房子10年不準(zhǔn)買賣？

馬光遠(yuǎn)

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員

如果10年不得買賣的規(guī)則真正執(zhí)行的話，房子就真的成了名副其實(shí)的“不動(dòng)產(chǎn)”。

本輪調(diào)控已經(jīng)覆蓋全國(guó)50多個(gè)城市，出臺(tái)100多項(xiàng)調(diào)控措施。調(diào)控的范圍之廣前所未有，手段之多前所未有，從限購(gòu)限價(jià)限賣到限離，從一線城市到全國(guó)貧困縣全覆蓋，拿出渾身解數(shù)來為房?jī)r(jià)降溫。

在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣，這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控中迄今為止最為嚴(yán)格的措施，雖然只是特定地塊的特例，而不是普遍的規(guī)則，但仍然引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌。

那么，通過這種極端的限制房子流轉(zhuǎn)的措施，就真的可以改變看漲的預(yù)期，真的可以抑制炒房嗎？

答案是恰好相反！

因?yàn)榇蠹叶贾?，這樣貌似嚴(yán)厲的舉措一旦真正執(zhí)行，甚至普遍化，不是意味著炒房得到了遏制，而是意味著這個(gè)市場(chǎng)肯定死掉了。

以北京為例，在一連出臺(tái)10多項(xiàng)刀刀見血的調(diào)控之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，交易量大幅度下滑，新房?jī)r(jià)格被人為凍結(jié)，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，5月1日至15日，北京二手房累計(jì)網(wǎng)簽4756套，比上月同期下降39.3%，比新政前下跌了一半。

從本輪調(diào)控的特點(diǎn)看，我認(rèn)為有兩個(gè)突出的特點(diǎn)：

一是直接針對(duì)價(jià)格，比如年初很多熱點(diǎn)城市承諾，今年房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲；

二是手段更為行政化短期化，比如限賣的措施。

承諾房?jī)r(jià)不上漲，于是調(diào)控的手段就直接針對(duì)價(jià)格，比如，限制新房的價(jià)格，高于某個(gè)政府規(guī)定的限價(jià)不給預(yù)售證，開發(fā)商要么推遲上市，要么窮盡各種辦法降低成本，二手房的限價(jià)措施則更為嚴(yán)厲，直接規(guī)定某個(gè)區(qū)域的價(jià)格不能超過多少，超過限定價(jià)格的，不許中介公開掛牌，這也是直接凍結(jié)交易的手段。

限賣則更直接，凍結(jié)了交易和價(jià)格，表面看調(diào)控效果明顯，但實(shí)際是，一方面大家對(duì)市場(chǎng)的未來悲觀，另一方面，絕大多數(shù)的人認(rèn)為這種調(diào)控不可持續(xù)。

越是嚴(yán)厲的違背規(guī)律的調(diào)控措施，越不可能長(zhǎng)期執(zhí)行。房?jī)r(jià)下降，不是調(diào)控起到了效果，而是市場(chǎng)被凍結(jié)而已。

采取極端的辦法調(diào)控，表面上達(dá)到了效果，但事實(shí)上對(duì)市場(chǎng)未來的發(fā)展和長(zhǎng)期的預(yù)期并沒有太大的好處。

“房子是用來住的”這個(gè)出發(fā)點(diǎn)沒有錯(cuò)，但要真正實(shí)現(xiàn)房子是人住的這一基本目標(biāo)，需要重起爐灶，圍繞這一目標(biāo)構(gòu)建一套長(zhǎng)期的政策體系。

而且，要真正實(shí)現(xiàn)房子是住的這一目標(biāo)，必須建立在市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，而不是人為凍結(jié)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上；建立在對(duì)市場(chǎng)和政策長(zhǎng)期預(yù)期的基礎(chǔ)上，而不是不信任的基礎(chǔ)上。

應(yīng)該承認(rèn)，住房回歸居住，房地產(chǎn)政策回歸民生，這是對(duì)的。

但要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，需要的是扎扎實(shí)實(shí)的制度建設(shè)，而不是依靠一驚一乍的行政調(diào)控，更不能靠無法堅(jiān)持的極端措施。