董文艷

一家借產(chǎn)業(yè)園東風生長起來的企業(yè)，如何打造出“以地養(yǎng)房、以房促地”的產(chǎn)業(yè)新城模式，在從廊坊到環(huán)京地帶再到全國擴張的過程中，它又如何把政商關(guān)系用到極致

過去兩個月，雄安新區(qū)的出爐讓華夏幸福基業(yè)股份有限公司（600340.SH）的股價坐了一趟過山車。

4月1日雄安新區(qū)宣布成立。4月5日開始，華夏幸福股價連續(xù)三日漲停，至4月12日，股價報收44.39元，創(chuàng)一年來新高（除權(quán)后價格）。但到4月17日，雄安概念股退燒，華夏幸福一度跌停，此后再度走出一條上揚曲線。截至6月9日，華夏幸福市值達1062億元。在中國房地產(chǎn)企業(yè)十強中，這一市值是融創(chuàng)中國（1918.HK）的近兩倍，超越綠地控股（600606.SH）63億元。

國泰君安研報顯示，華夏幸福在環(huán)北京區(qū)域布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)的委托面積超2000平方公里，雄安新區(qū)成立后，華夏將持續(xù)享受首都產(chǎn)業(yè)和人口外溢的紅利。

作為環(huán)京津冀龍頭概念股，華夏幸福一直是房地產(chǎn)企業(yè)中的低調(diào)另類。2016年，華夏幸福以1203.25億元銷售額名列全國房企第七。這個起家于廊坊、成長在河北、正在向全國擴張、以產(chǎn)業(yè)新城運營商為標簽、著稱于政商關(guān)系，又被新出爐的雄安新區(qū)抬上了風口的企業(yè)，19年來走過了一條怎樣的發(fā)展之路，在環(huán)京地區(qū)大獲成功的產(chǎn)業(yè)新城模式能否推向全國？它的組織架構(gòu)、人才儲備和應(yīng)變能力能否跟得上公司跨出河北走向全國的快速擴張？一路帶領(lǐng)華夏幸福走到今天的董事長王文學(xué)，又是一個怎樣的人？

初涉地產(chǎn)

王文學(xué)通過在廊坊市政府積攢的人脈資源，在餐飲業(yè)與裝修業(yè)賺得第一桶金，而后在地產(chǎn)行業(yè)將這層政商關(guān)系逐漸放大

公開資料中，王文學(xué)的信息少之又少，成立華夏幸福19年來，他極少在媒體面前露面。外界談?wù)撊A夏幸福，常會提及王文學(xué)的政商關(guān)系，但追問下去，往往又難以深入。

據(jù)《財經(jīng)》記者從多位接近王文學(xué)的相關(guān)人士處了解，王文學(xué)1965年5月出生于河北霸州，家境普通，中專學(xué)歷。早年，他在河北省廊坊市委黨校當司機。1992年下海，在黨校對面開了一家火鍋店，不足一年，他便盤下周邊店鋪，擴大了店面規(guī)模。

一位接近王文學(xué)的廊坊當?shù)亻_發(fā)商告訴《財經(jīng)》記者，王文學(xué)情商很高，為人機靈勤快。他早年在廊坊黨校工作時口碑不錯，在那時便看明白了很多事，也結(jié)識了許多政府官員。

由于火鍋店位置特殊，前來吃飯的當?shù)毓賳T越來越多，王文學(xué)的餐飲生意也越做越大。如此兩三年后，到上世紀90年代中期，他遇到了新的商機。

那時，全國興建政府樓堂館所之風盛行。政府性樓堂館所包括辦公樓、會議樓、大禮堂、招待所、干部宿舍等項目。廊坊市政府大樓也面臨翻新升級。一些前來吃飯的政府官員向王文學(xué)提及此事，欲做牽線。政府的裝修業(yè)務(wù)立即打動了王文學(xué)。他讓一部分手下專注餐飲店，另帶一撥人馬投身樓堂館所的裝修業(yè)務(wù)。王文學(xué)的隊伍在政府大樓的裝修業(yè)務(wù)中不斷拓展，一度將業(yè)務(wù)線從廊坊延伸到家鄉(xiāng)霸州周邊。

然而好景不長。從火鍋店老板到樓堂館所裝修商，王文學(xué)在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打擊。

1997年亞洲金融危機爆發(fā)，隨后全國財政收緊，1998年中國人民銀行發(fā)文嚴禁信貸資金用于修建樓堂館所。財政部也特別強調(diào)，地方債資金將嚴禁用于樓堂館所建設(shè)。

在固安城市規(guī)劃館展示的河北固安工業(yè)園沙盤，引來眾多參觀者。

這直接扎住了地方政府的錢袋子，導(dǎo)致王文學(xué)的裝修隊伍出現(xiàn)了兩頭難的窘境：一面是對政府追款不成，另一面是對下游供應(yīng)商施工隊的欠款無法結(jié)算。

王文學(xué)的情形一度十分困窘，由于討債人頻頻到家里砸門催款，他在那一年春節(jié)不得不外出躲債。

在這之后，他做出了一個讓人頗感意外的舉動：在廊坊市政府領(lǐng)導(dǎo)的辦公室里，王文學(xué)當面燒毀了政府的裝修合同，并聲明不再討要政府的欠款，欠下的債他自己用火鍋店掙的錢來還。

審時度勢，以退為進，這一與政府打交道的方式為他積攢了早期的印象分。在中央財政一刀切的情況下，王文學(xué)深知繼續(xù)向政府討要欠款，收效甚微。與其兩處受累，不如把人情賣給政府。據(jù)接近廊坊市政府的人士估算，那時當?shù)卣畬ν跷膶W(xué)的裝修欠款近500萬元。

一邊經(jīng)營餐館，一邊還債的日子過了沒多久，1998年6月，外部形勢出現(xiàn)新變化。國家取消福利分房，中國房地產(chǎn)市場從此起步。

此時，王文學(xué)替政府背債的付出獲得了回報，廊坊市政府官員告知他，有塊地要做開發(fā)，政府會為他開批條，幫他拿到銀行貸款。

拿到貸款后，王文學(xué)先取出部分還清了此前的裝修欠款，而后盤下地來做開發(fā)。之所以借款還債，是他認為債主天天上門不會對他的新生意有任何幫助，而這些債主里或許還會有未來的合作伙伴。這成了他之后的習(xí)慣——每當轉(zhuǎn)向一個新生意時，他都傾向于完結(jié)此前遺留的爛攤子，并且不放過可能的機會。

