文/吳鴻根

上海國有房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究

文/吳鴻根

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要加快研究建立符合我國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，這對破解上海國有房地產(chǎn)企業(yè)遭遇的土地資源短缺、開發(fā)資金匱乏、發(fā)展后勁不足困局，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，有著重要的戰(zhàn)略意義。本文通過研究上海國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，分析日趨激烈的市場競爭和持續(xù)收緊的調(diào)控政策給企業(yè)發(fā)展帶來的影響，研判上海國有房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展路徑。

一、上海國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究

經(jīng)過60多年的發(fā)展，特別是改革開放40年的快速發(fā)展，上海國有房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和市場競爭能力得到不斷增強，涌現(xiàn)出綠地集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投置地集團(tuán)、上海陸家嘴集團(tuán)、上海中星集團(tuán)、中華企業(yè)公司、上海城開集團(tuán)等一批享譽全國的國有房地產(chǎn)企業(yè)，為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。

(一)履行社會責(zé)任，參與城市建設(shè)

上海國有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史，可以追溯到20世紀(jì)50年代。成立于1954年4月的中華企業(yè)公司，是上海解放后首家經(jīng)政務(wù)院批準(zhǔn)的國有房地產(chǎn)企業(yè)。50年代末，中華企業(yè)公司開發(fā)了滬上首批高標(biāo)準(zhǔn)高層僑匯住宅。70年代末80年代初，上海市居住區(qū)開發(fā)中心、上海市房產(chǎn)經(jīng)營公司等一批由機關(guān)后勤部門、統(tǒng)建辦、房管所改制而來的國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運而生。由市居住區(qū)開發(fā)中心改制的上海中星集團(tuán)，成功開發(fā)了仙霞、田林、中原、彭浦等40多個大型居住區(qū)，建設(shè)項目150多個，建筑面積超過3400萬平方米。改革開放后，綠地集團(tuán)、上海城建集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、上海中星集團(tuán)、上海城開集團(tuán)、中華企業(yè)公司等一批國有房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出，在上海房地產(chǎn)市場中占據(jù)著重要的地位。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會現(xiàn)有會員企業(yè)890家，其中國有房地產(chǎn)企業(yè)占了六成左右。在上海房地產(chǎn)企業(yè)前20強中，國有企業(yè)占了11家。2016年，綠地集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海建工房產(chǎn)公司、上海城開集團(tuán)等8家國有房地產(chǎn)企業(yè)躋身全國房屋銷售前200名。其中綠地集團(tuán)以2513億元的銷售金額，排名全國第4，名列2016年世界500強企業(yè)第311位。

(二)直面市場競爭，尋求轉(zhuǎn)型突破

隨著我國從計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的深刻變革，中央企業(yè)、上市公司、民營及外資企業(yè)逐漸成為上海房地產(chǎn)市場的主力。上海國有房地產(chǎn)企業(yè)由于長期處于政府庇護(hù)之下，缺乏改革創(chuàng)新的主動性和積極性，造成企業(yè)市場競爭力不足，加上愈加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，上海國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨新的困難和問題。

面對日趨激烈的市場競爭和困擾企業(yè)發(fā)展的瓶頸問題，上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海建工集團(tuán)、光明房地產(chǎn)集團(tuán)、上海城開集團(tuán)等不少國有房地產(chǎn)企業(yè)，著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，改革求變，創(chuàng)新突破，依托全面建成小康社會和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)，明確戰(zhàn)略重點，發(fā)揮自身優(yōu)勢，推動結(jié)構(gòu)調(diào)整，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、新農(nóng)村和新集鎮(zhèn)開發(fā)，力推企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。上海地產(chǎn)集團(tuán)與金山區(qū)政府聯(lián)手，實施朱涇鎮(zhèn)城市更新工程；上海建工集團(tuán)攜手金山區(qū)政府、楓涇鎮(zhèn)政府，投資保護(hù)、開發(fā)、更新楓涇古鎮(zhèn)；光明地產(chǎn)集團(tuán)與金山、奉賢區(qū)合作，參與金山衛(wèi)鎮(zhèn)及山陽鎮(zhèn)、金匯鎮(zhèn)泰日“城中村”地塊改造；上海紡織控股集團(tuán)與上海地產(chǎn)集團(tuán)就楊浦濱江環(huán)球時尚中心項目建設(shè)以及盤活存量資源等方面展開合作；上海城投置地集團(tuán)、北虹橋建設(shè)發(fā)展公司和申虹投資發(fā)展公司聯(lián)合改造江橋鎮(zhèn)“城中村”項目，努力探索國有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新持續(xù)發(fā)展新路。

