不僅市場失靈的方面要干預(yù)，市場成功的方面也要政府進(jìn)行保護(hù)，以防市場失靈；政府不僅要干預(yù)生產(chǎn)，還要干預(yù)分配，以創(chuàng)造條件刺激經(jīng)濟(jì)增長，維護(hù)社會(huì)公正”[8]?？梢?，國家層面的“房地產(chǎn)新政”調(diào)控，對于維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境，維持房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展有著積極的意義。

“中國的經(jīng)濟(jì)體制改革，是通過政府自上而下導(dǎo)入的，在法律權(quán)威尚未建立起來的漸進(jìn)改革過程中，中國走的實(shí)質(zhì)上是一條特殊的‘政策之治的路徑，是以富有彈性的和靈活的政策為主來推進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的。在這種背景下，政府是作為經(jīng)濟(jì)體制的內(nèi)生變量而不是外來力量存在的，因而產(chǎn)生了大量的短期和臨時(shí)的政策規(guī)制”[9]。我們探討房地產(chǎn)國家干預(yù)這一經(jīng)濟(jì)問題，要充分考慮到中國政治、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的因素，即要考慮到“地方性”的特性，不能直接拿西方的市場經(jīng)驗(yàn)對應(yīng)或驗(yàn)證，西方有些方面無法與中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)程進(jìn)行比對。因?yàn)槲鞣降氖袌鼋?jīng)濟(jì)是自發(fā)的，且發(fā)展日益完善，其市場失靈主要源于經(jīng)濟(jì)壟斷。而中國的失靈則是由于中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響的慣性，而這種慣性的影響并未退出中國舞臺，由計(jì)劃到市場的漸進(jìn)或并存、共融乃至相悖在一定時(shí)期繼續(xù)存在是中國最現(xiàn)實(shí)的國情之一。由此看來，政府出臺的諸多的“限購令”“限價(jià)令”等臨時(shí)性短期政策來調(diào)控市場失靈與中國的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素的內(nèi)在本質(zhì)完全適應(yīng)。但是，在建設(shè)法治國家、依法治國的基本方略下，對中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)，如果一直采用“政策之治”是不合適的，政府對房地產(chǎn)的干預(yù)行為要限定在法律允許的框架之中?！爸挥锌刂普臋?quán)力，使之處于法律結(jié)構(gòu)之中，政府才不至于扭曲市場、破壞市場秩序”[10]。不言而喻，無論是法律還是政府其終極目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)，未能達(dá)到目標(biāo)的法律或政令不能永久地證明其存在即為合適的。雖然法律對于現(xiàn)實(shí)具有“滯后性”，但我們要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的、有效的國家干預(yù)就需要引入“與時(shí)俱進(jìn)”的法律，只有二者有機(jī)結(jié)合，才能真正實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的順暢，我們也才能最終走向“法律之治”。

國家干預(yù)的外部影響力巨大，對個(gè)人、企業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治等多方面產(chǎn)生一定程度的影響。說我們是“模擬的市場經(jīng)濟(jì)也好”，“政策之治”也罷，形成有效、科學(xué)、合理的國家干預(yù)，將國家干預(yù)限定在法律的框架內(nèi)，逐步完善國家干預(yù)制度，使房子真正回歸住的功能，對中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、增長方式的轉(zhuǎn)變以及構(gòu)建和諧社會(huì)、保障經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的理論意義與實(shí)踐價(jià)值功能。參考文獻(xiàn)：

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