1998年7月，華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，即華夏幸福的前身。這是王文學(xué)第一次涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，盤下的這塊地就是后來的“華夏花園”項目。此時另一個難題接踵而來，從未有過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的王文學(xué)，在土地面前毫無頭緒。

王文學(xué)四處考察。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，在北京的一場論壇上，因被萬科董事長王石的演講吸引，他上前請求王石幫助。那時萬科（000002.SZ）進入房地產(chǎn)業(yè)已有十載，且萬科尚有子公司對外提供房地產(chǎn)策劃等服務(wù)。王石欣然應(yīng)允，讓萬科子公司前去充當咨詢顧問角色，為王文學(xué)及其團隊輸送房地產(chǎn)理念及相關(guān)知識，從而加持了華夏幸福第一個地產(chǎn)項目。

一定程度上，王石及萬科是王文學(xué)房地產(chǎn)生意的啟蒙者。從這里或許能看出王文學(xué)如今的“萬科情結(jié)”源自何處。現(xiàn)在，華夏幸福內(nèi)集聚了大量有萬科工作經(jīng)歷的職業(yè)經(jīng)理人，更有專門命名為“科舉”的萬科挖人計劃。

此后，王文學(xué)又赴北京上夜校學(xué)習(xí)房地產(chǎn)課程。到1999年，第一個地產(chǎn)項目的成功，讓他發(fā)覺房地產(chǎn)行業(yè)比餐飲與裝修業(yè)獲利更足。隨后，他在廊坊和燕郊各拿一塊地，決意專注做房地產(chǎn)項目開發(fā)。

王文學(xué)通過在廊坊市政府積攢的人脈資源，在餐飲業(yè)與裝修業(yè)賺得第一桶金，而后在地產(chǎn)行業(yè)將這層政商關(guān)系逐漸放大。但彼時的王文學(xué)仍常處于焦慮狀態(tài)，他不滿足于一兩個項目的小打小鬧，但廊坊房價低迷，做大地產(chǎn)規(guī)模談何容易。他一度想把觸角伸進北京，但礙于無人脈資源，拓展無望。

轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

華夏幸福的第一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目是固安工業(yè)園，這是王文學(xué)商業(yè)生涯中的又一個重要轉(zhuǎn)折點

在房地產(chǎn)行業(yè)，2000年前后，只在河北有三個地產(chǎn)項目的華夏幸福，還只是無名小卒。

這一年，萬科上市已經(jīng)九年，正開啟新一輪規(guī)模擴張。王石辭去萬科總經(jīng)理一職，一年后郁亮接棒。2000年，順馳以1.72億元拿下了天津梅江地塊，孫宏斌在慶功會上喜極而泣。同在這一年，合生創(chuàng)展（0754.HK）實現(xiàn)11.98億港元的銷售額，成為當時業(yè)績矚目的地產(chǎn)商，還絲毫看不出此后一蹶不振的跡象。

一心想要做大企業(yè)規(guī)模的王文學(xué)這次請教了知名市場策劃人王志綱。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，此番“二王”會面，王文學(xué)最大的收獲是意識到戰(zhàn)略的價值。王志綱曾勸導(dǎo)王文學(xué)，在沒有政府資源和足夠資金實力的情況下，進軍北京的念想幾乎不可能實現(xiàn)，當務(wù)之急是思考如何在廊坊本地發(fā)展壯大。

一位接近王志綱的相關(guān)人士告訴《財經(jīng)》記者，王志綱曾勸說王文學(xué)，國內(nèi)住宅開發(fā)商眾多，此時再怎么加足馬力做住宅也趕不上同行。若要做大規(guī)模，應(yīng)當另辟蹊徑。王志綱以珠三角的發(fā)展為例，建議王文學(xué)朝產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。

二人預(yù)料，北京未來將更加炙手可熱，由于管控嚴格，一些企業(yè)落地北京將越發(fā)困難。而廊坊等北京周邊屬于管控“燈下黑”區(qū)域，企業(yè)落戶便捷。這將為產(chǎn)業(yè)集聚提供機遇。

此番暢想就此擱置，并無后續(xù)實際動作，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思路仍在王文學(xué)心中埋下了種子。2002年，王文學(xué)迎來了自己商業(yè)生涯中的又一次轉(zhuǎn)機，正式轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

華夏幸福的第一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目是固安工業(yè)園。據(jù)《財經(jīng)》記者多方了解，固安工業(yè)園的獲取，并非如外界傳言，是當?shù)卣疄槿A夏幸福輸送資源。

2002年初的一天，廊坊市政府官員召集河北五大開發(fā)商吃飯。包括華夏幸福、榮盛發(fā)展（002146.SZ）、宏泰發(fā)展（6166.HK）等企業(yè)掌舵者。飯局上，廊坊市政府表達了對標蘇州工業(yè)園區(qū)，希望把下轄固安縣發(fā)展起來，并給予政策支持的意愿。

當年，離北京更近的燕郊房地產(chǎn)市場剛剛起步，香河也未駛?cè)氚l(fā)展正軌。一些河北籍房企率先在兩地布局，但兩地房價尚未有明顯起色。對比之下，遠在北京天安門50公里之外的固安縣，看似更無發(fā)展優(yōu)勢可言?！澳菚r燕郊都有大把地可拿，為什么要去固安啃硬骨頭呢？”一位接近榮盛發(fā)展的相關(guān)人士說。

從地產(chǎn)邏輯來看，在當時有限條件下，進入固安確非明智。即使是今天，在雄安新區(qū)出爐之前，知名房企都扎堆北京，并無多少環(huán)京思路。碧桂園曾因地價高昂及在京資源稀薄而一直無法進京，只能被動環(huán)京拿地。

若從產(chǎn)業(yè)角度切入，固安是一張白紙。王志綱所言像珠三角那樣發(fā)展產(chǎn)業(yè)的邏輯對王文學(xué)有多大影響，不得而知。但王文學(xué)在這場飯局上舉手一搏，表現(xiàn)出愿意介入固安、配合政府發(fā)展的意愿。最終，華夏幸福與固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發(fā)協(xié)議。

一位接近王文學(xué)的相關(guān)人士告訴《財經(jīng)》記者，王文學(xué)在簽下固安項目前，曾在燕郊買下一塊地預(yù)備做地產(chǎn)開發(fā)。待確立要做固安工業(yè)園后，王連夜赴燕郊退地，以確保將有限資金集中投入固安。