二、上海國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展瓶頸分析

土地資源短缺、開發(fā)資金匱乏、發(fā)展后勁不足，已成為困擾上海國有房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的主要瓶頸。

(一)土地量少價高，市場競爭加劇

2016年的房地產(chǎn)市場，中央企業(yè)、上市公司、民營及外資企業(yè)紛紛搶灘上海，已然成了滬上土地拍賣市場的主角。這些企業(yè)有雄厚的資金支持，融資成本相對較低，資金杠桿率普遍較高，令土地拍賣市場競爭加劇，土地拍賣呈現(xiàn)高總價、高單價、高溢價的“三高”特點。而上海國有房地產(chǎn)企業(yè)則節(jié)節(jié)敗退，土地拍賣市場已難覓上海國有房地產(chǎn)企業(yè)身影，不少企業(yè)處于多年無地可拿的尷尬境地。資料顯示，2015年，上海土地市場成交商品住宅用地52幅，除綠地集團(tuán)外，土地市場上少有上海國有房地產(chǎn)企業(yè)的身影。2016年上半年，全市經(jīng)營性用地成交30幅，僅有綠地集團(tuán)、奉賢發(fā)展集團(tuán)和市北高新集團(tuán)拿到3幅土地。

(二)融資政策收緊，貸款難度增大

上海國有房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，除自有資金外，主要依靠商業(yè)銀行貸款，融資渠道相對單一，且銀行信貸比例過大。前些年國家金融政策有所松動，房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)多元發(fā)展趨勢。中華企業(yè)公司、陸家嘴集團(tuán)、綠地集團(tuán)、上實集團(tuán)等國有房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資，上綠地集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城建集團(tuán)、上海城開集團(tuán)、新長寧集團(tuán)等企業(yè)，嘗試以不動產(chǎn)投資信托基金、集合資金信托、私募基金、企業(yè)債券等方式融資，探索多元化融資新格局。

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的深入，商業(yè)銀行不斷提高對授信房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)要求，不再允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補充，企業(yè)募集資金不得用于購置土地，嚴(yán)限房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。而企業(yè)募集資金只能用作房地產(chǎn)開發(fā)，不可用于拿地和償還銀行貸款。上海監(jiān)管部門也出臺政策，嚴(yán)禁信貸、理財資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，對競買主體的交易資金來源設(shè)定30天的審查期限，堵死了企業(yè)融資拿地之路。由于融資渠道全面收緊，企業(yè)貸款門檻提高，融資渠道變窄，融資成本和難度明顯增加，企業(yè)資金缺口較大。2016年，上海僅有綠地集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、中星集團(tuán)、中華企業(yè)公司發(fā)行了公司債。

單一的融資結(jié)構(gòu)，無法滿足企業(yè)需求，加上銀行貸款利率較高，不少國有房地產(chǎn)企業(yè)背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，企業(yè)利潤率不斷下滑。一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，企業(yè)沒有足夠資金支撐項目開發(fā)和公司運營，就將面臨倒閉危機。上海、北京、重慶、山東和廣州等5家產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示，2016年10月份房地產(chǎn)股權(quán)、項目掛牌案例增至17例，而前10個月累計不超過34例。上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金緊張和業(yè)績虧損，只能以15.1億元標(biāo)價，出售80%股權(quán)及8億元債權(quán)。

