2016年，十一調(diào)控政策前夕，樓市火爆，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲顯著。據(jù)調(diào)查，2016年1～9月百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲14.91%，環(huán)比連續(xù)17個(gè)月上漲，同比連續(xù)14個(gè)月上漲。

樓市/地市雙豐收

期間，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額80208億元，同比增長(zhǎng)41.3%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積105185萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)26.9%，其中二手房已成為一線(xiàn)城市成交主力，成交套數(shù)占比62%，近3年年均增速39%。截至2016年9月，十大城市二手住宅環(huán)比連續(xù)20個(gè)月上漲，同比連續(xù)16個(gè)月上漲。

土地高溢價(jià)，樓面地價(jià)大幅上漲，上漲幅度遠(yuǎn)超住宅均價(jià)

2016年1～9月全國(guó)涌現(xiàn)地王261宗，地王數(shù)量呈上升趨勢(shì)。一二線(xiàn)城市住宅用地溢價(jià)率分別同比上漲63.94%、48 97%，但同期一二線(xiàn)城市住宅用地樓面價(jià)分別同比上漲828%、91.9%。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)并非全國(guó)現(xiàn)象

以搜房統(tǒng)計(jì)的100個(gè)城市來(lái)說(shuō)，2016年9月的房?jī)r(jià)和12個(gè)月前相比，有22個(gè)城市房?jī)r(jià)超過(guò)15%，個(gè)別城市甚至超過(guò)40%。但同時(shí)也有63個(gè)城市上漲小于5%。漲幅分布從上輪的兩頭低中間高，變成了兩頭高中間低。三四線(xiàn)城市庫(kù)存仍高企。

觸發(fā)調(diào)控，一線(xiàn)地產(chǎn)仍是剛需經(jīng)濟(jì)

近期調(diào)控，尤其是在10月前后，多城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，其核心在于限制投機(jī)型需求，剛需型置業(yè)受影響并不大。

一二線(xiàn)城市將長(zhǎng)期存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)、高品質(zhì)改善型需求顯著。以北京、上海、深圳、廣州為代表的一線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)，人口持續(xù)流入，購(gòu)買(mǎi)力突出，仍存在長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。而且，一線(xiàn)城市周邊溢出效應(yīng)明顯，北三縣、昆山、東莞、佛山，均存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。以南京、杭州、武漢等為代表的強(qiáng)二線(xiàn)城市人口聚集能力也依然強(qiáng)勁。

市場(chǎng)并非泡沫，而是供需錯(cuò)配

一二線(xiàn)城市，由于現(xiàn)行土地制度導(dǎo)致土地供應(yīng)不足，比如上海住宅用地僅占城市面積16.5%導(dǎo)致房?jī)r(jià)/地價(jià)失控上漲。而中小城市由于財(cái)政資金有限，對(duì)土地的依賴(lài)度更高，這就導(dǎo)致其土地供應(yīng)過(guò)大。但是人口又是從小城市流向大城市的，這就出現(xiàn)土地在地區(qū)間的供需錯(cuò)配，從而導(dǎo)致中小城市庫(kù)存高企。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2016年1-9月一線(xiàn)城市土地成交面積同比下跌53.2%；2016年1～9月二線(xiàn)城市土地出讓金同比增加104.0%?？梢?jiàn)，我國(guó)的供需結(jié)構(gòu)性矛盾將長(zhǎng)期存在，若不大幅增加一二線(xiàn)城市土地供應(yīng)，地方政府調(diào)控政策限制措施短期內(nèi)可能抑制市場(chǎng)上漲，長(zhǎng)期內(nèi)將導(dǎo)致市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈。房企競(jìng)爭(zhēng)白熱化，整體凈利潤(rùn)下滑，負(fù)債率持續(xù)走高

2011年至2016年三季度，開(kāi)發(fā)商凈利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，加權(quán)平均值從2011年15.4%下降至9.3%，中國(guó)金茂、合景泰富、華潤(rùn)等房企毛利率排名行業(yè)前列。

房企以高杠桿著稱(chēng)，負(fù)債率持續(xù)走高。由于融資利率的進(jìn)一步降低（平均利率為5.8%），房企加大融資力度，企業(yè)債、公司債高發(fā)，2016年1-9月發(fā)行企業(yè)債1077億元，公司債7252億元，遠(yuǎn)超去年全年水平。目前上市房企資產(chǎn)負(fù)債率平均為74.7%，其中恒大、綠地等企業(yè)杠桿倍數(shù)超過(guò)10，處于高位。

TOP100準(zhǔn)入提高，小型房企幾無(wú)生存空間2016年房企銷(xiāo)售金額、面積普遍大幅上升，1～3季度百?gòu)?qiáng)排名金額、面積門(mén)檻分別同比上升59.38%、61.22%。TOP100房企目前市場(chǎng)占有率為46%，房企之間的并購(gòu)也是風(fēng)起云涌，行業(yè)集中度大幅提高，小型房企幾無(wú)生存空間。

主要數(shù)據(jù)來(lái)源：鼎信長(zhǎng)城基金鼎信長(zhǎng)城基金介紹：公司專(zhuān)注于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域價(jià)值創(chuàng)造，以百?gòu)?qiáng)房企為主，堅(jiān)持項(xiàng)目投資“四優(yōu)”準(zhǔn)則，形成了以股權(quán)、債權(quán)、夾層和母基金（FOF）為主的多元化并舉的發(fā)展路徑，公司旗下三只基金均完成并通過(guò)了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的備案。截止2013年12月，公司管理超過(guò)了40余支房地產(chǎn)基金，累計(jì)投資規(guī)模逾200億元人民幣。