王文學(xué)開啟固安工業(yè)園，在華夏內(nèi)部亦遭反對。一些人認為，放棄已有的地產(chǎn)開發(fā)，在一個占河北省GDP末位的小縣城涉足產(chǎn)業(yè)園，并非明智之舉。

王文學(xué)一度只身一人赴固安，并把公司公章隨身帶去，以此促使團隊在需要請示時不得不前往固安，接受現(xiàn)實。

2002年6月，固安工業(yè)園區(qū)奠基。華夏一面在廊坊運作街道改造項目，一面將賺取的資金陸續(xù)投入固安工業(yè)園。就在王文學(xué)力排眾議、孤注一擲準備大干一場時，他遇到了商業(yè)生涯中的第二道坎。

不同于之前的欠債危機，這一次幾乎讓王文學(xué)崩潰。

2003年，各地爭相大興土木建設(shè)開發(fā)區(qū)，甚至侵占農(nóng)田，開發(fā)區(qū)建設(shè)逐漸進入癲狂狀態(tài)。國務(wù)院隨即開展土地市場治理整頓行動，重點清理開發(fā)區(qū)，叫停開發(fā)區(qū)建設(shè)。

此時華夏幸福已在固安工業(yè)園區(qū)投入良多。國務(wù)院禁令一出，王文學(xué)便與廊坊市政府官員一起，前往河北省政府說明情況，商議解決辦法。但國務(wù)院明令禁止，河北省政府也表示愛莫能助。

打道回府后，眼看固安工業(yè)園區(qū)的投入將打水漂，而自己大半身家已押注在內(nèi)，時年38歲的王文學(xué)坐在固安街邊，悲從中來，當街痛哭。

但哭過之后，王文學(xué)對身邊人表示人要認命，認為自己還年輕，還能從頭再來。他甚至又去了一趟廊坊市政府，表達華夏幸福絕不給政府添亂，政府說啥就是啥的意思。

幸運的是，王文學(xué)身邊有位跟隨他多年的下屬，平日里愛好研讀國家文件。危急時刻，他在文件中找出了一條例外條款，大意是，除去此前當?shù)厥≌J定的特定開發(fā)區(qū)可保留之外，其他開發(fā)區(qū)一律關(guān)停。這下如獲至寶，王文學(xué)旋即再度求助廊坊市政府，后者求助于河北省政府，一番周折，終于保住了固安工業(yè)園。

峰回路轉(zhuǎn)后，固安工業(yè)園加大建設(shè)力度。申奧成功的北京又加大了企業(yè)外遷力度，固安工業(yè)園逐漸發(fā)展起來。

不是房地產(chǎn)公司，是地產(chǎn)公司

如果把華夏幸福比作一顆雞蛋，那么它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團是蛋黃，住宅業(yè)務(wù)是蛋清，住宅銷售會為產(chǎn)業(yè)蛋黃提供養(yǎng)分與保護

固安工業(yè)園的成功，成為華夏幸福進軍產(chǎn)業(yè)園市場的名片?！?002年開始做，2006年固安模式的賬就算回來了?！币晃蝗A夏幸福相關(guān)人士說。到2006年，固安工業(yè)園被河北省政府批準為省級開發(fā)區(qū)，貧困縣固安的GDP一躍成為廊坊下轄縣第一，示范效應(yīng)開始形成。

此后華夏幸福乘勝追擊，2007年5月在廊坊市大廠縣拿下潮白工業(yè)區(qū)，2008年又加速在環(huán)京布局，2012年、2015年再度擴大固安工業(yè)園規(guī)模。如今華夏幸福已在全國布局50余座產(chǎn)業(yè)新城。

華夏幸福做產(chǎn)業(yè)園，并不追求精耕細作的產(chǎn)品化路線，而是對地方政府允諾快速城市化，在此基礎(chǔ)上謀求自身大規(guī)模、標準化擴張。

這與傳統(tǒng)開發(fā)商有諸多不同。傳統(tǒng)開發(fā)商在拿地后，往往走產(chǎn)品化路線，追求賣出高房價，盡可能賺取高利潤。

華夏的模式是，通過前期導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，幫政府拆遷、修路、做綠化等其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升地塊大環(huán)境，改變土地價值屬性，隨后賺取地價急速升值、房屋銷售升值的差價。許多同行看不上、不愿拿的地，華夏卻出手拿下。

華夏幸福對一個項目價值的判斷，往往取決于其城市底板如何，即是否沒有配套，地塊是否干凈，這意味著企業(yè)自身發(fā)揮空間大。而這與同行標準恰恰相反?！皩θA夏幸福來說，房地產(chǎn)首先是‘地?！币晃蝗A夏幸福前員工說。

拿地之后，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能否落地是決定一個園區(qū)成敗的關(guān)鍵，也是當?shù)卣己巳A夏幸福產(chǎn)業(yè)園最重要的標準。

從固安工業(yè)園開始，王文學(xué)日漸意識到產(chǎn)業(yè)落地的重要性。華夏幸福開始養(yǎng)護、壯大自身的招商團隊，希望以此將招商引資行為專業(yè)化。

為了讓各地找到最適合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)類型，華夏幸福奉行“根據(jù)地”模式。王文學(xué)給各地方公司充分自主權(quán)，發(fā)“番號”與“槍”，強調(diào)地方活力與能動性。區(qū)域總與城市總是相互支持關(guān)系，而非同行企業(yè)里的上下級關(guān)系。不同于萬科集團的“小總部”，華夏總部是做大資源平臺，提供資金、智庫與招商隊伍，一線發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)機會后，可求助于集團總部調(diào)配資源。

在前期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位中，華夏幸福還招來了許多外企與咨詢公司的職業(yè)經(jīng)理人，專注于做城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位，提供一整套產(chǎn)業(yè)方案以打動政府。

在部分同行看來，華夏幸福逐漸展現(xiàn)出政策套利者形象。有不少當?shù)卣块T出身的公務(wù)員，被華夏挖角。在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，有政府從業(yè)背景的人員更知悉當?shù)靥厣爱a(chǎn)業(yè)政策，由他們做出的產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃更易打動政府，被視為自帶天然優(yōu)勢。“我們這里開會，好些個過去的副市長、政府規(guī)劃口的人，做過國家五年規(guī)劃的司局級干部也加入過華夏幸福?！币晃磺叭A夏幸福員工告訴《財經(jīng)》記者。

