蔡建麗

曾經(jīng)播出的電視劇《嘿，老頭！》里有一個(gè)“易智偷偷賣掉劉海皮家房子”的情節(jié)引發(fā)了人們的關(guān)注。外人能作為代理人出售人家的房產(chǎn)嗎？筆者就此采訪了房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師、北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松。

“老頭”授權(quán)無法律效力

在劇情中，退休火車司機(jī)劉二鐵患上了老年癡呆癥，兒子劉海皮的發(fā)小易智因?yàn)槲厩废赂呃J，打起了“老頭”房子的主意。于是，易智偷偷拿走了劉海皮家的房產(chǎn)證。后來，又趁劉海皮不在家時(shí)，哄騙老人在房屋轉(zhuǎn)讓授權(quán)協(xié)議上按了手印。最后，易智來到房產(chǎn)中介，將劉海皮家房子賣掉。一天，兩個(gè)房屋中介的經(jīng)理來到劉海皮家找其父，說老人已把自己名下的房產(chǎn)授權(quán)轉(zhuǎn)讓了，他們還把授權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及房產(chǎn)證拿出來給劉海皮看。

李松律師說，易智騙老人在授權(quán)委托書上簽字是沒有法律效力的。民事法律行為成立并生效必須滿足三個(gè)要件：一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二、意思表示真實(shí)；三、不違反法律或者社會(huì)公共利益。劉二鐵因患老年癡呆癥顯然不是完全民事行為能力人，無法對(duì)自己的行為后果作出判斷，且遭受了易智的欺騙，其授權(quán)售房行為并非其真實(shí)的意思表示，屬于無效的民事行為，從行為開始時(shí)就沒有法律約束力。

《民法通則》規(guī)定，下列民事行為無效：無民事行為能力人實(shí)施的；限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的。

中介公司應(yīng)盡審核義務(wù)

李松律師表示，房屋中介公司不能僅憑一紙授權(quán)委托書就將房屋出售給第三方。中介公司對(duì)于授權(quán)委托書的真實(shí)性，要盡到相應(yīng)的審核義務(wù)。 如果房屋產(chǎn)權(quán)人不能親自到場(chǎng)簽訂買賣合同，需要代理人憑借授權(quán)委托書代簽合同。若產(chǎn)權(quán)人確實(shí)無法辦理公證授權(quán)，房屋中介公司應(yīng)看到劉二鐵親自在授權(quán)委托書上簽字，或者在條件允許的范圍內(nèi)聯(lián)系劉二鐵，與他確認(rèn)其賣房的事情。若發(fā)現(xiàn)劉二鐵的民事行為能力有問題，可與老人的家人聯(lián)系，做進(jìn)一步確認(rèn)。此外，房屋中介還要對(duì)和售房有關(guān)的其他資料進(jìn)行審核，比如說出賣人及代理人的身份證明、戶籍證明等。如出賣人為老年人或患有嚴(yán)重疾病，還要提供由醫(yī)院出具的健康證明；如果房屋涉及到夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者家庭共同財(cái)產(chǎn)，還要求配偶及其他共有人出具同意房屋出售的證明文件等。

房屋中介公司在沒有確認(rèn)賣房是否為劉二鐵真實(shí)意思表示的情況下，就為其辦理售房一事，顯然存在過錯(cuò)。其行為已構(gòu)成侵權(quán)，侵害了老人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，劉二鐵可以向中介公司主張相應(yīng)的賠償責(zé)任。

如何要回房子

李松律師說，如果劉海皮與易智及買方不能通過協(xié)商達(dá)成一致，劉海皮可以以易智及買方作為被告，到房屋所在地的基層人民法院主張確認(rèn)房屋買賣合同無效，法院判決房屋買賣合同無效后，房屋自然仍歸劉海皮一家所有。

如果買方已經(jīng)辦理完成過戶，取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，劉海皮一家可以依據(jù)法院的勝訴判決，到房屋管理局，將房屋產(chǎn)權(quán)重新更名回劉海皮一家。

另外，從民事責(zé)任分析，易智無權(quán)代理劉海皮父親出賣房屋。從刑事責(zé)任分析，易智的行為已涉嫌構(gòu)成詐騙罪，劉海皮可以到公安機(jī)關(guān)報(bào)案。劉二鐵可以在此刑事案件中一并向易智主張民事賠償責(zé)任，即刑事附帶民事訴訟。