陸永花

2016年末，中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)作出特別“喊話”——“房子是用來住的，不是用來炒的”，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

此前，央行發(fā)布的2016年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告指出，下一階段，要在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險。這與同年10月28日中央政治局分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作所放出的政策信號完全一致。其中抑制房地產(chǎn)泡沫當是隱含的政策指向之一。而此次中央經(jīng)濟工作會議精神更是明明白白地表示，堅持住房的居住定位，嚴格控制房貸，遏制投資投機性購房。

一段時間以來，不少城市房地產(chǎn)市場活躍令個人住房按揭貸款持續(xù)擴張。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度個人住房按揭貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。其中，9月份新增4759億元，同比多增2055億元。數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，房地產(chǎn)升溫，呈現(xiàn)出高房價、高漲幅、高地價、高庫存、投資升的運行態(tài)勢：1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比增長6.1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長15.6%。其中，其他資金33314億元，增長38.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款18934億元，增長34.1%；個人按揭貸款11245億元，增長57.0%。

全國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的四分之一，房地產(chǎn)相關(guān)投資占近一半，全國房地產(chǎn)市值約250萬億元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。如此巨大的體量在運轉(zhuǎn)，其中的泡沫不可避免。而歷次房地產(chǎn)泡沫的形成在一開始都有經(jīng)濟高速增長、城鎮(zhèn)化推進、居民收入增加等基本面支撐，歷次房地產(chǎn)泡沫走向非理智無一例外受到流動性過剩和低利率的刺激，而政府支持、資產(chǎn)證券化、銀行放貸失控、金融監(jiān)管缺位等起到了推波助瀾的作用。毫無疑問，中國的房地產(chǎn)泡沫是在金融杠桿撬動下累積起來的。無論是游資還是房貸，過高的流動性在房地產(chǎn)市場橫沖直撞，激起泡沫飛濺。

國企的體制、陳舊的觀念導(dǎo)致銀行的創(chuàng)新不足，抱著吃利息的傳統(tǒng)賺錢模式不放，認為住房按揭業(yè)務(wù)是銀行長期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是獲取優(yōu)質(zhì)個人客戶的重要渠道。事實上，眼下違約率較小的房貸確實成了銀行獲取利潤的主要來源。比起對企業(yè)貸款，銀行方面更愿意放貸給個人買房，特別是按揭貸款。這是銀行的短視行為，因為眼下有太多的人試圖通過銀行的錢投資（實際上是投機）房地產(chǎn)，玩空手套白狼的把戲。一旦中國房地產(chǎn)泡沫累積到一定程度，個人按揭貸款的那點信譽勢必被洶涌而至的房地產(chǎn)危機沖垮。屆時，吃虧受拖累首當其沖的是銀行，即便是把那么多違約的抵押房產(chǎn)收回，銀行的流動性凝固在賣不出去的房子上，不良資產(chǎn)迅速堆積，銀行難以抵擋資金風(fēng)險。

銀行應(yīng)警醒，那五光十色的房地產(chǎn)泡沫其實就是銀行的票子堆積而成的，一旦泡沫被刺破，銀行就是冤大頭。美國信貸危機的前車之鑒可不是童話故事，而是活生生的教訓(xùn)。自從2008年1月25日道格拉斯國家銀行（Douglass National Bank）宣布倒閉、成為美國次貸危機爆發(fā)后第一家倒閉的銀行之后，擠兌風(fēng)潮席卷美國銀行業(yè)，在一些中小銀行的大門口，滿懷恐慌心理的儲戶排起了長龍似的隊伍，幾天之間，就突然提取數(shù)億甚至十多億現(xiàn)金，讓好多銀行金庫吃緊。

著名對沖基金經(jīng)理兼海曼資本的創(chuàng)始人巴斯（Kyle Bass）是少數(shù)幾個因預(yù)測到美國次貸危機拉開2008年全球金融危機序幕的投資者。今年初，巴斯在對投資者的信中表示，似于美國銀行體系應(yīng)對全球金融危機的方法，中國的銀行體系已越來越多地追求過度杠桿化、監(jiān)管套利和不負責任的冒險行為。而一旦中國的信貸危機全面爆發(fā)，其銀行業(yè)遭受的損失將達到美國銀行在次貸危機中損失的500%。這并非危言聳聽，而是金石之言。

因此，防范因房地產(chǎn)泡沫釀成的信貸危機是銀行的當務(wù)之急。而控房貸是抑制房地產(chǎn)泡沫關(guān)鍵之策，是釜底抽薪之舉。資金和價格是一對聯(lián)體嬰兒，房貸高杠桿是促成高房價的元兇。即便是民間游資，也有銀行的貸款暗中匹配，個人炒房完全百分之百靠手中現(xiàn)金周轉(zhuǎn)畢竟是少數(shù)，大多數(shù)還是有銀行暗通款曲，從中策應(yīng)，房價受資金推動而上漲。監(jiān)管部門要求嚴格貸款人信息等真實性的審核很有必要?，F(xiàn)在假離婚騙首付貸的現(xiàn)象普遍存在，銀行不能視而不見。在發(fā)放個人住房按揭貸款的量上，要求做到月度增量環(huán)比下降，實行總量控制，壓降增量。若房價泡沫離開杠桿資金追捧，最終將因資金驅(qū)動乏力而見頂回落。而嚴格執(zhí)行住房限貸措施、減少各類資金進入房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，此舉又有可能推動各類資金進入實體創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域特別是創(chuàng)新制造領(lǐng)域，以發(fā)揮資金的“血液”作用。通過實體經(jīng)濟的繁榮來反哺房地產(chǎn)業(yè)，才是發(fā)展正道。