王文學(xué)本人，也在此過程中逐漸將重心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。上述華夏幸福相關(guān)人士告訴《財經(jīng)》記者，王文學(xué)每天都會閱讀大量產(chǎn)業(yè)方面的資料簡報。在與各地政府溝通時，他早已不聊房地產(chǎn)，而是就新能源、汽車、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)表看法。這對于急于找準落地產(chǎn)業(yè)、發(fā)展GDP的地方政府而言，可謂正中下懷。在一些政府官員眼里，王文學(xué)就是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界的權(quán)威。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，為了增加產(chǎn)業(yè)招商的談判籌碼，華夏幸福還會允諾幫落地企業(yè)做廠房代建，為企業(yè)減少開支。這部分費用，華夏會從地價增值后房屋出售賺取的資金中補缺。

華夏幸福在最初的產(chǎn)業(yè)園模式中，曾將盈利點放在招商引資上。但隨著北京樓市日益火爆，在固安工業(yè)園，地產(chǎn)銷售反哺產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)金流的模式逐漸成型。企業(yè)落地后，除了做園區(qū)運營服務(wù)，華夏幸福也通過園區(qū)周邊的住宅銷售回收資本。

其路線圖為，土地平整等一級開發(fā)完畢后，地產(chǎn)板塊先進入，而后銷售住宅回收資金，以此保證產(chǎn)業(yè)園滾動開發(fā)中的資金需求。此外，由于華夏幸福前期投入較多，地方政府通常會以兌價一塊土地的方式給華夏幸福補償。

王文學(xué)信奉的產(chǎn)業(yè)邏輯是，華夏幸福去做產(chǎn)業(yè)園的地方一定是有人愿意去買房的地方，要有樓市規(guī)模。此前布局的廊坊下轄縣及其他環(huán)京地區(qū)，都得益于北京的產(chǎn)業(yè)與樓市購買力外溢。

“華夏不是房地產(chǎn)公司，是地產(chǎn)公司，房子只是現(xiàn)金流回流的工具?！鄙鲜鋈A夏幸福相關(guān)人士說。

年報顯示，2016年華夏幸福銷售額1203.25億元，較上年同期增長66.43%。其中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額共計901.24億元（含園區(qū)結(jié)算收入額177.59億元，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額723.65億元），城市地產(chǎn)簽約銷售額281.84億元，其他業(yè)務(wù)（物業(yè)、酒店）銷售額20.17億元。

在靠賣住宅回收資本之外，華夏幸福的盈利還主要從產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、落地投資的返還以及園區(qū)稅收分成中來。年報顯示，2016年華夏幸福的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入達到109.7億元，同比劇增73%，園區(qū)結(jié)算收入總計177.6億元，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)實現(xiàn)利潤約占公司總利潤的65.6%。

如果把整個華夏幸福比作一顆雞蛋，那么產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團是蛋黃，住宅是蛋清，住宅銷售會為產(chǎn)業(yè)蛋黃提供養(yǎng)分與保護。而要孵出小雞，還離不開陽光雨露，即其他城市發(fā)展業(yè)態(tài)，如學(xué)校、醫(yī)院、酒店、規(guī)劃館等配套。因此華夏幸福在各地打造規(guī)劃館，提供產(chǎn)業(yè)配套。

這一產(chǎn)業(yè)新城模式，歸根結(jié)底是要依賴城市周邊的產(chǎn)業(yè)和居民外溢?！敦斀?jīng)》記者獲悉，早期華夏幸福做產(chǎn)業(yè)新城，對標的是美國舊金山和洛杉磯等大城市。如今，華夏內(nèi)部仍強調(diào)城市周邊的城市圈概念，環(huán)京產(chǎn)業(yè)園便發(fā)源于此。

政府才是唯一客戶

“華夏幸福的客戶只有一個，就是政府，政府才是真正的衣食父母。因為最牛的資源在政府手里?！?/p>

王文學(xué)經(jīng)歷的兩次“大劫”都與政策變臉相關(guān)，他的事業(yè)起步與轉(zhuǎn)向都得益于政府資源，每一次危機也源自政策變化。

這類挫折強化了華夏幸福親近政府資源的意愿。如今，華夏內(nèi)部已養(yǎng)成全員研讀政策之風氣，集團上下倡導(dǎo)與政策共舞而不是規(guī)避。每次有新政策出臺，全公司都會從中尋找機會點與新變化，以確保和政府對話時知己知彼。

企業(yè)與政府的親密關(guān)系從來都是雙刃劍，往往難以長久。政府是換屆制，完全依賴政商關(guān)系獲取資源的企業(yè)需要打通每一屆政府的關(guān)系鏈。一位華夏幸福相關(guān)人士告訴《財經(jīng)》記者，華夏幸福的確與廊坊市政府有關(guān)聯(lián)，但關(guān)聯(lián)沒有外界想象的那么大，外界神化了華夏幸福上下的政府通關(guān)能力。

“華夏幸福是懂政府但又與政府保持距離的。華夏在環(huán)京地區(qū)都有項目，難道王文學(xué)能和每一個縣長關(guān)系都好嗎？為什么政府換屆華夏依然能拿到項目？”該人士反問道。

各級政府在中國房地產(chǎn)市場中向來扮演重要角色。中國房地產(chǎn)市場從無到有，是在各地政府推動城市化的背景下產(chǎn)生，并日益成為各地政府的GDP抓手。土地獲取是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。而中國各地的土地供應(yīng)指標均掌握在政府手中。盡管土地市場早已執(zhí)行招拍掛制度，但從政府手中獲取土地的，往往是能夠最大程度博取政府好感的企業(yè)。

華夏幸福的地塊獲取，常常在完成一級土地開發(fā)后，由政府直接捆綁出讓地塊，從而繼續(xù)二級開發(fā)。并非所有地塊都走完全意義上的公開招拍掛程序。

過往的經(jīng)歷讓王文學(xué)深諳政府訴求。多位接受《財經(jīng)》記者采訪的房地產(chǎn)界人士認為，華夏幸福之所以能夠不斷攻城略地，源自其能夠把政府訴求通過商業(yè)手段達成。在戰(zhàn)略上，它堅守了產(chǎn)業(yè)方向。對各地政府而言，產(chǎn)業(yè)園能夠解決當?shù)鼐蜆I(yè)，拉動消費，提高財政收入并提升城市化率。而這正是困擾一線城市周邊三四線縣城政府最大的難題。

