馬光遠(yuǎn)

未來的市場怎么看，依然是回到房地產(chǎn)的基本邏輯分析：短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化進(jìn)程，長期看人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

思考房價(jià)的問題，關(guān)鍵在于邏輯。

但中國房地產(chǎn)市場最缺的恰恰是邏輯，人們對房價(jià)的判斷，大多基于一種群羊效應(yīng)，價(jià)格上漲的時(shí)候追漲，價(jià)格下跌的時(shí)候拋售。

以本輪房地產(chǎn)的周期為例，本輪房地產(chǎn)的反轉(zhuǎn)行情最早始于2014年9月30日，在全國房價(jià)開始全面下跌之時(shí)，中央政府開始出臺(tái)救市政策，繼而在2015年“3.30”房地產(chǎn)政策回到2008年救市模式，在這種情況下，基于對中國房價(jià)走勢與政策周期之間強(qiáng)烈的相關(guān)性，以及房地產(chǎn)市場基本面的判斷，我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)基本面已經(jīng)發(fā)生變化的情況下，一線城市、熱點(diǎn)城市、大城市需求持續(xù)旺盛，其實(shí)不存在庫存問題，在各種政策的紅利下，我們認(rèn)為買房的時(shí)間窗口已經(jīng)打開。但在市場低迷的情況下，無論你如何展示房價(jià)的邏輯，市場的參與者是不會(huì)輕易出手買房的。同樣的道理，在市場陷入瘋狂模式之后，各種投機(jī)因素將使市場的表現(xiàn)大大超越任何原理和規(guī)律的范疇。這輪房價(jià)的上漲我們有預(yù)判，但上漲如此迅猛，持續(xù)的時(shí)間如此之長，甚至在去年“9.30”之后，在高層三令五申“房子是住的，不是炒的”基調(diào)下，一些熱點(diǎn)城市仍然瘋狂炒作，逼迫政策不斷加碼。但是，當(dāng)市場陷入房價(jià)不會(huì)下跌的幻覺的時(shí)候，人們只會(huì)看到眼前的瘋狂，而看不到邏輯在悄然起作用。

我們講中國房價(jià)的邏輯，有三個(gè)維度：一是政策的維度，中國房地產(chǎn)市場本質(zhì)上政策市，市場周期受制于政策周期的影響，房價(jià)的表現(xiàn)也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間，房價(jià)都會(huì)出現(xiàn)劇烈的反彈，政策如果動(dòng)真格，每次都是見效的，只是在下一次反彈的時(shí)候，很多人忘記了房價(jià)在政策的影響下曾經(jīng)跌過；二是供需的維度，供需規(guī)律是決定中國房地產(chǎn)市場長期趨勢的最基本邏輯。經(jīng)過近20年的發(fā)展，住宅市場供需基本平衡，但因?yàn)橹袊蟪鞘信c其他城市之間的資源鴻溝，必然出現(xiàn)中小城市供應(yīng)過度而大城市供應(yīng)長期不足的矛盾，再加上中國大城市錯(cuò)誤的限制人口，以及中國以中小城市為中心的錯(cuò)誤的城鎮(zhèn)化的方向，人為控制大城市的人口和建設(shè)用地，必然導(dǎo)致供需矛盾長期存在。筆者曾一直強(qiáng)調(diào)，庫存不是中國房地產(chǎn)的真問題，真問題是資源錯(cuò)配，是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律，從而導(dǎo)致出現(xiàn)人為的短缺；三是價(jià)格的邏輯，房價(jià)的絕對值已經(jīng)很高，這是不爭的事實(shí)。價(jià)格盡管是一個(gè)歷史和時(shí)空概念。在每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，衡量價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，美國房地產(chǎn)市場1940年以來，從長期趨勢看，一直是上漲的，但幾乎每十年都要經(jīng)歷一次調(diào)整。1989年人民日報(bào)有一篇報(bào)道，其中提到當(dāng)時(shí)房價(jià)只有1900元，大家驚呼房價(jià)太高。其實(shí)，在那個(gè)時(shí)點(diǎn)，按照各個(gè)元素分析，1900元一平米的房價(jià)的確很高，現(xiàn)在北京房價(jià)均價(jià)過了6萬，如果按照人均收入、房價(jià)中位數(shù)、房價(jià)收入比、租售比等一系列的指標(biāo)看，目前的房價(jià)不僅絕對值處于高位，而且按照很多指標(biāo)來權(quán)衡，泡沫化程度已經(jīng)很高。