(三)資金項目短缺，經(jīng)營風(fēng)險加大

上海房地產(chǎn)市場競爭加劇，土地供應(yīng)量少價高，貸款融資難度增大，經(jīng)營風(fēng)險開始顯現(xiàn)，滬上不少國有房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的生存考驗。目前，上海有15家國有房地產(chǎn)上市公司，除了綠地集團(tuán)穩(wěn)居主流房地產(chǎn)企業(yè)之列外，已很少有公司能躋身全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高，房地產(chǎn)行業(yè)并購潮開始顯現(xiàn)，將會進(jìn)一步加速房地產(chǎn)企業(yè)整合。數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)。而一批規(guī)模較小、實力不強、競爭力弱、資金緊缺、土地缺乏的企業(yè)可能在結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合中出局。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅北京、上海、湖北、四川等省市，近幾年來就有超過1000家房地產(chǎn)企業(yè)“消失”，上海地產(chǎn)星弘房地產(chǎn)公司、上海地產(chǎn)古北安亭置業(yè)公司、上海民航置業(yè)公司等6家中小國有房地產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓。2016年，上海國際集團(tuán)將其投資的國融莘閔置業(yè)公司100%股權(quán)及其債權(quán)、上海工業(yè)投資集團(tuán)將其投資的上海源茂置業(yè)有限公司51%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。

(四)發(fā)展后勁不足，面臨生存壓力

眾多海內(nèi)外實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍上海，使得滬上國有房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間被壓縮，上海不少企業(yè)已多年沒能在本地拿到土地。部分企業(yè)為獲得生存空間，只能拓展外省市房地產(chǎn)市場，布局二三線城市。由于水土不服，市場需求有限，加上資金緊張、經(jīng)營不善、宏觀調(diào)控等因素，房屋價格走低，市場銷售受阻，弄得企業(yè)進(jìn)退兩難，元氣大傷。

國內(nèi)二三線城市房屋銷售受阻，庫存積壓嚴(yán)重，項目出現(xiàn)預(yù)虧，經(jīng)營風(fēng)險增加，一些企業(yè)陷入困境，面臨著嚴(yán)峻的生存考驗，無力參與上海城市開發(fā)。2015年，上海一家房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的二三線城市項目由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，全年凈利潤虧損24.87億元。中華企業(yè)公司和上海中星集團(tuán)將持有的天津星華城置業(yè)有限公司100%股權(quán)及中星集團(tuán)對天津星華城置業(yè)有限公司4.76億元債權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。

三、上海國有房企可持續(xù)發(fā)展路徑選擇

相對而言，上海國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力不雄厚、市場競爭能力較為薄弱，想從上海市場獲取土地確實比較困難。而融資政策的持續(xù)收緊，也越來越不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，上海國有房地產(chǎn)企業(yè)要加快推進(jìn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，借助“十三五”發(fā)展契機，通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，主動參與保障房建設(shè)、城中村改造、城市更新、歷史名鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)，著力解決土地存量缺乏、融資風(fēng)險增長、發(fā)展后勁不足等問題，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

(一)挖掘內(nèi)在動力，加速創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

上海國有房地產(chǎn)企業(yè)要著眼于可持續(xù)發(fā)展，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中尋求發(fā)展機會，依托新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，明確產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略重點，加快企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，探索多元融資模式，破解發(fā)展瓶頸問題。

房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入資源整合期，市場格局將面臨重構(gòu)。一批規(guī)模較小、經(jīng)營成本偏高、無充足資金的企業(yè)將逐漸被淘汰出局，應(yīng)運而生的是規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化的大型企業(yè)。上海國有房地產(chǎn)企業(yè)要從兼并重組、資源整合、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)營升級、品質(zhì)提升、金融創(chuàng)新等方面著手，重構(gòu)運作模式，挖掘內(nèi)在動力，另辟發(fā)展新路，加快戰(zhàn)略布局調(diào)整，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，集聚優(yōu)勢開發(fā)資源，實行企業(yè)強強聯(lián)手，探索資本運作模式，創(chuàng)新經(jīng)營激勵機制，實施商品住宅開發(fā)與保障房建設(shè)并重，以全新的體制機制、較強的綜合實力、豐富的開發(fā)經(jīng)驗、較好的品牌形象，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造和新農(nóng)村新集鎮(zhèn)開發(fā)，在投身城鎮(zhèn)化建設(shè)、參與保障房開發(fā)中做強企業(yè)。