比如在固安，過去數(shù)年固安政府雖有換屆，由于固安工業(yè)園發(fā)展?jié)u入佳境，各屆政府對華夏干預(yù)程度均較少。也因為工業(yè)園的良好發(fā)展，華夏幸福在固安的影響力較大，甚至?xí)酝獠繉＜疑矸輩⒓赢數(shù)卣嘧幽承U大會議。

中報顯示，截至2016年6月，華夏幸福已為各地政府、產(chǎn)業(yè)新城引進企業(yè)逾千家，招商引資約2800億元。

華夏幸福打造的精品住宅潮白河孔雀城一學(xué)府瀾灣，位處潮自新城。

主打產(chǎn)業(yè)標簽，是各級政府所喜歡的。盡管目前華夏幸福的住宅銷售仍是營收主力，但華夏幸福重心是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展。《財經(jīng)》記者了解到，王文學(xué)平時對產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)注度更高，地產(chǎn)板塊人事任命，除了總裁級別的王會親自面試外，其余人士他一律不管也不看。地產(chǎn)板塊開會，王文學(xué)也幾乎從不參與。

如今，華夏已把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨立切割為孔雀城地產(chǎn)集團，在產(chǎn)業(yè)集團統(tǒng)領(lǐng)之下。在上述華夏幸福員工看來，這是公司向政府表態(tài)的動作之一，即凸顯公司本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，而非房地產(chǎn)，房地產(chǎn)只是掙錢手段。華夏的愿景是，有一天房地產(chǎn)行業(yè)不行了，依然可以做產(chǎn)業(yè)園。

年報顯示，2016年，華夏幸福主營業(yè)務(wù)中產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入172.9億元，同比增長76.9%，但其利潤約占公司利潤65.6%。

在一部分業(yè)界人士看來，這或許是一家把政商關(guān)系做到極致的公司。“華夏幸福的客戶只有一個，就是政府，政府才是真正的衣食父母。因為最牛的資源在政府手里?！币晃蝗A夏幸福前員工對《財經(jīng)》記者說。

為了讓政府對華夏幸福有親近感，王文學(xué)甚至將企業(yè)的組織模型也向政府靠攏。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，王文學(xué)是毛澤東的粉絲，他做企業(yè)奉行“抗日革命根據(jù)地”模式，強調(diào)地方主動權(quán)，鼓勵各地發(fā)揮主觀能動性把資源變現(xiàn)。

身為一家民營企業(yè)，華夏幸福還尤為重視黨建。2016年7月，華夏幸福黨委被中共中央授予“全國先進基層黨組織”稱號?，F(xiàn)有黨員3600余名，黨組織覆蓋公司業(yè)務(wù)所及全部區(qū)域，甚至實現(xiàn)了“有業(yè)務(wù)的地方有黨員，有黨員的地方有黨組織，項目一把手基本由黨員擔任”。而這套企業(yè)體系對于入職的公務(wù)員背景人士來說，適應(yīng)成本較低。在企業(yè)年會上，華夏幸福員工還會像軍隊一樣拉歌，紅色歌曲是必唱曲目。

在那些有政府從業(yè)背景的華夏幸福職業(yè)經(jīng)理人身上，王文學(xué)看重的是他們可供兌現(xiàn)的政府資源。這與早年他在廊坊黨校工作，結(jié)識政界人脈從而踏上從商的思路如出一轍。

華夏幸福對政府資源的重視，還體現(xiàn)在其聞風而動的政策敏感度上。在2016年報中，華夏幸福宣稱要緊跟三大國家戰(zhàn)略，鞏固夯實京津冀區(qū)域，快速布局長江經(jīng)濟帶，積極突破“一帶一路”沿線國家產(chǎn)業(yè)新城落地。

由于在京津冀占地良多，華夏幸福幾乎成為對京津冀房價最有定價權(quán)的企業(yè)。早在雄安新區(qū)出爐前的2015年，華夏幸福便與河北雄縣簽訂181.2平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)合同。2016年國家特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略出臺，華夏幸福又在小鎮(zhèn)建設(shè)上加足馬力。比如已經(jīng)宣布與地方政府合作的香河縣機器人小鎮(zhèn)、霸州市足球運動小鎮(zhèn)、永清縣幸福創(chuàng)新小鎮(zhèn)、任丘市中醫(yī)文化小鎮(zhèn)與白洋淀水鄉(xiāng)風情小鎮(zhèn)等等。2017年，華夏幸福還在內(nèi)部新成立了特色小鎮(zhèn)事業(yè)部，足見其重視程度。

多位接受《財經(jīng)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，在中國商界，王文學(xué)顯示出高于常人的政治智慧。無論是其本人還是治下的企業(yè)，多年來都堅持低調(diào)作風，鮮少對公眾發(fā)聲。

全國擴張，遭遇水土不服

走出河北，復(fù)制環(huán)京模式到全國的過程中，華夏幸福需要不斷修正產(chǎn)業(yè)模型

最近一次把華夏幸福送上風口浪尖的依然是政府規(guī)劃與政策變化。

2017年4月1日，雄安新區(qū)橫空出世。這是由中共中央、國務(wù)院設(shè)立的國家級新區(qū)，涵蓋河北省雄縣、容城、安新三縣及周邊部分區(qū)域，被稱為繼深圳經(jīng)濟特區(qū)、上海浦東新區(qū)之后第三個具有全國意義的新區(qū)，是“千年大計”、“國家大事”。其目的為集中疏解北京非首都功能，調(diào)整優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu)，培育創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展新引擎等。

雄安一出，一直重倉河北的華夏幸福股價立即暴漲。在雄安新區(qū)，華夏幸福此前已和保定市政府、雄縣政府簽署了共計481.2平方公里委托開發(fā)協(xié)議，處于前期土地平整階段。

這個看似占盡先機的部署，因為雄安新區(qū)的特殊地位，目前卻令華夏幸福面臨兩難局面。

4月15日，河北雄安新區(qū)臨時黨委、籌委會宣布，雄安新區(qū)將嚴禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，對新區(qū)內(nèi)有關(guān)土地、房地產(chǎn)開發(fā)等項目，將逐一摸底調(diào)查，分門別類，集中清理，依法整治。新區(qū)將“探索創(chuàng)新土地管理利用和住房保障新模式。嚴格土地用途管制，不搞大規(guī)模土地批租”。