基于以上三個(gè)邏輯來判斷，我們認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)前所未有的變化：政策為什么如此嚴(yán)厲？一輪又一輪的重拳在傳導(dǎo)什么信號(hào)？北京為什么對商住房趕盡殺絕？廈門等熱點(diǎn)城市為什么出現(xiàn)了“兩年之內(nèi)不能賣出”的限賣規(guī)定？一些城市為什么會(huì)在一個(gè)月內(nèi)不斷出臺(tái)加碼的政策？如果對這一系列的信號(hào)仍然置若罔聞，一定會(huì)犯非常嚴(yán)重的錯(cuò)誤。目前政策信號(hào)最清楚不過的表明，高層對房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心超過了任何時(shí)候：包括張高麗副總理、周小川行長及發(fā)改委主任何立峰最近都公開表態(tài)，要警惕房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。張高麗副總理在“中國高層發(fā)展論壇”上表示，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，分類指導(dǎo)，因城施策，重點(diǎn)消化三四線城市房地產(chǎn)的過量庫存。并把房地產(chǎn)泡沫列為今年主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。周小川行長最近表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體杠桿率偏高、債市房市風(fēng)險(xiǎn)和跨市場影子銀行業(yè)務(wù)活躍等風(fēng)險(xiǎn)。國家發(fā)改委主任何立峰在“中國高層發(fā)展論壇”上將房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡列為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨三大結(jié)構(gòu)性的失衡之一，指出“有大量資金涌入房地產(chǎn)市場，曾經(jīng)一度帶動(dòng)了一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房價(jià)過快的上漲，進(jìn)一步推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本?！碧岢鲆刂菩刨J資金過度流向房地產(chǎn)業(yè)。高層如此密集的對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行表態(tài)，極為罕見，后面透露出的政策信號(hào)不容小覷。而且我們看到，高層不僅僅在喊話，而且采取實(shí)質(zhì)性的舉措。央行之前加急下發(fā)的《做好信貸政策工作的意見》明確要求：人民銀行各分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。

筆者之前講過，不要低估市場的決心，不要漠視市場的變化，六月份房地產(chǎn)市場要變天，都是基于這個(gè)基本邏輯的判斷。當(dāng)房地產(chǎn)政策的目標(biāo)從抑制房價(jià)過快上漲過渡到防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，短期出現(xiàn)降溫是必然的，在限購限貸等政策的舉措下，一些熱點(diǎn)城市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。盡管高層的意圖是不想讓房價(jià)興風(fēng)作浪，但也不希望房價(jià)出現(xiàn)明顯的下跌，但這需要高超的政策智慧，至少，我們目前不具備這種智慧。

在市場邏輯出現(xiàn)變化的情況下，市場應(yīng)該冷靜，從狂躁回歸理性，很顯然，政策不歡迎投資性的需求，投資性的需求在目前的環(huán)境下入市面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。未來的市場怎么看，依然是回到房地產(chǎn)的基本邏輯分析：短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化進(jìn)程，長期看人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)。就城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人口而言，熱點(diǎn)城市的房價(jià)可能會(huì)經(jīng)歷短期波動(dòng)，但長期仍然具有向上的動(dòng)力。但在調(diào)控周期下，市場安全的范圍一定會(huì)繼續(xù)收縮，千萬不要陷入市場永遠(yuǎn)上漲的幻覺。