在此基礎(chǔ)上，上海國有房地產(chǎn)企業(yè)要從海內(nèi)外著名企業(yè)中尋找合作伙伴，通過借“船”、借“腦”，推行“走出去”戰(zhàn)略，實施合縱連橫的“強強聯(lián)合”，建立投資性松散型企業(yè)集團(tuán)，瞄準(zhǔn)成熟的、密度大的城市群，參與海內(nèi)外市場競爭，向酒店、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)拓展，增加商品住宅開發(fā)用地儲備，不斷做大規(guī)模，提增發(fā)展能力，全面推進(jìn)企業(yè)在更高起點上持續(xù)發(fā)展。

(二) 履行社會責(zé)任，開發(fā)保障住房

未來5年，將加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，住宅開發(fā)和保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。到2020年，我國保障房開發(fā)總量有望超過6000萬套。 “十三五”期間，上海將新增保障房30萬套。這對滬上國有房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是極好的發(fā)展機遇。

上海國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將承擔(dān)社會責(zé)任，將此作為可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，主動參與保障房建設(shè)，抓住新型城鎮(zhèn)化建設(shè)機遇，力推中心城區(qū)舊城和郊區(qū)城中村改造，著力解決保障房開發(fā)“利潤低、功能全、要求高”等難題，用心為社會和居民建設(shè)質(zhì)量好、品質(zhì)高的保障房，并通過塑造保障房品牌來提升自身價值，用品牌形象獲得更大的市場，在日趨激烈的房地產(chǎn)市場競爭中獲得更大的發(fā)展空間，既為民生安居工程作出貢獻(xiàn)，也為企業(yè)發(fā)展贏得社會聲譽。

(三)瞄準(zhǔn)新型城鎮(zhèn)化，投身城市更新

加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程,對上海國有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展意義重大。今后5年，上海國有房地產(chǎn)企業(yè)將直接受益于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。以城鎮(zhèn)化率年均增長1.02%測算，到2020年，我國城鎮(zhèn)化率可達(dá)61%，新增6.12%。統(tǒng)計顯示,城鎮(zhèn)化率每增加1個百分點，預(yù)計增加7萬億元的市場需求，由此可帶來42.84萬億元的投資。上海未來5年將完成惠南、楓涇等60個新市鎮(zhèn)建設(shè)。

上海國有房地產(chǎn)企業(yè)要瞄準(zhǔn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，將新市鎮(zhèn)綜合開發(fā)作為加速發(fā)展的契機和新的經(jīng)濟(jì)增長點，通過參與土地一級市場開發(fā)，采用成片開發(fā)模式，建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系，帶動區(qū)域房產(chǎn)價值和整體經(jīng)濟(jì)價值的提高。

新型城鎮(zhèn)化還將為商業(yè)地產(chǎn)帶來更大發(fā)展空間。未來5年，全國將有超過9100萬的人口流入城市，勢必推動商業(yè)地產(chǎn)的全面升級，綠地等國有房地產(chǎn)企業(yè)已捷足先登。上海國有房地產(chǎn)企業(yè)要從新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中看到商機，及早謀劃布局上海商業(yè)地產(chǎn)。

城市更新包括新城區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)改造、土地二次開發(fā)、用地性質(zhì)和功能轉(zhuǎn)換、工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型、港區(qū)和濱水區(qū)整治與改造。上海已在全國率先頒布城市更新實施辦法，將推進(jìn)中心城區(qū)的徐匯區(qū)西亞賓館轉(zhuǎn)辦公樓、靜安區(qū)東斯文里改造等24個更新試點項目，總結(jié)一批可復(fù)制可推廣的城市更新優(yōu)秀案例。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也被列入城市更新范疇。據(jù)統(tǒng)計，上海國資委監(jiān)管企業(yè)持有的土地總量多達(dá)660平方公里。楊浦區(qū)規(guī)土局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全區(qū)擁有面積500平方米以上的存量工業(yè)倉儲用地670幅，占地880萬平方米。上海紡織集團(tuán)擁有420萬平方米的存量土地資源。