“誰也沒想到現(xiàn)在這個時點會出雄安新區(qū)，很多人以為會晚一些時候。誰也沒想到雄安要徹底封死房地產(chǎn)。”華夏幸福相關(guān)人士表示。

4月4日，華夏幸福曾公告：安新縣“白洋淀科技城”和“雄縣產(chǎn)業(yè)新城”尚處于規(guī)劃定位階段，公司尚未接到相關(guān)政府關(guān)于協(xié)議后續(xù)合作變動的通知，但相關(guān)合作協(xié)議的實施可能存在政策變動，合同履行期限較長，存在重大不確定性。

放眼未來，對于深耕河北的華夏幸福而言，雄安新區(qū)帶來的壓力可能大過機遇。在此之前，如萬科、恒大、融創(chuàng)等諸多品牌房企均聚焦北京，對環(huán)京地帶并不在意。如今，同行間的競爭壓力將成倍增加。而當環(huán)京市場成為競爭熱土?xí)r，市場也必將更加公開透明化，重倉環(huán)京的華夏幸福，將迎來真正的挑戰(zhàn)。

但不少華夏幸福人士仍然樂觀，認為同行已經(jīng)錯過入局環(huán)京市場的最佳時機?！熬嚯x北京半徑80公里內(nèi)都沒有什么值得拿的地了，今天才進來的同行，吃的不是骨頭，就是殘羹冷炙，成本太高。”

這也是華夏幸福之前走出環(huán)京地帶的原因，競爭加劇之后，出走步伐只會更堅決。在全國化擴張的目標下，華夏幸福率先向長三角拓展。王文學(xué)認為，到長三角發(fā)展，可以變此前的環(huán)城路線為進城路線。在鎮(zhèn)江與無錫等地，華夏幸福的項目都靠近市區(qū)。

但是，水土不服癥狀也開始顯現(xiàn)。

《財經(jīng)》記者了解到，在江蘇鎮(zhèn)江，等到華夏幸福完成一級土地整理，拆遷完畢，預(yù)備一二級市場聯(lián)動時（在環(huán)京區(qū)域這是華夏幸福與當?shù)卣臐撘?guī)則），鎮(zhèn)江市政府告知，他們無法不讓本地開發(fā)商介入此項目的招拍掛。在競拍現(xiàn)場，華夏幸福最終超價格預(yù)期拿下了被對手們輪番競價后的土地。

在環(huán)京地區(qū)，土地整理后，各地政府都會按一定比例給華夏返還整理費用。但在鎮(zhèn)江，當?shù)卣载斦o張為由，拒絕支付土地整理費用。一位鎮(zhèn)江項目相關(guān)人士透露，華夏幸福已在鎮(zhèn)江市耗費近6億元拆遷費，一度向鎮(zhèn)江市政府表達過退地之意，但未成。事已至此，華夏幸福決定先靠賣房回籠資金，但恰逢鎮(zhèn)江樓市低迷，欲降價銷售又遭遇鎮(zhèn)江政府反對。

鎮(zhèn)江故事是華夏幸福走出河北的縮影。在大本營與當?shù)卣跸聦以嚥凰漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，在鎮(zhèn)江受到挑戰(zhàn)。

王文學(xué)從中吸取教訓(xùn)，意識到進城不易，回歸環(huán)城，即依然在中心城市周邊布局，向外發(fā)散。比如，如今在南京，華夏幸福在句容、全椒、滁州、馬鞍山等地環(huán)繞一圈。在合肥，華夏幸福布局了周邊的肥西、長豐、巢湖、舒城等地。

不同于碧桂園所走的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路線，堅持布局一線城市周邊，認為當前中國只有四個一線城市擁有足夠的產(chǎn)業(yè)和居民外溢能力。這也是業(yè)界大多數(shù)人的共識。而王文學(xué)堅持認為二線城市周邊也可復(fù)制“北京模式”。

當下，中國諸多二線城市落后產(chǎn)業(yè)外溢的速度正在加快，其復(fù)制一線城市發(fā)展路徑，將市區(qū)逐漸變?yōu)樽≌c高端商務(wù)區(qū)，引入服務(wù)業(yè)，集聚人口，而將落后產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去。以合肥為例，合肥部分市區(qū)正在拆遷，一面蓋房賣高價，一面將老工業(yè)搬離市區(qū)。

華夏幸福堅持在二線城市周邊拿地，一方面是因為二線城市市區(qū)地價逐漸高漲，只有在周邊，才更易賺取打造產(chǎn)業(yè)園后地價急速升值的利潤。另一方面，華夏的產(chǎn)業(yè)園承接了二線城市吸納人口的巨大需求。

多位業(yè)界人士提醒，在擴張的過程中，華夏幸福需要不斷修正產(chǎn)業(yè)模型。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，此前華夏的產(chǎn)業(yè)引入以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，而在上海與深圳周邊，政府的訴求是能夠大規(guī)模導(dǎo)入第三產(chǎn)業(yè)。華夏的這條產(chǎn)業(yè)路線，在上海和深圳等一線城市仍可能遭遇水土不服。

在北京周邊，無論是固安還是大廠，當?shù)卣谡猩桃Y上均較為被動，華夏幸福得以發(fā)揮能動性。但在上海與深圳周邊，無論是蘇州、昆山還是珠海、東莞，當?shù)卣畽C制靈活，產(chǎn)業(yè)招商能力并不亞于華夏。這意味著，華夏幸福在當?shù)氐膬r值增長空間有限。

此外，每個地區(qū)都有當?shù)胤科螅髯愿女數(shù)卣剃P(guān)系，掌握天然資源優(yōu)勢，外來者站穩(wěn)腳跟并不容易。

走向全國意味著資金需求加大，華夏幸福也逐漸加快融資節(jié)奏，融資渠道除了銀行貸款，還有信托、租賃融資等。

華夏幸福常與信托公司合作，信托公司依托華夏幸福旗下公司的資產(chǎn)或項目發(fā)行信托產(chǎn)品，融到錢后，一部分向華夏幸福旗下公司增資，成為其股東，另一部分向該公司發(fā)放貸款，該公司將其股權(quán)質(zhì)押給信托公司作為貸款擔保。此舉令信托公司變相持有該公司100%股權(quán)。項目完成后，該公司還貸解除股權(quán)質(zhì)押，并回購信托公司持有的股權(quán)，后者獲利退出。

比如，2014年5月，華夏幸福旗下子公司京御地產(chǎn)、京御地產(chǎn)的全資子公司廊坊幸福基業(yè)與平安信托簽訂協(xié)議，平安信托發(fā)起信托計劃，募資不超過10億元。平安信托以不超過5億元向廊坊幸?；鶚I(yè)增資，占股41.67%，剩下不超過5億元向廊坊幸?；鶚I(yè)發(fā)放貸款，信托貸款期限24個月。

如此一來，京御地產(chǎn)便只持股廊坊幸福基業(yè)58.33%，京御地產(chǎn)同時將這一部分股權(quán)質(zhì)押給平安信托。24個月后，平安信托有權(quán)選擇是否繼續(xù)持股至合作期結(jié)束，合作期限最長不超過60個月。2016年7月15日，京御地產(chǎn)以6.18億元買回平安信托持有的廊坊幸?；鶚I(yè)41.67%股權(quán)，平安信托獲利退出。

華夏幸福還曾將子公司旗下地下管網(wǎng)出售給融資租賃公司，并回租使用。這種售后回租的融資方式在房企中較為少見。

年報顯示，2016年華夏幸福負債合計2118.72億元，資產(chǎn)負債率84.78%，一度被外界質(zhì)疑高風險。但據(jù)《財經(jīng)》記者了解，華夏幸福2016年預(yù)收賬款1025.48億元，占總資產(chǎn)比例41.04%。在會計準則里，房企預(yù)收賬款按負債計，但預(yù)收款本質(zhì)上是尚待確認的營業(yè)收入，不需要支付利息，和通常語境下的負債不是一回事。預(yù)收款多，說明房企房子賣得多，經(jīng)營狀況好。

剔除預(yù)收賬款，華夏幸福有息負債率只有28.58%，雖在安全邊界以內(nèi)，但仍高于行業(yè)龍頭萬科的15.51%和保利（600048.SH）的24.54%。

人才悖論

“再牛的人進來，華夏幸福也希望這個人只是在一個點上發(fā)光發(fā)熱?！边@種螺絲釘般的用人模式契合公司集團軍作戰(zhàn)的傳統(tǒng)，也導(dǎo)致華夏幸福重視人才卻留不住人才

做大規(guī)模一直是王文學(xué)的心結(jié)。

早年從地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，源自王文學(xué)的規(guī)模訴求。如今，走出河北，復(fù)制環(huán)京模式到全國，同樣是規(guī)模驅(qū)動。

在規(guī)模擴張中，組織架構(gòu)優(yōu)化尤為重要。早年的華夏幸福，固安、大廠、廊坊等山頭林立，為了打破鐵板一塊，王文學(xué)設(shè)立換防機制，甚至將固安一分為二，展開內(nèi)部競爭。最終成立各業(yè)務(wù)集團，垂直管控，加強專業(yè)團隊配置，改變此前管理混沌的局面。

組織規(guī)模的擴大離不開人才的支撐。與其他河北地產(chǎn)商不同的是，華夏幸福早年便把公司總部從廊坊遷到北京，目的是向全國范圍內(nèi)挖掘人才。

接近王文學(xué)的人士告訴《財經(jīng)》記者，王用人識人有自己的獨特角度，雖然他學(xué)歷不高，但格局思路好，用比較好的條件，啟用了一大批能征善戰(zhàn)的精英。

華夏幸?；蛟S是地產(chǎn)公司里美女最少的公司。王文學(xué)挑人看重智商、情商而非形象，重視名校背景，任人唯才。“許多地產(chǎn)公司前臺都是美女，華夏幸福的前臺是一男一女，男的是保安，女的是行政助理。老板覺得形象一般即可，能干活就行?！币晃蝗A夏幸福員工說。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，華夏幸福內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人大致分為三類。一類是王文學(xué)從河北廊坊一路帶出的老班底，一些已經(jīng)做到高管，較為穩(wěn)定。另一類是地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人，來自同行挖角。華夏幸福曾經(jīng)面向萬科、中海、碧桂園等企業(yè)展開挖角行動，以翻倍的高薪為誘餌。最后一類來自外企、咨詢公司，這類人是目前王文學(xué)頗為欣賞與看重的。

這家企業(yè)是地產(chǎn)行業(yè)少有的以人力資源推動業(yè)務(wù)的企業(yè)。過去，王文學(xué)常與HR經(jīng)理召開閉門會，商討戰(zhàn)略落地與人才配置。

戰(zhàn)略執(zhí)行是現(xiàn)階段華夏幸福的第一關(guān)注點。王文學(xué)重視戰(zhàn)略分解，倡導(dǎo)將商學(xué)院理論一以貫之。這導(dǎo)致這家公司書生氣重，重視方法論。

在華夏，團隊在得到戰(zhàn)略指標后，往往需要在一周后，面向高層，匯報達成任務(wù)目標的步驟設(shè)想，即戰(zhàn)略執(zhí)行的分解動作。高層往往會對具體步驟提出異議，但如何改善并不作指示。只說理念，不說方法。在團隊完善步驟后，重復(fù)此匯報流程，直至高層無異議。此過會制鼓勵團隊作戰(zhàn)，共同思考，謀取最佳方案。

在此過程中，王文學(xué)及高層和執(zhí)行層職業(yè)經(jīng)理人之間，逐漸形成戰(zhàn)略解碼和互動，但這也導(dǎo)致時間成本較高?！叭A夏幸福往往是想一件事用一個月，干一件事只用兩天?！币晃蝗A夏幸福人士告訴《財經(jīng)》記者。

華夏幸福的人才流動率之高，一度也被行業(yè)詬病。多位接受《財經(jīng)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士談及華夏幸福，都認為其薪資較高，但做不長久。過去數(shù)年來，諸多職業(yè)經(jīng)理人跳進之后又跳了出來。

重視人才卻留不住人才的奇怪現(xiàn)象，首先源自華夏幸福的管控特質(zhì)，歡迎人才，但將職業(yè)經(jīng)理人捆綁在單一環(huán)節(jié)上，如同螺絲釘之于機器。華夏幸福強調(diào)集團軍作戰(zhàn)，單兵作戰(zhàn)能力并不強，管控精細，將事事拆解，信息碎片化，一崗一人，只做一事，職業(yè)經(jīng)理人難以從中產(chǎn)生全局感。這一風格與中海地產(chǎn)頗為相似，職業(yè)經(jīng)理人執(zhí)行度高，配合度好，但缺乏創(chuàng)新獨斷能力。