城市更新為上海國有房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，這對企業(yè)而言是機遇更是挑戰(zhàn)。上海國有房地企業(yè)要通過深度開發(fā)自有土地資源，按照市場化推進(jìn)、規(guī)模化開發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、功能化配套的要求，有效盤活存量土地，積極拓展發(fā)展空間，建設(shè)一批規(guī)劃布局科學(xué)、產(chǎn)業(yè)定位明確、建設(shè)規(guī)模合理、功能配套齊全的城市更新項目，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供有力支撐和強大動力。

(四)另辟發(fā)展新路，參與舊房改造

“十三五”期間，上海嚴(yán)控建設(shè)用地供應(yīng)，年均建設(shè)用地僅為12.2平方公里，要在市場上拿到地，難度可想而知。這就需要上海國有房地產(chǎn)企業(yè)加速轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，另辟發(fā)展新路。

今后5年，上海將以成片二級舊里以下房屋為重點，開展中心城區(qū)零星地塊改造，實施城鎮(zhèn)舊區(qū)和“城中村”改造建設(shè)，完成中心城區(qū)240萬平方米二級舊里以下房屋改造，實施5000萬平方米各類舊住房修繕改造?！俺侵写濉备脑煲驯涣腥雵野簿庸こ?，上海已排摸出104個可供改造的“城中村”，2015年開始實施唐鎮(zhèn)虹一村、七寶鎮(zhèn)聯(lián)名村等35個“城中村”項目改造，涉及土地面積11.9平方公里、人口36.6萬。

“城中村”改造項目沿用國企與鎮(zhèn)屬企業(yè)合作的“1+1”模式。上海國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握機遇，利用自身優(yōu)勢，選擇有價值的“城中村”改造項目。上海國有房地產(chǎn)企業(yè)參與“城中村”改造，要從單純的看重開發(fā)數(shù)量向注重質(zhì)量和功能轉(zhuǎn)變，不斷改善居民居住條件和環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)自身的社會價值和市場價值。上海申迪集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城開集團(tuán)、上海光地產(chǎn)集團(tuán)等已將開發(fā)重點轉(zhuǎn)向參與“城中村”改造試點。

(五)探索金融創(chuàng)新，試點多元融資

受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資更難，資金籌措成本更高，面臨經(jīng)營風(fēng)險更大，資金短缺問題更嚴(yán)重。雖然上海國有房地產(chǎn)企業(yè)在融資便利度和成本上有一定優(yōu)勢，但受限于體制和機制因素，企業(yè)融資積極性不高。對于資金需求大、風(fēng)險高的房地產(chǎn)行業(yè)，要實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，首要任務(wù)是要破解融資難題。探索金融創(chuàng)新，試點多元融資，提升國有房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，對于上海國有房地產(chǎn)企業(yè)來說已刻不容緩。

上海國有房地產(chǎn)企業(yè)要在以下幾個方面下功夫：突破傳統(tǒng)融資方式束縛，摒棄以銀行貸款為主導(dǎo)的單一融資結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)借鑒萬科、綠地、萬達(dá)、恒大等標(biāo)桿企業(yè)成功的金融創(chuàng)新經(jīng)驗，嘗試房地產(chǎn)基金信托、不動產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)眾籌等新型融資手段，實現(xiàn)銀行貸款、債券融資、信托投資、資產(chǎn)證券、房地產(chǎn)基金、上市融資多元并舉；加快推進(jìn)小微信貸資產(chǎn)證券化，尋求與保險公司等金融機構(gòu)的聯(lián)合在政府部門改革住房公積金制度、探索建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化，推出政府、企業(yè)和居民合作融資新機制，創(chuàng)建社會資金參與城市更新的激勵模式，為上海國有房地產(chǎn)企業(yè)贏得充足的資金支持的同時，針對房地產(chǎn)多元融資中存在的風(fēng)險問題，加強金融風(fēng)險預(yù)警、監(jiān)控防范體系建設(shè)，避免金融風(fēng)險可能給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失，構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)控機制，走出一條適應(yīng)上海國有房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的多元融資新路。

(作者單位: 浦東房地產(chǎn)集團(tuán))