“人剛進來就感覺被一腳踹進游泳池，大量同質(zhì)化的人在一起。再牛的人進來，公司也希望這個人只在一個點上發(fā)光發(fā)熱?！币晃蝗A夏幸福員工說。

其二，華夏幸福內(nèi)部晉升空間有限。一位華夏幸福前員工告訴《財經(jīng)》記者，王文學(xué)有時迷信外部新鮮血液，相信外部環(huán)境造就的人更有經(jīng)驗。一個機會，往往內(nèi)部人排隊晉升等待許久，但最終會發(fā)現(xiàn)被空降兵取而代之。

其三，一定程度上，王文學(xué)也默許了人才的高流動高淘汰機制。在華夏幸福，幾乎每半年就有一次組織變革，那些在同質(zhì)化人才競爭中落敗的一方此時就被淘汰出公司。王文學(xué)希望每個職業(yè)經(jīng)理人都有危機意識，多年來，他并沒有特別看重的職業(yè)經(jīng)理人。

在全國化擴張加速之后，華夏幸福執(zhí)行層人才不足的短板暴露。如今，華夏幸福的挖人重心已移至中層人才。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，華夏幸福早年傾向于招納高管，王文學(xué)希望有人幫助他梳理戰(zhàn)略?，F(xiàn)階段則面向戰(zhàn)略執(zhí)行，認為在全國化擴張過程中，能助力高管打拼的中層隊伍更為重要。現(xiàn)在，42歲以上的職業(yè)經(jīng)理人已基本不在華夏挖角名單中。

多年來，華夏幸福對待人才的理念并無太多變化，雖然主張吸引優(yōu)秀人才，但在一部分同行看來，他們似乎更愿意把人才當成消耗品。企業(yè)與人共同發(fā)展的理念并不強。一位行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的人力資源專家告訴《財經(jīng)》記者，“華夏幸福認為與人才共同發(fā)展就只是一起把企業(yè)規(guī)模做大，給人多發(fā)工資。”

企業(yè)規(guī)模的擴大讓王文學(xué)很滿意。年報顯示，2016年，華夏幸福銷售額達1203.25億元，同比增長66.43%；年營業(yè)收入538.2億元，同比增長40.4%；歸屬于母公司凈利潤64.9億元，同比增長35.2%，增速居行業(yè)前列?！敦斀?jīng)》記者了解到，2016年以前，王文學(xué)常常對內(nèi)表示，華夏還不在戰(zhàn)略執(zhí)行狀態(tài)，離他設(shè)定的目標還有較大差距。但到今年，王文學(xué)開始改口，華夏幸福已經(jīng)處于戰(zhàn)略執(zhí)行狀態(tài)中。

25年來，從火鍋店到裝修商，從地產(chǎn)商再到發(fā)展產(chǎn)業(yè)園，王文學(xué)的生意越做越大，管理風格也隨之變化。

早年，王文學(xué)會不時喝酒應(yīng)酬，維系各方人脈。后來，他癡迷管理，令華夏幸福與麥肯錫等咨詢公司合作良多。在企業(yè)發(fā)展初期，他幾乎會面試每一位職業(yè)經(jīng)理人，專注細節(jié)，眼里揉不得沙子。2015年以前，王文學(xué)常常會在集團大會上點名批評人，表現(xiàn)出事無巨細的風格。

但2015年之后，會上點名的事情不再發(fā)生，他開始強調(diào)合伙人制，強調(diào)內(nèi)部PK。再之后，他越來越少參加經(jīng)營會議，而只參加戰(zhàn)略會。他甚至把自己的辦公室搬出華夏幸福集團所在的樓層，以此傳達“與華夏幸福有關(guān)系的會我下來開，與董事會有關(guān)系的會你們上來開”之意。

同時，他開始有計劃地與世界一流的管理大師們接觸、請教。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授、克里斯滕森教授，歐洲英士商學(xué)院的錢·金教授等，最近幾年陸續(xù)出現(xiàn)在華夏幸福主辦的中國產(chǎn)業(yè)年會上。每一次，王文學(xué)都會安排專門時間，與這些管理大師們進行較長時間的私下會面，請教有關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的很多具體問題。據(jù)多次在場參加會面的人士向《財經(jīng)》記者透露，王文學(xué)豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和好學(xué)求教，給這些管理學(xué)教授留下了深刻印象，王自己也認為交流給他的啟示和幫助較大。

王文學(xué)的管理變得越來越柔性。他開始對內(nèi)強調(diào)，人要有私人愛好，不論是跑步，還是品酒，哪怕打麻將也行。華夏幸?，F(xiàn)在一周只上四天半的班，周五下午許多人會去跑步。上述華夏員工說，在公司幾乎天天都看不到王文學(xué)，他去忙他自己的投資生意了。

這些變化讓王文學(xué)看起來越來越像一個真正的企業(yè)老板，抓大放小，不再時刻處于患得患失的狀態(tài)。他已經(jīng)完成了財富積累，在2016年胡潤富豪榜上，他以485億元身家登上河北首富之位，位列百富榜第22名。

唯有關(guān)于企業(yè)戰(zhàn)略方向的問題，還會時不時讓王文學(xué)感到困惑。雖然在這波雄安新區(qū)關(guān)注熱潮中，華夏幸福抓住政策東風，走產(chǎn)業(yè)路線不動搖，其產(chǎn)業(yè)園明星的標簽被更多人熟知。但據(jù)《財經(jīng)》記者了解，王文學(xué)不是沒有過重拾商品房開發(fā)的想法。

去年，華夏幸福成立了一個城市地產(chǎn)事業(yè)部。在全國樓市風生水起，同行大賺其錢的時候，王文學(xué)開始考慮要不要在北京、上海、廣州、深圳等核心城市拿地，做房地產(chǎn)開發(fā)。

他太想做大企業(yè)了，他還想像地產(chǎn)商同行那樣，在對的市場時點買地賣樓，坐等盆滿缽滿。但在這個新成立的城市地產(chǎn)事業(yè)部的總裁、總經(jīng)理等人都招納到位后，他又反悔了，這個新部門成立數(shù)月即被撤銷。

功成名就的王文學(xué)已經(jīng)不復(fù)一二十年前之勇，敢于在陌生領(lǐng)域放手一搏，對華夏幸福而言，這或許并非壞事。